【正文】 此資料來自企業(yè) 龍華荔花山莊發(fā)展規(guī)劃建議 目 錄 一、前言 二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述 ㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況 ㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況 ㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢分析 三、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈠、龍華鎮(zhèn)簡介 ㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ㈣ 、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn) ㈤ 、項(xiàng)目片區(qū)未來競爭預(yù)測 四、荔花山莊 項(xiàng)目分析及相關(guān)建議 ㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料 ㈡、本項(xiàng)目地塊價值預(yù)測 ㈢、項(xiàng)目定位分析建議 ㈣ 、一期工程開發(fā)存在的欠缺及解決思路 ㈤ 、項(xiàng)目整體規(guī)化思路及建議 此資料來自企業(yè) 五、后序 一、前言 房 地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了前期短暫、簡單的開發(fā)即獲暴利過程后，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸向著一個正常的市場環(huán)境發(fā)展： 激烈競爭 與逐步 成熟的買方市場 并存，致使房地產(chǎn)開發(fā)在依然呈現(xiàn)出高回報的背后，也使其所要面臨的風(fēng)險達(dá)到新高。 水景住宅再度升級， 致使 親水住宅尤其是海景 仍是 2020年深圳樓市熱賣點(diǎn)之一。相信把信息化建設(shè)溶入生活將是新世紀(jì)衡量住宅質(zhì)素的又一重要標(biāo)準(zhǔn)。從雙休日售樓處絡(luò)繹不絕的看樓人群可以看出，市民看樓、買樓的積極性高漲，高素質(zhì)、口碑好的樓盤更是得到追捧。 ⒈ 交通狀況 龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，梅觀高速公路、機(jī)荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，全國最大的陸路海關(guān) 梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)。 另外，在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)方面，由于可用于房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地已所 剩無幾，龍 此資料來自企業(yè) 華的舊城改造部分將成為近期的主流；而另一方面閑置地的開發(fā)利用也馬上就會起熱潮。 此類樓盤特征如下： 價格：均價 1500— 1800元 /平方米（一般含簡單裝修） 付款方式：主要為一次性付款及分期付款（一般為一年至三年分期）； 供應(yīng)戶型及暢銷戶型： 市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。 價格：均價 2200— 2700元 /平方米（一般含簡單裝修） 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期） 供應(yīng)戶型及暢銷戶型： 市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。 在開發(fā)中，物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。 四季花城、美麗 36風(fēng)和日麗等大型項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)相對綜合素質(zhì)較高。中心區(qū)作為未來深圳的市中心，其人口和人氣有著巨大的增長潛力，中心區(qū)預(yù)計(jì)就業(yè)人口 50— 70萬，而居住配套僅依靠容量有限的中心區(qū)當(dāng)然無法承載，盡管往西走，華僑城、南山、蛇口、科技園等可以分流，往東走，福田、羅湖舊城改造暨地產(chǎn)發(fā)展還會產(chǎn)生一定吸 納能力，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到市場需求，特別是那些尋求一種寧靜的、安逸的、祥和的、舒適的價格康價、交通方便的生活環(huán)境，深圳市的城市總體規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)均衡與全面發(fā)展，特別是深圳關(guān)內(nèi)土地儲備越來越少的同時，深圳中心區(qū)輻射地帶地塊價值迅速得到提升，龍華與中心區(qū)作為近鄰，正可利用這次機(jī)遇，帶動龍華地產(chǎn)及社會經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。同時大盤擁有很多深入人心的生活優(yōu)勢，例如大社區(qū)、完善的市政生活配套及住戶專車，而這些優(yōu)勢恰恰又是消費(fèi)者在關(guān)外購房所考慮的幾個重要因素。 ㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn) 開發(fā)商對區(qū)內(nèi)園林景觀、區(qū)外自然環(huán)境的營造將進(jìn)一步提高，投資也進(jìn)一步加大，使未來的小區(qū)住宅逐步向康居型住宅開發(fā)方向發(fā)展。 ㈤、項(xiàng)目片區(qū)未來競爭預(yù)測 目前，龍華片區(qū)在售、在建項(xiàng)目有 10 余個，包括：山湖林海、山水天驕、萬家燈火、星光之約、書香門第以及民樂村集資房等、位于龍華鎮(zhèn)中心的風(fēng)和日麗、銀泉花園、榕苑、馨園、錦繡江南、大信花園等，位于城市未來中心廣場的美麗 36新華苑、嘉逸花園等。此時的龍華鎮(zhèn)市場瀕臨著外來的壓力比較大，即布吉兵團(tuán)、寶安兵團(tuán)、龍崗中心城兵團(tuán)中心區(qū)兵團(tuán)、環(huán)深圳灣兵團(tuán)、華僑城兵團(tuán)、后海、前海兵團(tuán)等 片區(qū)市場推盤量比較大，給龍華片區(qū)物業(yè)市場推廣制造了不小的阻力。 ㈡ ⒈ 項(xiàng)目地塊位置分析 本項(xiàng)目地處寶安龍華鎮(zhèn)民治大道旁 (新一代酒點(diǎn)對面 )，與各主要干道（布龍公路、梅觀高速等）及民治村委等均相隔不遠(yuǎn)；從本地塊位置來看，周邊工業(yè)區(qū)以及農(nóng)民建房較多，勢必將會對本項(xiàng)目的發(fā)展造成一定的影響。 但是，從本地塊周邊的規(guī)化來看，由于早期的廠房及農(nóng)展建房的存在，使本項(xiàng)目周邊的重新規(guī)化受到很大制約，后期規(guī)化建設(shè)所能帶來的一些優(yōu)勢，預(yù)計(jì)只能通過西面的市政路建設(shè)以及東西的高尚片區(qū)的建設(shè)發(fā)展來給予支持帶動。截止 2020 年底，深圳白領(lǐng)平均年薪為 ，以這種收入狀況而論，都市白領(lǐng)們的置業(yè)能力應(yīng)較理想的想象空間，而他們當(dāng)中又有 超過 60%具備即時購房的能力。 作為深圳的房地產(chǎn)業(yè)，近 300多家（還在呈一定的增長趨勢）的房地產(chǎn)開發(fā)商，新盤層出不窮，同時概念地產(chǎn)百花齊放，令人耳目一新，如：深圳版 TOWHOUSE、新都市主義、教育地產(chǎn)、商務(wù)中心區(qū)（ CBD）、生活中心區(qū)（ CLD）、科技中心區(qū)（ CID）親水住 宅、運(yùn)動地產(chǎn)、深圳大盤、綠色生態(tài)住宅、旅游地產(chǎn)??；這此觀念的推出，在表現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場競爭激烈的同時，也是在賦予樓盤人性化、彰顯住房的“個性與靈魂”。 銷售狀況 銷售良好，市場反映極好。 營銷推廣 主推旅游大盤概念， 12個風(fēng)光組團(tuán)，首獨(dú)創(chuàng)空中 TOWHOUSE、 302公交總站。對于項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，我們將從分別從整體定位、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)置及比 此資料來自企業(yè) 例、園林規(guī)劃等幾個方面來加以分析并提出部分具體的建議。本項(xiàng)目作為近 28萬平米的超大社區(qū)，在一定的資金投入上更容易做到對細(xì)部的“精雕細(xì)鑿”。 3. 戶型設(shè)計(jì)建議：以二房、小三房（面積： 50～ 95平米）為主。 龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要選擇的戶型： 4%65%18%13%2層 （別墅、TOWHOUSE等 ）多層（5～ 7層 ）小高層（8～ 12 層）高層（12 層以上）7%21%55%13% 3%1% 一房二房三房四房四房以上其它 此資料來自企業(yè) 主流購房者的面積需求水平： 從面積看，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍華置業(yè)面積要求集中在 50110平方米 /套之間，比重占 85%，其中 5070平方米的占 20%， 7090平方米的占 53%， 90110平方米的占 12%。 2. 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)分析建議 開發(fā)商必須充分認(rèn)識到，營造“舒居型高質(zhì)素大社區(qū)”并非只是銷售時的噱頭或包裝布，而是整個項(xiàng)目的“立身之本、發(fā)展之源”，必須要確定地貫徹到包括項(xiàng)目建筑類型及風(fēng)格、戶型設(shè)置及分布比例等直至入住管理等，直至持續(xù)發(fā)展所必須堅(jiān)持的根本指導(dǎo)思想。 在確定一個項(xiàng)目的整體定位之前，我們必須時確本項(xiàng)目的檔次是定位在什么程度：豪宅、尊貴精品物業(yè)、高質(zhì)素社區(qū)、普通住宅小區(qū)或者是微利房等。 點(diǎn)評 在深圳趨步開始大盤運(yùn)時期，美麗 365作為一個建筑面積還不足 20萬平米的項(xiàng)目，打著居家旅游新概念大盤的旗號，吸引了不少購房者的眼球，加上其熱炒的“空中 TOWHOUSE”、公交總站的引入等，更使其錦上添花。 以萬科四季花城為參照，龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模，高質(zhì)素的物業(yè)同樣可吸引大量關(guān)內(nèi)置業(yè)人士。 以下為我們對龍華片區(qū)兩個主要熱銷樓盤的詳細(xì)研究數(shù)據(jù)： 項(xiàng)目名稱 萬科四季花城 樓盤地址 龍崗區(qū)坂田 開發(fā)商 萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理 深圳萬科物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積： 217498平方米，總建筑面積：約 35萬平方米；總戶數(shù) 3096戶。 由于深圳市區(qū)呈長條形的地理現(xiàn)狀，東西兩頭的物業(yè)都無法滿足深圳人的“游牧”就業(yè)方式，而貼近市內(nèi)的龍華片區(qū)卻占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢：距羅湖 /福田中心區(qū)僅約 16公里，公交車程也僅 3040分鐘左右，這已完全是絕大部分上班族所能夠接受的車程時間。 ㈢ ⒈ 項(xiàng)目客戶定位分析及建議 建議：客戶定位以深圳關(guān)內(nèi)為主，本地客戶只是作為輔助購買力來消化部分已定產(chǎn)品。 此資料來自企業(yè) 2. 西面 西面片區(qū)整體來說比東面相對要好一點(diǎn)，與農(nóng)民房及廠房、梅龍公路等還有一定的距離；而本項(xiàng)目臨西面規(guī)化中的市政道路，給本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展、交通環(huán)境等方面提供良好的條件，旁邊的別墅區(qū)以及遠(yuǎn)眺果林也給本項(xiàng)目提供了一些自然景觀。 ㈠ ⒉ 項(xiàng)目地塊總占地面積： 其中： 1地塊： 2地塊： 3地塊： 4地塊： ㈠ ⒊ 本項(xiàng)目計(jì)容積率 （ ）總建筑面積為 :279294M，其中： 住宅總建筑面積： 252918M 商業(yè)總建筑面積： 18876M 總戶數(shù)： 2530戶 停車位： 1280個 ㈠ ⒋ 本項(xiàng)目建筑類型規(guī)劃狀況： 主要由多層（ 6層）、小高層（ 911層）和高層（ 18層）組成，另配有（ 2層）會所以及（ 3層）幼兒園，其中： 1地塊規(guī)劃有：（ 6層）多層、（ 911層）小高層以及裙樓商鋪； 此資料來自企業(yè) 2地塊規(guī)劃有：（ 11層）小高層、（ 18層）高層以及（ 3層）幼兒園； 3地塊規(guī)劃有：（ 6層）多層、（ 9層）、（ 11層）以及裙樓商鋪； 4地塊規(guī)劃有：（ 11層）小高層、（ 18層）高層以及（ 2層）會所。其中替代型產(chǎn)品為： ㈤ 1. 84平方米以下的中小戶型存在與租賃市場的功能替代。早在80— 90年代，龍華房地產(chǎn)主體以別墅、同樂村別墅等 一批項(xiàng)目，就其外觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)等與如今時尚別墅不能同日而語，其不能滿足該消費(fèi)階層的基本需求，大量空置也是必然的，不過這與市場也有一定關(guān)系。 ㈢ ⒉ 龍華商品房和商業(yè)用房銷售價格將有上漲的趨勢 此資料來自企業(yè) 在關(guān)外各片區(qū)中，由于龍華片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，