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岳陽市云峰花園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(49頁)-地產(chǎn)可研-文庫吧資料

2024-08-21 17:30本頁面
  

【正文】 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四層 至二十七層 為住宅部分 住宅樓面積初定為三種戶型:小戶型面積( 50— 70 平方米)、中戶型面積( 80— 120 平方米)、大戶型面積( 130— 180平方米)(具體的面積待設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)安排) 二十八層至三十層為空中會所 ( 三)基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu) 工程概況 擬建的項(xiàng)目, 位于 岳陽市南湖大道 ,本工程 地下層 為停車場 等公共用房 ,裙樓 為商業(yè)建筑,主樓為住宅樓 。 表 41 建設(shè)規(guī)模表 主體工程建筑面積 地下層面積 合計(jì)( m2) ( 29735m2) ( 2265m2) 32020 商業(yè)鋪面面積( m2) 住宅面積( m2) 空中會所 車庫 5100( m2) 22655( m2) 1980( m2) 70(車位) 樓層功能: 地下層為地下車庫和設(shè)備及輔助 用房 等 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目定位 以 商業(yè)為主、住宅為輔,突出特色、創(chuàng)立品牌,合理計(jì)算、擇優(yōu)定案,節(jié)約成本、提高效率。 四、建設(shè)方案 ㈠ 總體規(guī)劃方案 1、指導(dǎo)思想 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本,創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境,規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑵ 有京廣鐵路、京珠高速和 107國道為陸路大動(dòng)脈。是湖南唯一臨江口岸,是長江沿岸對外開放城市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其特點(diǎn)為:春濕多雨,夏季多旱,暑熱期長,嚴(yán)寒期短,無霜期長,光照充足,熱能充裕。該地原系湖南省地震活動(dòng)相對活躍地區(qū),項(xiàng)目應(yīng)按規(guī)定做好構(gòu)造抗震設(shè)防。 度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 、地震 根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 2020 年 2月發(fā)布的《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》( GB183062020)查得:項(xiàng)目地地震動(dòng)峰值加速度為 ,地 震動(dòng)反應(yīng)譜特性周期為 ,對應(yīng)地震烈度為Ⅱ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)占探了解,土層中上層滯水的埋深大于 - 米,水量不豐,主要受大氣降水和湖水升降的影響而變化。第三層為強(qiáng)風(fēng)化板巖厚約 米 ,下為中等風(fēng)化板巖厚約,強(qiáng)風(fēng)化板巖強(qiáng)度高 ,工程性能好承載力大 ,是建筑物基礎(chǔ)較好的持力層 ,場地 范圍內(nèi)沒有區(qū)域斷層穿過 ,在控制深度范圍內(nèi) 不存在液化、土洞等不良地質(zhì)作用,工程 地質(zhì)條件較好,地基承載力 粉質(zhì)粘土 層為 2250kpa, 強(qiáng) 風(fēng)化板巖為 430kpa,地面標(biāo)高平均為 (黃海高程系)。上部第一層為雜土層厚約 米,結(jié)構(gòu)疏松,不均勻,不能作為天然地基使用。 場地 內(nèi)基底為下 元古界前震蕩系冷家溪群崔坳組泥質(zhì)粉砂質(zhì)板巖,薄層狀為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建設(shè)場地 原始地貌類型為侵蝕丘陵區(qū)的沖溝部位。 ㈡ 工程地質(zhì) 及地震 1、工程地質(zhì) 勘察區(qū)上層為第四系全新統(tǒng),殘坡積和部分淤積的土層,厚度不一,一般厚 ~ 米,局部表層有少量人工填土,系居民建房后整平地面的殘留物。場址總占地面積 方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大中 戶型、 商業(yè)鋪面同質(zhì)性較強(qiáng),市場 吸納量 有限 ,消化速度慢,項(xiàng)目加入市場競爭時(shí)間較晚, 必須創(chuàng)新設(shè)計(jì)、創(chuàng)新經(jīng)營才能贏得市場 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目區(qū)相對老城區(qū) 具有更好的環(huán)境的規(guī)劃,競爭力強(qiáng),能夠吸引客戶前來購房。 岳陽住宅市場處于結(jié)構(gòu)性短缺階段,新產(chǎn)品、新理念對市場沖擊大。 項(xiàng)目規(guī)劃為岳陽 新型 旅游 商業(yè)區(qū) ,要完成與之相匹配的配套難度 較 大。 劣勢 : 項(xiàng)目建設(shè)地并不是岳陽商業(yè)核心,商業(yè)氛圍 還未 形成 ,而項(xiàng)目建設(shè) 缺少相應(yīng)的 規(guī)模 優(yōu)勢。 項(xiàng)目周邊的 地 區(qū)集中了大量市民群體, 且毗鄰 南 湖廣場 ,是人流、物流、信息流的集散地, 利于項(xiàng)目 開發(fā) 。 鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目 整體規(guī)劃合理, 設(shè)計(jì)理念先進(jìn), 科學(xué)的客流導(dǎo)入系統(tǒng),讓客人輕松進(jìn)入 商區(qū)的每一個(gè)角落,使每一間商鋪都是黃金旺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū) 位 交通便利、配套設(shè)施完善、 人氣旺盛 ,發(fā)展前景優(yōu)良。二手房價(jià)格指數(shù)上漲了 %,漲幅最大的集中在一、二級地段,如屬繁華地段的五里牌某小區(qū)二手房去年同期 1078 元 /平方米,今年提價(jià) 2%。住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲 %,其中普遍高層住宅漲幅最大為 %,如位于一般地段定向開發(fā)的晚報(bào)社普遍高層住宅 ,去年同期 1300 元 /平方米,今年 5 月售價(jià)為 1400 元 /平方米,同比提價(jià) %;其次是普遍多層住宅上漲 %,如香洲名都售價(jià) 1629 元 /平方米,同比提價(jià) 5%。 d、房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)走高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著市場 經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步搞活,房地產(chǎn)開發(fā)自身進(jìn)入漸進(jìn)調(diào)整與發(fā)展階段,施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。商品房銷售面積上升,空置面積明顯下降,岳陽市房地產(chǎn)市場供求處于良性狀態(tài)。受商品房銷售大幅上升的影響,岳陽市空置房減少。自 1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后,連續(xù)幾年在低谷徘徊, 1998 年出現(xiàn)第二次高峰, 2020 年又再次超歷史,全年商品房銷售面積達(dá) 萬平方米,商品房銷售額達(dá) 億元。 目前光宏商業(yè)廣場,匯澤商業(yè)文化廣場,南湖商業(yè)廣場等 24 個(gè)6— 28 層在建項(xiàng)目正在緊鑼密鼓施工之中,施工面積在 10 萬平方米以上的有啟明星花園,金輝小區(qū),香州名都,新天地,景湖灣等 7個(gè)項(xiàng)目,最大的富興康城施工面積達(dá) 14 萬平方米;第三,建設(shè)項(xiàng)目越來越多,許多外地商家,看準(zhǔn)了岳陽優(yōu)惠的投資環(huán)境,寬松的投資環(huán)境和獨(dú)特的地理位置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。為全面提高住宅小區(qū)的建設(shè)和管理水平 ,改善城市居民的居住環(huán)境,岳陽市委市政府堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)”的原則,房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了規(guī)模大、品位高、起步優(yōu)的良好局面, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。幾年來,第一,引進(jìn)項(xiàng)目越來越大。 a、房地產(chǎn)開發(fā)的投資額越來越大,市場越做越活。當(dāng)前房地產(chǎn)已成為新一輪經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),在縣(市)、區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位初露端倪。 菀、恒泰、匯澤、泰和、新長江等 7 家企業(yè);其三,資金總量大于開發(fā)投資總量,增長速度高于開發(fā)投資,全年到位資金 億元,同比增長 %,高出上年 26 個(gè)百分點(diǎn),其中自籌資金 億元,國內(nèi)貸款 億元,其他資金 億元,并有外商投資 億元,可見,房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力在不斷加強(qiáng)擴(kuò)充。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看表現(xiàn)在三方面:其一,目前有開發(fā)項(xiàng)目的 88 家房產(chǎn)企業(yè),實(shí)收資本已達(dá) 億元, 500— 800 萬元的 39 家, 1000— 2020 萬元的 22家, 3000— 5000 萬元的 4 家, 2 億元以上的有泰和集團(tuán) 1 家;其二,全市房地產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)達(dá) 億元, 1億元以上的有華廈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。2020 年全市房地產(chǎn)已注冊登記的開發(fā)企業(yè) 100 多家,房地產(chǎn)開發(fā)人員達(dá) 3000余人,是岳陽房地產(chǎn)開發(fā)史上的鼎盛時(shí)期。 ⑴ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀 a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。 2020 年 全年房屋竣工面積 萬平方米,增長 %;商品房銷售面積 ,增長 %,商品房銷售額 億元,增長 %。總體上 2020 年面臨的形勢有利因素居多,要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場形勢,趨利避害,改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控,保持房地產(chǎn)市 場快速發(fā)展,提高居民住房水平,進(jìn)一步拉動(dòng)投資,擴(kuò)大消費(fèi),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。另外,“加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”的戰(zhàn)略為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇,推行建筑 “四節(jié)”(節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地),大力發(fā)展“節(jié)能省地型住宅”,將帶來房地產(chǎn)業(yè)增長方式的根本轉(zhuǎn)變。首先,全省經(jīng)濟(jì)社會將保持較快的發(fā)展勢頭,城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加,城鎮(zhèn)化加速推進(jìn),住房消費(fèi)需求將繼續(xù)增長。由于購房貸款增長緩慢,個(gè)人住房貸款違約的客戶增加,房地產(chǎn)貸款不良率有所上升,全省房地產(chǎn)信貸質(zhì)量出現(xiàn)下滑的跡象。全省商品住宅、辦公樓的 空置面積下降,而商業(yè)營業(yè)用房空置 萬平方米,增長%,其中空置一年至三年的 ,增長 64%。全省商品房竣工面積增速低于銷售面積增速 個(gè)百分點(diǎn),如果持續(xù)下去,則會出現(xiàn)有效供應(yīng)不足,住房價(jià)格上漲的壓力增大。 二 、 是局部地區(qū)商品房供不應(yīng)求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而張家界市、懷化市、湘西自治州三個(gè)地方的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重不足 5%。但是也存在值得關(guān)注的問題: 一 、 是房地產(chǎn)開發(fā)投資分布不均。全省商品 房空置面積 ,減少 %,其中商品住宅 萬平方米,占 %;商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米,占 %;辦公樓 萬平方米,占 %;其它商品房 萬平方米,占 %。商品房平均售價(jià)為 1559 元 /平方米,上升 %,其中,商品住宅均價(jià)為 1352 元 /平方米,上升 %。商品房銷售額 億元,增長 %,增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。 銷售面積 ,增長 %,增幅回落 個(gè) 百分點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年全省商品房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 住房需求恢復(fù)理性,住房價(jià)格小步上升。新開工面積 萬平方米,增長 19%,增幅回落 個(gè)百分點(diǎn),其中,商品住宅 ,占 %;商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米,占 14%;辦公樓 萬平方米,占 %;其它商 品房 86 萬平方米,占 %。受投資趨緩、土地供應(yīng)緊縮等因素的影響,商品房施工面積、開工面積、竣工面積的增速同步放緩,房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模得到有效控制,商品住宅占商品房的近八成,普通住宅成為市場的主導(dǎo)產(chǎn)品。政策性住房貸款繼續(xù)保持高速增長,貸款余額為 ,比年初增 加 億元,增長 %。 息影響,個(gè)人購房貸款需求減少,提前還款的客戶增加,購房貸款增速大幅回落,貸款余額為 億元,比年初增加 億元,增長 %,增幅比上年回落 33 個(gè)百分點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。受升 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。房地產(chǎn)貸款余額占全省貸款余額的 %,比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年全省金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理,嚴(yán)格信貸審批條件,提高了貸款利息特別是購房貸款的利息,房地產(chǎn)貸款仍然持續(xù)增長,但增速減緩。全省房地產(chǎn)開發(fā)用地的均價(jià)為 402 元 /平方米( 萬元 /畝),比上年上漲 %。同時(shí)增加新增地的投放,出讓新增地達(dá)到 公頃,增長%,占房地產(chǎn)開發(fā)用地的 %,比上年提高 20 個(gè)百分點(diǎn)。 比上年提高 ,出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地收入 ,增長 %,占出讓土地總收入的 %,比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全省共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地 公頃,增長 %,占出讓土地總量的 29%, 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快 的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量持平,供地結(jié)構(gòu)改善。永州市、婁底市、長沙市、益陽市、湘西自治州的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求旺盛
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