【正文】 風(fēng)險(xiǎn) 分析 表 8７ 風(fēng)險(xiǎn) 分析表 項(xiàng) 目 銷售收入 （萬元） 成本及 稅金 （萬元） 所得稅 （萬元） 開發(fā)利潤 （萬元） 開發(fā) 利潤率 （ %） 銷售 利潤率 （ %） 盈虧 平衡點(diǎn) （ %） 基準(zhǔn)情況（所得稅前） 銷售收入不變、成本上 升 5% 成本不變，銷售收入減少 5% 銷售收入減少 5%，成本上升 5% 基準(zhǔn)情況（所得稅后） 銷售收入不變、成本上升 5% 成本不變，銷售收入減少 5% 銷售收入減少 5%，成本上升 5% 。 =[4770萬元247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（銷售收入 變動成本 銷售稅金及附加） ] 100% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 變動成本包括管理費(fèi)用 160 萬元、銷售費(fèi)用 190 萬元，累計(jì) 變動 成本為 350 萬元。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目實(shí)施后可實(shí)現(xiàn)所得稅后 利潤 萬元，有足夠的貸款償還能力。具有較強(qiáng)的盈利能力和較高的經(jīng)營收入盈利水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售收入 ） 100% =（ 247。 總開發(fā)成本 ） 100% =（ 247。銷售收入） 100% =（ 247?？傞_發(fā)成本） 100% =（ 247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈢ 利潤估算及分析 營業(yè)稅金及附加 表82 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 經(jīng)估算，銷售稅金及附加為 。 開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括開發(fā)建設(shè)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售及管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表 81 銷售收入估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 單位 單價 （元 /平方米） 銷售量 金額 1 銷售收入 萬元 地下層 M2 群樓 M2 高尚住宅 M2 空中會所 M2 ㈡ 成本分 析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。地下層按均價 2020 元 /平方米銷售，群樓按均價 4500 元 /平方米銷售，高尚住宅按均價 2500 元/平方米銷售，空中會所按均價 5000 元 /平方米銷售，累計(jì)銷售額 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 表 71 投資估算表 本項(xiàng)目需資金 5120萬元，融資方案為： 自有資金 2182萬元，占 %； 預(yù)售收入 938萬元，占 %； 申請銀行貸款 2020萬元，占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 詳見投資估算表 序號 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（萬元） 百分比（ %） 備注 1 土地費(fèi)用 2 建筑安裝工程費(fèi)用 32020 m2 3 前期工程費(fèi)用 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款 2020萬元 8 銷售費(fèi)用 9 不可預(yù)見費(fèi)用 10 總投資 100 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。建筑物基底面積 ， 道路面積 400 平方米，綠化面積 1000 平方米 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ④建設(shè)單位管理費(fèi)、勘測設(shè)計(jì)費(fèi)及其它費(fèi)按國家計(jì)委、建設(shè)部、湖南省建委等有關(guān)文件計(jì)算。 ②土建工程費(fèi)用依據(jù)岳陽市造價辦公室提供單位工程造價估算標(biāo)準(zhǔn)。 七、投資估算與資金籌措 ㈠ 投資估算編制范圍 與依據(jù) １、編制范圍 本項(xiàng)目的投資估算范圍包括：土地征用拆遷，前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝工程、公共設(shè)施配套、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 按以上招標(biāo)范圍的項(xiàng)目，一律采用公開招標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑶ 招標(biāo)方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ㈡ 工程招投標(biāo) ⑴ 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、構(gòu)件等原材料采購均為招標(biāo)范圍。 項(xiàng)目 建設(shè) 工程從 2020年 11月開展前期工作，到 2020年 3月 破土動工， 2020 年 9 月 完 成裙樓封頂， 并 展開 銷售 宣傳 和預(yù)售 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑹按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計(jì)。 ⑷合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護(hù) 安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。 ⑵為確保人身安全，各住戶、門店、商場對所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護(hù)，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。 消防外協(xié) 消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與岳陽市消防支隊(duì)協(xié)商解決。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 冷卻 水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 ⑧注意火警預(yù)防，將本項(xiàng)目平面布置圖交予 岳陽 市消防 支隊(duì)，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防 支 隊(duì)到街區(qū)來進(jìn)行滅火示范。 ⑥施工時，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。 ④電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 ②平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 。 ⑸項(xiàng)目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi) 生環(huán)境，減少噪聲和粉塵污染。 ⑷其他廢棄物 ▲ 生活垃圾。 建設(shè)期內(nèi)機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過建筑機(jī)械設(shè)備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過晚上十點(diǎn)）來進(jìn)行控制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑵噪音 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ３、環(huán)保措施 ⑴粉塵 本項(xiàng)目粉塵的形成是在工程建設(shè)期間。 ㈡ 環(huán)境保護(hù) 依據(jù) ⑴《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； ⑵《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309693； ⑶《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB1629790； ⑷《建筑施工廠界噪聲限值》 GB1252393； ⑸《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T1484893； ⑹《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB38382020。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 節(jié)水 ⑴采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。 ⑷加強(qiáng)用電管理，減少能耗。 ⑶在電器設(shè)備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié) 能設(shè)備、高效燈具，減少用電負(fù)荷。 五、節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動安全 ㈠ 節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能 項(xiàng)目建成后，用電范圍主要是照明、辦公設(shè)備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施： ⑴供電設(shè)計(jì)按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 弱電 ⑴ 通信 本項(xiàng)目位于 南湖大道 ，為 城市的中心地 帶， 城區(qū)通信主干線貫穿項(xiàng)目地，完全滿足項(xiàng)目的需要。 本項(xiàng)目低壓側(cè)工作接地采用 TNCS系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻≤ 1歐姆。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑷ 保安接地與防雷接地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑶ 變配電間 本項(xiàng)目的供電電源從城市電網(wǎng)接入，應(yīng)采用 10KV 高壓 雙回進(jìn)線電纜埋地引至變電間， 高壓開關(guān)柜采用 KYN28A12（ Z）鎧裝移開式交流金屬封閉開關(guān)設(shè)備，出線采用放射式向兩臺SCB98800干式變壓器供電。 用電負(fù)荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備 和消防設(shè)備 等。 項(xiàng)目單位對本工程的有關(guān)要求。 采用雨污分流制的設(shè)計(jì)原則 雨水采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng) 污水主要為生活污水，通過設(shè)置地埋式二級生化處理裝置排入城市下水道管網(wǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ⑷ 排水系統(tǒng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 615 層由屋頂水箱經(jīng)管道減壓后供給。 消防給水：室外消防用水量 30L/S；室內(nèi)消防用水量 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時間按 3小時計(jì) ，自動噴水滅火系統(tǒng) 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間按 1小時計(jì) 。 用水量 2噸 /天 未預(yù)見用水量按總用水量的 15%計(jì)。 沖洗道路、場地用水按 10L/ 計(jì)。 d 計(jì)， 用水量 240 噸 /天，時變化系數(shù)Ｋ取 ，商業(yè)商務(wù)按 5 L／人 ⑶ 給水（生活給水及消防用水） 本項(xiàng)目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項(xiàng)目的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四） 公用輔助工程 １、給排水 ⑴ 編制依據(jù) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1386（ 1997年版）； 《 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1487（ 1997年版）； 《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ1588（ 2020 年版）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2020年版）； 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090。 ⑸ 非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為2 190，耐火極限大于 。 ⑶ 樓板保護(hù)層厚度為 20mm，耐火極限大于 。 大于 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 結(jié)構(gòu)防火 本建筑耐火等級為一級，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下： ⑴ 框架柱為鋼筋混凝土柱，保護(hù)層厚度為 45mm，耐火極限 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。樓面裝修及粉刷取 ?？蛑涌蚣艿目拐鸬燃墳槎?，抗震墻的抗震等級為 二 級，建筑物的安全等級為二級 ，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最