【正文】 域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。1994年至今，是HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，HZ市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。從1989年到1993年，%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。1．2HZ市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)縱觀HZ市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989—1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。20多年來，HZ市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：◆ 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來源于HZ市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與HZ市建設(shè)委員會(huì)公布的HZ市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比?！?總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。HZ已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。按HZ市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）。第一階段，1978年到1988年是HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開始實(shí)行改革開放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的HZ是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起HZ市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。在此期間，%，%，%，%，%，%。HZ市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，HZ市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，%%，%%，%%，%%。1．4南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)落戶大亞灣的中海BP南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷BP公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了HZ中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了HZ從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。第二章 項(xiàng)目概括2．1研究基礎(chǔ)用地單位：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā) 展 商：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）項(xiàng)目名稱：**廣場(chǎng)用地位置：HZ市江北27號(hào)小區(qū)用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)1．國(guó)土證：惠府國(guó)用（2003）字第13020100077號(hào)惠府國(guó)用（2003）字第13020100012號(hào)惠府國(guó)用（2003）字第13020100013號(hào)惠府國(guó)用（2003）字第13020100076號(hào)2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：HZ市規(guī)字第337號(hào)（一期）3．商品房預(yù)售許可證：HZ房預(yù)許（2002）42號(hào)（一期）2．1．2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)，已開發(fā)40%。2．2．2研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。主要針對(duì)需求，在HZ市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪問500個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。對(duì)影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。2．3．3 項(xiàng)目總體布局****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為HZ新城繁華區(qū)。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。2．3．7消防及分區(qū)區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。2．4．1 基本描述本項(xiàng)目地塊位于HZ江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。考慮到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增?！?區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)?！?按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來解決停車問題。◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。全市面積11158萬(wàn)平方公里，是省級(jí)歷史文化名城，千余年來一直是東江流域***、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時(shí)人口密度215人／km2，低于全省平均水平。3．2住宅建設(shè)和消費(fèi)截止2003年底，交易宗數(shù)1148宗。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)HZ市人均住房面積要達(dá)到30－35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為HZ房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間?！舻投诵枨髴簦ń邮苌唐贩?jī)r(jià)格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2?！粲匈?gòu)房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。3．4．3 接受商品房的平均價(jià)格為1805元／平方米從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買力的分析來看，HZ居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，他們對(duì)房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。3．4．4 主流消費(fèi)面積在100平方米以上消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。3．5．2對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求數(shù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場(chǎng)正在逐漸形成。但總量過剩并不代表適銷對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。HZ市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。加之國(guó)家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬(wàn)戶的的大宗消費(fèi)。（3） 伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及HZ一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢(shì)必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激HZ房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第五章 個(gè)案分析5．1總體供給狀況HZ市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過三十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。5．2．2 樓盤建設(shè)以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬(wàn)平方米。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。在這兩個(gè)樓盤當(dāng)中，會(huì)所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場(chǎng)也較為普遍。碧水灣： 優(yōu)勢(shì)： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好2） 小區(qū)地理位置好3） 配套設(shè)施完善4） 智能化小區(qū)5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高第六章 項(xiàng)目評(píng)估6．1 項(xiàng)目概括**廣場(chǎng)HZ新城江北27號(hào)小區(qū)，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成40%。（3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽(yáng)，客廳、臥室、書房三房朝陽(yáng)，南北通透，是名副其實(shí)的陽(yáng)光房。（7） 本項(xiàng)目座落在HZ新城區(qū)，集***、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。因**廣場(chǎng)分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱?！?*廣場(chǎng)的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)7．2目標(biāo)客戶根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合**廣場(chǎng)小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：HZ市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對(duì)擬在HZ置業(yè)的香港同胞。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于**廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)買人士的21％；◆ 接受江北地段。第八章 初步成本分析本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。8．1項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)建筑用料說明：1．屋面 平屋面、坡頂蓋。5．地面做法 30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。 總建筑面積250000平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑔畏匠杀緸?150元／平方米。8．8供水增容費(fèi)本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為120萬(wàn)元，／平方米。8．12其他費(fèi)用本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為500萬(wàn)元，單方成本可分?jǐn)?0元／平方米。2．周圍環(huán)境**廣場(chǎng)用地周邊擁有豐富的人文資源。4．市場(chǎng)的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上