【正文】 這類商業(yè)的特點(diǎn)是：? 均為獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，體量至少在 2 萬平方米以上，最大的可達(dá) 12 萬平方米；? 項(xiàng)目多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成熟商業(yè)區(qū)域；? 項(xiàng)目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營；? 項(xiàng)目多集中在 2022 年開業(yè)經(jīng)營，最多不晚于 2022 年。中部商業(yè)組團(tuán)主要由 萬平方米的望京購物中心和 10 余萬平方米的沃爾瑪項(xiàng)目組成。從投資回報(bào)來看：現(xiàn)已經(jīng)營的臨街商業(yè)投資回報(bào)率均在 9%以上，個(gè)別甚至接近20%，高于商鋪的常規(guī)投資回報(bào)率 8%12%。 ? 中等超市規(guī)模有限中等規(guī)模的商業(yè)點(diǎn)雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠(yuǎn)沒有達(dá)到令望京居民滿意的程度。另外，寶星國際、融科橄欖城、國風(fēng)北京等項(xiàng)目也有大型商業(yè)配套，預(yù)計(jì) 2022 年前后推出。但在本區(qū)域適合這類消費(fèi)的場所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒有一家有綜合服務(wù)的，集餐飲、娛樂、商務(wù)服務(wù)、日常休閑購物為一體中高檔消費(fèi)場所。? 商務(wù)辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費(fèi)需求較大，對一定檔次的消費(fèi)購物需求也明顯高于普通居民。望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅項(xiàng)目居多，在這里生活、工作的人群消費(fèi)層次較高，區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務(wù)人士，未來還有以第四使館區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消費(fèi)群。平均教育水平較高，擁有較好的收入和個(gè)人素質(zhì)。除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住，型成了一個(gè)以高端消費(fèi)和特色消費(fèi)為主的消費(fèi)群體，也是本區(qū)域高消費(fèi)核心力量。21 / 89 住宅人口數(shù)量根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料統(tǒng)計(jì)，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增，03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右，04 年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達(dá) 7 萬戶，截止到 05 年 5 月，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)已接近 20 萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，2022 年預(yù)計(jì)望京地區(qū)人口總數(shù)將超過 35 萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計(jì)達(dá)到創(chuàng)記錄的 60萬人。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，并投入較大資金進(jìn)行改造，同時(shí)加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。合理的交通布局，不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導(dǎo)問題，有序的消費(fèi)環(huán)境也便于吸引更多的消費(fèi)人流來此消費(fèi)。一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街：二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個(gè)環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。? 北四環(huán)東路：道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。望京區(qū)域已知建成并投入運(yùn)營的軌道線路有地鐵 13 號線，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、地鐵 15 號線，地鐵 13 號線途經(jīng)望京西站，地鐵 15 號線是連接?xùn)|直門望京順義區(qū)的規(guī)劃線路。因此公交線路的數(shù)量及其對外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營，如何對其進(jìn)行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費(fèi)環(huán)境。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進(jìn)駐的過程中。望京寫字樓物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱 體量（m 2） 租金(元/日/m 2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級眾運(yùn)大廈 19600 乙級葉青大廈 50000 3 甲級中辰大廈 17400 乙級洛娃科技大廈 15500 乙級鑫佳泓大廈 17500 3 甲級博泰大廈 24000 甲級博泰國際 65000 7000 元/m 2 商住望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級星源國際 22022 商住娜麗莎大廈 5000 商務(wù)Loftel 17000 8500 元/m 2 商住望京大廈 35800 甲級佳境天成 65000 商住鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃人濟(jì)大廈 56000 規(guī)劃從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積(含未來規(guī)劃)整體供應(yīng)量超過 61 萬平方米(此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積)。截止 2022 年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達(dá) %，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計(jì)算機(jī)、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。望京區(qū)域規(guī)劃、望京區(qū)域規(guī)劃望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里(其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為 1 平方公里)，規(guī)劃總居住人口為 33 萬人，現(xiàn)有常住人口近 15 萬人?？傮w布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1 個(gè)地區(qū)級主商業(yè)中心、5 個(gè)次商業(yè)中心、8 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和 6 個(gè)文化娛樂中心； 8 個(gè)區(qū)間公園、38 個(gè)社區(qū)綠地和 3 條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。在這種交通、市政、配套逐步完善的過程中，望京正朝著“城市副中心”的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國際化，居住都市化的大望京。在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來愈濃厚。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務(wù)區(qū)。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔次也將穩(wěn)步提升。對望京地面公交客運(yùn)系統(tǒng)作如下分析：望京地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽線路 主要站點(diǎn) 區(qū)域站名城鐵臨 5 路 南十里居→酒仙橋商場→電子城小區(qū)→南湖南路→望京西站 望京西站城鐵臨 6 路 望京科技園→望京花園東區(qū)→廣順北大街→望京西站 廣順北大街小 5 路 望京科技園→炎黃藝術(shù)館→四道口→圓明園→海淀→金莊村 望京科技園小 6 路 西馬莊→定福莊→太平莊華堂商場→麗都飯店→望京小區(qū) 望京小區(qū)小 71 路 望京小區(qū)→望京西園→望京購物中心→芍藥居→上地橋 望京小區(qū)小 73 路 望京小區(qū)→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→冠城園→牡丹園→雙安→小南莊 望京小區(qū)運(yùn)通 101 線 南湖渠→望京購物中心→中國科技館→體育師范學(xué)院→三義廟 望京購物中心運(yùn)通 104 線 營慧寺→紫竹院→白石橋→動物園→北京北站→望京新城 望京新城運(yùn)通 107 線 馬家堡小區(qū)→木樨園→燕莎友誼商城→麗都飯店→望京新城 望京新城12 / 89運(yùn)通 110 線 半壁店→昆明湖路→中關(guān)村→大屯→廣順北大街→望京新城 望京新城運(yùn)通 111 線 安寧里南站→立水橋→望京花園→朝陽公園→定福莊→東柳 望京花園運(yùn)通 113 線 吳莊→蔚園→永定路→中關(guān)村→廣順北大街→來廣營 廣順北大街運(yùn)通 201 線 南湖渠→南湖東園→望京購物中心→人民大學(xué)→六里橋長途站 望京購物中心361 望京科技園→廣順北大街→中國科技館→北太平莊→巴溝村 廣順北大街402 四惠站→大北窯→農(nóng)展館→酒仙橋→望京公園→南皋 望京公園404 東直門→花家地南里→花家地街→阜通東大街→來廣營 阜通東大街405 路聯(lián) 大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→三元庵→麗都飯店→廣順北大街 廣順北大街409 來廣營→廣順北大街→中日醫(yī)院→中國科技館→阜成門 廣順北大街416 來廣營→南湖東園→湖廣中街→農(nóng)展館→廣順北大街→來廣營 廣順北大街418 金盞→郁金香花園→蟹島度假村→望京公園→酒仙橋→東直門 望京公園420 望京科技創(chuàng)業(yè)園→宏昌路→亮馬橋→朝陽門→王府井→北京站 望京科技園421 大北窯→農(nóng)展館→亮馬橋→麗都飯店→宏昌路→東湖 宏昌路422 三義廟→中國科技館→中日醫(yī)院→經(jīng)貿(mào)大學(xué)→花家地→來廣營 花家地606 雍和宮→和平里火車站→展覽中心→阜通西大街→東湖 阜通西大街614 東直門→左家莊→三元橋→花家地北里→宏昌路→望京科技園 宏昌路623 望京科技創(chuàng)業(yè)園→廣順北大街→望京購物中心→東直門外 廣順北大街627 三營門→木樨園→方莊→潘家園→四元橋→廣順北大街 廣順北大街629 環(huán)行鐵道→阜通西大街→望京花園→立水→東北旺中路 阜通西大街630 來廣營→望京花園→北營門→門頭村→北京植物園→香山東路 望京花園701 大西洋新城南門→花家地北里→西釣魚臺→岳各莊紅星美凱龍 花家地北里707 嘉園→天橋→農(nóng)展館→燕莎友誼商城→廣順北大街→農(nóng)藝園 廣順北大街710 善各莊→廣順北大街→酒仙橋商場→朝陽公園→西直河 廣順北大街735 錦繡大地市場→玉海園→中關(guān)村→四元橋→望京公園→金盞 望京公園737 孫河?xùn)|站→阜通西大街→亞運(yùn)村→中關(guān)村→頤和園→香山 阜通西大街752 西北旺村→北苑家園→廣順北大街→珠江帝景→京南交易中心 廣順北大街827 北京西站→北辰路→望京購物中心→廣順北大街→善各莊 廣順北大街840 外 南湖渠→亞運(yùn)村→中關(guān)村→青塔→朝陽路→南湖渠 南湖渠852 老君堂南站→朝陽公園→阜通西大街→北苑家園→都市芳園 阜通西大街909 前葦溝→望京花園→燕莎友誼商城→安定門→西北旺市場 望京花園921 大峪→蘋果園地鐵→定慧寺→國家圖書館→廣順北大街→東湖 廣順北大街939 北京南站→大觀園→兒童醫(yī)院→西直門→廣順北大街→奶子房 廣順北大街944 菜戶營→盛唐飯店→學(xué)院路→芍藥居→廣順北大街→奶子房 廣順北大街13 / 89951 東北旺中路→圓明園→五道口→亞運(yùn)村→花家地→南十里居 花家地952 東湖→望京花園→朝陽公園→小武基→北大地→岳各莊北橋 望京花園952 支 望京路→宏昌路→麗都飯店→朝陽路→勁松→十八里店北橋站 宏昌路966 東直門長途站→覽中心→廣順北大街→朝來家園→平西府 廣順北大街975 東直門→阜通東大街→廣播學(xué)院→北七家→桃峪山莊→桃峪口 阜通東大街976 北湖渠→大西洋新城→酒仙橋商場→大望路→潘家園→亦莊 大西洋新城976 支 北湖渠東口→廣順北大街→四惠站→北苑→群芳園→大地站 廣順北大街983 王佐汽車站→五棵松→營慧寺→廣順北大街→北湖渠 廣順北大街望京地區(qū)交通站點(diǎn)分布圖14 / 89如圖所示，望京區(qū)域公交站點(diǎn)呈區(qū)域性集中的特點(diǎn)，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)項(xiàng)目地面公交客運(yùn)系統(tǒng)相對匱乏，尤其是在城鐵望京西站附近沒有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車次少、擁擠不堪，造成地面公交客運(yùn)系統(tǒng)與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此也滋生了諸多交通及安全隱患問題。L1 線則是