【正文】 五塊石商業(yè)中心項目策劃書（建議案） 前 言 2023年 2月 19日收到貴公司的 《 廣告代理服務(wù)項目招標書 》 后 ， 立即組建 “ 五塊石商業(yè)中心項目服務(wù)小組 ” 對項目進行了分析研究 。 經(jīng)過多次討論 ， 草擬以下 《 五塊石商業(yè)中心項目策劃書 》 。 策劃書主體分為三大部分 ， 我們賣什么 ？ —— 賣給誰 ？ —— 怎么賣 ？ 前兩個部分讓我們共同去了解市場 、 了解產(chǎn)品 、 剖析出產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的差異性 ， 產(chǎn)品會在今后的銷售中出現(xiàn)的瓶頸 ， 第三部分就是如何解決這些問題提出的一些建議 。 層層深入 ， 闡述我們的觀點與操作方案 。 請見諒，這份《五塊石商業(yè)中心策劃書》是在無正規(guī)的《市場調(diào)研報告》作為科學依據(jù)基礎(chǔ)下草擬的，只是展示公司的能力，以及對市場、項目的初步理解，有所偏頗待以后進一步修正。 第一部分、我們的產(chǎn)品 第一部分、我們的產(chǎn)品 A、項目基本的情況 B、市場情況 C、產(chǎn)品的情況 D、小結(jié) A、項目基本的情況 成都【五塊石商業(yè)中心】項目，位于城北五塊石蓉北商貿(mào)大道旁，占地約 75畝，合 5萬平米，建筑面積約 8萬平米。目前項目經(jīng)營定位為家居類生活用品，是一個立足成都，面向西南，批零兼營的一站式購物型“家居生活用品超級市場”。 我們把產(chǎn)品進行分析： 她是一個成都商業(yè)地產(chǎn)。 她位于北門商圈的五塊石區(qū)域。 她是一個批零兼營的專業(yè)市場 她賣的是 “家居生活用品”。 通過以上總結(jié)的四個方面的特點，我們深入了解這幾個方面的市場情況。 第一部分、我們的產(chǎn)品 %%%%%%投資情況 施工面積 竣工面積 銷售面積 空置面積2 0 0 3 年（1 —1 0 ）2 0 0 2 年全年一、成都商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 投資增勢強勁，空置面積偏高。 表（ 1） 2023年全年與 2023年（ 1— 10月）商業(yè)用房同比增幅比較圖 第一部分、我們的產(chǎn)品 B、市場情況 第一部分、我們的產(chǎn)品 B、市場情況 一、成都商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 城南商業(yè)用房供給旺盛，城北需略大于供。 05101520253035城東 城南 城西 城北供給銷售表（ 2） 2023年 1— 11月市區(qū)各方位商業(yè)用房供求狀況（單位：萬平米） 第一部分、我們的產(chǎn)品 B、市場情況 一、成都商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 商業(yè)用房的供應(yīng)主要集中在 2— 3環(huán) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一至二環(huán) 二至三環(huán) 三環(huán)外 商業(yè)用房 供給 銷售 表（ 3） 2023年 1— 11月成都市各環(huán)域商業(yè)用放供求狀況（單位：萬平米） 內(nèi)環(huán)至一環(huán)和二至三環(huán)的商業(yè)用房供大于求 。 商業(yè)用房的供應(yīng)主要集中在 23環(huán) ，共有 ， 同比增長一倍左右 ， 銷售了 ， 還有近 16萬平米有待 2023年進一步消化 。 第一部分、我們的產(chǎn)品 B、市場情況 二、北門商圈及五塊石區(qū)域的現(xiàn)狀 北門商圈的現(xiàn)狀 圖（ 1）北門商圈構(gòu)成圖 第一部分、我們的產(chǎn)品 B、市場情況 二、北門商圈及五塊石區(qū)域的現(xiàn)狀 五塊石區(qū)域的環(huán)境。 1) 區(qū)域簡介 2) 目前存在的問題 ? 交通發(fā)達 ? 配套情況 ? 整體形象差、購物環(huán)境差。 ? 配套設(shè)施落后。 ? 媒體對該地區(qū)宣傳力度不夠。 ? 市場缺乏強有力的管理。 第一部分、我們的產(chǎn)品 B、市場情況 二、北門商圈及五塊石區(qū)域的現(xiàn)狀 五塊石區(qū)域的發(fā)展 1) 政府的規(guī)劃 按照政府 2023年規(guī)劃 ， 將重新調(diào)整五塊石區(qū)域的商品交易市場布局和市場結(jié)構(gòu) ， 大力發(fā)展與建立 “ 現(xiàn)代藥品配送中心 ” 相配套的餐飲 、 旅店 、 金融 、 倉儲 、 貨運等相關(guān)服務(wù)業(yè) ， 在本區(qū)域建西部最大的藥品流通中心；加大環(huán)境整治力度 ， 重新規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)大道 ，盡快打通五塊石區(qū)域的區(qū)間通道 ， 合理疏導人流 、 車流 、 物留；加大社會治安綜合整治力度 ， 改善治安環(huán)境；借沙河改造契機 ， 美化五塊石區(qū)域周邊環(huán)境 。 2) 功能規(guī)劃 五塊石區(qū)域的城市功能主要為商貿(mào) ， 但又另外有居住 、 休閑兩大功能 ， 按照規(guī)劃 ，將五塊石區(qū)域建設(shè)成西部乃至全國規(guī)模最大 、 市場次序規(guī)范 、 質(zhì)量有保證 、 流通功能完善 、 管理現(xiàn)代化 、 交易國際化集 “ 物流 、 人流 、 信息流 、 資金流 ” 于一體的醫(yī)藥流通中心 。 建成后五塊石區(qū)域?qū)⒊蔀橐葬t(yī)藥流通中心市場為主 ， 五塊石電子電器市場 、 西南酒店用品中心 、 糧油市場 、 大西南茶葉批發(fā)市場 、 貨運市場 、 輕紡城等若干小的專業(yè)市場為輔 ， 集市場商貿(mào) 、 物流 、 倉儲 、 金融 、 商住 、 餐飲 、 酒店 、 娛樂 、 衛(wèi)生 、 文化 、 休閑于一體的黃金商圈 。 第一部分、我們的產(chǎn)品 B、市場情況 二、五塊石區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 專業(yè)市場的現(xiàn)狀 專業(yè)市場的發(fā)展趨勢 專業(yè)市場正日趨規(guī)范化 ， 布局日趨合理化 ， 規(guī)模也越來越大 ， 經(jīng)營由過去的各自為戰(zhàn)轉(zhuǎn)向規(guī)模經(jīng)營 ， 吸引更多的人氣 ， 增添更多的商氣 。 四川大學經(jīng)濟學院教授吳豐在點評 “ 藍光 金荷花國際時裝城 ” 總結(jié)的新型批發(fā)市場應(yīng)該是：以現(xiàn)代 MALL式建筑應(yīng)用于批發(fā)市場 ， 集整合批發(fā) 、 零售 、 展示 、配送 、 電子商務(wù) 、 倉儲 、 貨運為一體的批發(fā)商業(yè)物業(yè) 。 第一部分、我們的產(chǎn)品 B、市場情況 四、