【正文】 一期去化率達(dá) 85％以上，僅余幾套面積較大的房型。 n 消費(fèi)者 院校教師、個(gè)體戶、工薪階層（以小房型為主） （ 2）芳汀花園 n 地理位置 位于東風(fēng)路展覽館對(duì)面，屬于新城區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 15 多萬方左右。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū)。 n 銷售價(jià)格 表價(jià)區(qū)間為： 1650－ 2200 元 /平方米 一次性付款 96 折，其余協(xié)商。 n 主力房型 不詳，但房型種類比較齊全。 n 環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 n 交房時(shí)間 現(xiàn)房。 n 銷售情況 一期銷售率約 75％。 n 消費(fèi)者 機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶等。 （ 3）伯爵花園 n 地理位置 位于機(jī)場路和郊區(qū)果木園交界處。 n 物業(yè)規(guī)模 占地 86 畝，一期共 45 套別墅。 n 物業(yè)類型 獨(dú)立式二層別墅。 n 銷售價(jià)格 一口價(jià) 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七種房型，房型面積為 16 180、 22 280、 27300 平方米不等。 n 交房時(shí)間 一期現(xiàn)房，二期年底交房。 n 銷售情況 一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。 n 消費(fèi)者 有車族、企業(yè)老總等處于呼市消費(fèi)金字塔上層的人。 專業(yè)好文檔 目標(biāo)市場定位和特征 區(qū)域選擇 首選呼市東 北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤； 其次選擇高校附近的文教區(qū)； 本項(xiàng)目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。 年齡層次 由于呼市收入水平很低，能買房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出 5－ 10 歲，呼市潛在購房年齡集中在 35－ 55 歲的中老年人。 收入能力及支付能力 呼市平均物業(yè)總價(jià)在 8－ 13萬元之間，所以潛在購房者家庭年收入在 ，月付承受能力 1000 元左右。 現(xiàn)居住區(qū)域 現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。 職業(yè)特征 消費(fèi)者可分為三個(gè)層次，具體如下： 第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對(duì)象的消費(fèi)能力受到一定的局限，一般可接受的房價(jià)在 1400 元或 1500 元以下； 第二層次是機(jī)關(guān)干部，但這批對(duì)象主要傾向高檔盤，有相當(dāng)一部分將消費(fèi)轉(zhuǎn)移到北京； 第三層次：個(gè)體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個(gè)體業(yè)主等。 第二章 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目特征分析 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達(dá)路、南接世紀(jì)二路、西靠金橋一路 、北依世紀(jì)一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠(yuǎn)。可謂接近繁華，鬧中取靜、遠(yuǎn)離污染。 在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)，現(xiàn)在是塞罕區(qū)，將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。 在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。 交通狀況 專業(yè)好文檔 作為住宅項(xiàng)目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達(dá)路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過昭烏達(dá)路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處 的區(qū)位優(yōu)勢。 目前本案周邊的公交線路有 34 路和 38 路與市中心相連。 商業(yè)氣氛 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。 規(guī)劃中的 “ 三橫三縱 ” 的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動(dòng)中心、私營經(jīng)濟(jì)城以及地區(qū)級(jí)商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行 、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實(shí)現(xiàn)周期無法預(yù)見。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢板塊的關(guān)鍵。 經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，針對(duì)東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢： （ 1） 地理位置優(yōu)勢 本項(xiàng)目依靠金橋開發(fā)區(qū)。南面就是塞罕區(qū)和開發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護(hù)自身形象的有關(guān)動(dòng)作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目前大 多數(shù)住宅的呆板形象，則會(huì)形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴(kuò)張計(jì)劃的標(biāo)志性建筑物。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。地理上的優(yōu)勢需要通過一定時(shí)期的提升才能顯現(xiàn)。 （ 2） 成本優(yōu)勢 本項(xiàng)目在土地成本上有一定優(yōu)勢。呼市如意開發(fā)區(qū)的地價(jià)已從每畝 6 萬左右上升到目前的 20 萬多萬。以低的土地成本開發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運(yùn)用上海商品住宅的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在競爭中取得有利地位。 （ 3） 政策優(yōu)勢 呼市結(jié)合黨中央和國務(wù)院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開發(fā)的政策。在 此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的 3 年內(nèi)，免所得稅。 （ 4） 交通地段優(yōu)勢 樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有 38 路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很專業(yè)好文檔 大的優(yōu)勢。昭烏達(dá)路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。 （ 5） 人文概念優(yōu)勢 與內(nèi)蒙古自治區(qū)首府的大學(xué)區(qū)僅一路之隔。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū) “ 下只角 ” 的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。加之離市中心的文化商城咫尺 之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無法比擬的。高科技園區(qū)帶來新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費(fèi)群。這些都為營造高尚社區(qū)概念奠定了基礎(chǔ)， （ 6） 開發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢 開發(fā)商來自上海，在激烈的市場競爭中取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)。以此來應(yīng)對(duì)呼市尚不成熟的住宅消費(fèi)市場，應(yīng)被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價(jià)吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點(diǎn)。 劣勢分析 客觀上，目前本地區(qū)項(xiàng)目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面： （ 1） 本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位 昭烏達(dá)路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個(gè)未知數(shù)。二環(huán)路的建 設(shè)需要政府的資金投入。 （ 2） 地段接受度遠(yuǎn)不及東部 開發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會(huì)在短期內(nèi)成為樓盤的抗性。 （ 3） 競爭激烈 在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點(diǎn)，不少消費(fèi)對(duì)象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對(duì)象。 在區(qū)位競爭上，東苑首期近 7 萬平方米，整個(gè) 30 萬平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒有開工興建。這一樓盤的動(dòng)態(tài)會(huì)對(duì)本案有重大影響。 在價(jià)格競爭上，由于呼市居民收入有限，對(duì)價(jià)格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價(jià)格對(duì)抗高品質(zhì)將 市場置于惡性競爭狀態(tài)。 （ 4）消費(fèi)能力低下，價(jià)格上揚(yáng)空間有限 畢竟呼市居民的消費(fèi)能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個(gè)吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。呼市也沒有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏原動(dòng)力，購房的主要對(duì)象還是機(jī)關(guān)（包括自治區(qū)政府機(jī)關(guān)）、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過市場改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改造解決問題，而舊城改造基本又是一個(gè)封閉的市場，不向外部的商品房開放。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。 20 萬平方米左右的樓盤，會(huì)對(duì) 市場形成很大的沖擊，也會(huì)給自身帶來包袱。 （ 5） 供大于求 東苑就是一個(gè)很好的例證。東苑的實(shí)際銷售不盡如意，去化速度也很慢。 （ 6） 市場分化，后勁不足 呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。呼市經(jīng)濟(jì)無支柱，而且人均面積大，造成呼市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。 專業(yè)好文檔 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 （ 1）普遍的低品質(zhì)市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 (2) 自然競爭的狀態(tài)給先進(jìn)營銷理念和手段提供了足夠的空間 （ 3）大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機(jī)會(huì) （ 4）市政府東進(jìn)南延帶來的地段發(fā)展機(jī)會(huì) （ 5）刺激消費(fèi)的政策出臺(tái)，帶來市場機(jī)會(huì) 呼市的房地產(chǎn)市場是一個(gè)不確定的市場。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺(tái)。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時(shí)，以何種方式出臺(tái)，會(huì)給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。 風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1） 供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn) 呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個(gè)外地開發(fā)商各投資了 50 萬平方米的住宅項(xiàng)目。 （ 2） 盤量風(fēng)險(xiǎn) 20 萬平方米的社區(qū)，已占呼市一年開工建設(shè)量的五分之一，操作不當(dāng)，極易形成一個(gè)死盤。 （ 3） 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r(jià)格推盤，將在價(jià)格因素上存在風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4） 易地操作風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目在異地操作，人生地不熟，當(dāng)?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習(xí)慣對(duì)外地開發(fā)商是一個(gè)不確定因素。 （ 5） 物業(yè)接受度風(fēng)險(xiǎn) 呼市目前有大量的多層樓盤，競爭激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對(duì)小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會(huì)有一個(gè)過程，需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。 （ 6） 政策帶來的市場風(fēng)險(xiǎn) 住宅消費(fèi)對(duì)象的主體對(duì)西部經(jīng)濟(jì)狀況的依賴程度較高，國有企業(yè)改革的成效對(duì)樓盤的去化存在 不確定因素。 結(jié)論 （ 1） 本案地價(jià)低，為后期操作帶來很大的空間。 （ 2） 由于本地區(qū)規(guī)劃好， 3 至 5 年后地段溫度將上升。 （ 3） 無論是區(qū)位競爭、板塊競爭，還是價(jià)格競爭，都十分激烈。 （ 4） 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價(jià)格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。 （ 5） 樓盤盤量過大，易形成較大風(fēng)險(xiǎn)。 專業(yè)好文檔 第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 規(guī)劃建筑及各功能面積比例 由于當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個(gè)項(xiàng)目陷入周圍近 100 萬平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無法在較高層次 上形成突破，競爭仍在低層次上展開，項(xiàng)目兇多吉少。 為此，建議本項(xiàng)目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當(dāng)?shù)亻g距比例規(guī)定為 1： ），提高層數(shù)后，將會(huì)使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來想象空間。 提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達(dá)路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識(shí)別標(biāo)志物。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項(xiàng)目將成為呼市景觀上的亮點(diǎn)。 考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占 50%，總面積在 10 萬平方米左右，不宜過大。 基本戶型及面積 戶型比建議 面積（平米） 戶型及比例 合計(jì) 二房 三房 四房 復(fù)式 平層 錯(cuò)層 平層 錯(cuò)層 80 以下 8090 10% 10% 90100 15% 15% 30% 100110 5% 5% 10% 110120. 10% 10% 120130 7% 5% 12% 130140 3% 10% 13% 專業(yè)好文檔 140150 5% 5% 150160 160180 5% 5% 180200