公寓大廈小戶型商住樓可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-10 22:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 著人們對生活水平的日益提高，消費(fèi)意識和消費(fèi)要求的不斷變化，商品住宅逐漸向套型設(shè)計(jì)優(yōu)秀、居住環(huán)境舒適安全、物業(yè)管理先進(jìn)科學(xué)、高效率的層次過度；購房者對商品房的位置、環(huán)境要求越來越高。近一年來隨著交通條件的大力改善，我國房市的熱點(diǎn)城市北京、上海、廣州等，消費(fèi)者已將眼光投向綠化環(huán)境好、套型結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完備的大規(guī)?；母邫n住宅。X公寓大廈項(xiàng)目正適合當(dāng)前房地產(chǎn)的潮流。二、項(xiàng)目的市場競爭能力 （一）項(xiàng)目自身競爭條件方面 影響居住用房銷售價(jià)格的主要因素有區(qū)域面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)施與設(shè)備狀況、工程質(zhì)量、朝向、地段、環(huán)境等。根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，比較同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主要特點(diǎn)有：１、地段該項(xiàng)目位于X市九眼橋宏濟(jì)路口，緊臨府南河，臨一環(huán)路街面300余米。大樓車輛進(jìn)出方便，內(nèi)環(huán)境較安靜。 土地面積，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)市政配套路網(wǎng)。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施狀況由X市政府完成的上下水、電、氣、光纖、通訊等管線均已到位，與之配套的路網(wǎng)也施工完畢。該區(qū)域內(nèi)有近年新開發(fā)的和在建的中高檔住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)府南河繞行，政府沿河配套綠化，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施完善。（二）同類建設(shè)項(xiàng)目方面 該項(xiàng)目定位為按小戶型智能化中高檔標(biāo)準(zhǔn)修建改造，以低于X市區(qū)同等標(biāo)準(zhǔn)20%的中低檔價(jià)格銷售。主要銷售對象為X市中小型企業(yè)者、大集團(tuán)、金融、國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職員以及中高收入人士?！癤大廈”項(xiàng)目環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善，小戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)較合理，內(nèi)居住環(huán)境較好，性價(jià)比較能滿足消費(fèi)群的心理，該企業(yè) 有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)、明顯的物業(yè)管理優(yōu)勢以及當(dāng)?shù)卣拇罅χС謱⒂兄谄滗N售的實(shí)現(xiàn)。三、售價(jià)預(yù)測預(yù)測數(shù)據(jù)的選定 該項(xiàng)目中預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)成本估價(jià)法進(jìn)行測算。 成本估價(jià)法是在求取估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。采用成本估價(jià)法估價(jià)求得的價(jià)格，成為積算價(jià)格。由于該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)沒有與其規(guī)模和檔次類似的樓盤，所以可以采用成本比較法。 工程總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、其他費(fèi)用、投調(diào)稅、綜合費(fèi)用。該工程總投資預(yù)計(jì)估算為14320萬元，正常利潤參照當(dāng)?shù)仄骄饺≈?，可先設(shè)定項(xiàng)目稅后利潤4380萬元，%。 X大廈總投資14320萬元，住房、商鋪銷售預(yù)計(jì)收入19360萬元。銷售預(yù)測表序號項(xiàng) 目 名 稱建 筑 面 積（元 / ㎡ ）單 位 售 價(jià) （元 / ㎡ )銷 售 金 額 （萬元）備 注1住 宅3150030009450510戶2商 場14600600087603車 庫230個(gè)（6900㎡）500001150合 計(jì)5300019360以上銷售預(yù)測表按住宅平均單位為3000元/㎡（均價(jià)），商業(yè)鋪面為6000元/㎡（均價(jià)），車庫按5萬元/個(gè)進(jìn)行測算。本次會所及其它公建不作為營業(yè)性質(zhì)，未予計(jì)算收入?！癤大廈”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有利于改善X市的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)《X市‘九五’及2010年發(fā)展規(guī)劃》中提出的‘九五’末期人均居住面積目標(biāo)，促進(jìn)城市總體規(guī)劃的實(shí)施?！癤大廈”套型面積定位較小，價(jià)格是市區(qū)同等戶型價(jià)格的4/5，能享受地方一定的稅費(fèi)減免，項(xiàng)目具有一定的市場競爭能力，但營銷策劃顯得尤為重要?！癤大廈”項(xiàng)目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費(fèi)額在13萬元左右。公司準(zhǔn)備采取住房、裝修、汽車組合按揭和公積金組合貸款的方式，增強(qiáng)銷售力度，搶占市場，順利實(shí)現(xiàn)銷售收入。第六章 成本估算一、 投資估算 （一）估算的依據(jù)和方法 X大廈項(xiàng)目工程估算是依據(jù)工程已（擬）報(bào)建資料和方案、國有土地使用證及出讓合同、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，參考X地區(qū)同類建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況進(jìn)行測算的。 （二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 ，總建筑面積53000㎡；商業(yè)用房14600㎡?？偼顿Y包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用和其他費(fèi)用。 經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資14320萬元。投資估算明細(xì)見下表： 投資估算明細(xì)表 用地面積：㎡ 建筑面積：53000㎡序號費(fèi) 用 名 稱投 資 額（萬元）單 位技術(shù) 經(jīng) 濟(jì)指 標(biāo)占總投資%備 注負(fù) 荷 或工 程 量單 位指 標(biāo)合 計(jì)100 %一土 地 費(fèi) 用274 2平方米 7039. 17國有土地使用證二前 期 工 程 費(fèi) 901規(guī) 劃 勘 測 設(shè)計(jì) 費(fèi)平方米53000 32可 行 性 研 究費(fèi) 30平方米53000 1. 73三 同 一平 費(fèi)平方米53000 3. 5三房 屋開 發(fā) 費(fèi) 8789 （一）建 安 工 程 費(fèi) 8206平方米530001住 宅 4410平方米31500 1400框 架2商 業(yè) 用 房 2044平方米14600 1400框 架3車 庫 1725平方米 6900 2500框 架 （二）室 外 工程 費(fèi) 5831附屬工程費(fèi)（電 梯） 424平方米53000 802道 路 、綠 化 159平方米53000 30四管 理 費(fèi) 用 193萬元19360 1 %按 銷 售 收入 1%五銷 售 費(fèi) 用289. 5萬元193601. 5 %
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