【正文】 火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“ XX” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，一期初步規(guī)劃為以下 4類戶型： A． 65一一 80m2，占總面積的 5％； B． 80一一 100 m2，占總面積的 15％； C． 100 一一 120 m2，占總面積的 40％； D． 120 一一 150 m2，占總面積的 35％； 以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消（費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 五、建設方案 1．建設場地環(huán)境 地形 建設場地為 1號、 2 號廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，地形平坦。在進行地質勘察后根據(jù)報告制定地基方案。 場地自然條件 詳見地質勘察報告 2．總體規(guī)劃布局 片區(qū)規(guī)劃 根據(jù)萬寧市規(guī)劃局已對該片區(qū)做過控制性詳細劃，以商業(yè)中心、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 小區(qū)整體規(guī)劃設計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務配套設施齊全； (3)戶型設計適應“升級換代”“度假養(yǎng)老”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。 總平面布局 “ XX”總平面布局，由 5 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內，合理布局專業(yè)好文檔 區(qū)內空間，與“ XX”內空間視覺相呼應，風格相協(xié)調。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 16 米寬這域規(guī)劃路。 規(guī)劃指標 待定 3．建筑方案設計 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。 建筑方案總體構思 1號、 2號建設地塊緊連。基本要求是：建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。 同時考慮到，由于社會經濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料 也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21世紀新的居住理念。 平面設計 (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。 (2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范 》的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“ XX”和周圍城市環(huán)境協(xié)調，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。 4．結構設計 在地質勘察報告完成后制定方案 5．公用設施方案 專業(yè)好文檔 本住宅區(qū)因 1號、 2 號地塊相連，可充分利用共享小區(qū)配套設施，降低投入成本。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網，進水管徑為 DN200— DN800，由市政管網預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下： (1)用水標準和用水量。 住宅生活用水： 140 公升／人日， K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。 (2)給水。 1)設 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2臺，自動消防水泵 2臺。建設區(qū)內已有水泵房。 2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱 (每單元一個 )。 3)城市自來水進水管不小于 DNl50，設一組水表裝置。 (3)室內給水和消防給水系統(tǒng) 。 1)室內生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1～ 3 層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 2)普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 (4)室內外排水。 1)室內污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統(tǒng)，雨水量按萬寧市地區(qū)暴雨強度公式計算。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷， 其余負荷為三級。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。 3)主要電力供應指標：設備容量 2155kW，計算負荷 1657kW，變壓器總裝機容量 2134kV A。目前廠內配電室變壓器裝機容量為 2X 315kV A。 4)計量方式： l0kV 系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。 (2)照明及電力設計。 1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電專業(yè)好文檔 箱后對其供電；三級負荷為單回路供電； 每戶戶內設分戶箱，按 5kW／戶計算。 2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準 GB 133— 90 的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。 3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。 5． 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣 用量按民用建筑日煤氣用量標準估算 (每戶每月 40— 50立方米 ) ，從市政管網預留口接人。 5． 4 通風空調 (1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器（掛璧式或立柜式 )。由住戶自行購置 (一般不需要 )。 (2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時 6 次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為 4～ 6 次 /小時（變配電房按 10次 /小時計算 )。 5． 5 弱電設計 (1)小區(qū)通信線路由 A市市話網直接引入。 (2)高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、 語音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內設 CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A市光纖電視網引入，每用戶設 2～ 3 個電視用戶盒。 (6)設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 6．消防 (1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 (2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內 自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。 (4)地下車庫按國家有關規(guī)范設置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 7．環(huán)境保護 專業(yè)好文檔 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管 道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 (3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達到環(huán)保標準。 六、項目實施進度安排 本項目計劃在 5 年 (60 個月 )左右的時間內建成。項目可進行分期報建，建設進度程序如下： 項目建議書批復。 編制可行性研究報告并報批。 建筑方案設計。 綜合管網設計。 施工圖設計。 報建、領取建設規(guī)劃許可證。 工程開工。 開始預售。 主體工程斷水 。 單體工程驗收。 分項工程驗收。 正式人住。 七、投資估算與資金籌措 地塊規(guī)劃指標（暫定）： 表 1 序號 規(guī) 劃 指 標 地 塊 指 標 備 注 1 用地面積（ m2） 約 畝 2 總建筑面積（ m2） 住宅建筑面積（ m2） 商業(yè)建筑面積（ m2） 3 建筑占地面積（ m2） 4 容積率 此容積 率為暫定 專業(yè)好文檔 5 建筑密度（ %） 6 綠化率（ %） 上述計算數(shù)據(jù)均為暫定估算依據(jù) 投資估算 根據(jù)建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目暫定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見下表。 項目投資成本估算 1） 1 號地塊 (海南東華鞋廠工業(yè)區(qū) )土地 畝竟買綜合成本 1號地塊竟買綜合成本表 表 2 序 號 項目名稱 費用金額 （萬元） 備 注 一 競買土地成本 600 競買總價為估算 二 竟買交易過戶稅費 1— 8項總和 1 契稅 18 600 萬元 3% 2 營業(yè)稅 600 萬元 % 3 所得稅 600 萬元 % 4 土地增值稅 [600 萬元 (600 70)(600 %)]30% 5 地面上抵押物 11730㎡交易手續(xù)費 11730 ㎡ 元 /㎡ 6 土地手續(xù)費 7 拍賣傭金 30 600萬元 5% 8 土地用途變更費用 畝 元 (地價差全額 ) 三 合計 2） 2 號地塊 (海南嘉泰摩托車有限公司 )土地 畝竟買交易過戶稅費 2號地塊竟買綜合成本表 表五 序 號 項目名稱 費用金額 （萬元） 備 注 一 競買土地成本 1800 二 竟買交易過戶稅費 1 契稅 54 1800 萬元 3% 專業(yè)好文檔 2 營業(yè)稅 1800 萬元 % 3 所得稅 1800 萬元 % 4 土地增值稅 [1800 萬元 (1800 70)(1800 %)] 30% 5 地面上抵押物 3萬㎡交易手續(xù)費 3 萬㎡ 元 /㎡ 6 土地手續(xù)費 7 拍賣傭金 90 1800 萬元 5% 8 土地用途變更費用 畝 14666 元 (地價差全額 ) 三 合計 3）土地總成本 土地總成本表 表 3 項 目 單 價 （萬元 /畝） 計算基礎 (畝 ) 合 計 （萬元） 備 注 1號地塊綜合成本 2號地塊綜合成本 土地總成本 3546 約 172 元 /㎡ 4）項目總成本估算 項目投資成本估算表 表 4 序 號 項 目 單 價 （元 / m2） 計 算 基 礎（ m2） 合 計 (萬元 ) 備 注 1 單位建筑面積土地成本 115 3546 2 建安工程費 850 26248 3 前期費用 80 2470 含市政配套、規(guī)劃設計、消防