【正文】 頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 跨省級(jí)高速公路。該條道路向南可通 112 高速公路（規(guī)劃中）和 103 國(guó)道，向北通廊坊。 黃王公路拓寬。本項(xiàng)目南鄰的石陳公路，東西走向，橫穿武清區(qū)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，是武清區(qū)“十五”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃“七縱七橫”中的一橫，根據(jù)主管部門的道路建設(shè)規(guī)劃，該公路將于 2020 年底拓寬成上下四車道、 24 米寬的市級(jí)道路，向東 4 公里可直通 104 國(guó)道。 邊有津保高速公路、東邊有津福公路、北邊有高津公路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目周邊一些高等級(jí)交通設(shè)施，其中，南本項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三章 項(xiàng)目選址 一、項(xiàng)目地址概述 本項(xiàng)目用地暫定為 200 畝，位于武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)東環(huán)路西側(cè)，天津武清創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)公建 區(qū)域北側(cè)，中心公園東側(cè)，距武清城區(qū) 15 公里、天津市區(qū) 28 公里、天津市濱海機(jī)場(chǎng) 40 公里、北京 85 公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 即：規(guī)定資本金 =預(yù)算投資總額 30% = 30%= 萬(wàn)元 公司自有資金只要大于規(guī)定資本金，即符合開(kāi)發(fā)要求。 根據(jù)本項(xiàng)目法人概況如下： 公司名稱：天津市正坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 注冊(cè)資金： 1000 萬(wàn)元人民幣 資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)（暫定）企業(yè) 法定代表人：王 公司注冊(cè)地：天津武清區(qū) 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、咨詢服 務(wù)，物業(yè)管理，建筑材料 （五）資金準(zhǔn)備 據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目投資額為 萬(wàn)元。 （四）項(xiàng)目法人概況 項(xiàng)目公司由自然人股東出資組成，其組織形式為獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的有限責(zé)任公司，項(xiàng)目公司以其全部財(cái)產(chǎn)為限對(duì)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。 契約關(guān)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在此指導(dǎo)思想下，項(xiàng)目公司可以只由少數(shù)的部門主管組成，將一些具體的專業(yè)工作（如前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)和方案優(yōu)化、施工單位的招標(biāo)和確定、工程監(jiān)理、工程審計(jì)、營(yíng)銷、物業(yè)管理等），以類似于 FIDIC 合同條款的“合同契約”完全委托給市場(chǎng)化選擇的專業(yè)公司，項(xiàng)目公司和這些公司之間是純粹的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)專業(yè)環(huán)節(jié)的適當(dāng)外包不能只看成成本因素，而要努力使之成為項(xiàng)目增值性因素。事實(shí)上，越是小型的、臨時(shí)組建的項(xiàng)目公司，越是在各個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，越是容易將項(xiàng)目管理引入“工程管理”的范疇，從而導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)的研究不足，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力欠缺。 內(nèi)部強(qiáng)化科學(xué)管理，專業(yè)環(huán)節(jié)適當(dāng)外包 在董事或股東兼任項(xiàng)目公司高層管理人員的情況下，提高決策效率，減少?zèng)Q策的摩擦成本，明確崗位的責(zé)權(quán)利是項(xiàng)目取得成功的重要保障。過(guò)分強(qiáng)調(diào)成本管理、進(jìn)度管理，強(qiáng)調(diào)技術(shù)的先進(jìn)性與合理性，而容易忽視技術(shù)的市場(chǎng)需求意義，從而在以市場(chǎng)為導(dǎo) 向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中套用這個(gè)模式會(huì)產(chǎn)生不利影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著一定的積極作用，但是它越來(lái)越不能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)期的要求，其不足之處更加明顯： 其一，傳統(tǒng)的以施工管理為主要管理對(duì)象的項(xiàng)目管理模式是一種以某個(gè)項(xiàng)目為主的封閉式管理模式，在內(nèi)外信息不對(duì)稱的條件下，很難迅捷地對(duì)外部干擾做出反應(yīng)，進(jìn)行自我調(diào)整。在這種模式下，優(yōu)點(diǎn)是股東全面參與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，使投資各方的利益得到一個(gè)相對(duì)公平、公開(kāi)的保障，缺點(diǎn)是決策的摩擦成本可能較高，因?yàn)樵诮M織結(jié)構(gòu)上隸屬項(xiàng)目經(jīng)理管轄的部門副總可能是公司董事，項(xiàng)目經(jīng)理的管理協(xié)調(diào)能力有限，因而一旦在某些方面出現(xiàn)意見(jiàn)不一致時(shí)，內(nèi)部協(xié)調(diào)的時(shí)間成本、協(xié)調(diào)成本可能較高，且決策效率也沒(méi)有項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制下高。項(xiàng)目經(jīng)理作為外聘經(jīng)理人，可能會(huì)損害股東的利益。董事會(huì)承擔(dān)投資責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。對(duì)于其他的具體事項(xiàng)由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)制，董事會(huì)通過(guò)設(shè)定一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)激勵(lì)和監(jiān)督項(xiàng)目經(jīng)理。 （二）兩種項(xiàng)目管理模式的比較 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是大型公司、專業(yè)化規(guī)范運(yùn)作的項(xiàng)目管理通常采用的一種開(kāi)發(fā)管理模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目法人的組建 （一）項(xiàng)目管理模式 根據(jù)本項(xiàng)目公司發(fā)起人的背景，以及董事會(huì)成員的專業(yè)能力，本項(xiàng)目可以采用以下兩種項(xiàng)目管理模式，兩種模式各有利弊，可研究選擇適合本項(xiàng)目的模式。 根據(jù)石各莊鎮(zhèn)的土地利用規(guī)劃和創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園 區(qū)的土地利用規(guī)劃，本別墅用地暫定為 200 畝，為了打造精品樓盤(pán)，充分發(fā)揮土地的使用效益，創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)代表區(qū)政府性即將進(jìn)行該塊土地出讓的招投標(biāo)工作，而天津市正坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已著手參與投標(biāo)和研究項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 總之，天津宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為包括 本項(xiàng)目在內(nèi)的別墅產(chǎn)品需求提供了動(dòng)力，而由于本區(qū)域近期并無(wú)市政府傾向性的政策扶持、或政府的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)，因此諸如“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”概念、天津城區(qū)的大規(guī)模舊區(qū)改造和住房商品化加速等外部因素對(duì)本項(xiàng)目的直接影響相對(duì)有限，但居民收入增長(zhǎng)的良好預(yù)期、房產(chǎn)市場(chǎng)的熱浪、居民住房消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性分化都將對(duì)本項(xiàng)目提供有意義的間接支持。 根據(jù)對(duì)許多大城市發(fā)展軌跡的研究，以中高收入群體為消費(fèi)對(duì)象的別墅類產(chǎn)品通常因?yàn)榄h(huán)境因素而位于一定車程范圍內(nèi)的郊區(qū)，這種消費(fèi)理念的擴(kuò)展是一種客觀趨勢(shì)，這樣就給本項(xiàng)目提供了一定的機(jī)遇。住宅商品化 以后，居民可以自由選擇居住點(diǎn)，擇群而居。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因此，天津的大規(guī)模舊區(qū)改造對(duì)本項(xiàng)目影響不明顯。 但通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于市區(qū)依據(jù)原居住面積進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償，使得動(dòng)拆遷補(bǔ)償帶來(lái)的購(gòu)買力增加非 常有限，一般市民原地回搬能力較弱，而交通成本和時(shí)間成本促使大量動(dòng)遷居民優(yōu)先遷至近郊的城區(qū)。隨著 城市舊區(qū)改造、危改房工程的推進(jìn)，原居室的拆遷使動(dòng)遷居民購(gòu)置商品房成為必然需求，而拆遷補(bǔ)償則給居民以財(cái)力支持，這必將帶來(lái)大量的市場(chǎng)需求。 （三）舊區(qū)改造和城市化進(jìn)程的推進(jìn)對(duì)本項(xiàng)目的影響 為 了 改善城市基礎(chǔ)設(shè)施 條件 ，優(yōu)化城市環(huán)境， 挖掘城市土地級(jí)差價(jià)值，提升城 市能級(jí)和 改善居民居住條件， 天津正在不斷 加大舊區(qū)改造力度。而有關(guān)“天津 — 武清 — 通州”一線的軌道交通雖有傳聞即將投入建設(shè)，但是何時(shí)實(shí)施仍不得而知。城市布局為：以海河為軸線，市區(qū)為中心，包括塘沽和海河下游工業(yè)區(qū)構(gòu)成天津城市主體，形成 “ 一條扁擔(dān)挑 兩頭 ” 的格局，與周圍濱海城鎮(zhèn)、近郊衛(wèi)星城、五個(gè)縣城和建制鎮(zhèn)以及重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成多層次的群星拱月式的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系。 武清地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)可能在長(zhǎng)期有一個(gè)向上的發(fā)展空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。地處天津北部連接北京的武清區(qū)應(yīng)該成為京津聯(lián)系的紐帶，從這個(gè)意義上說(shuō) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”概念對(duì)本項(xiàng)目的影響 在天津“十五”工作報(bào)告中提到“要將武清建設(shè)成為天津市北方的一顆明珠，天 津的北大門，最具競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)”，認(rèn)為武清在天津市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中“舉足輕重”。即意味著，天津宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一方面在即期促進(jìn)武清本地居民的可支配收入增長(zhǎng)，另一方面提供了居民收入持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期，從而有可能促進(jìn)對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)需求。對(duì)于本項(xiàng)目而言，其地處剛剛撤縣改區(qū)的武清地區(qū)，對(duì)絕大多數(shù)的天津市區(qū)居民而言，該區(qū)域仍然是未 經(jīng)充分城市化的農(nóng)村地帶，基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)略顯不足，周邊環(huán)境難以令人滿意。 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，居民人均收入的增加和城市建設(shè)進(jìn)度的加快，都會(huì)促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)需求力量的增長(zhǎng)，從這種意義上來(lái)說(shuō)，天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將促進(jìn)對(duì)包括別墅在內(nèi)的各種房地產(chǎn)需求。 天津現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，與上海、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)快速起步期的經(jīng)濟(jì)水平大致相當(dāng)，天津市房地產(chǎn)市 場(chǎng)步入一個(gè)快速增長(zhǎng)的軌道。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 從長(zhǎng)期來(lái)看，石各莊鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的上升，勢(shì)必將帶來(lái)本項(xiàng)目地塊價(jià)值的上升。 圖1－4 2020年天津五區(qū)縣人均收入比較5230 51024908 4915 4912137711095611705 11744127770202040006000800010000120201400016000武清區(qū) 寶坻區(qū) 薊縣 寧河縣 靜?？h農(nóng)民人均純收入( 元) 非農(nóng)業(yè)職工年人均工資（元） 石各莊鎮(zhèn)在武清區(qū)占有重要地位，其經(jīng)濟(jì)在武清區(qū)所有各鎮(zhèn)中位居前列。 2020 年武清區(qū)固定資產(chǎn)投資超過(guò) 20億元， 2020 年固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %，達(dá)到 億元，其中住宅完成投資占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的 18%。自 1998 年以來(lái)，武清區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持快速增長(zhǎng)， 2020 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 12501 元，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均處于天津郊區(qū)五區(qū)縣之首。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。房地產(chǎn)商品長(zhǎng)期保持在一個(gè)低水平的穩(wěn)定，不僅與天津自身作為北部經(jīng)濟(jì)中心的身份不符，而且不利于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城市功能的改善與提高。1998 年到 2020 年，天津城市中心房?jī)r(jià)每平方米超過(guò) 4000 元的行政區(qū)只有和平區(qū)，平均為 元，大大低于全國(guó)其他特大城市同類區(qū)位的房地產(chǎn)價(jià)格水平。 （四）價(jià)格特征 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般價(jià)格水平在 2020 年以前呈低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其區(qū)域特征分別表現(xiàn)為西高東低和南高北低。其中，南部區(qū)域的別墅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，以順馳、仁愛(ài)、亞資為代表的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，依靠南部距離天津市中心較近的條件，利用其優(yōu)越的自然條件、成熟的人文環(huán)境、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)資源、完善的城市配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)出了較為成熟的梅江、梅江南等大型生態(tài)居住區(qū)。但市場(chǎng)上中低檔別墅供給較少，市場(chǎng)需求有待優(yōu)秀產(chǎn)品予以滿足。但到了 2020 年，天津的別墅類產(chǎn)品供給出現(xiàn)了跳躍式增長(zhǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。根據(jù)對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研 ， 2020 年以前，別墅、高檔公寓類產(chǎn)品的市場(chǎng)需求仍處于起步階段，這兩類產(chǎn)品占住宅類產(chǎn)品的比重顯著地小于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市同類產(chǎn)品的市場(chǎng)比重。與此同時(shí)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出房產(chǎn)預(yù)售增速高于投資增速，商品房同期銷售面積大于竣工面積，說(shuō)明天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)局部的供不應(yīng)求現(xiàn)象。 依靠大規(guī)模拆遷的直接拉動(dòng)，房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)主要指標(biāo)均呈現(xiàn) 出大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)。在 2020 年以前，天津房地產(chǎn)的投資額度、施工房屋面積、竣工房屋面積、銷售房屋面積均保持低速增長(zhǎng)。 鑒于天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境，結(jié)合天津市城市功能的定位和發(fā)展方向 ，我們有理由相信“十五”時(shí)期，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入快速上升通道。 根據(jù)國(guó)內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡來(lái)看，人均 GDP 達(dá)到 3000 美元（人民幣24000 元左右）時(shí)，房地產(chǎn)需求會(huì)有明顯的增長(zhǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 圖 1 － 2 天津市 1 9 9 9 ——2 0 0 2 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況%%%%204060801001201401601801999年 2020年 2020年 2020年（億元）%%%%%%%%%開(kāi)發(fā)投資額度 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 但是與上海、北京等城市較為成熟的房地產(chǎn) 市場(chǎng)相比，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于起步階段。 根據(jù)天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示， 2020 年天津市房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng) ％， 施工面積 同比 增長(zhǎng) %， 竣工面積 同比 增長(zhǎng) %；在此基礎(chǔ)上， 2020 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積同比增長(zhǎng) ％，竣工面積同比增長(zhǎng)％。 （二）房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，“十五”將進(jìn)入快速上升通道 “九五”期間，天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，房地產(chǎn)增加值對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)投資額度及其所占固定投資