【正文】 ..........653．經(jīng)濟面分析 ....................................................67六、經(jīng)濟模型部分 ...................................................69 ...................................................69 ...................................................70（靜態(tài)） .........................................71（動態(tài)） .........................................72 .....................................73七、可行性分析結(jié)論 .................................................75項目市場調(diào)研項目市場調(diào)研一．區(qū)域總體環(huán)境分析望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場南側(cè)路和駝房營路。從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級，部分企業(yè)由歸國留學人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消費能力不強，在此種需求特點下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng)望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非經(jīng)緯向的道路。望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達 15 個，但僅 4 個可用，所以造成外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，上下班高峰期間進出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計引進各型企業(yè) 660 家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。該項目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個樓盤。? 外籍人士消費特性以原有消費習慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費成為其生活必不可少的一部分。該路段平均日客流量可達 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1 萬；據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京客隆超市平均日流水額為 24 萬，年營業(yè)額 9000 萬元左右；? 花家地街的臨街商業(yè)：該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費氛圍。 區(qū)域未來商業(yè)格局望京現(xiàn)有商圈為南湖北路與湖光北街交匯的金十字街，該商圈由鑫隆小商品百貨及京客隆超市、大中電器等商業(yè)物業(yè)組成，盡管目前落成并即將開業(yè)的旺角廣場提升了該區(qū)域的商氣，但其本身低端、大眾化的商圈形象已經(jīng)確定，未來提升的空間不大。 區(qū)域未來商業(yè)整體放量序號 項目名稱 商業(yè)體量（㎡） 業(yè)態(tài)定位眾運大廈 4000 餐飲、美容美體葉青大廈 2022 銀行、藥店等現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施 愛暮大廈 400 展示廳佳境天城 5000 餐飲、電訊等中辰大廈 2022 商務(wù)配套利澤西園 800 社區(qū)配套雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套望馨園 5000 社區(qū)配套望京明苑 3780 餐飲星源國際 3500 社區(qū)配套望京體育廣場 5400 餐飲、娛樂LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑夏都盈座 2200 社區(qū)配套都市心海岸 3200 社區(qū)配套望京花園東區(qū) 20220 社區(qū)配套望京西園 1 區(qū) 5000 社區(qū)配套望京西園 2 區(qū) 2022 社區(qū)配套望京西園 3 區(qū) 1500 社區(qū)配套望京西園 4 區(qū) 6000 社區(qū)配套南湖中園 1 區(qū) 4000 綜合樓南湖中園 2 區(qū) 12022 京客隆超市南湖東園 1 區(qū) 1000 社區(qū)配套南湖東園 2 區(qū) 600 社區(qū)配套、電器慧谷陽光 3500 餐飲、社區(qū)配套慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置）圣馨大地 3000 休閑、配套望興家園 300 社區(qū)配套湖畔雅居 8000 社區(qū)配套花家地小區(qū) 2200 社區(qū)配套、餐飲花家地南里 600 社區(qū)配套、餐飲金隅麗港城 21000 折扣店望花西里小區(qū) 6000 餐飲、社區(qū)配套望花東里小區(qū) 8000 餐飲、社區(qū)配套風格雅園 800 社區(qū)配套銀領(lǐng)國際 6500 社區(qū)配套（空置）及商業(yè)配套CLASS 6000 社區(qū)配套、餐飲藍色家族 4000 住皇城（售樓）嘉潤家園 2022 銀行、社區(qū)配套中福百貨（鑫隆市場） 14000 百貨零售南湖綜合市場 8000 綜合市場望京建材大世界 12022 建材市場百安居 15000 建材超市愛家家居 13000 建材超市麗景新貴（家樂福） 40000 超市沃爾瑪購物廣場 106000 綜合購物宜家家居 30000 家居超市家樂福（北四環(huán)） 40000 超市歐尚超市 40000 超市方恒國際中心 50000 綜合公建望京國際商業(yè)中心 123000 綜合商業(yè)旺角廣場 21000 百貨零售望京購物廣場 89000 綜合商業(yè)博雅國際 8000 商務(wù)配套炫彩嘉軒 6000 社區(qū)配套金隅國際 CityOne 13000 社區(qū)配套鹿港 5000 社區(qū)配套博泰國際 20300 餐飲、電器等華鼎世家 4000 社區(qū)配套季景沁園 12022 社區(qū)配套、餐飲等北京香頌 80000 社區(qū)商業(yè)街寶星國際 45000 綜合商業(yè)融科橄欖城 40000 綜合商業(yè)國風北京 51800 綜合商業(yè)嘉美風尚 68000 綜合商業(yè)上京新航線 3000 社區(qū)配套、餐飲澳洲康都 10000 社區(qū)配套鹿港寫字樓 5800 商務(wù)配套在建及規(guī)劃中商業(yè)項目東湖灣 70000 綜合公建以上數(shù)據(jù)是對望京現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)、在建商業(yè)物業(yè)及未來規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的初步統(tǒng)計，所列項目難免百密一疏，部分商業(yè)的體量也是基于調(diào)研數(shù)據(jù)的合理估計，但已大致描繪出望京未來商業(yè)供應(yīng)的概貌。而本項目位于望京北側(cè)，即由南向北的消費群（人流及車流）多需要左行到達本案，對消費行為而言有著一定的不利因素；望京的產(chǎn)業(yè)區(qū)和麗景新貴（規(guī)劃中的家樂福）項目，均在廣順北大街東側(cè)，交通隔離帶的設(shè)立，對由東向西的消費人流有著較大的阻礙作用，對本案而言較為不利。 項目周邊餐飲、娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展狀況分析望京作為北京目前最大的居住組團，其所承載的餐飲功能不言而喻，大量居住人口的存在使得望京對餐飲、娛樂業(yè)態(tài)消費有著旺盛的需求。圖表：項目周邊未來商業(yè)供應(yīng)項目名稱 商業(yè)規(guī)模 物業(yè)結(jié)構(gòu) 商業(yè)規(guī)劃 租售價格 備注麗景新貴 40000㎡ 獨立商業(yè)主力商戶家樂福占 3 萬待定旺角廣場 21000㎡ 獨立商業(yè)時尚購物商品市場小鋪位 1320 元；大面積 3 元只租不售，出租情況較好博雅國際中心 8000㎡寫字樓、公寓底商商務(wù)配套等 待定 租售均可博泰國際 20300㎡ 公寓底商散售，電器、餐飲等均價 16500上京新航線3000㎡底商，另有 4 棟 2層獨立餐飲樓住宅底商、獨立餐飲樓社區(qū)配套、餐飲等，具體規(guī)劃待定待定4 棟獨立商業(yè)樓臨近本項目西側(cè)澳洲康都 10000㎡住宅底商、獨立商業(yè)樓社區(qū)商業(yè)配套均價 13000獨棟商業(yè)已整售東湖灣公建約60000㎡，商業(yè)待定待定 待定 待定一期 2022 年底交用從上表可以看出，本項目周邊未來商業(yè)放量大致分為兩類，一類是麗景新貴、旺角廣場等獨立商業(yè)項目，另一類是博泰國際、博雅國際中心的公寓底商和上京新航線、澳洲康都、東湖灣等住宅項目底商。項目周邊配套設(shè)施狀況北京陳經(jīng)綸分校（東園中學）學校南湖中園小學南湖東園小學、幼兒園北京市第八十中學望京求實職業(yè)學校首都師范大學附屬實驗小學望馨園小學韓國國際學校北亞醫(yī)院北京惠蘭醫(yī)院南湖東園社區(qū)服務(wù)站金象大藥房醫(yī)療望京大藥房中信銀行農(nóng)村信用社工商銀行農(nóng)業(yè)銀行銀行中國銀行郵局 望京西園郵政所其它 北京老年活動中心區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施分布 ? 本項目周邊的學校數(shù)量較多，使得區(qū)域的文化氛圍較濃，大量的學生增加了本區(qū)域的流動人群數(shù)量，但是其消費取向與周邊居民的差異和整體消費能力的低下，有礙于商業(yè)氛圍的打造。 業(yè)態(tài)選取依據(jù)? 主力型業(yè)態(tài)選取通過周邊區(qū)域的詳細調(diào)研，綜合市場狀況和本案的特點綜合考量，本項目將選取電器、賣場及休閑等業(yè)態(tài)類型作為主力型業(yè)態(tài)。東湖灣項目尚在規(guī)劃中，預(yù)計將有一定的商業(yè)放量。這也反映出，之前區(qū)域所建設(shè)的樓盤如南湖東園、望京西園、望京花園及花家地等小區(qū)，主要重視居住功能，娛樂消費有著較大的外流現(xiàn)象，對本項目而言未來發(fā)展此類業(yè)態(tài)十分有利。 項目周邊商業(yè)狀況分析 大體量商業(yè)狀況由于本項目體量較大，所以我們通過對周邊項目大體量商業(yè)的研究，我們可以了解到商業(yè)分布狀況、區(qū)域消費人群的消費取向、各種業(yè)態(tài)的市場放量及對本項目的影響。項目周邊道路交通圖我們可以看出，本項目周邊的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)主要有廣順北大街、利澤西路、利澤中路、望京北路和河蔭西路等 5 條線路組成，形成了三橫兩縱的道路格局。這類商業(yè)的特點是：? 均為獨立商業(yè)物業(yè)，體量至少在 2 萬平方米以上，最大的可達 12 萬平方米；? 項目多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成熟商業(yè)區(qū)域；? 項目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營；? 項目多集中在 2022 年開業(yè)經(jīng)營，最多不晚于 2022 年。從投資回報來看：現(xiàn)已經(jīng)營的臨街商業(yè)投資回報率均在 9%以上，個別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報率 8%12%。另外，寶星國際、融科橄欖城、國風北京等項目也有大型商業(yè)配套，預(yù)計 2022 年前后推出。? 商務(wù)辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費需求較大，對一定檔次的消費購物需求也明顯高于普通居民。平均教育水平較高，擁有較好的收入和個人素質(zhì)。 住宅人口數(shù)量根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增，03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右，04 年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達 7 萬戶，截止到 05 年 5 月，統(tǒng)計指標已接近 20 萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，2022 年預(yù)計望京地區(qū)人口總數(shù)將超過 35 萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計達到創(chuàng)記錄的 60萬人。合理的交通布局，不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導問題，有序的消費環(huán)境也便于吸引更多的消費人流來此消費。? 北四環(huán)東路：道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。因此公交線路的數(shù)量及其對外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營，如何對其進行合理地疏導，將直接影響到望京地區(qū)的消費環(huán)境。望京寫字樓物業(yè)項目統(tǒng)計表項目名稱 體量（m 2） 租金(元/日/m 2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級眾運大廈 19600 乙級葉青大廈 50000 3 甲級中辰大廈 17400 乙級洛娃科技大廈 15500 乙級鑫佳泓大廈 17500 3 甲級博泰大廈 24000 甲級博泰國際 65000 7000 元/m 2 商住望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級星源國際 22022 商住娜麗莎大廈 5000 商務(wù)Loftel 17000 8500 元/m 2 商住望京大廈 35800 甲級佳境天成 65000 商住鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃嘉美風尚 37000 規(guī)劃人濟大廈 56000 規(guī)劃從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積(含未來規(guī)劃)整體供應(yīng)量超過 61 萬平方米(此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積)。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象?？傮w布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1 個地區(qū)級主商業(yè)中心、5 個次商業(yè)中心、8 個社區(qū)商業(yè)中心和 6 個文化娛樂中心； 8 個區(qū)間公園、38 個社區(qū)綠地和 3 條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來愈濃厚。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。L1 線則是自東直門至機場線的機場快速軌道線路，但目前 L1 規(guī)劃為機場線，通過望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點，未來也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。? 廣順大街：城市主干道，雙向六車道，紅線寬度 60 米。按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設(shè)，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運方式相結(jié)合的綜合交通體系。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號全部被預(yù)定