【文章內(nèi)容簡介】 將會源源不斷，國家政策要求增加土地供應(yīng)量，土地價(jià)格也將持續(xù)走高，現(xiàn)中心城區(qū)住宅用地價(jià)格已達(dá)到 80 萬元 /畝，商業(yè)用地 100 萬元 /畝，開發(fā)的成本將進(jìn)一步的加大。隨著開發(fā)水平和營銷水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)競爭將進(jìn)一步加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，在開發(fā)成本的控制、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位及營銷推廣、資金運(yùn)作等方面給開發(fā)商提出了更高的要求。在過去 的幾年中，保定市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)旺盛，銷售面積逐年增加，而受城市發(fā)展水平及購買力的限制，在今后的時間里，商業(yè)地產(chǎn)的競爭形勢將更加嚴(yán)峻。 保定市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及營銷水平 保定市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營銷水平較低，商業(yè)地產(chǎn)銷售中炒作力度很大，雖然銷售火爆的案例很多，但在推敲產(chǎn)品、解決銷售中的滯銷難題的力度不夠，尤其在開發(fā)后期的商業(yè)經(jīng)營和管理上突顯問題較多，導(dǎo)致很多商業(yè)廣場或市場招商不利，經(jīng)營慘淡，寫字樓出租率低，進(jìn)一步增加了市場開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況 寫字樓相對于保定市來說供應(yīng)量不小，現(xiàn)有很多的樓盤租售不理想，對于象保定這樣的中型城市來說對寫字樓的需求也比較有限。分割產(chǎn)權(quán)式商業(yè)廣場在過去的幾年銷售普遍較好，客戶比較認(rèn)可這種投資方式，但對后期的經(jīng)營回報(bào)比較擔(dān)心。商務(wù)公寓供應(yīng)量比較小，銷售很好，尤其是小面積產(chǎn)品十分暢銷。產(chǎn)權(quán)式酒店還是一個新興的產(chǎn)品，現(xiàn)在供應(yīng)量有限，只有恒通財(cái)富中心酒店銷售很好，但規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期經(jīng)營的技術(shù)要求很高。底商一直是客戶投資 的首選，幾年來供應(yīng)與需求均保持良好的勢頭。 地塊分析，項(xiàng)目開發(fā)建議 受訪人員對本地塊普遍印象良好，對交通、周邊的環(huán)境、市政配套給予了良好的評價(jià)，對其商業(yè)價(jià)值認(rèn)可。雖然 本項(xiàng)目不處在城市的發(fā)展方向，但城市中心的區(qū)位優(yōu)勢仍將對客戶具有很大的吸引力。由于舊城區(qū)改造難度較大，本區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)將受到很大的限制，也導(dǎo)致了其存在的稀缺性。在開發(fā)當(dāng)中普遍看好有居住及兼作投資型的產(chǎn)品，對商住公寓比較認(rèn)可，認(rèn)為在今后的產(chǎn)品供應(yīng)中，住宅部品仍將是主流產(chǎn)品?？蛻魧⒈容^關(guān)心產(chǎn)品套價(jià)，價(jià)格是購買中的最敏感的因素。總之信價(jià)比高的產(chǎn)品都將會有很好的市場。建議產(chǎn)品要暢銷就要迎合大多數(shù)購買群體的心理需求，開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)適合更多人群購買，降低購買條件和投資風(fēng)險(xiǎn)。 附件二：樓盤調(diào)查表 一、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項(xiàng)目名稱 發(fā)展大廈 項(xiàng)目位置 朝陽路財(cái)富中心斜對 開發(fā)商 常青樹集團(tuán) 售樓電話 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 高層 12層主樓 +6層裙樓 代理公司 建筑設(shè)計(jì) 寫字樓 運(yùn)營管理 車庫 /車位 小型停車場 施工進(jìn)度 現(xiàn)房 開盤時間 交房日期 02年底 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 1層底商 2層以上為寫字樓 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 、食堂 、監(jiān)控系統(tǒng) ○ 電梯 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米，地下 米，地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價(jià)及付款方式 各層售價(jià) （元 /㎡） 現(xiàn)在二手房 3500元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） /㎡天 物業(yè)費(fèi)用 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 基本沒銷售，以出租為主，出租率達(dá) 60% 備注 二、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項(xiàng)目名稱 GoGo購物廣場 項(xiàng)目位置 恒祥北大街與五四路交口 開發(fā)商 保定市華燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 5919888； 5919889 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 高層 主樓 11層輔樓 9層 代理公司 北京豪森 建筑設(shè)計(jì) 商業(yè)步行街 +寫字樓 運(yùn)營管理 車庫 /車位 施工進(jìn)度 開盤時間 2020年 5月 交房日期 2020年 3月 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 地下一層為 8000㎡ 家世界超市 一層底商 5000㎡；面積 81㎡、 125㎡、 200㎡ 一、二層為商業(yè)步行街 11000㎡；面積分別為： 81㎡、 125㎡、 200㎡）。 三層為韓國城（產(chǎn)權(quán)式商鋪）（ 10㎡為一個單位）。 四至九層為寫字樓，寫字樓的面積： 8004800㎡； 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 ； ○ 電梯 2 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米，地下 米，地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價(jià)及付款方式 各層售價(jià) （元 /㎡） 底商： 10500元 /㎡；產(chǎn)權(quán)式商鋪： 7600元 /㎡；一、二層商業(yè)步行街： 2588元 /㎡；寫字樓： 26002700元 /㎡； 各層租金 （元 /㎡ /月） 無出租 物業(yè)費(fèi)用 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 2％ ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 六 成 年銀行按揭優(yōu)惠 1％ 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 門臉共 13套，剩 2套（ 81 ㎡、 211㎡的各一套），銷售 85％；寫字樓銷售率占 60％； 備注 三、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 四、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項(xiàng)目名稱 恒通財(cái)富中心酒店 項(xiàng)目位置 朝陽大街與天鵝路交叉口東行 開發(fā)商 售樓電話 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 18層高層 代理公司 北京豪森 建筑設(shè)計(jì) 運(yùn)營管理 車庫 /車位 施工進(jìn)度 現(xiàn)房 開盤時間 03年 5月 交房日期 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 分為 A、 B兩座； 主樓 A座： 14層為商業(yè)； 59層為酒店； 150套，剩 10 套； 1018層為商務(wù)公寓； 150160套，其中躍層 10套，現(xiàn)還有 45套；其余已售完。 B座： 12層為底商 12020㎡； 3層 6000㎡，現(xiàn)以 1000㎡為一單位出售； 49層為寫字樓，每層 500㎡，共 3000㎡； （ B座有 21000㎡） 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 、酒店 、監(jiān)控系統(tǒng) ○ 電梯 4部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 3米。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 豪華 4星 電梯間 門窗 公共走廊 地磚部分地毯 售價(jià)及付款方式 各層售價(jià) （元 /㎡） 開盤售價(jià) 2200元 /㎡（ 2020年 5月開盤），現(xiàn)在公寓售價(jià) 40004400元 /㎡（精裝） 各層租金 （元 /㎡ /月） 現(xiàn)寫字樓的租金 /㎡天左右。 物業(yè)費(fèi)用 酒店式管理費(fèi)用 /㎡ /月 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 主樓 70 年裙樓 40 年使用 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 前期開盤銷售良好， 05年 6月至今銷售一般。出租率達(dá)到 70% 備注 恒通商務(wù)中心經(jīng)營最好，裝修配套好，所以入住率也是最高的。 基本資料 項(xiàng)目名稱 華海大廈福星閣 項(xiàng)目位置 向陽北大街副 199 號 開發(fā)商 保定市華海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 3132666 占地面積 24畝 總建筑面積 57000㎡ 建筑形態(tài) 高層 16層主樓 +9層裙樓 代理公司 無 建筑設(shè)計(jì) 底 商 +寫字間 運(yùn)營管理 車庫 /車位 4000㎡地下車位 只租 施工進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)房 開盤時間 2020年 5月 交房日期 2020年 7月 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 12層底商 面積 60800㎡ 3層以上寫字樓 67㎡、 69㎡、 100㎡ 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 寬帶 、監(jiān)控系統(tǒng) ○ 電梯 4部 、 ○車位（或車庫） 地上 標(biāo)高 52 米，地下 米，地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價(jià)及付款方式 各層售價(jià) （元 /㎡） 底商： 6000元 /㎡（兩層）臨規(guī)劃路 4500元 /㎡ 寫字樓 2800元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） 未租賃 物業(yè)費(fèi)用 未定 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 3% ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 40 年產(chǎn) 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 售樓部 樓書 戶外廣告 銷售狀況 及出租率 銷售 30% 備注 外形設(shè)計(jì)新穎現(xiàn)代， 五、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項(xiàng)目名稱 建基大廈 項(xiàng)目位置 裕華路與西下關(guān)街交口 開發(fā)商 保定市建基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 2220208 占地面積 總建筑面積 近 40000㎡ 建筑形態(tài) 高層 25層 代理公司 無 建筑設(shè)計(jì) 主樓商務(wù)酒店 +裙樓寫字樓 運(yùn)營管理 車庫 /車位 施工進(jìn)度 緩慢 開盤時間 交房日期 2020年 6月 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 12層為底商 34層餐飲 56層為寫字間 4590 ㎡ 815層為商務(wù)公寓 160260㎡ 15層以上為酒店 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 、監(jiān)控系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 ○ 電梯 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米，地下 米，地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn)