【正文】 平方米）（具體的面積待設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)安排） 一期工程包括人防及地下層工程，以及商業(yè)建筑部分的一層、二層，總建筑面積 。 三層為半露天式 豪華茶室，以二層的室外景觀為載體，室內(nèi)室外為一體的豪華茶室。主要經(jīng)營女人高檔用品、名牌商品。 表 41 建設(shè)規(guī)模表 項(xiàng)目 主體工程建筑面積（ m2） 地下層面積（ m2） 合計(jì)（ m2） 數(shù)量 項(xiàng)目 商業(yè)鋪面面積（ m2） 住宅面積（ m2） 地下層車位（個(gè)） 數(shù)量 80 樓層功能： 地下層為地下車庫和設(shè)備及輔助用房。 項(xiàng)目定位 以 商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理計(jì)算、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。 四、建設(shè)方案 ㈠ 總體規(guī)劃方案 １、指導(dǎo)思想 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性。 ⑵ 有京廣鐵路、京珠高速和 107國道為陸路大動(dòng)脈。是湖南唯一臨江口岸，是長江沿岸對外開放城市。其 特點(diǎn)為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長，嚴(yán)寒期短，無霜期長，光照充足，熱能充裕。按規(guī)定做好構(gòu)造抗震設(shè)防，具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)地震主管部門核定。 D、地基巖土承載力 根據(jù)建筑場地巖土的性狀和特點(diǎn)，地基主要土層的推薦承載力如下： 亞粘土 （ R） =100～ 200KPa 含少量礫的亞粘土 （ R） =150～ 250KPa 強(qiáng)風(fēng)化基巖上部 （ P） =200～ 300KPa 強(qiáng)風(fēng)化基巖下部 （ P） =300～ 500KPa 中等風(fēng)化基巖 （ R） =600～ 1200Kpa （ 2）地震 自有記錄以來，岳陽地區(qū)范 圍內(nèi)只有 1556年 1月 23 日發(fā)生在巴陵、華容、臨湘、平江的地震為破壞震，城中房屋倒塌，壓死人畜甚多。根據(jù)占探了解，土 層中上層滯水的埋深大于 米，水量不豐，主要受大氣降水和湖水升降的影響而變化。實(shí)測巖層走向 294度，傾向北東，傾角 46 度，基巖面高程不一、西部及北部在 米左右，東南約 ～ ，大體與地形一致，成一由北西向東南或東傾斜的較陡的坡坎。 B、地質(zhì)構(gòu)造 勘察區(qū)及鄰近大范圍內(nèi)基巖均為元古冷家溪群，為一大套古老的淺變質(zhì)巖系，經(jīng)過歷次構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，褶皺和斷裂都十分發(fā)育，主要構(gòu)造線為北西向，變質(zhì)巖中的劈理、裂隙亦很發(fā)育。 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目地地質(zhì)條件 （ 1）工程地質(zhì) A、地層巖性 本項(xiàng)目場址暫未進(jìn)行地質(zhì)勘察， 根據(jù) 周邊場地情況 ，勘察區(qū)上層為第四系全新統(tǒng)，殘坡積和部分淤積的土層，厚度不一，一般厚 ～ 米，局部表層有少量人工填土，系居民建房后整平地面的殘留物。 零售業(yè)大鄂心連心、家潤多 、沃爾瑪?shù)却笮统屑性陧?xiàng)目區(qū)域內(nèi)，這些市場設(shè)施齊備，渠道通暢、信譽(yù)卓著，具有較強(qiáng)的商業(yè)競爭力。 項(xiàng)目區(qū)相對老城區(qū)、城北 具有更好的環(huán)境的規(guī)劃，競爭力強(qiáng)，能夠吸引客戶前來購房。 岳陽住宅市場處于結(jié)構(gòu)性短缺階段，新產(chǎn)品、新理念對市場沖擊大。 項(xiàng) 目規(guī)劃為岳陽 新型商業(yè)區(qū) ，要完成與之相匹配的配套難度 較 大。 劣勢 ： 項(xiàng)目建設(shè)地并不是岳陽商業(yè)核心，商業(yè)氛圍 還未 形成 ，而項(xiàng)目建設(shè) 缺少相應(yīng)的 規(guī)模 優(yōu)勢。 項(xiàng)目周邊的 地 區(qū)集中了大量市民群體， 且毗鄰岳陽汽車站，是人流、物流、信息流的集散地， 利于項(xiàng)目 開發(fā) 。 項(xiàng)目 整體規(guī)劃合理， 設(shè)計(jì)理念先進(jìn)， 精品步行街 開放型回廊式客流循環(huán)體系 、 科學(xué)的客流導(dǎo)入系統(tǒng)，讓客人輕松進(jìn)入 商區(qū)的每一個(gè)角落，使每一間商鋪都是黃金旺鋪。 區(qū) 位 交通便利、配套設(shè)施完善、 人氣旺盛 ，發(fā)展前景優(yōu)良。 從 施工面積看，住宅施 工 面積雖逐年 增加，所占比重 卻 逐年遞減， 商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升 ；其次從房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，住宅銷售比重逐年下降。 c、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)向著市場要求不斷調(diào)整。 b、商品房銷售越來越旺。先后引進(jìn)匯澤公司 匯澤商業(yè)文化廣場，九源公司引進(jìn)深圳投資 的岳陽唯一的五金家電超市 （在建） ，華景引進(jìn)的香港啟業(yè)紡織有限公司投 資的中華時(shí)代廣場，現(xiàn)代房地產(chǎn)引進(jìn)的世界風(fēng)情購物中心以及湘陰引進(jìn)的浙江中設(shè)集團(tuán)的中國商貿(mào)城等項(xiàng)目，投資額都在 1億元以上；第二，房屋設(shè)計(jì)層次越來越高。有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是岳陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大舉措。 ⑵ 房地產(chǎn)開發(fā)投資新特點(diǎn) 改革開放以來 ,岳陽房地產(chǎn)得到了長足的發(fā)展，對推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有著不可替代作用。 c、房地 產(chǎn)企業(yè)滲透各縣市。 b、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力越來越雄厚。各級(jí)加大經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的力度，給房地產(chǎn)業(yè)的快速、持續(xù)發(fā)展注入了新的活力，帶來了良好的契機(jī)，特別是岳陽獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、較好的投資環(huán)境、優(yōu)惠的政策，吸引了大批房地產(chǎn)開發(fā)商來岳投資興業(yè)。全市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值 ，增長 %。 ３、岳陽市房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 岳陽房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭。同時(shí) ，也應(yīng)當(dāng)看到存在土地供應(yīng)從緊、信貸政策調(diào)整、市場供應(yīng)放緩等不利因素。其次，國家宏觀調(diào)控政策措施對湖南省房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生了積極的作用，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，隨著拓寬消費(fèi)領(lǐng)域和改善消費(fèi)環(huán)境的政策實(shí)施，政策環(huán)境將更加寬松、更加規(guī)范。 2020 年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的開局之年，湖南省房地產(chǎn)市場面臨較 好的宏觀環(huán)境，蘊(yùn)藏較大的發(fā)展?jié)摿Α? 四 、 是房地產(chǎn)信貸質(zhì)量下滑。 三 、 是商業(yè)營業(yè)用房空置面積較多。一些地方商品房竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長，甚至小于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，住房價(jià)格雖然不高，但是上漲幅度較大 。一方面投資向熱點(diǎn)地區(qū)集中，另一方面一些地 方投資陷入低迷。長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，投資規(guī)模占全省的比重 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 綜上所述， 2020年湖南省房地產(chǎn)市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，住房價(jià)格保持穩(wěn)定，空置商品房面積減少，宏觀調(diào)控作用 顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體健康。長沙市城區(qū)商品房均價(jià) 3030 元 /平方米，上升 %，其中，商品住宅均價(jià)為 2539 元 /平方米，上升 %。商品房銷售額占全社會(huì)商品零售總額的 %。其中，商品住宅 萬平方米，占 %；商業(yè)營業(yè)用房 ，占 %；辦公樓 20 萬平方米，占 %；其它商品房 萬平方米，占 %。由于采取了 抑制投機(jī)型需求、控制投資型需求的政策，住房需求由過熱轉(zhuǎn)為正 常，住房價(jià)格趨于穩(wěn)定，空置商品房減少。商品房竣工面積 萬平方米，增長 ％，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)，其中 ,商品住宅 萬平方米，占 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，占 %；辦公樓 萬平方米，占 %；其它商品房 萬平方米，占 %。全省商品房施工面積 4952 萬平方米，增長 ％，增幅回落 9個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場供應(yīng)節(jié)奏放緩。購房貸款增速低于開發(fā)貸款增速，這在近六年還是首次出現(xiàn)。開發(fā)貸款增速在上半年出現(xiàn)回調(diào)，但在下半年重拾升勢，貸款余額為 億 元，比年初增加 億元，增長 18%，增幅與上年持平。截止 2020 年 12 月底，全省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為 億元，比年初增加 億元，同比少增 億元，增長 ％，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。 開發(fā)貸款保持增勢，購房貸款增速回調(diào)。大力調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) ，嚴(yán)格控制別墅用地，普通商品房用地的占比大幅度提高，出讓別墅用地 公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的 %；出讓普通商品房用地 ，占 %，比上年提高 25 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房用地 ，占 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；其它住宅用地 公頃，占%。全省繼續(xù)挖掘存量土地的潛力，出讓存量土地 公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的 %，存量土地繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用。 2020 年全省在土地供應(yīng)總量緊縮的條件下，加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)力度，確 保供應(yīng)量與上年基本持平，緩解了供求矛盾。湘潭市、衡陽市、郴州市、 張家界 市的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求不足，增幅均低于 10%，其中，張家界市出現(xiàn)負(fù)增長。湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，占比接近全國 %的水平。 2020 年湖南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %，增幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，仍高出全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)。 ２、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 （ 1） 2020年湖南省房地產(chǎn)市場形勢 2020 年，湖南省貫徹落 實(shí)國家宏觀調(diào)控政策措施，綜合運(yùn)用土地供應(yīng)、金融、稅收、行政措施等手段，開展房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步克服了投資增速過快、開發(fā)規(guī)模過大、住房需求過熱等不利因素的影響，湖南省房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。 國家的宏觀調(diào)控政策打擊了房地產(chǎn)存在的 泡沫 ，也為地處中部、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的湖南房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。一方面沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、 一線城市如北京、上海房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大、房地產(chǎn)銷售價(jià)格大幅上升、房地產(chǎn)投機(jī)普遍存在。 但是政策的意圖是要讓房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定 地發(fā)展，防止因房地產(chǎn)業(yè)的 泡沫 影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，仍將會(huì)保持持續(xù)快速發(fā)展： 其一、 從基本面上看，中國目前僅處于工業(yè)化中期，中國城鎮(zhèn)人口比重目前只有 40%，估計(jì)到 2020 年以后中國才有可能達(dá)到 60％以上的城鎮(zhèn)人口比重，而中國人的住房由于歷史的欠帳，與歐美的情況不完全相同，在大部分城市可以說還剛剛開始進(jìn)入商品房階段，因此也可以說大部分的潛在需求并未得到滿足，由此可以肯定中國的房地產(chǎn)還有至少 15年以上的大發(fā)展。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中 小戶型 住房的有效供應(yīng)。 會(huì)議提出 八條措施對 當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場 進(jìn)行 引導(dǎo)和調(diào)控 ： 一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn) 存在 泡沫 已受到政府部門、專家學(xué)者和普通大眾的關(guān)注，從 2020 年下半年開始，國家逐步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地供應(yīng)和房貸政策。但無論哪種算法，都明顯高于國際公認(rèn)的 5%左右的警戒線 ；還有 在房地產(chǎn)投資貸款方面和按揭貸款方面， 2020年投資貸款占總 投資的比重 %，但增長率卻達(dá)48%。 在 靜態(tài)的指標(biāo) 上， 先 看 價(jià)格，我國主要的有代表性的價(jià)格收入比較高，一般都大于 8，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的高限 6； 再看空置率，較為官方的意見認(rèn)為 2020 年末我國的空置率為 12%或14%，而也有觀點(diǎn)認(rèn)為空置率不到 10％，另有意見認(rèn)為空置率早已超過了 20％。 全國完成商品住宅投資 10768 億元 ,同 比增長 %。 ㈡ 房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況 １、全國房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況