小戶型住宅市場分析報告(編輯修改稿)
2024-08-30 12:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 戶型自身擁有著其他戶型所無法比擬的特點，而這些特點又正好能夠有效實現(xiàn)與當前樓市的對接，小戶型的強勁銷勢也顯現(xiàn)出一股巨大的市場需求量被釋放出來。總體來說，小戶型住宅的熱銷，有著以下幾個原因：總價低、精巧實用，潛在客戶群廣泛從普通客戶購房時考慮最重要的價格因素來看，小戶型住宅總體價位較低，一套福田成熟旺區(qū)40平方米的一房一廳，總價大約在2428萬之間，銀行按揭首期約56萬，每月供款不到1500元，對于普通的購房者來講比較容易接受。此外一個精致的小戶型，不但設計巧妙，而且功能齊全，可謂是“麻雀雖小，五臟俱全”，就像一件工藝品，可以營造一種獨特的溫馨空間和私密生活。而小戶型多在交通便利的商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)，一來配套成熟，出行方便；二來多是靠近辦公地點，可以省一些來回奔波的時間和精力。因此，剛走入社會不久的年輕單身貴族、中低收入家庭、一些剛結婚的年輕白領等都對小戶型情有獨鐘。小戶型物業(yè)租售市場旺盛，投資回報較高而對于投資者來講，小戶型也非常有市場潛力，由于其總價相對較低，很適合普通平民階層投資，而且投資的收益率相對較高，也相對穩(wěn)定。以福田旺區(qū)某公寓的一套一房一廳為例（保守估計），面積40平方米，總價約26萬元，月供只需1400左右，而目前月租金水平在15001800元/月左右，投資回報率最低也達1500*12/260000=％。而實際上只需付出首期、租金抵月供，20年后即可擁有全部產(chǎn)權。并且在二手市場上，普通住宅的二手價格的跌幅往往在2030％，而小戶型跌幅一般在10％左右，風險性較小。度假、養(yǎng)老、SOHO、集團購買等客戶青睞小戶型深圳良好的居住環(huán)境，使得不少港人及內(nèi)地的富有人士經(jīng)常來到深圳度假或者養(yǎng)老，在選擇第二套住宅方面，他們往往并不是買不起大戶型，但是遵循實用主義的他們更青睞小戶型；而隨著社會分工的細化、信息時代的發(fā)達通訊，一些從事個人創(chuàng)業(yè)設計的自由擇業(yè)者紛紛加入到SOHO一族，他們往往會選擇30—40平方米的小戶型作為辦公室；此外一些集團購買、子女與父母分住、家庭結構中人口少的家庭等也傾向于選擇小戶型物業(yè)。六、小戶型市場風險分析自小戶型以其獨特的自身優(yōu)勢火爆樓市，成為大家的焦點起，有關小戶型的爭論就沒有停止過：一方面認為小戶型的興起是市場的理性回歸，是市場需求的真實反映；另一方面認為小戶型只是過渡產(chǎn)品、周期性短，戶型缺陷較多等原因，因此從長遠來看是不符合市場發(fā)展潮流的。雖說不管誰對誰錯，市場是檢驗真理的唯一標準，但我們也應該考慮到小戶型物業(yè)的一些潛在風險：小戶型成本較高由于小戶型物業(yè)的客戶群對社區(qū)配套是否成熟、公共交通是否便利等有著較強的依賴，這就決定了小戶型物業(yè)的開發(fā)地點必須選擇在市區(qū)的較好位置，這些位置的地價恰恰是比較高的，導致了開發(fā)成本高。同時小戶型物業(yè)向對于同等條件下大戶型物業(yè)的間隔、每戶配套等較多，造成建筑成本的上升和實用率的下降。住宅設計困難、居住舒適度差小戶型物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃設計有較大難度，要在有限的空間既要設計出居住的各項功能，又要體現(xiàn)出層次分明、干濕分區(qū)、動靜分離等；同時還要考慮到朝向、通風、對望、配套等多重因素，設計上難免顧此失彼，很難滿足客戶的高要求。而小戶型物業(yè)的1梯58戶的設計，不可避免的存在對望、通風等問題，以及各使用空間的明顯狹小等情況，使得小戶型物業(yè)的居住舒適度大大降低，這也是小戶型往往被稱為過渡型物業(yè)的主要原因。小戶型物業(yè)客戶定位難度大、物業(yè)管
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