【正文】 用房平均租金和售價情況，項目法人制定了經(jīng)營計劃，商業(yè)用房的一、二層出售，其余部分出租經(jīng)營，商業(yè)用房售價暫定為12020 元 /平方米，平均租金暫定為 3 元 /平方米日 ,在銅川路、真北路口的惠谷數(shù)碼廣場平均售價為 10000 元 /平方米，日租金 4 元 /平方米 綜上所述，本項目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。這些商業(yè)對本項目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競爭更趨激烈。 從消費群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多個居民新村，并有多個中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強大的消費基礎(chǔ)。 從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進(jìn)出上海市區(qū)的交通要道，真北路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表： 真北路地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況 序號 名稱 面積（萬平方米） 經(jīng)營類型 1 麥德龍銷售中心 2 大賣場 2 農(nóng)工商配貨中心 4 大賣場 3 OBI建材超市 建材、裝飾 4 紅星從目前情況看，進(jìn)駐該區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括農(nóng)工商超市總部、紅 星美凱龍、新長征裝飾市場、新長征電腦世界等國內(nèi)企業(yè)及麥德龍總部（ METRO）、德國 OBI 建材超市等跨國公司。 該區(qū)的市場群落建設(shè)于 80 年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)基地。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險分析，而在市場價格方面，將出現(xiàn)總體租價微 調(diào)、售價起穩(wěn)的局面。預(yù)計一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會對重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤降低的局面出現(xiàn)。今年 下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺將造成投資者向街鋪傾斜。 黃浦區(qū)在 2020 年 7 月發(fā)文要求加強對新建商業(yè)用房的監(jiān)管，限制新建商業(yè)用房的同一樓層劃小零銷售。相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴(kuò)散而降低速度。 商業(yè)用房市場分析 2020 年是上海 商業(yè)用房 發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點，不僅在 商業(yè)用房 的開發(fā)、銷 7 售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。 總之， 2020 年，上海房地產(chǎn)市場 的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價漲幅趨向平緩。 2020 年商品住房銷售價格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。 ? 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善，市中 心舊區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)， 2020 年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近 70%，上海商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。今后幾年，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動遷、外省市和境外人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量每年將超過 2020 萬平方米。 2020 年新增經(jīng)營性用地 3191 公頃，可建商品住房面積達(dá) 4048 萬平方米，商品房新開工面積 3135 萬平方米，商品房施工面積為 8268 萬平方米。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。 2020 年房地產(chǎn)增加值占全市 GDP 的比重達(dá)到 %，超過“ 7%”這一上海房地產(chǎn)業(yè)“十五”期間的目標(biāo)值，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到 901 億元 ,同比增長 %，占全市固定資產(chǎn)投資的 37%。 二、市場分析 凱旋生活廣場項目由辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析上海市及普陀區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，及不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 ,從而進(jìn)行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。 周邊潛在消費能力較強，項目的市場前景看好。因此，項目的建設(shè)是必要的。此外，對原愛奇愛特商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于 提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 本項目將建設(shè)一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了真北路商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了真 北路商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對 提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)真北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)和物貿(mào)，目前已建成了 麥德龍超市、歐倍德、 光彩小商品市場、上海市花卉交易中心、梅川路歐亞休閑商業(yè)街和紅星區(qū)政府將全力推進(jìn)“十個一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟(jì)高地”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批 大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等?！熬盼濉逼陂g，普陀區(qū)的主要 4 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增速達(dá) 15%以上，實現(xiàn)了五年翻番，物 貿(mào)交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。 項目建設(shè)的必要性 符合普陀區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求 普陀區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市區(qū)的西北部，是上海的陸上交通樞紐，以及上海通往西北方向外省市的主要門戶。（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）?；厝莘e率 ，建筑密度 ％，綠化率 25％，機(jī)動車停車泊位 922輛，非機(jī)動車泊位 6469 輛。整個項目總建筑面積為 323209 平方米，其中地上建筑面積為 230818 平方米，地下建筑面積為 92391 平方米。 項目總體規(guī)劃要求 項目占地面積 59184 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個集商業(yè)、娛樂、餐飲、辦公于一體的綜合商貿(mào)區(qū)，土地使用年限為 50 年，規(guī)劃容積率為 ,建筑密度 38%，綠化 25