【正文】 11 可行性研究結(jié)論與建議就本市旅游項(xiàng)目本身而言，既是對文化的詮釋，更是蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，旅游與文化是天然的盟友，兩者之間從來都是相輔相成的，沒有文化的旅游是沒有品位的閑逛，旅游業(yè)向縱深發(fā)展的標(biāo)志，正是對文化層面的探求，只有民族的，才是世界的，最含文化的，才會(huì)是長久和可持續(xù)發(fā)展的。這些不利因素均會(huì)造成旅游區(qū)內(nèi)的客源數(shù)量減少，從而影響項(xiàng)目的收益。由于旅游業(yè)以人的精神文化消費(fèi)為對象，當(dāng)國家實(shí)行財(cái)政緊縮政策時(shí)，對人的旅游消費(fèi)會(huì)造成一定的影響。同時(shí)旅游業(yè)的發(fā)展，還將促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，有利于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的保護(hù)和傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)。根據(jù)世界旅游組織測算，旅游部門每增加一個(gè)直接就業(yè)人員，社會(huì)就能增加 5 個(gè)就業(yè)崗位。 環(huán)境效益本項(xiàng)目所在的本市，旅游資源豐富，交通區(qū)位環(huán)境在湘中地區(qū)較為優(yōu)越，旅游資源特色突出。按一般規(guī)律，每 1 元的旅游直接收入可帶來 元的間接收入。表 101 本市旅游開發(fā)財(cái)務(wù)敏感性分析表營業(yè)收入項(xiàng) 目 基本方案+20% 10% 10% 20%內(nèi)部收益率 % % % % %靜態(tài)投資回收期（年） 動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 由上表可見，各因素變化對項(xiàng)目內(nèi)部收益率的影響程度不同，但在177。 敏感性分析敏感性分析是指通過測試，計(jì)算各種不確定性因素的變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素并確定其敏感程度的一種分析方法。在盈虧平衡點(diǎn)上，企業(yè)既無盈利，也無虧損。由于這些不確定性因素的作用超過一定程度時(shí)，就會(huì)給我們所評(píng)估的該項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。回收期：靜態(tài)投資回收期為 年，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，為典型的好項(xiàng)目。項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取 8%。這在很大程度上將會(huì)解決公司今后發(fā)展的資金問題，并為 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 35公司的資本運(yùn)營提供更為廣闊的空間，由此還可提高公司的市場知名度，實(shí)現(xiàn)地區(qū)旅游企業(yè)與全國乃至世界的接軌。 ◆ 通過合資、合作等方式，吸引社會(huì)資金或外商資金 6000 萬元，共同投資景區(qū)項(xiàng)目及飯店等設(shè)施建設(shè)。企業(yè)虧損由合營雙方按出資比例進(jìn)行分擔(dān)?！瘛? 宗旨：響應(yīng)黨中央、國務(wù)院的號(hào)召，弘揚(yáng)民族文化，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，振興地方經(jīng)濟(jì)，依法經(jīng)營，通力合作，共同獲利，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。特許經(jīng)營權(quán)的配置要嚴(yán)格按照市場化思路，通過股份制、租賃、承包、招投標(biāo)、拍賣或經(jīng)營權(quán)入股等形式來實(shí)現(xiàn)。鼓勵(lì)支持商業(yè)銀行、信用合作金融機(jī)構(gòu)等以民營企業(yè)為主要服務(wù)對象，利用貼現(xiàn)貸款、再貼現(xiàn)貸款以及重點(diǎn)支持旅游開發(fā)等金融政策拓寬本市旅游開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)公司的融資渠道。 圖 92 本市旅游開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)作三大階段 項(xiàng)目運(yùn)作結(jié)構(gòu)本市旅游開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作，組建規(guī)范化的項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展有限責(zé)任公司或股份公司，從事項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、招商引資和經(jīng)營管理。資本運(yùn)營的主要作用在于：通過企業(yè)的融資和對項(xiàng)目資源的整合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置，提高資源利用效率；通過企業(yè)物質(zhì)資源、人力資源和組織資源的整合，促使企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，進(jìn)而建立起現(xiàn)代企業(yè)制度；通過資本運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；图瘓F(tuán)化，為旅游業(yè)的發(fā)展提供 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 32現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。這一階段為度假村開發(fā)建設(shè)的攻堅(jiān)階段，這期間以開發(fā)建設(shè)度假別墅為主，同時(shí)，注重提高完善已建項(xiàng)目的服務(wù)功能，將規(guī)劃要求中的各個(gè)項(xiàng)目配置完整，到項(xiàng)目開發(fā)的第 3 年度假村的整體開發(fā)基本結(jié)束。同時(shí)，開始向投資者銷售、招集主題公園、本市往事、本市 1900 和山頂觀光區(qū)內(nèi)配套項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)的合作方式。就整個(gè)工程的建設(shè)順序來看，應(yīng)首先將資金投入到本市的開發(fā)建設(shè)上，其次根據(jù)資金和招商情況進(jìn)行實(shí)際性的運(yùn)作。管理方式見下圖:圖 81 建設(shè)施工的矩陣式管理圖 開發(fā)第一階段的詳細(xì)時(shí)間安排建議本市旅游開發(fā)旅游項(xiàng)目第一階段建設(shè)共分四個(gè)時(shí)期實(shí)施，即 ? 籌備期（可行性研究報(bào)告申報(bào)立項(xiàng)獲得批準(zhǔn)后的三個(gè)月內(nèi)） ? 建設(shè)期（ 1 年內(nèi)完成本市主體工程建設(shè)） ? 試運(yùn)營（ 選擇“五一” 、 “十一”黃金周或暑期、春節(jié)等旅游旺季） ? 運(yùn)營期（ 試營運(yùn)后的三個(gè)月） 項(xiàng)目總體開發(fā)步驟本市旅游開發(fā)由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項(xiàng)目多，工程量大，開發(fā)建設(shè)需較長的時(shí)間，因此，應(yīng)堅(jiān)持一邊開發(fā)，一邊經(jīng)營，一邊完善的原則，逐步完成各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施總體設(shè)計(jì)分三個(gè)階段進(jìn)行。工程質(zhì)量與安全依據(jù)：《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》 、 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》 、 《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》 、 《旅游景區(qū)管理規(guī)定》等。 項(xiàng)目建設(shè)方式對建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及施工過程，采用通行的招標(biāo)投標(biāo)方式。所以本市旅游開發(fā)的投資范圍為本市、本市往事、山頂觀光區(qū)以及本市 1900。各區(qū)域的其他勞動(dòng)人員 90 人說明：以上勞動(dòng)定員是根據(jù)各企業(yè)經(jīng)營淡季所需人員編制，旺季可適當(dāng)增加臨時(shí)工。這 9 個(gè)部門共分為三類：一是經(jīng)營管理類部門，有：市場部、商品開發(fā)部、景區(qū)管理部；二是開發(fā)投資類部門有：環(huán)境部、工程部、投資部；三是支持部門（即為公司提供人、財(cái)、物等方面保障的部門） ，有：人事部、財(cái)務(wù)部、行政部。(2)成立總經(jīng)理室，具體負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營決策和管理。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)旅游環(huán)境和文化的保護(hù)工作，防止旅游資源的建設(shè)性破壞。具體架構(gòu)見下圖：本市旅游區(qū)開發(fā)有限公司作為旅游資源所有者的實(shí)質(zhì)性代表，是市委市政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項(xiàng)目實(shí)施工作，例如：國土、交通、行政、工商、稅務(wù)的協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的審批、監(jiān)督；進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的配套；居民搬遷的協(xié)調(diào)等工作。在各景區(qū)應(yīng)建立緊急醫(yī)療救護(hù)站，使相關(guān)人員能夠得到及時(shí)的治療。這是危害人身安全的另一個(gè)意外傷害因素。對于進(jìn)入人數(shù)上也要加以控制，不允許獨(dú)自一人進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)域?！?野外安全定期對各項(xiàng)旅游活動(dòng)涉及的設(shè)備進(jìn)行檢查，嚴(yán)格杜絕設(shè)備隱患。事故多發(fā)地段要有明顯警示標(biāo)志。加強(qiáng)本市旅游區(qū)內(nèi)餐飲衛(wèi)生管理，執(zhí)行國家《飲食娛樂服務(wù)業(yè) 管理?xiàng)l例》標(biāo)準(zhǔn)，注重本市旅游區(qū)內(nèi)戶外地區(qū)的野生害蟲、蚊鼠等的防治工作。通過政府規(guī)定的方式，承諾今后在本市旅游開發(fā)的一定范圍內(nèi)不新建立污染物排放量大的工廠。 大氣環(huán)境保護(hù) 主要目標(biāo)整個(gè)項(xiàng)目施工期內(nèi)，本市旅游區(qū)大氣中的 SONO 和顆粒懸浮物等主要污染物指標(biāo)不超過《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)：大氣環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并力爭逐年減量，空氣質(zhì)量應(yīng)為優(yōu)等。無論采用哪種方法，最終都應(yīng)以無污染、有效資源充分回收利用的綜合處理方為標(biāo)準(zhǔn)。旅游垃圾處理——垃圾收集在本市旅游區(qū)各景區(qū)入口、停車場、餐館購物點(diǎn)及本市旅游區(qū)內(nèi)各景點(diǎn)、道路兩旁適量放置垃圾盛放裝置，區(qū)分可回收及不可回收垃圾裝置。保護(hù)措施：本市旅游區(qū)域及周圍水資源保護(hù)，防止污染；植樹造林，防沙固土；本市旅游及周圍地區(qū)禁止挖泥采石、開礦，防止沙塵顆粒物污染空氣；保護(hù)生物資源，禁濫捕濫獵濫伐；統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，杜絕本市旅游及周邊地區(qū)濫建設(shè)；退耕還林。本市旅游區(qū)內(nèi)各設(shè)施嚴(yán)禁向周邊水體排入未經(jīng)防染處理的廢水廢物，保護(hù)本市旅游區(qū)資源不受污染是本市旅游開發(fā)良性開發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)及長期生存的前提條件。市場調(diào)查數(shù)據(jù)表明：45000090％/（3659/12）=1500 人/天 本市核心片區(qū)的日設(shè)計(jì)容量本市核心片區(qū)為“休閑旅游” ，而本市休閑旅游的核心吸引物，估計(jì)游客到游率約為 90％，則其日設(shè)計(jì)容量為 150090％＝1350 人/天 休閑旅游城時(shí)設(shè)計(jì)容量 根據(jù)國內(nèi)外主題公園入園時(shí)間規(guī)律分析，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，即本項(xiàng)目距離主要市場的車程約 2－3 小時(shí)，則其入園高峰與一般的主題公園入園的時(shí)間相比向后順延 2－3 小時(shí)，假設(shè)入園時(shí)間為早上 10 點(diǎn)，停業(yè)時(shí)間為晚上 7 點(diǎn)，我們可以得到： 休閑旅游城最佳停留時(shí)間為 2 小時(shí)，其最高游客量由上圖可知將出現(xiàn)在 14 點(diǎn)，游客量占全天比重的 38%，而我們則選擇第二峰值即 15 點(diǎn)的游客量占全天比重的 35％作為本園區(qū)的時(shí)設(shè)計(jì)容量（ECU） ，即：135035％＝472 人/小時(shí)。主要方法是通過基準(zhǔn)年的游客量，推算兩個(gè)主要參數(shù)：設(shè)計(jì)日參數(shù)（design day） ，設(shè)計(jì)單位參數(shù)（design unit ） ，最終為娛樂項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模提供可參考的依據(jù)。萬畝草場山頂觀光道：度假酒店法式餐廳、酒吧、咖啡廳觀光纜車 項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量景區(qū)內(nèi)每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模都是由市場的需求量和項(xiàng)目自身的容量所決定。 山頂休閑區(qū) 項(xiàng)目功能和主題此項(xiàng)目位于洪家山頂上的“萬畝草場” ，是一個(gè)高端的度假休閑區(qū)。此項(xiàng)目不但要能在外貌風(fēng)格上能重現(xiàn)歷史場景，并且能為大眾游客提供餐飲、休閑、住宿、信息等服務(wù)功能。工生活區(qū)這里是從核心區(qū)出來后游客體驗(yàn)的緩沖區(qū)，游客可在此購物和了解真實(shí)生活的現(xiàn)實(shí)場景。文體休閑區(qū)本區(qū)域主要包括婁星廣場北面的青少年宮、游泳館及其它文體休閑場所。所以在功能上主要提供娛樂區(qū)的服務(wù)支持系統(tǒng)和觀光休閑功能，結(jié)合坑道娛樂區(qū)的主題，體現(xiàn)出本市銻都旅游的特色和礦工文化的縮影，是游客進(jìn)入核心娛樂區(qū)前情緒培養(yǎng)的區(qū)域，也是從坑道核心區(qū)出來后游客體驗(yàn)的緩沖區(qū)。 項(xiàng)目總平面布置根據(jù)目前的用地現(xiàn)狀與項(xiàng)目主題，本市區(qū)域分為外圍控制區(qū)和項(xiàng)目核心區(qū)。 主題定位： “開采”銻都文化， “鑄煉”礦道奇旅游客紛至沓來與市民同樂，銻文化被體驗(yàn)而被理解，銻都將在旅游業(yè)的催化之下煥發(fā)出新的活力。五至十月降水豐富，形成雨季。此外，本市地下水資源豐富，擁有暗河 9 條，龍?zhí)?57 個(gè)，熱泉 3 個(gè)。屬高山丘陵區(qū)，多為塊狀山地。據(jù)史料記載，明代，本市銻產(chǎn) 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 16品已為國內(nèi)知名?！?內(nèi)部交通◆ 鐵路：湘黔線、路湛線、滬昆高鐵。深厚的旅游資源使本項(xiàng)目具有良好的永續(xù)開發(fā)價(jià)值。 年游客量預(yù)測表 33　一級(jí)目標(biāo)市場與二、三級(jí)目標(biāo)市場比例表一級(jí)市場在總游客量中所占比例 ％二、三級(jí)市場在總游客量中所占比例 ％一期 80 20二期 70 30三期 60 40根據(jù)以目標(biāo)市場比例表及調(diào)研結(jié)果，得出本市旅游開發(fā)項(xiàng)目游客量預(yù)算表?！?被訪者普遍傾向于在景區(qū)選擇特色餐館或農(nóng)家菜館就餐，并且對于餐飲消費(fèi)水平的意愿是每人每餐 1030 元，其中省外游客可以承受的價(jià)位稍高于省內(nèi)游客。 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 13■ 本市所在的湖南中部地區(qū)靠近本省省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，具備吸引大規(guī)模旅游者的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，建設(shè)合理的旅游接待及配套服務(wù)的基礎(chǔ)；交通條件的改善無形中加大了本市與廣東旅游圈的聯(lián)系，有望早日成為廣東為主的湖中地區(qū)市民休閑度假的新選擇。這里自然景觀秀麗雄奇，擁有眾多高山峽谷、石林溶洞、人文景觀，類型齊全、規(guī)模宏大；這里有濃郁的民族風(fēng)情和悠久的歷史文化；這里氣候資源獨(dú)具特點(diǎn)，類型多樣、立體分布?！簟】沙掷m(xù)旅游發(fā)展將進(jìn)一步被關(guān)注 旅游業(yè)的規(guī)模越來越大，參與旅游活動(dòng)的人越來越多，旅游活動(dòng)所涉及的范圍也越來越廣，因此，旅游業(yè)的發(fā)展對各個(gè)方面造成的影響也越來越受到關(guān)注。◆　旅游業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)遇 從現(xiàn)在的情況分析，將旅游業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的大政方針不會(huì)改變，與此同時(shí)，隨著民營經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，旅游業(yè)的投資主體也會(huì)隨之改變，非國有經(jīng)濟(jì)對旅游的投資將繼續(xù)擴(kuò)大。我國旅游業(yè)缺少專項(xiàng)參與式的旅游項(xiàng)目，更缺少度假型旅游產(chǎn)品。據(jù)世界旅游組織(WTO)統(tǒng)計(jì)，2022 年全球旅游收入達(dá)到 4,620 億美元，到 2020 年國際游客數(shù)量可望達(dá)到 150 億人次。旅游業(yè)的開發(fā)建成也將為本市市提供穩(wěn)定的稅源。3)通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將增強(qiáng)旅游業(yè)在本市地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中的地位。本項(xiàng)目的建立必然促進(jìn)本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。獨(dú)特的企業(yè)文化、掏金文化、地質(zhì)文化、區(qū)域文化、移民文化與邊境文化的交融，構(gòu)成了本市獨(dú)特的文化遺址與景觀等旅游資源。隨著 90 年代對波月洞、梅山龍宮的相繼開發(fā)，大量的國內(nèi)外旅游者紛紛慕名而來，促進(jìn)了旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，繼而形成了一大批有較強(qiáng)吸引力旅游景區(qū)、景點(diǎn)和城市，如：梅山龍宮、波月洞、大熊山國家森林公園公園、游溪河河流、紫鵲界梯田、洪家山省森林公園等風(fēng)景區(qū)；旅游產(chǎn)品也從單一的觀光旅游逐漸轉(zhuǎn)向綜合性旅游，經(jīng)濟(jì)效益明顯增強(qiáng)。中國是具有十三億人口的泱泱大國，加之又加入了 WTO，一個(gè)更加開放的中國將展現(xiàn)于世人面前，發(fā)達(dá)國家的旅游觀念和先進(jìn)管理模式也必將促進(jìn)中 本市旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 7國旅游業(yè)的高速發(fā)展。六、文化可行：本市文化悠久，自然風(fēng)光良好，該項(xiàng)目建成后，可與其他景區(qū)形成璧合優(yōu)勢，促進(jìn)該地區(qū)旅游業(yè)有突破性的發(fā)展。二、區(qū)位可行：文化氛圍獨(dú)特，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，適合開發(fā)文化景觀類景區(qū)和休閑度假項(xiàng)目。■ 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。水域達(dá) 45km2，相當(dāng)于９個(gè)杭州西湖大，庫岸線長413km，大小庫灣 100 多處，大小島嶼 34 個(gè)，水域清澈安靜，綠波蕩漾，漁歌頌晚，牧笛相伴，湖光山色。 世界巖溶博物館――波月洞波月洞位于冷水江市北郊，距市中心僅２公里，現(xiàn)已開發(fā)２７個(gè)洞廳，全長 5000 余米，總面積 40000 平方米，洞內(nèi)氣概宏偉，景觀獨(dú)特，鬼斧神工，電視劇《西游記》中的“三打白骨精” 、 “花果山” 、 “水簾洞”等場景均在此洞中拍攝。 鄉(xiāng)間侯府―― 曾國潘故居