【文章內(nèi)容簡介】 年深圳房地產(chǎn)市場基本運(yùn)行特征： ①房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)保持旺盛趨勢，但增長勢頭已從上年的 23％高增長回復(fù)到 1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 ②隨著政府對土地市場調(diào)控力度的加大，商品房新增供給明顯下降，新建住宅整體呈現(xiàn)“供”小于“求”，房地產(chǎn)市場供求總量更加趨于平衡。 ③房地產(chǎn)價 格結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)基本合理，能夠滿足不同收入層次消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)整體保持平衡。 ④全市房地產(chǎn)價格整體呈上升趨勢，但價格總體保持小幅增長，上漲幅度不大且總體平穩(wěn)。 ◆房地產(chǎn)市場存在的主要問題 ①部分區(qū)域供求結(jié)構(gòu)尚不均衡，住宅需求旺盛但供給不足。從熱點(diǎn)區(qū)域供求結(jié)構(gòu)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，尤其是南山區(qū)連續(xù)多年新建住宅供給超出需求， 2020 年則超出 25％以上，表明其在特區(qū)內(nèi)房源充足，在今后一定時期能夠滿足市場需求；而龍崗區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)新增供給均小于需求，尤其是 龍崗區(qū)、福田區(qū)新增供求比分別達(dá)到 ： 1 和 ： 1，這兩區(qū)新增住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一定程度上會引起今后一段時期房價的不穩(wěn)定。 ②特區(qū)內(nèi)外價格差距較大，不利于價格結(jié)構(gòu)的合理。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020年深圳特區(qū)內(nèi)商品住宅價格基本繼續(xù)高于特區(qū)外一倍以上，且價格差距較 2020 年增大。主要原因在于：特區(qū)內(nèi)土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，從而引至房價較快上升，價格差距拉大。 ③部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為仍不夠規(guī)范，少數(shù)問題樓盤有待加快解決。從目前深圳市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的運(yùn)行看，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)能夠依法經(jīng)營、規(guī)范管理、注重服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識，使各類糾紛減少，但仍有少部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，給市場帶來了負(fù)面影響。如項目開發(fā)企業(yè)數(shù)量較多，部分項目公司無法提供完善的后續(xù)服務(wù)，使業(yè)主權(quán)益受到侵害；少數(shù)項目公司因后續(xù)建設(shè)資金不夠，延遲建設(shè)周期，甚至出現(xiàn)問題樓盤；部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為不夠規(guī)范，隨意更改設(shè)計、延遲交樓或辦證，造成業(yè)主投訴增加等。 此外，由于歷史原因，目前深圳特區(qū)外尚有一定數(shù)量的自用房存在未補(bǔ)辦手續(xù)隨機(jī)入市的現(xiàn)象。 （ 8） 2020 年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ◆影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀因素分析 ①深圳經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響： 近年來，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，出現(xiàn)了近年來少有的良好發(fā)展局面。 2020年，深圳本市生產(chǎn)總值（ GDP）比上年增長了 ％，創(chuàng) 8 年新高，在全國城市中居第 4 位；人均 GDP 繼續(xù)居全國第 1 位，達(dá)到 54560元 /人；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比上年增長 ％，增速為 8 年來最高；外貿(mào)進(jìn)出口總額比上年增長 ％，外貿(mào)進(jìn)出口總額和出口總額連續(xù) 11 年居全國大中城市首位。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級等因素的影響下，深圳成為全國 經(jīng)濟(jì)最為活躍的城市之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，深圳社會發(fā)展步入新的階段，人民生活水平進(jìn)一步提高。 2020 年，深圳人民生活水平不斷改善，當(dāng)年人均可支配收入達(dá)到 元，比上年增長 4％，而居民消費(fèi)欲望也不斷增強(qiáng)，人均消費(fèi)支出達(dá)到 元，比上年增長了 ％。隨著深圳社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和生活質(zhì)量有了很大提高，居民消費(fèi)觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，各類消費(fèi)中住房、私家車、教育、醫(yī)療消費(fèi)成為熱點(diǎn)，社會文明程度有了很大提高。深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高位上的平穩(wěn)運(yùn)行，人均收入水平的提高，以機(jī)械增長為主的人口增 長模式，以及在國內(nèi)較為現(xiàn)代化的新型消費(fèi)觀念，為未來深圳房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。此外， CEPA的簽署， 24 小時通關(guān)的實(shí)施，將使深圳房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇；而地鐵四號線的開發(fā)建設(shè)，特區(qū)外城市化進(jìn)程的加快，將促進(jìn)房地產(chǎn)外銷市場再次景氣，并極大的促進(jìn)特區(qū)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平。 ②國家、廣東省、深圳市有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響： 近年以來，國家出臺將一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程 款等，廣東省、深圳市近期也將出臺有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策?？傮w來看，以上各項政策對深圳房地產(chǎn)市場未來發(fā)展均有一定程度影響，主要體現(xiàn)如下： ●國家清理整頓土地市場政策對深圳影響不大，尤其是經(jīng)過 20 年的發(fā)展，深圳已經(jīng)建立了完善、成熟的土地市場，土地市場交易規(guī)則比較完善，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地一律通過市場方式出讓，從而避免了土地市場 不規(guī)范對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響。 ●征地制度改革在一定程度會影響房地產(chǎn)市場供給，但影響不會很大。特別是近年來，針對深圳土地資源日趨緊缺，深圳市政府一直采取嚴(yán)格的土地供應(yīng)計 劃制度，集約利用土地資源，保證城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整所必須的用地。國家實(shí)施征地制度改革后，深圳將面臨進(jìn)一步的土地供應(yīng)壓力，勢必對包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)減少。但是考慮到存量房地產(chǎn)用地開發(fā)潛力的進(jìn)一步挖掘，以及集約利用土地水平的不斷提高，每年新增 100 公頃左右的房地產(chǎn)供地政策仍然能夠滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展對土地資源的需求。根據(jù)我們的研究，在不進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)用地的前提下，目前深圳每年供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的能力基本保持在 200～ 300 公頃（含新增供地和存量用地），預(yù)計每年供應(yīng)商品房 700～ 800 萬平方米， 考慮到近兩年約 500 萬平方米在建而未銷售的商品房，預(yù)計每年供給新建住宅 1200 萬平方米。結(jié)合近年來每年 800萬平方米的新增需求，新增商品房供求比達(dá)到 ： 1，供給充足且有富余，既有利于房地產(chǎn)市場供求均衡，也有利于消費(fèi)者充分選房、保證目前買方市場的基本格局并保證房價的穩(wěn)定。 ●在工程建設(shè)方面，政府加強(qiáng)清理拖欠工程款，不會對深圳房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利影響。深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成較為完善的市場管理體系，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，由于有簽訂土地合同時地價一次性交清、“多層封頂、高層建至 2/3”才能預(yù)售等“高門檻”政策，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的企業(yè)基本未出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象。 ●從廣東省近期的有關(guān)政策看，正在擬議的開征物業(yè)稅政策一旦實(shí)施，會對房地產(chǎn)市場造成較大影響。開征物業(yè)稅，將改用財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本將大幅下降。這樣，將有利于降低購房者消費(fèi)門檻，控制房地產(chǎn)炒買 炒賣現(xiàn)象；但同時也限制了房地產(chǎn)合理投資行為，并使深圳現(xiàn)行土地出讓制度作出重大改變，使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定程度的波動。 ●從深圳擬采取的有關(guān)政策看，今年深圳市將針對區(qū)域房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)不均衡，特區(qū)外部分熱點(diǎn)區(qū)域 房地產(chǎn)用地供給不足，適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)用地；而存量房地產(chǎn)用地將在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的前提下繼續(xù)得到消化。這樣，既有利于消化存量土地并保證房地產(chǎn)市場供求平衡，也能夠在一定程度上緩解熱點(diǎn)區(qū)域“求大于供”的問題，保證房地產(chǎn)市場發(fā)展對土地資源的需求。此外，為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，今年我市 將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理與監(jiān)控，進(jìn)一步完善的信息統(tǒng)計體系和預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)， 繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)管理辦法，以適應(yīng)新的發(fā)展形勢對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的要求。 ◆ 2020 年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ●房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面： 從住宅市場需求總量來看，以我市 530 萬常住人口為房地產(chǎn)消費(fèi)主體，目前住宅存量基本達(dá)到 1 億平方米，加上約 2020 多萬平方米的在建住宅，市場上住宅總量為 億平方米 。以此計算，常住人口人均建筑面積達(dá)到 23 平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國家人均居住水平的目標(biāo)為 30 平方米以上，據(jù)此，深圳尚有人均約 7 平方米的增長潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長 1 平方米計算，每年將增加住宅需求 500～ 600 萬平方米。 從深圳特殊的人口增長方式看，人口增長基本以外來人口機(jī)械增長為主，特別是近年來，每年外來人口保持約 25～ 30 萬人的增長速度；人口的高速機(jī)械增長，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的需求，而深圳在全國較高的人均收入水平（人均可支配收入 25936 元）及合理的房價收入比（ ： 1），進(jìn)一步吸 引了外來人口聚集深圳并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時間內(nèi)得以有效實(shí)現(xiàn)，據(jù)此估計，每年新增人口住房需求接近600～ 700 萬平方米。 根據(jù)以上估計，今后 5～ 7 年，深圳每年房地產(chǎn)市場將保持 1100～ 1300 萬平方米的需求規(guī)模，而 2020～ 2020年兩年，每年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持 1200 萬平方米也驗證這個實(shí)事。由此可預(yù)計，2020 年深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的需求規(guī)模，對新建住宅和存量住宅的需求預(yù)計達(dá)到 1300 萬平方 米。 ●非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字 樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣： 從 2020 年全年銷售情況看，寫字樓銷售面積增長了 ％，部分片區(qū)寫字樓市場出現(xiàn)了較為火爆的銷售場面。但是，根據(jù) 1998 年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)較低的銷售水平，每年寫字樓銷售量在 11～ 19 萬平方米之間波動，規(guī)模并未有較大增長；除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，未來兩年，新增寫字樓供應(yīng)將保持 100～ 150 萬平方米的規(guī)模?？紤]到近兩年每年 18 萬平方米左右的銷售規(guī)模， 2020 年寫字樓市場 仍將競爭激烈，而在供給增長較快的制約下，寫字樓價格將與 2020 年持平。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看， 2020 年商業(yè)用房銷售有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于 1998～ 2020平均銷售水平近兩倍，商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛，價格持續(xù)上漲。近兩年商業(yè)物業(yè)新開工量平均保持著20％以上的增長，而空置量則逐年減少，鑒于目前商業(yè)用房市場需求旺盛趨勢，預(yù)計 2020 年商業(yè)用房市場將繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，商鋪價格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升。 ●房地產(chǎn)市場“外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S 著特區(qū)外城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成 ： 根據(jù)有關(guān)研究，目前深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的土地資源已基本利用殆盡，城市未來的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。而作為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)，目前已呈現(xiàn)出向特區(qū)外發(fā)展的明顯特征。如 2020年當(dāng)年新出讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年 30％上升到40％。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢已相當(dāng)明顯。隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實(shí)施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 形成新的城市區(qū)域， ●外資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)： CEPA簽署后，香港地鐵于 2020 年 1月初即與深圳市政府簽署和約，采取 BOT 方式承包深圳地鐵四號線，總投資 60 億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè) 290 萬平方米的開發(fā)權(quán)。地鐵四號線的開發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進(jìn)外資促進(jìn)本市重大項目建設(shè)，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平，同時還將極大的促進(jìn)深圳房地產(chǎn)外銷市場的發(fā)展。從歷史數(shù)據(jù)看，外銷市場在 1999 年曾經(jīng)達(dá)到 60%以上的高增長期，但近年來增長幾乎停滯，占商品房銷售總量的比例 徘徊在 7%左右。地鐵四號線開工后，隨著交通的便利及香