【正文】 ） ，恰好是進(jìn)入望京的必經(jīng)之路，對(duì)后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)較為有利。? 廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設(shè)有交通隔離帶。而本項(xiàng)目位于望京北側(cè)，即由南向北的消費(fèi)群（人流及車(chē)流）多需要左行到達(dá)本案，對(duì)消費(fèi)行為而言有著一定的不利因素；望京的產(chǎn)業(yè)區(qū)和麗景新貴（規(guī)劃中的家樂(lè)福）項(xiàng)目，均在廣順北大街東側(cè)，交通隔離帶的設(shè)立，對(duì)由東向西的消費(fèi)人流有著較大的阻礙作用，對(duì)本案而言較為不利。? 望京北路、利澤西街與河蔭西路為本項(xiàng)目的三條主要的橫向道路，其東西向貫穿望京，是銜接望京東、西部居住區(qū)和望京產(chǎn)業(yè)區(qū)的主要紐帶，為本案后期的運(yùn)營(yíng)提供了良好的支撐。? 利澤西路位于本項(xiàng)目西側(cè)，縱向銜接望京北路、利澤西街和河蔭西路三條道路，在后期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可以通過(guò)利澤西路為本案提供良好的物流組織。而利澤西路南側(cè)與南湖北路相連接，目前，南湖北路與湖光北街的交匯處是望京區(qū)最為成熟的商業(yè)區(qū)之一，在后期本案可通過(guò)南湖北路和利澤西路分流其消費(fèi)人群至本項(xiàng)目，對(duì)本案經(jīng)營(yíng)較為有利。本案周邊住宅狀況分析、本案周邊住宅狀況分析通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目周邊住宅狀況的客觀分析，我們可以直接了解到，本案的主要輻射范圍內(nèi)的人口數(shù)量及初步的消費(fèi)力狀況。為本案后期的市場(chǎng)定位提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。 項(xiàng)目周邊住宅狀況分析本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費(fèi)群之所在。通過(guò)對(duì)其人口基數(shù)、消費(fèi)能力等因素的研究，可以對(duì)本項(xiàng)目后期市場(chǎng)定位的取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。區(qū)域周邊主要住宅統(tǒng)計(jì)表名稱 位置 體量（萬(wàn)㎡） 均價(jià)（元/㎡）望京利澤家園 利澤西路 100 板樓 4700 塔樓 4200望馨園 望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū) 1314地 26 4850澳洲康都 望京廣順北大街葉青大廈西 300 米北 28 7600望京悅城 望京利澤西園 19 4480南湖中園東園 南湖渠中路 80 星源國(guó)際望京廣順北大街、中環(huán)路交匯處東北角10 7800上京 CA 公寓望京花園 廣順北大街與利澤中路交匯處 31 5500東湖灣 廣順北大街，本項(xiàng)目西側(cè) 30 待價(jià)望京花園東區(qū) 廣澤路與利澤中路交匯處 6050慧谷時(shí)空 望京廣順北大街 12 5800花家地小區(qū) 朝陽(yáng)北四環(huán)東路 ——望京明苑 廣順北大街與宏泰西路交匯處 5450區(qū)域現(xiàn)有住宅分布從研究區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中我們可以看出，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的住宅市場(chǎng)供應(yīng)量有 萬(wàn)㎡左右，人口有 10530 人（按每百平米 人次計(jì)算） ；加上傳統(tǒng)居住區(qū)，如南湖東園、南湖中園、望京西園等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)其研究區(qū)域現(xiàn)有人口數(shù)量將在 20220 人左右。從房屋的銷(xiāo)售均價(jià)中我們可以看出，現(xiàn)有住宅的均價(jià)普遍維持在 6000 元/㎡左右的范圍之內(nèi)（其中包括較多舊有住宅） ，并且有逐步上揚(yáng)的趨勢(shì)。而從望京區(qū)范圍內(nèi)的住宅售價(jià)來(lái)看（目前均價(jià)多在 7000 元/㎡以上） ，所以初步判定研究區(qū)域內(nèi)的常住人口消費(fèi)力相對(duì)有限。目前，本案研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用地主要有上京 CA 公寓、住皇城和麗景新貴等項(xiàng)目，未來(lái)，將有超過(guò) 70 萬(wàn)㎡的面積在市場(chǎng)投放，將會(huì)為本項(xiàng)目所在區(qū)域引入較大數(shù)量的中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案后期的運(yùn)營(yíng)較為有利。 項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況分析 大體量商業(yè)狀況由于本項(xiàng)目體量較大，所以我們通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目大體量商業(yè)的研究，我們可以了解到商業(yè)分布狀況、區(qū)域消費(fèi)人群的消費(fèi)取向、各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)放量及對(duì)本項(xiàng)目的影響。這樣，可以有利于本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)選擇上的取舍搭配，提升自身風(fēng)險(xiǎn)抗性。區(qū)域大型商業(yè)統(tǒng)計(jì)表名稱 體量（㎡）博雅國(guó)際 8000順天府超市 1500家樂(lè)福（規(guī)劃） 30000蘇寧電器 4000華潤(rùn)超市 2022望角廣場(chǎng) 21000大中電器 3000京客隆 12022鑫隆小商品城 14000望京建材大世界 20220南湖綜合市場(chǎng) 8000區(qū)域大型商業(yè)分布從研究區(qū)域已知商業(yè)狀況來(lái)看，主要有百貨、綜合超市、購(gòu)物中心和專業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)，市場(chǎng)分布較為分散。目前，只有南湖北路與湖光北街的交匯口處商業(yè)發(fā)展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的發(fā)展較為不足，這對(duì)本項(xiàng)目而言較為有利。 項(xiàng)目周邊餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r分析望京作為北京目前最大的居住組團(tuán)，其所承載的餐飲功能不言而喻，大量居住人口的存在使得望京對(duì)餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)消費(fèi)有著旺盛的需求。本項(xiàng)目位于望京北部新城區(qū)域，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相鄰，通過(guò)對(duì)周邊區(qū)域的餐飲、娛樂(lè)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研分析，可以客觀地反映出區(qū)域的人口狀況和商業(yè)成熟度，而且還可以為本項(xiàng)目在后期的餐飲、娛樂(lè)商戶的引入提供相應(yīng)數(shù)據(jù)支持。在對(duì)這兩方面進(jìn)行分析時(shí)，我們將著重針對(duì)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)情況、類(lèi)別、商戶數(shù)量、經(jīng)營(yíng)檔次這四個(gè)方面做詳細(xì)說(shuō)明。? 項(xiàng)目周邊餐飲業(yè)發(fā)展?fàn)顩r從對(duì)區(qū)域調(diào)研情況，區(qū)域內(nèi)已有大大小小 300 多家餐飲商戶，主要集中在望京新城和最早建設(shè)的花家地區(qū)域，已經(jīng)形成了以望京新城和花家地的兩大餐飲美食圈，從所調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，區(qū)域內(nèi)主要的餐飲菜系有韓餐、川菜、東北菜、中、西快餐等。從區(qū)域內(nèi)餐飲商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，韓式料理商戶數(shù)量居多，整個(gè)區(qū)域韓式料理店不下 50 家，在望京西園三區(qū)、四區(qū)入駐的韓籍人士居住數(shù)量最多，韓式料理也多在這個(gè)區(qū)域分布，本項(xiàng)目與望京西園三區(qū)、四區(qū)相距不遠(yuǎn)，周邊韓式料理店也有將近 20 家，從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，周邊川菜約有 10 家左右，東北菜約34 家，中、西式快餐已超過(guò) 10 家。從經(jīng)營(yíng)檔次看，項(xiàng)目周邊不乏中高檔項(xiàng)目，望京區(qū)域大型科技園區(qū)位于項(xiàng)目東北側(cè)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的商務(wù)型消費(fèi)需求較大，對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)檔次也較高要求，受這些因素影響，本項(xiàng)目周邊餐飲類(lèi)檔次相對(duì)較高，其中有較高檔次和經(jīng)營(yíng)特色的韓式料理商戶有：商戶名稱 地理位置 人均消費(fèi)（元）薩拉伯爾 南湖東園中福 5 層 100150海棠花 利澤中二路 1 號(hào) 100150故鄉(xiāng)山川 望京新城 423 樓 1 層 5070全州館韓國(guó)料理 望京新城 423 樓 12 層 50瓦房 望京新城美食城 1 層 60北昌豆腐 西園四區(qū) 420 樓 3 層 50從對(duì)周邊餐飲商戶調(diào)研得知，目前，在本區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況最好的是餐飲業(yè)態(tài)，餐飲類(lèi)商業(yè)有消費(fèi)需求仍處于較旺盛的狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)餐飲消費(fèi)存在一定的市場(chǎng)發(fā)展空間。項(xiàng)目周邊餐飲分布情況? 項(xiàng)目周邊休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r分析望京作為居住組團(tuán)，其擁有著大量的人口基數(shù)，而他們?cè)诖司幼〉耐瑫r(shí)，對(duì)娛樂(lè)等功能性業(yè)態(tài)有著較大的需求，同時(shí)也反映出了區(qū)域的成熟度。下面，通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)業(yè)態(tài)的分析，為本案商業(yè)的定位提供相應(yīng)的參考資料。項(xiàng)目周邊休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)分布圖區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目主要有如酒吧、茶樓、咖啡、健身房、KTV、高爾夫俱樂(lè)部、圍棋會(huì)館等業(yè)態(tài)，知名品牌較多，其中已知進(jìn)駐國(guó)內(nèi)的健身品牌商戶都已進(jìn)駐望京區(qū)域，如：中體倍力健身、張貝健身、青鳥(niǎo)健身、奇跡健身、浩沙健身等。其他類(lèi)型的品牌商戶有：星巴克咖啡、上島咖啡、樂(lè)豪思咖啡、張一元茶莊等。但在本區(qū)域已知的娛樂(lè)業(yè)態(tài)品牌商戶進(jìn)駐較少，大型 KTV 有：VITAMIN 歌廳、盛江桑拿城、七甲山練歌場(chǎng)等，由于區(qū)域以韓、日人士為主流消費(fèi)群，消費(fèi)特性明顯，不少娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)有較強(qiáng)的個(gè)性化、文化特色，位于新城西園三區(qū)的足球酒吧就是主題性較強(qiáng)的酒吧商戶，這些商戶經(jīng)營(yíng)狀況較好，消費(fèi)主流以韓、日籍人士居多，商務(wù)型消費(fèi)也占較大比例。從本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r分析，該類(lèi)業(yè)態(tài)商戶經(jīng)營(yíng)仍處于發(fā)展階段，業(yè)態(tài)、業(yè)種相對(duì)單一，缺乏大型、集中型的娛樂(lè)設(shè)施。這也反映出，之前區(qū)域所建設(shè)的樓盤(pán)如南湖東園、望京西園、望京花園及花家地等小區(qū)，主要重視居住功能，娛樂(lè)消費(fèi)有著較大的外流現(xiàn)象，對(duì)本項(xiàng)目而言未來(lái)發(fā)展此類(lèi)業(yè)態(tài)十分有利。市場(chǎng)潛力較大。 項(xiàng)目周邊未來(lái)商業(yè)放量分析本項(xiàng)目正處于地塊階段，區(qū)域內(nèi)潛在的商業(yè)放量，對(duì)本案后期的運(yùn)營(yíng)將有著較大的影響。因此，將就未來(lái)本項(xiàng)目周邊的主要商業(yè)放量加以歸納分析，以便于參考借鑒、提升本案在后期的抗風(fēng)險(xiǎn)性。圖表：項(xiàng)目周邊未來(lái)商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 物業(yè)結(jié)構(gòu) 商業(yè)規(guī)劃 租售價(jià)格 備注麗景新貴 40000㎡ 獨(dú)立商業(yè)主力商戶家樂(lè)福占 3 萬(wàn)待定旺角廣場(chǎng) 21000㎡ 獨(dú)立商業(yè)時(shí)尚購(gòu)物商品市場(chǎng)小鋪位 1320 元；大面積 3 元只租不售，出租情況較好博雅國(guó)際中心 8000㎡寫(xiě)字樓、公寓底商商務(wù)配套等 待定 租售均可博泰國(guó)際 20300㎡ 公寓底商散售，電器、餐飲等均價(jià) 16500上京新航線3000㎡底商，另有 4 棟 2層獨(dú)立餐飲樓住宅底商、獨(dú)立餐飲樓社區(qū)配套、餐飲等，具體規(guī)劃待定待定4 棟獨(dú)立商業(yè)樓臨近本項(xiàng)目西側(cè)澳洲康都 10000㎡住宅底商、獨(dú)立商業(yè)樓社區(qū)商業(yè)配套均價(jià) 13000獨(dú)棟商業(yè)已整售東湖灣公建約60000㎡，商業(yè)待定待定 待定 待定一期 2022 年底交用從上表可以看出，本項(xiàng)目周邊未來(lái)商業(yè)放量大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是麗景新貴、旺角廣場(chǎng)等獨(dú)立商業(yè)項(xiàng)目，另一類(lèi)是博泰國(guó)際、博雅國(guó)際中心的公寓底商和上京新航線、澳洲康都、東湖灣等住宅項(xiàng)目底商。麗景新貴項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)劃總建筑面積約 4 萬(wàn)平方米，其中，擬引進(jìn)的主力商戶家樂(lè)福占 3 萬(wàn)平方米左右。由于其本身超市賣(mài)場(chǎng)的業(yè)態(tài)定位與本項(xiàng)目有一定差異，因此未來(lái)與本項(xiàng)目并非直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，盡管兩項(xiàng)目相隔的廣順北大街對(duì)人流有一定阻隔，但仍可考慮利用家樂(lè)福的品牌效應(yīng)吸引人流到達(dá)望京北端，從而提升該地段的商業(yè)氛圍。旺角廣場(chǎng)位于本項(xiàng)目西南側(cè)，與本項(xiàng)目相距兩個(gè)街區(qū)，經(jīng)由湖光北街和廣順北大街可方便到達(dá)。該項(xiàng)目定位為時(shí)尚精品購(gòu)物，但從其鋪位劃分來(lái)看，除大面積的家電和餐飲業(yè)態(tài)外，其余面積仍是市場(chǎng)類(lèi)商業(yè)物業(yè)。再加上旺角廣場(chǎng)所在區(qū)域?yàn)橥┮殉墒斓拇蟊娀虡I(yè)集中區(qū)，周邊物業(yè)的檔次也間接制約了旺角廣場(chǎng)項(xiàng)目檔次的提升。博雅國(guó)際中心和博泰國(guó)際均為商務(wù)公寓的底商物業(yè)。前者位于本項(xiàng)目北側(cè)、臨近北五環(huán)，最初以均價(jià) 萬(wàn)元進(jìn)行銷(xiāo)售，后停售待租，擬做商務(wù)配套商業(yè)，但直到現(xiàn)在最終方案仍未確定。該商業(yè)面積較小，對(duì)本項(xiàng)目影響不大。博泰國(guó)際 2 萬(wàn)余平米商業(yè)位于本項(xiàng)目的南側(cè)，其物業(yè)結(jié)構(gòu)受核心筒的影響略顯零散，因此后期分大塊散租的可能性較大，做大面積零售業(yè)態(tài)的可能性較小。澳洲康都、上京新航線以及東湖灣項(xiàng)目均為未來(lái)住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套。其中，澳洲康都和上京新航線的商業(yè)定位為社區(qū)配套，其底商部分散售，獨(dú)棟商業(yè)綜合樓整售，未來(lái)經(jīng)營(yíng)偏重于餐飲方向。東湖灣項(xiàng)目尚在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)將有一定的商業(yè)放量。但與本項(xiàng)目相比，東湖灣項(xiàng)目地理位置稍偏，且入市時(shí)間較晚，故對(duì)本項(xiàng)目的影響減弱。綜合周邊項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)以自身商業(yè)為著眼點(diǎn)，參考周邊商業(yè)規(guī)劃，形成區(qū)域商業(yè)的區(qū)域規(guī)模效應(yīng)，從而打造區(qū)域的商業(yè)中心。 項(xiàng)目周邊配套狀況 分析學(xué)校、醫(yī)院、郵局、銀行等配套設(shè)施可以客觀地反映一個(gè)區(qū)域的狀況，下面，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施的研究，挖掘?qū)Ρ景府a(chǎn)生影響的因素，并加以分析，為本案商業(yè)發(fā)展提供相應(yīng)的資料。項(xiàng)目周邊配套設(shè)施狀況北京陳經(jīng)綸分校（東園中學(xué)）學(xué)校南湖中園小學(xué)南湖東園小學(xué)、幼兒園北京市第八十中學(xué)望京求實(shí)職業(yè)學(xué)校首都師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)望馨園小學(xué)韓國(guó)國(guó)際學(xué)校北亞醫(yī)院北京惠蘭醫(yī)院南湖東園社區(qū)服務(wù)站金象大藥房醫(yī)療望京大藥房中信銀行農(nóng)村信用社工商銀行農(nóng)業(yè)銀行銀行中國(guó)銀行郵局 望京西園郵政所其它 北京老年活動(dòng)中心區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施分布 ? 本項(xiàng)目周邊的學(xué)校數(shù)量較多，使得區(qū)域的文化氛圍較濃，大量的學(xué)生增加了本區(qū)域的流動(dòng)人群數(shù)量，但是其消費(fèi)取向與周邊居民的差異和整體消費(fèi)能力的低下，有礙于商業(yè)氛圍的打造。? 本案研究范圍內(nèi)的銀行數(shù)量較少，這說(shuō)明區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)氛圍尚未形成，正處于發(fā)展初期（據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)新建樓盤(pán)及商業(yè)內(nèi)大多規(guī)劃有銀行） ，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展較為有利。? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤(pán)多為如南湖東園、望京西園、望京花園及花家地等傳統(tǒng)的居住小區(qū)，周邊醫(yī)院和郵局等配套設(shè)施相對(duì)不足，整體的居住環(huán)境不佳，不利于區(qū)域整體檔次的拔高。從而使得區(qū)域內(nèi)的高收入人群數(shù)量不多，對(duì)本項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)檔次有一定的影響。 總結(jié)通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目研究區(qū)域現(xiàn)有及未來(lái)市場(chǎng)狀況的分析了解到：? 交通流通狀況較好，但是考慮到路幅及交通隔離帶問(wèn)題將對(duì)本項(xiàng)目會(huì)造成一定負(fù)面影響；在本案后期的外部交通組織上將解決。? 區(qū)域目前缺乏商業(yè)核心，未來(lái)商業(yè)有著一定的市場(chǎng)放量，但已知商業(yè)的體量均不大，如在商業(yè)功能上形成有效補(bǔ)充，將有助于本項(xiàng)目后期打造商業(yè)中心。? 區(qū)域內(nèi)餐飲、娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)放量相對(duì)較少，對(duì)本項(xiàng)目而言，有著一定的市場(chǎng)發(fā)展空間。? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口基數(shù)大，消費(fèi)力較強(qiáng)。但是項(xiàng)目周邊配套設(shè)施較為匱乏，使得區(qū)域的整體居住檔次難以拔升，現(xiàn)有消費(fèi)人群的消費(fèi)檔次相對(duì)不高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)在一定時(shí)期內(nèi)將會(huì)相對(duì)單一。隨著區(qū)域的建設(shè)和周邊樓盤(pán)的市場(chǎng)投放，此類(lèi)問(wèn)題將得到良好的解決。項(xiàng)目定位及可行性分析項(xiàng)目定位及可行性分析四、市場(chǎng)初步定位1．業(yè)態(tài)定位．業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)選取通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析，本案的業(yè)態(tài)選取將由三部分組成，即主力型業(yè)態(tài)、適配型業(yè)態(tài)和功能型業(yè)態(tài)。而在操作方式上，將采用先引入主力型業(yè)態(tài)，然后在其周邊放置適配型業(yè)態(tài)，在外圍則選擇功能性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)來(lái)進(jìn)行搭配。 業(yè)態(tài)選取依據(jù)? 主力型業(yè)態(tài)選取通過(guò)周邊區(qū)域的詳細(xì)調(diào)研，綜合市場(chǎng)狀況和本案的特點(diǎn)綜合考量，本項(xiàng)目將選取電器、賣(mài)場(chǎng)及休閑等業(yè)態(tài)類(lèi)型作為主力型業(yè)態(tài)。由于本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，為了后期