【正文】 在住宅單體設(shè)計中，要在參照現(xiàn)行相關(guān)的技術(shù)規(guī)定、設(shè)計標準和生活設(shè)施的九五住宅標準的基礎(chǔ)上略有提高，結(jié)合市場反饋和開發(fā)建設(shè)的循序性，強調(diào)平面設(shè)計的合理性、靈活性和生產(chǎn)彈性三個方面的特征，以合理的平面布局鋪敘居住行為在空間上的展開，提供一種空間人格化的可能，而不僅僅是空間的使用界定，而是竭力促成居民意識和行為的參與。小區(qū)內(nèi)部采用一條環(huán)狀的主干道（車行道）相連接，抬起的住宅群體的步行系統(tǒng)進入綠化系統(tǒng)，做出真正的人車分流，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念； 重點處理各種道路交匯的節(jié)點 ，融入交往和景觀標志的功能，如小區(qū)入口廣場，中心休閑廣場等，使空間層次更加豐滿生動，道路的線型和斷面從功能出發(fā)，通而不暢，結(jié)合路邊綠地和節(jié)點廣場導(dǎo)向住區(qū)景觀； 一定要保證每戶至少一個泊車位，同時預(yù)留數(shù)處相對集中的公共停車地塊，以滿足一戶多車或其他外來臨時停車的需求，考慮到小區(qū)的車輛檔次可能不是很高，可以將集中停車地塊用綠化加以掩映，以保護小區(qū)整齊潔凈的視覺效果； 步行系統(tǒng)分成二種類型，一種是購物者由沿小區(qū)主要出入道出入小區(qū)，進入小區(qū)配套商務(wù)設(shè)施或區(qū)外商場購物，另一種是住戶到結(jié)合綠地、健身便道和硬地廣 場蜿蜒穿插形成網(wǎng)絡(luò)，使住戶在滿足交通功能的前提下充分享受優(yōu)美的住區(qū)自然景觀和人工空間形態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。心情放松指的是環(huán)境工程富有生活氣息，帶有情調(diào)而不“曲高和寡”，例如綠色植物的采用方面可以考慮在水邊局部種竹子，局部彎曲小徑邊可以休憩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以小區(qū)的品味非常重要，對于一個在周邊農(nóng)村風(fēng)光并不欠缺的別墅區(qū)域來說，純粹的綠化并不能成為唯一、排他性賣點。 其次，在別墅形態(tài)上要滿足產(chǎn)品的差異化特征。從對別墅的需求來看，根據(jù)多個城市的調(diào)研經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，大約 70％－ 80％以上是為了改善居住條件，大約10％－ 20％是為了用于周末度假、剩下的大約是為了投資、享受政策優(yōu)惠，如購 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 正因如此，在設(shè)計中我們嚴格執(zhí)行以下三大原則： 人文環(huán)境的充分利用； 社區(qū)暢園； 生態(tài)持續(xù) 性的實施。 四、目標客源定位 通過對本案所在區(qū)域社會經(jīng)濟情況的分析，結(jié)合本項目所在地區(qū)的情況 ， 預(yù)計本案的潛在客戶是武清區(qū)及其周邊區(qū)域的富裕人群， 這些富裕人群的工作地點大都固定在本區(qū)域內(nèi)，具體細分為以下五類：企業(yè)主及私人老板；大型企業(yè)的高級管理人員；行政管理人員及公務(wù)員；富裕農(nóng)民；帶有投資或其他消費目的人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，短期內(nèi)武清區(qū)內(nèi)的供給競爭壓力不大，然而必須注意到武清區(qū)八個中心鎮(zhèn)都有別墅區(qū)土地規(guī)劃這一潛在競爭性供給因素，在項目推進過程中要時刻注意相關(guān)信息的獲取。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）區(qū)域房地產(chǎn)的需求和供給市場分析 基于本項目用地的規(guī)劃用途是別墅用地，因此以下對別墅市場的供需情況進行分析。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其中，萬科集團在北辰區(qū)新宜白大道興建了總面積60 余萬平方米的萬科花園新城項目，該項目以透天聯(lián)體別墅的形式，中檔的價格及公司的品牌號召力，迅速博得了消費者的青睞，平均價格 1999 年開盤只有2400 元 /平方米攀升，到 2020 年時已有 3800 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大型商業(yè)設(shè)施：樂購連鎖超市。而武清城區(qū)楊村的商服及生活配套設(shè)施相對比較完善， 主要有： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 這樣的配套既可以由小區(qū)物業(yè)公司自己營運，也可以和公交公司協(xié)商，引入公交線路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)創(chuàng)業(yè)園區(qū)負責(zé)人介紹，該項目已經(jīng)啟動，本項目的建成將有助于改善項目所在地的交通條件。 圖 3－ 1：本項目區(qū)位圖 二、項目所在地交通狀況 （一）現(xiàn)有交通條件 本項目南鄰石陳公路，西鄰黃王公路，對外交通主要通過楊王公路和黃王公路，兩條公路級別較低，屬于市郊行公路，斷面寬度為 12 米，平時交通比較擁擠，已難以適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的要求。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項目啟動時，開發(fā)商必須自備不低于開發(fā)項目投資總額 30%的資本金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其三，房地產(chǎn)管理可以粗略地歸結(jié)為幾大問題：“生產(chǎn)什么，為誰生產(chǎn)，如何生產(chǎn)，何時生產(chǎn)”，傳統(tǒng)的項目管理模式往往專注于“如何生產(chǎn)”，因而對“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)”這樣最重要的市場導(dǎo)向性問題重視不足，最終導(dǎo)致產(chǎn)品沒有市場競爭力。 （三）項目管理模式的建議 更新以工程管理為主要內(nèi)容的傳統(tǒng)項目管理思路， 建立以滿足市場需求為導(dǎo)向的新項目管理思想。在這種模式下，董事會對重大事項進行決策，如項目規(guī)模、市場定位、產(chǎn)品定位 等，有的也包括設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料采購和營銷代理的招投標等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （四）住房商品化加速對本項目的影響 伴隨著舊區(qū)改造和城市建設(shè)的推進，有力地改善了公房消費對商品房消費的阻礙因素，必將推動住宅商品化的進程，并使得商品房的購買者可以根據(jù)自己的偏好來擇地購買住房，從而改變公房改革以前，城市居民住宅由公房分配單位獲得住房，其住房區(qū)位、特色毫無選擇性可言的現(xiàn)象。隨著“后危改”時代的到來，今后幾年天津舊區(qū)房屋拆遷量將要達到 200— 300 萬平方米／年，其對天津房地產(chǎn)市場的供需總量也必將產(chǎn)生明顯的影響。 但根據(jù) 1986 年國務(wù)院批準的天津市整體規(guī)劃， 天津城市的發(fā)展方向是：調(diào)整和改進天津市區(qū)；重點開發(fā)建設(shè)海河下游和濱海地區(qū)；配套建設(shè)近郊衛(wèi)星城；積極扶植遠郊縣鎮(zhèn)。因此，我們認為天津市經(jīng)濟和房地產(chǎn)的快速發(fā)展對本項目直接效應(yīng)不明顯，但存在良好的間接促進作用。 四、天津宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征對本項目的影響 （一）天津市經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展狀況對本項目的影響 通過對天津市國民經(jīng)濟發(fā)展狀況和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，我們認為天津目前的房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展的起步階段。武清區(qū)統(tǒng)計年鑒顯示 2020 年住宅投資同比上升 %， 由此可見未來 1— 2 年內(nèi)，武清區(qū)將迎來一個住宅房地產(chǎn)商品上市的高峰期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）區(qū)域特征 天津別墅類產(chǎn)品供給主要集中在市區(qū)的南部和北部的某些地區(qū)。 2020 年天津市別墅、高檔公寓的新開工面積僅占當(dāng)年新開工住宅面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、天津房地產(chǎn)發(fā)展特征分析 （一）總量特征 天津房地產(chǎn)市場總量呈現(xiàn)出供需兩旺的基本特征。 2020 年、 2020 年和 2020 年天津市房地產(chǎn)增加值分別占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值的 ％、 ％和 ％，而上海在 2020 年該比例已經(jīng)達到 ％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目錄 第一章 項目建設(shè)的必要性 1 一、天津市經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展概況 ............................................................................ 1 二、天津房地產(chǎn)發(fā)展特征分析 ................................................................................... 3 三、武清區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況 .......................................................................................... 5 四、天津宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征對本項目的影響 ............................................. 6 第二章 項目法人概況 9 一、項目名稱 ............................................................................................................ 9 二、項目法人的組建 ................................................................................................. 9 第三章 項目 選址 14 一、項目地址概述 ................................................................................................... 14 二、項目所在地交通狀況 ........................................................................................ 14 三、商服及綜合配套設(shè)施 ........................................................................................ 16 四、項目發(fā)展構(gòu)想 ................................................................................................... 18 第四章 市場分析 19 一、天津市別墅市場分析 ........................................................................................ 19 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ........................................................................................ 20 三、項目的市場定位與產(chǎn)品定位 .............................................................................. 22 四、目標客源定位 ................................................................................................... 22 第五章 規(guī)劃設(shè)計設(shè)想 23 一、設(shè)計概述 .......................................................................................................... 23 二、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思 ................................................................................................... 23 三、項目品質(zhì)定位 ................................................................................................... 25 四、道路交通系統(tǒng) ................................................................................................... 26 五、建筑單體設(shè)計 ................................................................................................... 27 六、可持續(xù)發(fā)展思想 ............................................................................................... 27 七、主要技術(shù)經(jīng) 濟指標 ............................................................................................ 28 八