【文章內(nèi)容簡介】 ，僅為 40 年，這是部分購房者在實際購買中會考慮到的問題，但是從實際的銷售情況來看，不會成為太大的阻礙。 ? 在目前南京商務辦公氛圍并不濃重，總價過高使得很大部分的購房者將遭遇強大的資金壓力。但同時大量的創(chuàng)業(yè)人群對辦公樓又有很強的購房需求，所以目前南京CBD 區(qū)域諸如天空之都、 未來城、時尚空間小戶型更主要為此類客戶準備的。 、目前南京單身公寓發(fā)展的現(xiàn)狀 單身公寓顧名思義是為單身人士定身打造的物業(yè)類型，它的成長和發(fā)展一般與這個城市的經(jīng)濟有著密切的關(guān)系，南京作為一個地域性中心城市的作用越來越明顯，隨著南京經(jīng)濟的不斷發(fā)展，來南京就業(yè)求職的人數(shù)也在不斷增長，南京單身公寓市場的發(fā)展勢頭也越發(fā)的強勁。而且隨著單身公寓發(fā)展逐漸向更為人性化方向發(fā)展，目前單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 ? 單身公寓一般屬于在建樓盤中的一部分，開發(fā)商在實際開發(fā)中為了實 現(xiàn)項目產(chǎn)品的多樣性或是具體的市場需要可能涉及部分該類產(chǎn)品。由于單身公寓也屬于單身的范疇，其主要特點是面積小但設計精巧，同時總價相對同項目的其他戶型存在比較大的差距。但同時其本身的功能欠缺性，已經(jīng)嚴重的限制了相當部分的購房者，所以目前南京單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 ? 單身公寓在市場上受到了市場廣泛的關(guān)注，同時由于單身公寓在建筑方面成本往往要高于其它類產(chǎn)品，面積較小，所以開發(fā)商往往會提高單價來保持利潤率，面前南京小戶型的價格都比同區(qū)域的房價要高出幾百元。 ? 就體量而言，單身公寓無論是 在各自項目中還是總體融匯到市場中，都占有不高的份額。而大量的需求必然導致其倍加推崇的現(xiàn)狀。朗詩熙園以及錦虹麗都的單身公寓在推出之時都遭遇瘋搶。 ? 由于自身定位不是酒店式公寓，所以單身公寓對相關(guān)配套要求不及酒店式公寓高，其對地段也沒有過分苛刻的要求，主要還是由于整體項目的地址決定。南京的單身公寓在地段分布上未呈現(xiàn)具體規(guī)律，從城市中心區(qū)域到河西直至江寧都其存在。 ? 單身公寓一般是伴隨著大的住宅項目開發(fā)而產(chǎn)品的特殊產(chǎn)品，所以其土地年限一般都是 70 年，在此點上相對以商業(yè)用地為主的酒店式公寓占優(yōu)。但由于目前產(chǎn)權(quán)年限限制發(fā) 展還處于第一循環(huán)，以后的長遠的情況消費者還沒有個充分的認識，所以目前市場上對于年限的規(guī)定并沒有積極的反映。 ? 目前市場上的單身公寓在某些地段屬于真正意義的賣方市場，開發(fā)商惜售成風。君園項目全部由單身公寓構(gòu)成，由于地段的稀缺性和房地產(chǎn)市場整體的看好，該項目很是受購房者青睞，目前開發(fā)商善在醞釀中。御水灣花園和盈家春天沿街 1 棟單 身公寓尚未開盤，各家開發(fā)商都在等待最佳的時機推出。但也有些樓盤銷售遇到了相當大的阻力，如江寧東山的“萬欣翠園”，開發(fā)商在市場定位中發(fā)生了明顯的誤差。 目前南京 小戶型市場供求關(guān)系分析 今年年初房價居高不下，特別是河西南部的奧體板塊一些樓盤高價風波的全力推動下，南京各大板塊的房價都有著不同幅度的上升，萬里長城一片紅。我們從有關(guān)部門得到的數(shù)據(jù)來看，江南八區(qū) 70％以上的住宅高于 40 萬元／套。南京城市定位發(fā)展的本身使得南京在長三角地帶發(fā)展缺乏與上海、杭州的可比性。所以我們認為目前的房價已經(jīng)使得南京一大批購房者面臨著巨大的資金壓力。在此比較之下，總價低，地段好的小戶型吸引了很大一批購房者。南京小戶型市場在南京房地產(chǎn)發(fā)展大勢越發(fā)的趨于溫和的情況下，異軍突起。 8 月份，江南八區(qū) 60 平方米以下的商品住宅共銷售 151 套，主要分布于河西與城中板塊。而 1— 8月，江南八區(qū)累計銷售 60 平方米以下的住宅 2330 套，超過了 140 平方米以上的住宅銷售量?？墒?，單套 140 平方米以上的商品房上市量，卻遠大于單套 60 平方米以下的住宅。這說明，在南京商品房總體供大于求的形勢下，小戶型住宅卻顯得無法滿足市民整體的購房需求。 目前在南京地段區(qū)域，住宅用地或者商業(yè)用的建筑小戶型已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)化市場風險的通用辦法，雖然南京小戶型市場整體仍然火爆，但從區(qū)域來看，地段不佳，房型設計欠缺的小戶型樓盤依舊遭遇強大的壓力 ，特別是目前由順馳銷售的“獨立年代”，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)認識小戶型的反面教材，并隨著房地產(chǎn)消費者日趨成熟的大環(huán)境下，如何發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品需求，正確定位自身的產(chǎn)品已經(jīng)成為市場發(fā)展的關(guān)鍵。 南京各大板塊小戶型公寓發(fā)展的特點 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元/平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 都市公社 小衛(wèi)街 20 號 35 6 月 1 日 39 6700（精裝修） 140 多套（ 10 月12 日） 1～ 2 層用于商鋪（本地塊屬于商 業(yè)用的） 御道家園 御道街 54 號 50 5 月 1 日 15 9000（毛坯） 開盤 1周銷售完畢 ? 地理位臵分析 城東板塊處于紫金風景風光帶，自古以來有著紫氣東來一說，無論從自然景觀、環(huán)境、交通還是從風水學角度來講，此地域的樓盤在與南京其它各大板塊相比，其外界都擁有著得天獨厚的優(yōu)勢。 從城東小戶型地理位臵分布來看，我們很難找到基本的規(guī)律，既有城市中心位臵的“御道家園”也有城東郊區(qū)的“都市公社”，究其主要原因，由于城東土地開發(fā)涉及到“紫金山風景區(qū)”的保護及“中山陵、明故宮”等相關(guān)古文物的保護，所以城 東土地一直處于“限制開發(fā)”的狀態(tài)。 雖然城東土地出讓體量較小，但我們發(fā)現(xiàn)此兩個小戶型樓盤在產(chǎn)品定位時嚴格的遵尋周邊市場的需求，市場策劃定位，“都市公社”依靠其旁邊的“南京理工大學”和“南京農(nóng)業(yè)大學”強有力的學生消費市場，推出了投資型小戶型。御道家園推出的挑高小戶型則更適合居家，是專門根據(jù)結(jié)婚夫婦對周邊生活環(huán)境有著很強的依戀但由于收入有限而專門設計的，開盤一周即銷售一空，銷售火爆可見一斑。 ? 產(chǎn)品設計分析 目前南京小戶型設計正在向兩個方向發(fā)展，一個是不挑高投資型小戶型，另外一面就是 5 米挑高戶型，其已經(jīng)逐步向 舒適居住戶型轉(zhuǎn)化，適合夫妻雙人居住，替代了部分普通住宅類產(chǎn)品的相關(guān)功能。目前城東在售的兩個小戶型樓盤則是兩種類型的代表，一個是每層 15 戶，主力面積為 50 平方米，另外一個是每層 39 戶，主力面積 35 平方米。 目前城東小戶型開發(fā)更取決于開發(fā)商產(chǎn)品設計的需要，由于城東樓盤一直處于供不應求的局面，所以開發(fā)商在最大利潤的驅(qū)使下，很少涉足小戶型，目前開發(fā)的小戶型更主要的是適應其裙樓商業(yè)經(jīng)營的需要，同時緊靠路邊巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅無疑在很大程度上將降低住宅的品質(zhì)。所以更多的開發(fā)商將會選擇建造小戶型公寓來彌補此 缺陷。 ? 價格系數(shù)分析 城東的房地產(chǎn)發(fā)展供需關(guān)系嚴重失衡，價格也大幅上揚，其中小戶型也當仁不讓，“御道家園 ” 9000 元 /平方米（毛坯）直逼新街口核心區(qū)域德房價，而在城東東郊衛(wèi)崗的“都市公社 ” 高達 6700 元 /平方米（精裝修），比周邊“東郊美樹苑 ” 普通住宅物業(yè)價格高出近 1000 元 /平方米，同時其產(chǎn)品設計客戶定位朝著投資型方向發(fā)展，不挑高的戶型設計，每層高達 39 戶生活人口。我們認為其定價策略分析來看，此價格相對南京同級市場來說，顯得并不便宜。但從銷售情況來看，市場對其價格有著非常高的認可度，再次印證了南京業(yè)內(nèi)對城 東房產(chǎn)開發(fā)的觀點：“城東，有地就是爺。”的老話。南京房產(chǎn)局相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 40～ 60 平方米戶型僅僅占城東所有戶型推出量的的 3％，而需求群體放大，特別是對紫金山沿線一帶，需求旺盛。 ? 銷售狀況分析 由于城東近兩年土地推出量較小，但同時城東優(yōu)越的自然環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢在城東在購房者心中存在著巨大的誘惑力，特別是在紫金山沿線一帶，銷售更是頻頻告捷，這里不光指的是小戶型，其普通物業(yè)也是如此，但其小戶型銷售速度更是令人瞠目結(jié)舌，御道家園開盤 1 周銷售完畢，而長發(fā)公寓目前銷售也基本告以段落。在目前國家加大 對房地產(chǎn)投資控 制力度以及購房者普遍對房地產(chǎn)投資持幣觀望的大環(huán)境下，城東小戶型樓盤銷售屬于奇跡。但奇跡的背后也有著其深層次的原因，并不是城東所有區(qū)域樓盤都可以搞小戶型，銷售都可以如此火爆的。 ? 前景預期分析 在目前國家遏制房地產(chǎn)投資的各項宏觀政策紛紛出臺，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來看，很難說下一步會發(fā)生什么事情，對于南京并不開放的房地產(chǎn)市場有多大影響還有待觀察之中。 但有一點我們可以肯定，目前城東房地產(chǎn)發(fā)展仍屬于健康范疇之內(nèi)，購房者自住型的仍占有大多數(shù)，至于小戶型來講，整體上將依舊保持著火爆的局面，但對 于投資型小戶型將會有所影響，但關(guān)鍵還是取決于周邊是否有著巨大的消費性市場，能否發(fā)現(xiàn)或者發(fā)掘市場這才是項目定位的關(guān)鍵。 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 城市假日 江東北路218 號 50 18/3 39 7300（毛坯） 銷售完畢（開盤銷售一個月，只剩下朝北戶型） 14 層為大型餐飲廣場。 韻動匯 奧體中心附近 50— 60 22/1 22 5000（毛坯 /平層） 3— 7 層（挑高）/8— 22 層 (平層 ) 7000（毛坯 /挑高） 金馬酈城 奧體地鐵站旁 60 4/3 36 7100（毛坯） 3/6 銷售基本完畢 中間平層， 2 層、4 層躍層 ? 地理位臵分析 河西各大板塊中陸續(xù)了小戶型定位設計，隨著河西奧體的開發(fā)，河西地位全面崛起，而經(jīng)過這幾年的發(fā)展，莫愁湖板塊和龍江板塊生活配套資源逐漸完善，已經(jīng)陸續(xù)的出現(xiàn)的區(qū)域商業(yè)、商務中心，其房價據(jù)高不下，市場出現(xiàn)小戶型也在情理之中。而奧體板塊由于起點較高，南京市 360 多億元巨資 打造，從南京市發(fā)展規(guī)劃來看，奧體區(qū)域?qū)⑴c南京新街口一道，成為南京兩大商業(yè)網(wǎng)點，其發(fā)展前景非常廣闊。但秦淮河板塊由于其自身發(fā)展的原因，在南京市民認可度還不高，同時商業(yè)、交通等各種生活配套設施尚未完善，目前此區(qū)域房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)小戶型并不十分意外。 河西龍江板塊從初開盤的龍江永嘉年華到城市假日，小戶型樓盤銷售情況非常火爆。已經(jīng)成為了龍江樓市的一面旗臶。究其主要原因主要因為其得天獨厚的地理優(yōu)勢，特別是城市假日開發(fā)商新城市商業(yè)臵業(yè)現(xiàn)先做配套后開發(fā)先進的開發(fā)理念在樓盤銷售中已經(jīng)得到了很好的回報。 3 棟小戶型樓盤開盤 一個月，除了朝北位臵欠缺的戶型之外，其余都被紛紛搶購，顯示出巨大的市場潛質(zhì)。 而奧體韻動匯、宋都奧體名座小戶型則是市場無奈下的產(chǎn)物，東度大廈、宋都大廈作為十大標志性建筑，按照構(gòu)想中是出現(xiàn)寫字樓，但由于綜合南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)商為了更好的規(guī)避風險，選擇了小戶型產(chǎn)品設計，從整體戰(zhàn)略來看，韻動匯小戶型設計有效的避開了本區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)性，有利于發(fā)揮樓盤的優(yōu)質(zhì)性，是非常正確的一步戰(zhàn)略布局。從金馬酈 城小戶型銷售情況來看，說明奧體板塊對其小戶型臵業(yè)者來說，目前還是存在著巨大的吸引力，關(guān)鍵在于小區(qū)的配套規(guī)劃及產(chǎn)品設計能 否真正的適應客戶的需求。 ? 產(chǎn)品設計分析 從南京目前小戶型產(chǎn)品設計來看，還是擺脫不了其整體“投資型”的產(chǎn)品定位，雖然在戶型設計上有部分產(chǎn)品已經(jīng)向著舒適型、居住型小戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，但還存在相當部分的產(chǎn)品在產(chǎn)品設計上其樓下部分樓層作為商業(yè)廣場，從一方面來說，商業(yè)核心地段決定了其商業(yè)廣場設計的可理解性，但地理位臵的優(yōu)越性與居住的舒適度產(chǎn)生了某些不可調(diào)和的矛盾，產(chǎn)品商業(yè)部分的設計對居住、工作、生活環(huán)境的舒適提出了相當高的要求。這就要求我們開發(fā)商在產(chǎn)品定位時對其應該有著充分的考慮，如何有效的避免其商業(yè)部分所帶來的劣勢應該 成為我們在產(chǎn)品設計時的關(guān)鍵。 城市假日其 1～ 4 樓定位于大型餐飲廣場從理論上來理解，其嚴重的影響了上面居民的日常生活，雖然從銷售情況來看，此種影響表現(xiàn)的并不是十分明顯，但我主要是因為龍江樓市整體依然供不應求，特別是在中心位臵表現(xiàn)的非常明顯。 但隨著目前國家逐步加大對房地產(chǎn)的控制力度，及消費群體需求的逐步飽和，對房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的要求也越來越高，我們認為這種產(chǎn)品將會被市場所逐步淘汰。而目前河西奧體“韻動匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。 ? 價格系數(shù)分析 在河西房地產(chǎn)發(fā)展格 局中，各板塊有著各自不同的特點。莫愁湖板塊由于土地、水景資源的稀缺性，平均價格達到 6720 元 /平方米，其中，占有莫愁湖獨特風景資源的金色家園樓盤均價達到 8500 元 /平方米，周邊其它價格也在 7000 元 /平方米以上，目前莫愁湖周邊土地已經(jīng)消耗殆盡，呈現(xiàn)出無地可賣的局面，預計未開盤的莫愁湖板塊樓盤有望進一步升高，而小戶型樓盤更是如此，“君園”部分區(qū)域還未開盤就已經(jīng)被市場所搶購，市場火爆程度可見一斑。 龍江板塊在南京屬于“離市不離城”的典型區(qū)域，從龍江幾個普通住宅樓盤銷售客戶年齡段來看，以首次臵業(yè)的年輕人居多，而此 地域小