【正文】 時(shí)空的跨際體驗(yàn)，帶來(lái)“每次都有不同體驗(yàn)，感覺永遠(yuǎn)都沒逛完”的消費(fèi)體驗(yàn)，成為區(qū)域功能化的點(diǎn)睛之筆。小區(qū)逐漸開放的縱向居住小區(qū)集中綠化。 山莊內(nèi)提供部分歐式建筑獨(dú)立單元為企業(yè)孵化會(huì)所。 35 二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資額約為 萬(wàn)元 。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，以最大的變 動(dòng)幅度達(dá)到 20%計(jì)算 43 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)投資額增加 20%） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年1 現(xiàn)金流入 銷售收入 5 0 0 0 0 . 0 0 1 5 0 0 0 0 . 0 0 1 9 7 4 0 0 . 0 0 小計(jì) 5 0 0 0 0 . 0 0 1 5 0 0 0 0 . 0 0 1 9 7 4 0 0 . 0 0 2 現(xiàn)金流出 建造成本 9 6 0 0 0 . 0 0 1 3 5 1 2 0 . 0 0 2 6 4 0 0 0 . 0 0 3 0 8 8 8 0 . 0 0銷售費(fèi)用（按銷售收入3%計(jì)） 應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷售收入10%計(jì)） 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 序號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 從上表可以看出， 如果投資額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來(lái)看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元 大于零，項(xiàng)目仍然可行。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感 性分析情況，項(xiàng)目的收入因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的銷售工作，加強(qiáng)營(yíng)銷的宣傳力度及相關(guān)工作。因此，本項(xiàng)目與周邊物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，須在同檔、差異、變化中謀求市場(chǎng)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =項(xiàng)目總成本 /（ 1應(yīng)繳稅費(fèi)比重） =（ 110%） = 保本點(diǎn) =1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 /總收入 ==% =% 即銷售收入達(dá)到預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 由于該項(xiàng)目總建筑面積 達(dá)到1120580 ㎡，體量大，由不同物業(yè)類別組成，而且該地區(qū)商業(yè)氛圍不夠成熟，為資金及銷售考慮，更宜進(jìn)行滾動(dòng)式作業(yè)。商務(wù)公寓成立的根本理由，也就是它與其它房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)別，就在于與一個(gè)配套齊全的酒店在一起，享受全部酒店的配套設(shè)施。 第七主題 :六 A 智能社區(qū) 集智能化，國(guó)際化，現(xiàn)代與西方風(fēng)格相結(jié)合的特色國(guó)際生活社區(qū)。酒店花園式的居住環(huán)境，充分展示了綠色、環(huán)保的時(shí)尚理念，每一位入住商務(wù)公寓的客人，都將體味到賓至如歸的星級(jí)服務(wù)。（區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外） 二、項(xiàng)目整體定位 根據(jù)以上的市場(chǎng)分析，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的地塊屬性，我們將本項(xiàng)目整體定位為： 以集購(gòu)物、娛樂、休閑、旅游、會(huì)所、餐飲、居住、商務(wù)、酒店、金融等多種功能為一體的 SHOPPING MALL 形式。通過提升品質(zhì)，差異性的產(chǎn)品定位，獨(dú)特、概念性產(chǎn)品的問世，提倡人文關(guān)懷理念，達(dá)到在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 小結(jié)： 投資、商務(wù)為本區(qū) 域及流動(dòng)客群的主旋律，所以酒店定位的主力服務(wù)對(duì)象為該區(qū)相關(guān)的投資及商務(wù)客群。 3）區(qū)域消費(fèi)人群特征明顯 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)特征明顯，購(gòu)買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費(fèi)主體，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)和時(shí)間段上有一定規(guī)律。 XX 國(guó)際品牌帶領(lǐng)的國(guó)內(nèi)外大量知名企業(yè)的入駐，使該項(xiàng)目的檔次形象得到了極大的提升，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)貨幣市場(chǎng)的發(fā)展。 11 三、市場(chǎng)展望 —— 城市發(fā)展崛起推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入“快車道” 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及城市綜合體開發(fā)環(huán)境的把握，是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 預(yù)期規(guī)劃的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但周邊環(huán)境的復(fù)雜及自然景觀資源的匱乏又使得物業(yè)面臨一定程度的上缺陷。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。如何服務(wù)于這類人群，滿足他們的需求，是決 定項(xiàng)目是否能夠獲得更大利潤(rùn)空間的關(guān)鍵因素。 8 小結(jié)： 該項(xiàng)目所處地段是城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)腹地，并且即將成為城市的副中心。城市綜合體在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為打造新城的主要建筑形態(tài)。 12 商業(yè)業(yè)態(tài)的消費(fèi)主要是通過銷售和租賃兩條渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)。 蚌端口市出于其地理位置的考慮，提出“南拓北進(jìn)”的發(fā)展策略。因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為企業(yè)總經(jīng)理，公務(wù)人士以及商貿(mào)類商務(wù)人員。 22 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢(shì)分析（ Strength） 項(xiàng)目地理位 置優(yōu)越： XX 淮上區(qū) 交通環(huán)境優(yōu)越 開發(fā)商資金實(shí)力和品牌效應(yīng) 項(xiàng)目花費(fèi)時(shí)間做足前期準(zhǔn)備工作 項(xiàng)目運(yùn)作群體的專業(yè)背景 二、劣勢(shì)分析（ Weakness） 項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛尚且不足 可在銷售推廣過程中，通過項(xiàng)目品質(zhì)、選用設(shè)備品牌的設(shè)施設(shè)備推進(jìn)預(yù)期銷售金額的同時(shí)，拉動(dòng)地緣塊的商業(yè)氛圍 高端品牌消 費(fèi) 在 XX 業(yè)界認(rèn)知度有待提升 推廣過程中著重品牌樹立，使得消費(fèi)群達(dá)到認(rèn)知、共識(shí)，特別是在熱銷階段著力樹立品牌意識(shí) 三、機(jī)會(huì)分析（ Opportunity） 政府政策扶持 CBD 商業(yè)地帶的 打造 ，對(duì)周邊區(qū)域有良好的發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展前景看好 XX 房產(chǎn)市場(chǎng)自 2021 年整體回暖 “兩淮一蚌”戰(zhàn)略及“ 促進(jìn)中部地區(qū)崛起和鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā) 23 展的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略”促進(jìn) XX 及安徽其它城市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。（在產(chǎn)品層面上與經(jīng)濟(jì)型酒店沒有本質(zhì)區(qū)別，在定位階段歸入經(jīng)濟(jì)型酒店一并分析。純正美式奧萊商業(yè)氛圍，形成一個(gè)超大型、完備立體商業(yè)空間。全方位滿足了市場(chǎng)文化個(gè)性的需求。亦有部分由物業(yè)公司進(jìn)行出租管理的所謂酒店式公寓，更是無(wú)法達(dá)到商務(wù)公寓的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和租售情況。 整體規(guī)劃。 三、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 項(xiàng)目 金額 備注銷售總收入 自持產(chǎn)業(yè)總成本 自持五星酒店及部分商鋪?lái)?xiàng)目總成本 項(xiàng)目毛利潤(rùn) 應(yīng)繳稅費(fèi) 按銷售收入的 10% 計(jì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 項(xiàng)目利潤(rùn)率 根據(jù)上表顯示，可以得出 項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)約為 萬(wàn)元，項(xiàng)目利潤(rùn)率 % 40 第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建造成本 銷售費(fèi)用（按銷售收入3%計(jì)） 應(yīng)繳稅費(fèi)（按銷售收入10%計(jì)） 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 IC=6%折現(xiàn)系數(shù) 6 年凈現(xiàn)金流量 7累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 序號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 根據(jù)上面項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表，可以得出 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元，大于零，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此。 以上這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境和機(jī)遇 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)： 與本案相同檔次的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 項(xiàng) 目的黃金地段優(yōu)勢(shì) 公司的資金優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景比較好 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小 本項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)、合作模式新穎、土地開發(fā)使用費(fèi)用相對(duì)合理、享受政府提供相應(yīng)優(yōu)惠政策，在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)控制，即可獲得預(yù)期投資收益。 目前進(jìn)行價(jià)格定位時(shí)定價(jià)相對(duì)保守，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大。 (見下表 )。 第十主題（特色主題） : 威尼斯水上世界 /水岸休閑廣場(chǎng) 項(xiàng)目將打造一座屬于淮河的水上東方威尼斯，建筑參考意大利亞平寧半島的風(fēng)格而建兼具米蘭，兼具米蘭都靈等地的時(shí)尚元素，沿河濱區(qū)域提供威尼斯水城的開放水 域元素，包括：景觀噴泉 /水幕電影 /水景游憩區(qū) /威尼斯造景等，期望創(chuàng)造一個(gè)新型都會(huì)作休閑空間。小區(qū)籃球場(chǎng)，會(huì)所等配套設(shè)施完善。 立體室內(nèi)步行街讓 XX 廣場(chǎng)內(nèi)部變的更精彩繽紛、處處驚喜。一站式消費(fèi)體驗(yàn)，彰顯尊貴。主要以剝離高星級(jí)酒店盈利較差配套服務(wù)，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)加強(qiáng)核心產(chǎn)品（住宿）質(zhì)素，以高性價(jià)比來(lái)吸引客戶，客群定位主要為年輕的商務(wù)及旅行人群，但面臨運(yùn)營(yíng)模式易復(fù)制及介入門檻低等問題，整體目標(biāo)群較廣。 21 各物業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn) 酒 店 ： 高星級(jí)酒店為最匹配區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所空缺的產(chǎn)品。 小結(jié)： 不同的區(qū)域有不同的商業(yè)屬性和市場(chǎng)定位。直到上世紀(jì) 90 年代末一直占據(jù)著 XX 商業(yè)的半壁江山。開始由線向面的發(fā)展，打造淮河沿岸新的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)輻射區(qū)域。城市綜合體是集頂級(jí)住宅、星級(jí)酒店、商務(wù)物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場(chǎng)于一體的建筑集群。 路網(wǎng)交通： 區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達(dá)，可順利到達(dá)各個(gè)城區(qū)。 （ D ）形狀：較長(zhǎng)的臨街面為商業(yè)帶來(lái)理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；面臨新城市主干道，在帶來(lái)較高商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，也使車輛出入有天然緩沖區(qū)。 （ C） 資源：項(xiàng)目南臨古老的淮河，北面則是悠久的雙墩遺址，景觀、人文資源極佳。商務(wù)與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的商業(yè)與住宅也會(huì)擁有一定機(jī)會(huì)。 第四代城市綜合體：中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，成為供應(yīng)市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。 線面結(jié)合 ： 線主要是指相對(duì)集中的中心城區(qū)沿線，將與擬建設(shè)中的淮上區(qū) CBD 商務(wù)中心區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。 一、商業(yè)類（群商） 區(qū)域商業(yè)特征分析 提到 XX 的商業(yè)，不得不說的是曾經(jīng)輝煌過的 XX 百貨大樓、華僑商廈、宏發(fā)商廈等。同時(shí)由于 XX 及所轄區(qū)人口密度相對(duì)較大，購(gòu)買力較強(qiáng)，因此只要定位準(zhǔn) 16 確，培養(yǎng)出消費(fèi)群體對(duì)品牌的認(rèn)同感， XX 百貨行業(yè)是有一定的發(fā)展空間的。 個(gè)性化： 各物業(yè)類別同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴(yán)重，如何凸顯示產(chǎn)品的差異化，滿足個(gè)性化需求，尤其是在人性化方面的突破，將是決定產(chǎn)品是否具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。 經(jīng)濟(jì)型酒 店（主指高性價(jià)比）為行業(yè)市場(chǎng)新興熱點(diǎn)： 是行業(yè)內(nèi)發(fā)展最快、投資收益比最高，處于概念推廣期的新興 25 產(chǎn)品