【正文】 可以促進附近農(nóng)業(yè)多元化發(fā)展、吸收農(nóng)村剩余勞動力、增加農(nóng)民收入，促進農(nóng)村和諧。年，下同） 1土雞圍欄 1000 只/年，20 元/只 24 6 8 10馬頭羊圍欄 100 頭/年，100 元/頭 12 3 4 5梯土整理 5 畝（2022 元/畝） 1 1魚塘 5 畝（4000 元/畝） 2 2農(nóng)事體驗區(qū)菜園 2 畝 大門 預算 2 萬元 2 2奇石草坪區(qū) 50m2 花溪 8 畝 2景觀小品 20 處，平均每處 萬元 10 5 5山頂觀景臺 20m2 1 1景觀游憩區(qū)林下游憩區(qū) 500m2 2 2營地 5 畝 1 1林間拓展區(qū) 1 畝，4 萬元 4 4趣味土玩場 400m2 20 10 10燒烤場 灶位 20 個，每個 500 元 1 1篝火區(qū) 100m2 10 5 5野戰(zhàn)對抗場 場地 4 畝，器械 10 萬元 11 11野營拓展區(qū)冷浸浴沙灘 100m2 1 1景觀林 景觀林 10 畝 1 1森林保育區(qū) 防火林帶 防火林帶 30 畝 3 2 入口公路硬化 長 ，寬 30 30交通設施 野營拓展區(qū)公 路硬化 長 ，寬 3m 10 10莊園旅游項目可行性研究報告33分區(qū) 項目名稱 備注 總投資 近期 中期 遠期登山游道 長 ，寬 3 親水游道 長 ，寬 1停車場 近期 360m2，中期 200m2 28 18 10供水項目建設 水壩多處，90m3 蓄水池、1500m 供水管道等 10 5 5給排水設施 排水項目建設 小型污水處理站 1 處、排污管道500m，排水溝 2022m 15 7 8供電設施 供電項目建設變電房 1 座 10m變壓器 1 臺、輸電線 1500m 及其他 5 2 2 1電信設施 電信項目建設電話線、有線電視線路、網(wǎng)絡光纜及其他 1 1環(huán)衛(wèi)設施 環(huán)衛(wèi)項目建設垃圾箱 40 個、垃圾收集站 1 個、旅游公廁蹲位 30 個 5 2 1 2解說系統(tǒng) 解說牌設置交通導引、景點解說、植物解說、安全警示牌共計 50 塊 建設單位管理費 直接費用的 5％ 23 7 10 6勘查設計費 直接費用的 2％ 9 9其他費用不可預見費 以上總費用的 5％ 24 6 8 10合 計 506 230 177 99根據(jù)初步估算，十八灣生態(tài)休閑農(nóng)莊旅游開發(fā)總計需要投資 506 萬元，其中近期內(nèi)需要投資 230 萬元，中期需要投資177 萬元，遠期需要投 99 萬元。? 防火加強防火宣傳，加強火種管理，不得在野外林中用火；配置足夠的滅火器材，并及時進行更新；種植防火樹種，形成防火林帶；重點做好野營拓展區(qū)和綜合服務區(qū)的防火工作。 旅游安全良好的社會治安和健全的安全保障體系可以給游客提供一個安全的旅游環(huán)境。? 固體廢棄物處理農(nóng)莊內(nèi)的垃圾要及時清掃，集中收集，爭取做到日產(chǎn)日清。旅游經(jīng)營開始后，應盡量多使用電能、太陽能、天然氣等清潔能源，要盡量減少使用柴薪、煤、石油等燃料；停車場、公路兩邊栽植能吸收有毒氣體的樹種，加強綠化。 解說系統(tǒng)配套莊園旅游項目可行性研究報告29旅游解說系統(tǒng)的設計要求醒目、清晰、易于理解、形式恰當和系統(tǒng)完整，又包括交通導引、景物解說和勸導警示等方面的內(nèi)容。 環(huán)衛(wèi)設施配套農(nóng)莊內(nèi)目前沒有還沒有進行環(huán)衛(wèi)設施建設。? 排水農(nóng)莊內(nèi)目前尚無排水及污水處理設施。登山游道：接待中心—梓樹頂—野營拓展區(qū)，長約莊園旅游項目可行性研究報告27，平均寬度 ，不進行硬化；親水游道：入口—花溪—戶外拓展區(qū)，沿花溪修建的親水游道，長約 ，平均寬度 ，片石、卵石等形式的路面。幸福一生——特色婚慶活動。櫻花小屋——端午櫻桃節(jié)；綠色信仰學生市場產(chǎn)品宜中低價位；產(chǎn)品以內(nèi)涵豐富、游覽時間較長的修學和體驗為主；旅游接待設施不必豪華，只要衛(wèi)生、舒適即可；與學校等單位聯(lián)系，建立校園旅游代理。促銷策略：廣告——選擇經(jīng)濟、有效的媒體進行廣告宣傳；組合——與互補性較強的景區(qū)企業(yè)聯(lián)合促銷，如“買家居獎農(nóng)家樂” 、 “買電器送旅游” 、 “先進工作者獎勵旅游”等。渠道策略：所謂渠道，就是有效促成消費者消費的通道。? 營銷策略產(chǎn)品策略：常規(guī)產(chǎn)品+時令產(chǎn)品。優(yōu)選形象： 春夏秋冬它包括旅游形象理念體系（MI） 、旅游視覺形象識別體系（VI） 、聽覺形象識別體系（AI） 、行為（風情形象莊園旅游項目可行性研究報告23識別體系（BI）等。冷浸浴沙灘：炎炎夏日，游客還可以在花溪的沙灘上洗個涼水澡。 趣味土玩場：修建土玩小廣場一個及土玩小屋一座，提供成品土玩租、售及土玩 DIY 材料、工具出租，親子同樂、同齡同樂，包括踢毽子、打陀螺、走高蹺、跳房子、下土棋、推磨、舂碓、丟沙包、土制乒乓球、多人蹺蹺板、親子手推車等。 野營拓展區(qū)野營拓展區(qū)主要位于獼猴桃基地北面盡頭的一塊區(qū)域，包括一塊平地和周邊的坡地，主要用于野營和戶外拓展活動。 林下游憩區(qū)：在梓樹頂下方開辟一塊林下游憩區(qū)，用于森林靜養(yǎng)，呼吸負離子和植物精氣。通過對小溪沿途進行雜草雜木清理，以及一些地段進行花草栽植，形成一條可觀石、可賞花、可親水、可摸蝦的趣味“花溪” 。 景觀游憩區(qū)景觀游憩區(qū)嚴格意義上應稱作景觀游憩帶，它是沿游道而分布的一個區(qū)域，功能主要定位于交通和游賞。梯土整理：谷中原本有很多梯土，現(xiàn)均已荒蕪，可將一部分比較集中的梯土整理出來，栽植一些觀賞樹種和花卉，以及用作游客租種體驗之用。獼猴桃園：保留現(xiàn)有的大部分獼猴桃園，在游客服務中心背面的獼猴桃架下圍養(yǎng)土雞。分別配置不同的內(nèi)部物品，用作普通客房、單身客房、情侶房、家庭房、老年靜養(yǎng)房等不同用途，并相應地賦以不同的名稱，莊園旅游項目可行性研究報告18如觀云、聞鶯、聽泉、習畫等。棋牌室：設棋牌室 35 間，另外各客房中也可提供棋牌及點心、茶飲服務。停車場：在綜合服務區(qū)接待中心南面修建一處生態(tài)停車場，面積約 300m2，可停放小車 20 臺，另在接待中心東南面公路旁修建小停車場一處，面積約 60m2，可停放大巴 2 臺。功能區(qū) 比例 主要功能 核心項目綜合服務區(qū) 10%游客集散餐飲住宿游客接待中心、停車場、餐 廳 、棋 牌 室 、吧 房 、土屋 KTV、磊 石 客 房 、老 井 小 院農(nóng)事體驗區(qū) 20%農(nóng)事體驗田間游樂花果園、蘭花基地、菜園、魚塘、土 雞圍欄、馬頭羊圍欄、梯土整理景觀游憩帶 10%山地觀光農(nóng)園游賞大門、奇石草坪區(qū)、小品、花溪、山頂觀景臺、林下游憩區(qū)、游道環(huán)線野營拓展區(qū) 10%生態(tài)餐飲棋牌娛樂入口游道、營地、林間拓展區(qū)、土玩 場、 燒烤場、篝火區(qū)、野 戰(zhàn)對抗場森林保育區(qū) 50% 農(nóng)家賓館山野酒店景觀樹種、防火樹種在各個功能區(qū)的項目設計中，始終圍繞“因地制宜、緊抓特色”的指導思想，堅持“土極而近乎雅”的風格信仰。? 外部游線組織一日游方案 農(nóng)莊接待中心（9：00）→四季花果園（或其他）→午餐（11：30）→其他景區(qū)→回程。 旅游產(chǎn)品定位先易后難，逐步構(gòu)建以山村酒店、生態(tài)餐飲為重點，以農(nóng)事體驗、山地觀光、山野拓展為輔助的旅游產(chǎn)品體系，滿足目標市場多樣化的旅游需求。? 學學耕、學種、學栽、學做、學采摘、學設計、學農(nóng)俗、學土玩，總之，學一切易于學習而城市人從未體驗或久未體驗的鄉(xiāng)村活動和知識，可選活動包括耕地、播種、移栽、采摘、初加工、農(nóng)俗講述、踢毽子、打陀螺、走高蹺、跳房子、下土棋、推磨、舂碓、放羊、喂雞、丟沙包等。另外，計劃在峽谷深處開辟一處蘭花基地，屆時蘭花培育與旅游經(jīng)營相得益彰，旅游經(jīng)營為蘭花基地帶來人氣，蘭花基地提升旅游品味。生態(tài)餐飲 旅游市場開發(fā)策略通過對長株潭城市居民休閑度假市場分析，可以看出包括松華生態(tài)休閑農(nóng)莊在內(nèi)的大溈山旅游區(qū)所面臨的巨大休閑度假市場需求。追求獨立、自由、個性、新奇、時尚的旅游方式，屬于風險偏好類型，知識層面相對較高，有 強列求知欲山村酒店、農(nóng)事體驗、生態(tài)餐飲、山野拓展、山地觀光莊園旅游項目可行性研究報告11細分市場特征分析 產(chǎn)品重點和交際欲，出游率高，傾向于自主安排出游計劃，與朋友、同事、家人出行的比例較高。此 類市場對要求配套完善，對養(yǎng)老、養(yǎng)生和健康有極高的需求。農(nóng)事體驗、生態(tài)餐飲、山地觀光莊園旅游項目可行性研究報告10細分市場特征分析 產(chǎn)品重點自駕車市場傾向于中高檔價格、文化和自然特征兼?zhèn)涞穆糜萎a(chǎn)品，出游時間多集中在周末、黃金周以及帶薪假期。細分市場特征分析 產(chǎn)品重點生態(tài)休閑市場年齡在 30—50 歲之間，多數(shù)學歷較高，以企 業(yè)中、高層人員或私營業(yè)主為主，個人月收入在 3000 元以上，傾向于高價高質(zhì)、與眾不同、知名度高的旅游產(chǎn)品，偏愛 休閑度假、修身養(yǎng)性的旅游方式，追求輕松自由、不同尋常的感覺，多數(shù)喜歡與家人或朋友同游，大多自主安排出游計劃，對交通工具、住宿條件、旅游 設施、服 務水平的景點質(zhì)量要求較高。約八成的游客愿意鄉(xiāng)村特色商品；超過一半游客最喜歡“鄉(xiāng)村特色”和“鄉(xiāng)村元素”產(chǎn)品。? 旅游花費高，消費潛力大 長株潭城市周邊休閑度假的現(xiàn)實旅游花費較高：約六成游客花費為 200～599 元，也有約一成的游客消費超過 1000 元。? 出游頻率高 客觀上，城市周邊的休閑度假目的地，使出游的時間限制、空間限制、費用限制較小，隨著人們生活生平莊園旅游項目可行性研究報告8的進一步提高，會越來越普及，成為城市居民的經(jīng)常性消費活動。? “鄉(xiāng)村”概念吸引人們前往緩解壓力 旅游吸引力是人們做出旅游決策時的重要影響因素，調(diào)查表明， “鄉(xiāng)村”概念成為多數(shù)游客認定的吸引源（%） 。隨著交通條件的改善，2 小時左右車程可以覆蓋200km 范圍的鄉(xiāng)村，覆蓋面比較明確。這種結(jié)構(gòu)在客觀上受到交通條件的制約，在主觀上，也反映了特定人群的偏好。其次是旅游宣傳冊（%）等，這反映了參照群體口碑宣傳對游客的出游決策存在著高影響現(xiàn)象，從另一個方面也揭示了休閑度假開發(fā)必須重視游客經(jīng)歷對潛在市場的作用。? 旅游活動注重親情 出游方式是旅游消費行為的重要征之一，游客選擇不同的出游方式，反映了內(nèi)心深處的心理需要指向。尤其是在目前經(jīng)濟危機形勢下，對于剛剛踏進旅游行業(yè)的經(jīng)營者來說，所可能面對的挑戰(zhàn)更是未知的。 主要劣勢、威脅? 名氣劣勢 旅游經(jīng)營完全要從零開始，沒有半點知名度。? 后起優(yōu)勢 規(guī)劃區(qū)此前未有過旅游經(jīng)營，還是一張白紙，而且本身規(guī)模較小，可塑性、靈活性極強，同時又具備生態(tài)農(nóng)業(yè)等良好基礎(chǔ)條件，只要合理規(guī)劃科學發(fā)展，后起優(yōu)勢明顯。 主要優(yōu)勢莊園旅游項目可行性研究報告4? 環(huán)境優(yōu)勢 林茂土凈，水清氣潔，環(huán)境清幽。 近期重點建好水電路，搞成綜合區(qū)，摸索好的玩法，打開市場局面。 項目定位總體定位：長沙大河西鄉(xiāng)村旅游的一