【正文】 ，增幅均超過 40%。投資規(guī)模居全國第 13 位，居中部地區(qū)第 3位；投資增幅居全國第7位，居中部地區(qū)第 2位。 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，增速趨緩。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最近一兩年一些大財團、大房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投資可紛紛進入武漢、長沙甚至岳陽，預示著湖南、長沙、岳陽和汨羅的房地產(chǎn)業(yè)即將走上一條快速發(fā)展的軌道。另一方面，經(jīng)濟發(fā)展相對落后的廣大內(nèi)陸地區(qū)和二、三線城市一 直保持理性或者說是偏冷的狀態(tài)。 其二、由于中國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡造成房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)之間差別巨大。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。六是加強金融監(jiān)管。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。四是完善城鎮(zhèn) 廉租住房 制度，保障最低收入家庭基本住房需求。二是加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理。最近國務院舉行了專門針對房地產(chǎn)市場，由溫總理主持的的工作會。在按揭貸款方面，增長率也十分迅速。觀點不同的主要原因在于人們計算方法的不一和對空置率理解的差異。 全國商品住宅平均銷售價格同比增長 %，增幅比上年回落 個百分點 。 15759億元，比上年增長 %，增幅比上年回落了 個百分點 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020年，全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 %。人均 GDP 取得歷史性突破，達到 12408 元。岳陽市城市綜合服務功能比較齊全，連續(xù)多次評為國家及省級衛(wèi)生城市。岳陽有儲量豐富的金、銀、銅、鋅、鈾、獨居石、白云石、高嶺土、花崗巖等礦產(chǎn)資源。 達海，有長江岸線 163公里，城陵磯是長江八大良港之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。京廣鐵路縱貫境內(nèi)三縣（市）二區(qū)；公路有京珠高速和 10 107 兩條國道平行穿越；水路通江 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。岳陽是一座歷史悠久的文化古城，距今已有 2500 多年歷史，是全國對外開放甲級旅游城市，人文景觀十分豐富，有岳陽樓、屈子祠等名勝古跡 193處。 51′之間。 9′北緯 28176。 二、項目開發(fā)背景與市場分析 ㈠ 經(jīng)濟與地理環(huán)境 項目區(qū)概況 岳陽市位于湖南省東北部，地處東經(jīng) 112176。 鼎力支持。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)以上各個方面研究的成果，經(jīng)過綜合評估，認定項目建設區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競爭力，具有抗御市場風險的能力，資金籌措基本到位，市政府 有關部門的高度重視和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。自有資金基本到位 。 項目的前期工作比較扎實，支持項目順利建設的法律文件和手續(xù)等基礎資料齊全。 (五 )結論 通過對建設場地的區(qū)位、項目建設必要性、建設條件、市場預測、項目建設規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結論如下： 項目是 在 岳陽市 繁華地段南湖 大道 開發(fā)建設的商業(yè)黃金鋪面， 有利于加快岳陽市 南湖大道 街 區(qū)的規(guī)范和 發(fā)展， 有利于優(yōu)化岳陽市 商業(yè) 、服務業(yè)的結構和布局，給岳陽房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展理念，項目的 開發(fā)建設 符合城市發(fā)展規(guī)劃，對推進岳陽市城市建設 具有 極積的作用 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ㈣ 主要技術經(jīng)濟指標（見表 11） 表 11 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 2 占 地面積 平方米 1754 3 總建筑面積 平方米 32020 商業(yè)建筑面積 平方米 5100 住宅建筑面積 平方米 22655 地下層 建筑面積 平方米 2265 4 道路面積 平方米 400 5 綠化面積 平方米 1000 6 停車車位 個 70 地下車庫 7 總投資 萬元 5120 8 經(jīng)濟評價指標 銷售額 萬元 開發(fā) 利潤率 % 所得稅后 銷售利潤率 % 所得稅后 盈虧平衡點 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈢ 工可研究范圍與工作概況 １、本項目可行性研究報告編制范圍包括：岳陽市 云峰花園 的市場預測、 建設的條件、建設規(guī)模與建設內(nèi)容、建設方案、投資估算與資金籌措、效益分析等。 建筑 5100 平方米，住宅 22655 平方米 ， 空中會所 1980 平方米 ，地下層 2265 平方米 ， 道路面積 400 平方米，綠化面積 1000 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建設規(guī)模： 項目總用地面積 平方米， 占地地 積 1754 平方米，總建筑面積 32020 平方米 （含地下層 2265 平 方米） ，其中商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、總 論 ㈠ 項目概況 項目名稱與承辦單位 項目名稱： 岳陽市 云峰花園 項目實施地點： 岳陽市 南湖大道 項目承辦單位： 岳陽 安得置業(yè) 有限 公司 成立于 1996 年，注冊資金 1000 萬元， 是以 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 為主導產(chǎn)業(yè) 的企業(yè)， 具有國家房 地產(chǎn)開發(fā) 三 級資質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建設內(nèi)容、規(guī)模及資金來源 建設內(nèi)容： 本項目為 集 商業(yè) 、服務、 住宅 為一體的房地產(chǎn)開發(fā)和配套設施建設。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ㈡ 可行性研究報告編制的依據(jù) １、關于編制 岳陽市 云峰花園 開發(fā)項目可行性研究報告的委托書； ２、 國家發(fā)展計劃委員會計辦投資 [2020]15號印發(fā)的《投資項目可行性研究指南》； ３、國家計委、建設部計投 [1993]530號關于“印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知” ４、岳陽市城市建設總體規(guī)劃； ５、國家有關建筑工程設計規(guī)范和 標準； ６、項目承辦單位提供的相關基礎資料。 ２、可行性研究工作概況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)委托，我公司組織 相關工程技術人員 對項目建設相關情況進行了調(diào)查，分析了有關資料，依據(jù)現(xiàn)行有關法律、法規(guī)和投資項目可行性研究報告的編制要求及項目地的地理、水文、氣象、交通、水電等基本情況，對項目的建設條件、建設方案、建設規(guī)模及綜合效益進行了 研究與論證，在滿足技術可行、經(jīng)濟合理的基礎上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目建設的場地周圍城市配套基礎設施齊全，有利于提供經(jīng)濟可靠的水電、通訊、交通、消防安全等建設條件，營造方便、安全、舒適、高效的商務、購物環(huán)境。 資金籌措和來源基本上落實。 項目建設 的各項經(jīng)濟、社會效益等指標，均滿足國家發(fā)改 委、建設部關于項目建設的可行研究技術參數(shù)的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此項目的建設是可行的。 18′～ 114176。 25′ ～ 29176。岳陽市現(xiàn)有行政區(qū)域包括四區(qū)（岳 陽樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)、屈原管理區(qū)）、四縣（岳陽、華容、湘陰、平江）、二市（臨湘、汩羅），東鄰湖北省通城縣和江西省銅鼓縣、修水縣，西抵沅江縣、南縣和湖北省石首市，北接湖北省監(jiān)利縣、洪湖市、赤壁市，南接長沙和瀏陽市、望城縣，土地面積 ，占全省土地面積的 %， 2020年全市 期末總?cè)丝跒? 萬人 。 岳陽是湖南唯一臨江口岸，是長江沿岸對外開放城市 ，岳陽地處一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、 107 國道）、三?。ㄏ?、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 岳陽是新興的工業(yè)城市，是中南地區(qū)最大的石化基地，全市已形成石化、電力、造紙、紡織、機械、建材、食品、飼料等幾大支柱產(chǎn)業(yè)。 岳陽市氣候溫和， 雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富。 改革開放以來，岳陽市優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境和改革開放的有利政策加快了岳陽經(jīng)濟社會事業(yè)的快速發(fā)展， 2020 年全市，比上年增長 %，規(guī)模和速度均創(chuàng)七年新高。產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結構為 ::。 ㈡ 房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 １、全國房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 我國的房地產(chǎn)業(yè)從 2020 開始新一輪的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù) 5 年保持年均增長近 20％的基礎上 ， 動態(tài)指標房地產(chǎn)投資增長率從 1999 年開始發(fā)生很大的變化，一直保持在 25%以上，是GDP 增長的 3 倍左右 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 全國完成商品住宅投資 10768 億元 ,同比增長 %。 在 靜態(tài)的指標 上， 先 看 價格，我國主要的有代表性的價格收 入比較高，一般都大于 8，遠高于國際公認的高限 6； 再看空置率，較為官方的意見認為 2020 年末我國的空置率為 12%或14%，而也有觀點認為空置率不到 10％，另有意見認為空置率早已超過了 20％。但無論哪種算法，都明顯高于國際公認的 5%左右的警戒線 ；還有 在房地產(chǎn)投資貸款方面和按揭貸款方面， 2020年投資貸款占總投資的比重 %，但增長率卻達48%。 房地產(chǎn) 存在 泡沫 已受到政府部門、專家學者和普通大眾的關注，從 2020 年下半年開始，國家逐步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地供應和房貸政策。 會議提出 八條措施對 當前加強房地產(chǎn)市場 進行 引導和調(diào)控 ： 一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結構。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中 小戶型 住房的有效供應。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。 但是政策的意圖是要讓房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，防止因房地產(chǎn)業(yè)的 泡沫 影響到經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，仍將會保持持續(xù)快速發(fā)展： 其一、 從基本面上看，中國目前僅處于工業(yè)化中期，中 國城鎮(zhèn)人口比重目前只有 40%，估計到 2020 年以后中國才有可能達到 60％以上的城鎮(zhèn)人口比重，而中國人的住房由于歷史的欠帳，與歐美的情況不完全相同，在大部分城市可以說還剛剛開始進入商品房階段，因此也可以說大部分的潛在需求并未得到滿足，由此可以肯定中國的房地產(chǎn)還有至少 15年以上的大發(fā)展。一方面沿海發(fā)達地區(qū)、一線城市如北京、上海房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大、房地產(chǎn)銷售價格大幅上升、房地產(chǎn)投機普遍存在。 國家的宏觀調(diào)控政策打擊了房地產(chǎn)存在的 泡沫 ，也為地處中部、經(jīng)濟發(fā)展相對落后的湖南房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機會。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ２、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 2020 年，湖南省貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策措施，綜合運用土地供應、金融、稅收、行政措施等手段，開展房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步克服了投資增速過快、開發(fā)規(guī)模過大、住