【正文】 施：小區(qū)設有院內花園、草地、水池、休息廳、網球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。居住環(huán)境質量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā) 展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 供電： D廠有現(xiàn)成的變電所（ 2*），電源不需重新引入。公共汽車由 A市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需 10分鐘，到火車站 15分鐘，到 A市機場 20分鐘。定價方式突出小區(qū)?賣點?和住宅小區(qū)內環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 2)瑾瑜世紀花園小區(qū)銷售價為 2300元／平方米，根據(jù)樓層加價。本項目銷售對象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費者；②收入較高或中、高收入的消費者；③駐齊齊哈爾市辦事機構商用或商??；④其他消費者。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營 銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 5． 2 ?賣點?分析 瑾瑜世紀花園小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅 銷售的?賣點?主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按?園林化?概念規(guī)劃建設，因此有突出的環(huán)境特點。 4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市 場有效需求的不足。目前，齊齊哈爾市居民購房除直接居住或自用外，有近 15％是 用于投資保值、增值或出租，這與齊齊哈爾市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，齊齊哈爾市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。由于幾次綠色食品博覽會的成功舉辦，提高了齊齊哈爾市在國際國內的知名度，為齊齊哈爾市城市經濟 發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。在去年齊齊哈爾市房地產及相關產業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉向開發(fā)商的品牌。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在齊齊哈爾市市民住宅構成中所占的比例仍然不大，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。 財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。 (4)企 業(yè)性質：有限責任公司 (5)經營范圍：主營：房地產開發(fā)經營。是住區(qū)重要的社會促進空間。 湖景，天鵝灣在住區(qū)核心位置規(guī)劃了逾萬平米的中心園林，以大面積人工湖作為主體，滿足人們樂水的心理需求。 天鵝灣，在哈爾濱上風上水之地，以其便捷的交通路網，拉近與城市中心的距離，既享受著道里老城區(qū)的繁華與便利，又享受了城市難得的生態(tài)資源。 項目優(yōu)勢：珍稀地段，松花江畔觀江私邸， 2 萬平方米綠色主題花園。 景觀設計：德式水景廣場 —— 6000 ㎡“萊茵河”主題水景廣場（就是這里）。市委書記楊信多次提出全力以赴支 持該項目的實施 。經過我們大量細致的前期工作，將該地段棚戶區(qū)改造回遷的地段進行落實；即瀏園賓館地段和湖西供熱站地段。經過齊齊哈爾大學校黨委研究并經過充分考察決定與我公司正式合作，于 2020年 11月 28日經過充分協(xié)商簽訂了合作開發(fā)的協(xié)議書。這樣既提高了齊齊哈爾大學的知名度，又為美麗鶴城增加了一道靚麗的風景線。二是解決教師住房問題，尤其是新引進的博士、碩士等年輕教師的住房問題。協(xié)議簽訂后，雙方密切合作，充分發(fā)揮了企業(yè)的優(yōu)勢，使該項目的運作順利進行。考慮到如何使成本降到最低，充分發(fā)揮民營企業(yè)的公關優(yōu)勢，確定該項工作主要由我們單位負責運作。 他表示 只要該項目住宅不對外界出售，完全出售給齊齊哈爾大學教師，則能減免的費用全部減免，給予全部的優(yōu)惠政策支持。它以聞名世界的“萊茵河”為水景主題，廣場中央設有音樂島，定期播放優(yōu)美音樂 和舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，增進業(yè)主之間的情感溝通；湖底采用金屬鑲嵌的五線譜雕塑，上方由北至南形成三層疊水瀑布，周邊配以幾何線條的植物造型；左 側是全實木拼裝的親水浮臺，讓您能在炎炎夏季零距離親近水面，感受碧水的清涼。時尚建筑，板式高層，南北通透，江宅一景，戶戶朝陽觀江。 項目規(guī)劃： 天鵝灣，總占地面積 22 萬平方米，總建筑規(guī)模達 到 60 萬平米，是集高層住宅、低密度洋房、商務、商街于一體的大型綜合社區(qū)。 四大主題組團，以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。 園林景觀 :四大主題組團：以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內外裝飾。 3．可行性研究報告編制依據(jù) 齊齊哈爾市人民政府辦公廳齊政辦發(fā) [2020] 43 號文件。本項目開發(fā)土地利用齊齊哈爾市棚戶區(qū)地段，對改善城市環(huán)境，有明顯的社會效益。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。前兩年，齊齊哈爾市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶 型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉 60％以上，銷售火爆。王子花園及鑫海家園等住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。尤其齊齊哈爾大學的知名度越來越高，吸引各地求學者紛至沓來。一是安全性方 面，主要是結構安全和設備安全。目前齊齊哈爾市已有各類資質的房地產開發(fā)企業(yè) 200 多個，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。據(jù)有關資料統(tǒng)計， 2020 年齊齊哈爾市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 2020年為 4384 元， 2020 年達到 5151 元， 2020 年達到 6243 元， 2020年比 2020 年實際增長 42． 4％。主要表現(xiàn)在以下三個方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。突出該住宅區(qū)的文化理念。 瑾瑜世紀花園小區(qū)項目中的營業(yè)用房要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和?賣點’’集中進行廣告宣傳。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。?瑾瑜世紀花園小區(qū)價格定位為中高檔住宅，地下停車位每個100000元。 三、項目選址及建設條件 1．項目選址 齊齊哈爾大學附近園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后齊齊哈爾市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為齊齊哈爾市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達 A市機場。 煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。 2020年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修 上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調是發(fā)序勢。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)?佳園二期? 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以 下 3 種戶型： 多層住宅 A戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 表 34 ?佳園二期?項目建筑技術經濟指標 序 號 項 目 指 標 1 總用地面積 33333． 5平方米 2 總建筑面積 ?6100平方米 3 地下建筑面積 (地下停車場 ) 15000平方米 4 地上建筑面積 61100平方米 其中：多層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米 5 建筑層數(shù)地上 2～ 7 層 地下 1 層 6 建筑總高 7— 22米 7 建筑層高地上 2． 8— 4 米 地下 3． 6 米 8 建筑容積率 1． 4 米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500輛 建筑方案總體構思 建設地塊緊連? 98傳園小區(qū)? ，背靠 C民族園，位置居園區(qū)中北部。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》(JGJl00)的有關規(guī)定。 5．公用設施方案 本住宅區(qū)因與’ 98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設施的不足。 3)城市自來水進水管不小于 DNl50，設一組水表裝置。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 (2)照明及電力設計。 5． 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。設備用房換氣次數(shù)為 4～ 6 次 /小時（變配電房按 10 次 /小時計算 )。 6．消防 (1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 (3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。 2020年 1 月：工程開工。詳見附 表 32。 表 38 稅費率表 (％ ) 稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費； 營業(yè)稅 5 土地增值稅 50超率累進 城市維護建設稅 7 公益金 5 教育費附加費 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產稅 (按租金 ) 12 不可預見費 4．盈利能力分析 項目在計算期內經營收入 22089萬元，可獲利潤總額 3132元，扣除所得稅 1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤。 6．資金平衡分析和資產負債分析 在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。詳見表 310 表 310 臨界點分析表 敏感因素 基本值 臨界點 全投資稅前內部收益率 % 期望值 % 開發(fā)產品投資 (萬元 ) 17623 最高值 18281 售房價格 (元 /平方 3001 最低值 2894 米 ) 土地費用 (萬元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9．主要經濟指標 本項目的主要經濟指標見表 3— 11。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務工作。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭；(5)特惠免息分期付款； (旬。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。 9 26． 2 19． 8 5 6 7 6 全部投資內部收益率(所得稅前 ) 全部投資投資回收期(所得稅前 ) 全部投資內部收益率(所得稅后 ) 全部投資投資回收期(所得稅后 ) 資本金內部收益率 年 ％ 年 ％ 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風險分析及對策 1．市場風險分析 (1)從 A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達 80萬平方米。資金平衡分析詳見附表 38，資產負債分析詳見附表 39。詳見附表 33— 附表 35。地下停車庫每個車位 75000元，按 80％即 400個車