【正文】 8 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ............................................................................ 18 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ............................................................................ 21 城南小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 24 城北小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 26 江寧小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 29 城中小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 32 四、南京小戶型市場(chǎng)分析 ............................................................................................... 35 南京市酒店式公寓分析 .......................................................................................... 35 南京酒店式公寓供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 ..................................................................... 35 南京酒店式公寓需求特點(diǎn)分析 ............................................................................ 37 南京市單身公寓分析 ............................................................................................. 39 南京單身公寓供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 ........................................................................ 39 南京單身公寓需求特點(diǎn)分析 ............................................................................... 41 五、南京小戶型產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展方向分析 .......................................................................... 43 現(xiàn)在小戶型住宅發(fā)展趨勢(shì) ...................................................................................... 43 面積功能全，適應(yīng)購(gòu)房者設(shè)計(jì)要求的戶型為永恒的戶型 .................................... 43 結(jié)構(gòu)合理，使用率高 ......................................................................................... 43 目標(biāo)客戶承接面廣，以知識(shí)型的年輕工薪階層為主體 ......................................... 44 總價(jià)低，付款方式靈活 ...................................................................................... 44 向繁華區(qū)域周邊發(fā)展 .......................................................................................... 44 一次性裝修，檔次中等偏上 ............................................................................... 45 小戶型市場(chǎng)總結(jié) .................................................................................................... 45 六、小戶型未來(lái)市 場(chǎng)的發(fā)展前景分析 ............................................................................. 46 七、個(gè)案分析 ................................................................................................................. 47 附一：小戶型房產(chǎn)投資分析 ........................................................................................... 52 附二：南京目前主要在售小戶型情況一覽表： ............................................................... 54 一、南京小戶型市場(chǎng)的（誕生）歷史沿革 小戶型公寓又稱白領(lǐng)公寓，前期的出現(xiàn)僅僅作為一種過(guò)渡型住宅產(chǎn)品，是住宅具體明晰化的一種衍生物，早其層高大約在 3 米左右，一般平均在 25 平方米 — 50 平方米左右 /套，總價(jià)在 18 萬(wàn)元 — 35 萬(wàn)元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間。如位于南京商務(wù)、商業(yè)中心 —— 新街口的“天空之都”、廣州路的“君臨國(guó)際”、珠江路“未來(lái)城”等 等，這些物業(yè)都占據(jù)南京市一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會(huì)加重電梯的運(yùn)載頻率和運(yùn)載量。結(jié)合南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，目前的挑高住宅小戶型和商務(wù)辦公小戶型將是南京小戶型發(fā)展的一個(gè)明確的發(fā)展方向。 從 南京目前的 總量上來(lái)看， 酒店式公寓 在其中所占比例微不足道， 但其 會(huì)有一個(gè)強(qiáng)勁的發(fā)展空間 ， ? “酒店式公寓”大多分布中心商務(wù)區(qū)，其中亞?wèn)|名座、金陵王府都位于南京新街口CBD，主 要原因是其客戶以白領(lǐng)為主，從交通便利、商業(yè)便捷方面考慮對(duì)居住區(qū)位有嚴(yán)格的要求，同時(shí)小戶型自身的高品質(zhì)使其對(duì)自身配套和周邊配套提出要求，也決定了其地段的選擇性。 ? 單身公寓在市場(chǎng)上受到了市場(chǎng)廣泛的關(guān)注，同時(shí)由于單身公寓在建筑方面成本往往要高于其它類產(chǎn)品，面積較小，所以開(kāi)發(fā)商往往會(huì)提高單價(jià)來(lái)保持利潤(rùn)率，面前南京小戶型的價(jià)格都比同區(qū)域的房?jī)r(jià)要高出幾百元。在此比較之下，總價(jià)低，地段好的小戶型吸引了很大一批購(gòu)房者。我們認(rèn)為其定價(jià)策略分析來(lái)看，此價(jià)格相對(duì)南京同級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，顯得并不便宜。 3 棟小戶型樓盤開(kāi)盤 一個(gè)月，除了朝北位臵欠缺的戶型之外，其余都被紛紛搶購(gòu)，顯示出巨大的市場(chǎng)潛質(zhì)。而“韻動(dòng)匯”與其相比，在產(chǎn)品檔次方面，劣勢(shì)相當(dāng)明顯，開(kāi)發(fā)商價(jià)格也一降再降，平層售價(jià)由前期宣稱的 5500 元 /平方米下調(diào)到 5000 元 /平方米，目前已經(jīng)接受認(rèn)購(gòu)，但從現(xiàn)場(chǎng)人氣來(lái)看，此樓盤的發(fā)展前景仍不十分明朗。此產(chǎn)品主要為首次臵業(yè)者量身定做的，如果排除去此地理位臵帶來(lái)的劣勢(shì)，我們認(rèn)為其產(chǎn)品設(shè)計(jì)代表著居住型小戶型的一個(gè)發(fā)展。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 城市先鋒產(chǎn)品設(shè)計(jì)選擇了折中化的原則，既沒(méi)有采用完全投 資型的平層式設(shè)計(jì)也沒(méi)有完全采用舒適居住挑高型的小戶型，開(kāi)發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)最大化中尋求了一種平衡，從目前挑高戶型銷售客戶群體來(lái)看， 投資占了六成，選擇居住和自用辦公的各占兩成，而更多的人選擇了預(yù)定在平層辦公或者投資來(lái)減少資金壓力。 而至于邁皋橋區(qū)域與城南寧南板塊有著驚人的相似，賣皋橋小戶型的發(fā)展將更多的取決于周邊生活配套設(shè)施的完善，但同時(shí)我們也不能忽略其本地工廠職工巨大的消費(fèi)需求，這一點(diǎn)比起城南優(yōu)勢(shì)更為明顯， 所以我們認(rèn)為城北整體小戶型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅貏e是舒適居住型小戶型。 “江南青年城”銷售火爆則代表著搶占工廠職工市場(chǎng)需求所帶來(lái)得機(jī)遇，離城區(qū)較遠(yuǎn)而居住于職工宿舍眾多不便使得工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大。當(dāng)然小戶型自身發(fā)展的特點(diǎn)也決定了小戶型本身的價(jià)格對(duì)于其周邊的普通住宅樓盤有個(gè)一定的價(jià)格空間差距。購(gòu)買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。而這也為開(kāi)發(fā)商在商業(yè)前景不是太好的地塊上產(chǎn)品選擇有了更多的辦法。 ? 就體量而言，單身公寓無(wú)論是在各自項(xiàng)目中還是總體融匯到市場(chǎng)中，都占有不高的份額。但隨著目前銀行貸款利率的上調(diào)已經(jīng)嚴(yán)重的制約了投資回報(bào)率，針對(duì)這類客戶開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位上應(yīng)該根據(jù)周邊消費(fèi)市場(chǎng)的情況作出不同的產(chǎn)品選擇，生產(chǎn)出適合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品來(lái)增強(qiáng)投資者 的信心。而對(duì)具有第二居所但工作節(jié)奏較快的成功人士來(lái)說(shuō)，是個(gè)很不錯(cuò)的休息空間。 而具有辦公功能的投資型小戶型將依舊受到市場(chǎng)的歡迎，首先在目前零售業(yè)的火爆銷售的業(yè)態(tài)創(chuàng)造了良好的創(chuàng)業(yè)氛 圍和規(guī)模效應(yīng)，而寫字樓較高的總價(jià)無(wú)疑會(huì)給大一批創(chuàng)業(yè)者帶來(lái)資金壓力，但相對(duì)而言，較低的總價(jià)小戶型帶動(dòng)其小戶型樓盤的租售，形成良性促進(jìn)作用。 目前城中小戶型發(fā)展方向十分明顯，由于城中大部分小戶型樓盤地理位臵喧鬧繁華，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)不適應(yīng)居住，更多的用來(lái)為 辦公租賃者使用。我們注意到，其產(chǎn)品在營(yíng)銷推廣中遭遇巨大的阻力，首先和購(gòu)房者市場(chǎng)需求有著很大的關(guān)系，其次在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，據(jù)我們了解，這個(gè)房子就是以前學(xué)校宿舍改建而成，這種對(duì)待市場(chǎng)的態(tài)度其實(shí)將極大的損害了開(kāi)發(fā)商在心目中的形像，其產(chǎn)品本身也打了個(gè)非常大的折扣。 ? 前景預(yù)期分析 在中央門商圈經(jīng)濟(jì)全面帶動(dòng)下，目前中央門區(qū)域經(jīng)營(yíng)形成了一定的商務(wù)辦公氛圍，特別是此區(qū)域號(hào)稱“江蘇第一高樓”南京國(guó)際廣場(chǎng)高端商務(wù)辦公樓順利新建，每平方米的售價(jià)高達(dá) 2020 美金，同時(shí) 16 個(gè) 實(shí)力雄厚的股東加盟將會(huì)全面提升此案的品質(zhì)，也將奠定城北區(qū)域辦公商務(wù)市場(chǎng)在南京整個(gè)市場(chǎng)的地位。 此區(qū)域?qū)τ诔潜闭麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。 具體到小戶型來(lái)講，由于小戶型自身的特點(diǎn)決定了城南特別是寧南及 地鐵板塊目前還尚未具備發(fā)展小戶型的能力，而目前 南京康益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 在共青團(tuán)路廣場(chǎng)旁邊推出的“藍(lán)籌谷”則引起了業(yè)內(nèi)普遍的關(guān)注，其具有了打破這種神話的能力有待接受市場(chǎng)的考驗(yàn)。 奧體板塊中，房?jī)r(jià)由于上市體量不斷增大，客戶需求的相對(duì)飽和使得目前奧體板塊整體樓市遭遇著強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。但秦淮河板塊由于其自身發(fā)展的原因，在南京市民認(rèn)可度還不高，同時(shí)商業(yè)、交通等各種生活配套設(shè)施尚未完善，目前此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)小戶型并不十分意外。目前城東在售的兩個(gè)小戶型樓盤則是兩種類型的代表，一個(gè)是每層 15 戶，主力面積為 50 平方米，另外一個(gè)是每層 39 戶，主力面積 35 平方米。 目前南京 小戶型市場(chǎng)供求關(guān)系分析 今年年初房?jī)r(jià)居高不下，特別是河西南部的奧體板塊一些樓盤高價(jià)風(fēng)波的全力推動(dòng)下，南京各大板塊的房?jī)r(jià)都有著不同幅度的上升，萬(wàn)里長(zhǎng)城一片紅。而且隨著單身公寓發(fā)展逐漸向更為人性化方向發(fā)展，目前單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。不過(guò)，其已經(jīng)顯示出強(qiáng)大的 發(fā)展勢(shì)頭。轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜等問(wèn)題。 但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。此類產(chǎn)品目前市場(chǎng)上供應(yīng)較少 ，產(chǎn)品主要出現(xiàn)在 CBD 區(qū)域，如早期的劍橋國(guó)際公寓、麗晶國(guó)際到現(xiàn)在正在銷售的金陵王府、獨(dú)立年代等等。我們認(rèn)為南京小戶型市場(chǎng)正在處于從精向飽和的轉(zhuǎn)變期，目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不切合實(shí)際定位的小戶型樓盤，在后面的營(yíng)銷推廣中也遇到了很大的阻力。近年來(lái)根據(jù)市場(chǎng)的需求，有些開(kāi)發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的小戶型公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到 40 平方米 — 60 平方米， 而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)等等，設(shè)計(jì)也更為人性化。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。常年累月居住于此，顯然相當(dāng)不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。 三、南京小戶型市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 目前南京小戶型公寓的市場(chǎng)交易氛圍 南京市小房型樓盤或者說(shuō)小戶型公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個(gè)因素，一個(gè)因素是爛尾樓盤或者舊樓從新包裝的重新包裝上市，如湖南路“ sohoo”、“時(shí)尚空間” 、“恒基國(guó)際公寓”、“都是以前的定位