【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)氛圍 還未 形成 ，而項目建設(shè) 缺少相應(yīng)的 規(guī)模 優(yōu)勢。 項目地塊 舊城區(qū)域范圍大 ，形象不隹。 項 目規(guī)劃為岳陽 新型商業(yè)區(qū) ，要完成與之相匹配的配套難度 較 大。 機會 ： 岳陽 房地產(chǎn) 市場即將進入快速增長期，項目發(fā)展存在良好的機會。 岳陽住宅市場處于結(jié)構(gòu)性短缺階段，新產(chǎn)品、新理念對市場沖擊大。 岳陽 市作為湘北中心城市， 湖南省“一點一線”發(fā)展的起點， 城市化進程 進一步加快 ，商業(yè)零售業(yè) 發(fā)展勢頭強勁，五里牌商業(yè)圈正在形成， 給項目發(fā)展創(chuàng)造機會。 項目區(qū)相對老城區(qū)、城北 具有更好的環(huán)境的規(guī)劃，競爭力強，能夠吸引客戶前來購房。 威脅： 周邊仍是 舊城 區(qū)域， 開發(fā)建設(shè)空間大，隨著 物業(yè)供給量 增大，競爭相對激烈。 零售業(yè)大鄂心連心、家潤多 、沃爾瑪?shù)却笮统屑性陧椖繀^(qū)域內(nèi)，這些市場設(shè)施齊備，渠道通暢、信譽卓著，具有較強的商業(yè)競爭力。 大中 戶型、 商業(yè)鋪面同質(zhì)性較強，市場 吸納量 有限 ，消化速度慢，項目加入市場競爭時間較晚， 必須創(chuàng)新設(shè)計、創(chuàng)新經(jīng)營才能贏得市場 。 三、項目選址及建設(shè)條件 項目地地質(zhì)條件 （ 1）工程地質(zhì) A、地層巖性 本項目場址暫未進行地質(zhì)勘察， 根據(jù) 周邊場地情況 ，勘察區(qū)上層為第四系全新統(tǒng)，殘坡積和部分淤積的土層，厚度不一，一般厚 ～ 米，局部表層有少量人工填土，系居民建房后整平地面的殘留物。下伏基層為元古界 冷家溪群（ Ptin）的淺變質(zhì)巖系。 B、地質(zhì)構(gòu)造 勘察區(qū)及鄰近大范圍內(nèi)基巖均為元古冷家溪群，為一大套古老的淺變質(zhì)巖系，經(jīng)過歷次構(gòu)造運動，褶皺和斷裂都十分發(fā)育，主要構(gòu)造線為北西向，變質(zhì)巖中的劈理、裂隙亦很發(fā)育。區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)大的斷裂帶和不良物理地質(zhì)現(xiàn)象。實測巖層走向 294度，傾向北東，傾角 46 度，基巖面高程不一、西部及北部在 米左右，東南約 ～ ，大體與地形一致，成一由北西向東南或東傾斜的較陡的坡坎。 C、水文地質(zhì) 勘察區(qū)第四系土層透水性弱，基巖裂隙水和第四系孔隙水 都比較貧乏。根據(jù)占探了解，土 層中上層滯水的埋深大于 米，水量不豐，主要受大氣降水和湖水升降的影響而變化。對照類似區(qū)地資料，地下水具弱堿性，主要為 B603Mg 型水。 D、地基巖土承載力 根據(jù)建筑場地巖土的性狀和特點，地基主要土層的推薦承載力如下： 亞粘土 （ R） =100～ 200KPa 含少量礫的亞粘土 （ R） =150～ 250KPa 強風(fēng)化基巖上部 （ P） =200～ 300KPa 強風(fēng)化基巖下部 （ P） =300～ 500KPa 中等風(fēng)化基巖 （ R） =600～ 1200Kpa （ 2）地震 自有記錄以來，岳陽地區(qū)范 圍內(nèi)只有 1556年 1月 23 日發(fā)生在巴陵、華容、臨湘、平江的地震為破壞震，城中房屋倒塌，壓死人畜甚多。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 2020年 2月發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）查得：項目地地震動峰值加速度為 ，地震動反應(yīng)譜特性周期為 ，對應(yīng)地震烈度為Ⅶ度。按規(guī)定做好構(gòu)造抗震設(shè)防，具體技術(shù)標準并報地震主管部門核定。 自然條件 項目所在地域?qū)俦眮啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤性氣候，四季分明。其 特點為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長，嚴寒期短，無霜期長，光照充足，熱能充裕。 ⑴ 氣象條件 年平 均氣溫 ℃ 最冷月 (1 月 )平均氣溫 ℃ 最熱月 (7 月 )平均氣溫 ℃ 最冷月極端最低氣溫 ℃ 最熱月極端最高氣溫 ℃ 年無霜期 256278 天 年降雨量 8292336mm 歷年 最大積雪深度 20cm 年主導(dǎo)風(fēng)向 NNE(夏季為 S) ⑵ 水文特征 ①流量 最小流量 377m3/s(1975年 10月 5日 ) 最大流量 57900m3/s(1931年 7月 30日 ) 年平均流量 9400m3/s(1951年 1980年 ) ②水位 (吳淞水位 ) 最高水位 (1998年 8月 20日 ) 最低水位 (1960年 2月 16 日 ) ③水溫 最高水溫 ℃ 冬季平均水溫 ℃ 交通運輸條件 岳陽市的交通特點是地處一江（長江）、一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、 107 國道）、三?。ㄏ?、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。是湖南唯一臨江口岸，是長江沿岸對外開放城市。 ⑴ 以洞庭湖為中心，水路可通江 達海，長江黃金水道上的城陵磯港是長江八大良港之一，是目前湖南唯一能辦理外輪直航業(yè)務(wù)的港口。 ⑵ 有京廣鐵路、京珠高速和 107國道為陸路大動脈。 ⑶ 項目地地處長沙黃花機場和武漢天河機場之間，兩個小時的車程均能到達，方便商務(wù)往來。 四、建設(shè)方案 ㈠ 總體規(guī)劃方案 １、指導(dǎo)思想 建筑設(shè)計應(yīng)以人為本，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性。 規(guī)劃設(shè)計原則 堅持建筑 功能、建筑美學(xué)、空間組合、城市美學(xué)均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實用的原則。 項目定位 以 商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理計算、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。 ㈡ 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 本項目 開發(fā)地塊總 用地 面積 ， 凈用地面積， 總建筑面積 ，各功能區(qū)建設(shè)規(guī) 模見表４ 1。 表 41 建設(shè)規(guī)模表 項目 主體工程建筑面積（ m2） 地下層面積（ m2） 合計（ m2） 數(shù)量 項目 商業(yè)鋪面面積（ m2） 住宅面積（ m2） 地下層車位（個） 數(shù)量 80 樓層功能： 地下層為地下車庫和設(shè)備及輔助用房。 一層北面小面積臨街商鋪，以五里街與花板橋交叉路口為依托，發(fā)揮地理優(yōu)勢；一層南面開辟一條精品步行街，冠名為“女人街”或“百步街”。主要經(jīng)營女人高檔用品、名牌商品。 二層為大面積商場，借助步行街的優(yōu)勢，主要經(jīng)營金銀首飾、佳人化妝、貴重物品之類，其還可作為一層步行街的延伸 ，并在此設(shè)置室外景觀。 三層為半露天式 豪華茶室，以二層的室外景觀為載體，室內(nèi)室外為一體的豪華茶室。 四層為景觀式茶室包廂，可觀看步行街及室外景觀。 五 — 十五層為住宅部分 為永久性公寓式住宅樓，面積初定為三種戶型： 小戶型面積（ 50— 70 平方米）、中戶型面積（ 80— 120 平方米）、大戶型面積（ 130— 180 平方米）（具體的面積待設(shè)計結(jié)構(gòu)安排） 一期工程包括人防及地下層工程，以及商業(yè)建筑部分的一層、二層，總建筑面積 。 （ 三）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu) 工程概況： 擬建的項目， 位于五里牌路和花板橋路交叉路口 ，本工程地下層 為停車場，裙樓 為商業(yè) 建筑，主樓為公寓式住宅樓 。 根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ GB183062020）》，查得該地區(qū)地震動峰值加速為 ,地震動反應(yīng)譜性周期為 ,場地地震基本烈度為七度?？蛑涌蚣艿目拐鸬燃墳槎墸拐饓Φ目拐鸬燃墳槿?，建筑物的安全等級為二級。 設(shè)計依據(jù)： （ 1）本工程設(shè)計依據(jù)建筑、給排水、電氣等專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料； （ 2）有關(guān)規(guī)范規(guī)程 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ GB500092020）； 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（ GB500102020）； 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計 規(guī)范（ GB500072020）； 建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ GB500112020）； 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（ GB500032020）； 建筑樁基技術(shù)規(guī)范（ JGJ9494）； 建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（ JGJ7991）； 設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程（ JGJ/T1394） （ 3）荷載取值 a、恒荷載標準值 恒荷載標準值均按實計取。樓面裝修及粉刷取 。 b、活荷載標準值 底下小車庫 器材倉庫 商場及商場樓梯 住宅及辦公樓 衛(wèi)生間 挑出陽臺及走廊 上人屋面 屋面花園 不上人屋面 c、風(fēng)荷載基本風(fēng)壓值 W0=d、基本雪壓值 S0= 結(jié)構(gòu)選型： 本工程框架剪力墻 結(jié)構(gòu)體系。 基礎(chǔ)設(shè)計： 本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。為保證基礎(chǔ)設(shè)計的準確合理性，要求建設(shè)方在設(shè)計方進行施工圖設(shè)計之前，提供施工圖設(shè)計階段 的工程地質(zhì)勘察報告。 結(jié)構(gòu)防火 本建筑耐火等級為一級，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下： （１） 框架柱為鋼筋混凝土柱，保護層厚度為 35mm，耐火極限大于 。