【正文】 始由線向面的發(fā)展，打造淮河沿岸新的經(jīng)濟(jì)帶動輻射區(qū)域。 多點： 中心城區(qū)的沿線集中，現(xiàn)已形成多個規(guī)?；?、低密度、低容積率型的社區(qū)，淮上區(qū)在未來將形成規(guī)劃化大片特色商業(yè)區(qū)。 城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐，國內(nèi)外大量財團(tuán)資金不斷涌入，將極大增強(qiáng)城市綜合體市場的需求。 2021 年 XX 市 GDP 總量保持穩(wěn)定快速增長，固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢。無論是產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時也實現(xiàn)著跨越式的升級。城市綜合體在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為打造新城的主要建筑形態(tài)。 市場發(fā)展出現(xiàn)分水嶺： 日趨呈現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的市場競爭力的物業(yè)類別，在更為發(fā)達(dá)的城市及區(qū)域表現(xiàn)得更為明顯。 二、市場回顧 —— 城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向 第三代 商住物業(yè) 市場交易活躍，由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉： 大量中小戶型商住物業(yè)推向市場，贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。城市綜合體是集頂級住宅、星級酒店、商務(wù)物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場于一體的建筑集群。 10 商住樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費比較低，優(yōu)良的性價比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。 第二代，有中央空調(diào)，有商務(wù)中心配套，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高，有豎向交通安排：但不能 24 小時全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。 一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級 中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)不能完全滿足實際的市場需求，尤其是中高端市場需 求，第四代城市綜合體時代應(yīng)運而生。 9 第二章 項目宏觀環(huán)境分析 投資機(jī)會孕育于宏觀經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 8 小結(jié)： 該項目所處地段是城區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地，并且即將成為城市的副中心。 配套： 作為城市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。 市政： 水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。 路網(wǎng)交通： 區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達(dá)，可順利到達(dá)各個城區(qū)。 (3) 周邊規(guī)劃： 政府對區(qū)域的規(guī)劃為新城商務(wù) 區(qū)，已有數(shù)家商業(yè)團(tuán)隊入駐該區(qū)域。區(qū)域廣闊的發(fā)展前景吸引了大批實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商相繼開工建設(shè)。 (2) 商業(yè)氛圍： 項目所在地為淮上區(qū)，是城區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。但地塊項目縱深方向環(huán)境比較復(fù)雜，人流也比較混雜且附近有可帶來附加值的自然景觀資源較匱乏。如何服務(wù)于這類人群，滿足他們的需求，是決 定項目是否能夠獲得更大利潤空間的關(guān)鍵因素。 而與 XX4A風(fēng)景區(qū)距離僅有 15分鐘車程所自然形成的旅游輻區(qū)，更因京滬高鐵經(jīng)濟(jì)帶動，為本案建立消費區(qū)的起到了促進(jìn)作用。 消費特征： 該項目定位消費人群為 XX 市及周邊地區(qū)，同 時也看中京滬高鐵的未來效應(yīng)所帶來的潛在消費人群。 （ D ）形狀：較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；面臨新城市主干道，在帶來較高商業(yè)價值的同時，也使車輛出入有天然緩沖區(qū)。 （ B ） 交通：項目北至雙墩路，南至淮上大道，緊鄰淮河，東西兩側(cè)分別為 XX 市兩條主干道延安路和解放路，擁有極佳的地理位置優(yōu)勢，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)。 二、報告編制依據(jù) XX 國際廣場項目已提報確定的概念設(shè)計方案； 國家建設(shè)部及安徽省及 XX 市頒布的相關(guān)法律與政策； XX 市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定與稅費標(biāo)準(zhǔn)； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 對項目進(jìn)行 投資分析和風(fēng)險分析。 1 XXXX國際廣場 項 目 可 行 性 報 告 編制單位：國際控股公司 編制日期： 2 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目背景 第二章 項目宏觀環(huán)境分析 一、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 —— 由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級 二、市場回顧 —— 城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向 三、市場展望 —— 城市發(fā)展崛起推動商業(yè)市場發(fā)展進(jìn)入“快車道” 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、商業(yè)類（群商） 二、住宅類 三、酒店類 四、公寓類 第四章 項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢分析（ Strength） 二、劣勢分析（ Weakness） 三、機(jī)會分析（ Opportunity） 四、威脅分析（ Threat） 第五章 項目定位 第六章 項目開發(fā)策略及投資估算 3 一、項目開發(fā)策略 二、項目投資估算 三、項目實施進(jìn)度安排 四、項目投資與資金籌措 第七章 項目預(yù)期收入分析 一、項目銷售計劃 二、項目銷售收入估算 三、項目利潤估算 第八章 項目財務(wù)分析 一、項目現(xiàn)金流量分析 二、項目財務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目敏感性分析 三、項目風(fēng)險及對策分析 第十章 結(jié)論與建議 4 第一章 前言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā) 經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析 的基礎(chǔ)上，結(jié)合 XX 國際廣場項目地塊所處的區(qū)位環(huán)境，對該項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策略提出專業(yè)性的意見和建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 三、項目背景 地塊指標(biāo)： (1) 地塊技術(shù)指標(biāo)： 項目占地： 483858 ㎡ 總建筑面積： 1120580 ㎡ 商業(yè)面積 :528090 ㎡ 5 歐式山莊酒店 : 80300 ㎡ 企業(yè)會所面積： 25385 ㎡ SOHO 面積： 159288 ㎡ 公寓面積 : 153648 ㎡ 住宅面積 :173869 ㎡ (2) 地塊狀態(tài)： （ A） 區(qū)位：項目地塊臨近淮上區(qū)政府，該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，是淮上區(qū)重點發(fā)展的商業(yè)腹地。 （ C） 資源：項目南臨古老的淮河，北面則是悠久的雙墩遺址，景觀、人文資源極佳。 (3) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 此地塊為商業(yè)一級，較高的地緣價值決定了區(qū)域物業(yè)處于中高檔。 6 基于淮上區(qū)在蚌端口的區(qū)域位置以及蚌端口在周邊市區(qū)的位置，除了帶動 XX 地區(qū)的發(fā)展和消費外起到吸引周邊地區(qū)，如合肥、懷遠(yuǎn)、五河、固鎮(zhèn)等地區(qū)同時輻射至江蘇、浙江、山東等地的消費者群體。 隨著 XX 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市中高端消費市場普遍向好；中間階層擴(kuò)大，傳統(tǒng)的消費觀念正在改變，外來的新興消費潮流受到追捧，購買力強(qiáng)。 環(huán)境氛圍： (1) 周邊環(huán)境： 作為政府重點規(guī)劃，力爭打造新興商業(yè)綜合區(qū)域，建成后規(guī)劃有序合理，市容整潔干凈。 預(yù)期規(guī)劃的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但周邊環(huán)境的復(fù)雜及自然景觀資源的匱乏又使得物業(yè)面臨一定程度的上缺陷。該地塊是以發(fā)展大型國際商業(yè)，行政辦公及國際商務(wù)區(qū)為主，功能完善，環(huán)境優(yōu)美的城市商 業(yè)綜合發(fā)展區(qū)，淮上區(qū)區(qū)域整合三年多來，始終圍 7 繞建設(shè) XX 城市副中心，打造 XX 浦東的目標(biāo)，加速推進(jìn)城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，其中，投資 億元的通成國貿(mào)廣場項目和投資 3 億元的路橋中國日用品商城 XX 市場，一期工程已經(jīng)竣工并投入運營，二期工程即將開工建設(shè)；中國家具連鎖第一品牌企業(yè) “ 紅星美凱龍 ” 正式入駐通成國貿(mào)廣場。 對商業(yè)運作要求不需太長較長的市場培育，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是擴(kuò)大市場的有效手段。商務(wù)與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的商業(yè)與住宅也會擁有一定機(jī)會。 發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。完備的市政配套對各類物業(yè)均是有利支持。目前地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。作為新城商業(yè) 黃金地段，發(fā)展將日趨成熟，是發(fā)展城市商業(yè)綜合體物業(yè)類別的理想之所。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)及城市綜合體開發(fā)環(huán)境的把握，是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 從商業(yè)房地產(chǎn)近十年的發(fā)展軌跡來看，基本上經(jīng)歷了如下發(fā)展歷程： 第一代，無空調(diào)，無商務(wù)配套，無規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)低，多數(shù)無電梯。 第三代為商住物業(yè)，有分戶空調(diào)設(shè)計，有個性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，提供餐飲空間，有豎向交通安排： 24 小時全天候開放，適合新經(jīng)濟(jì)需求，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。 第四代城市綜合體：中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，成為供應(yīng)市場主流的趨勢。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標(biāo)客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。改變以往人性化設(shè)計缺乏，導(dǎo)致空置率較高，開發(fā)商不得不將物業(yè)由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉。 城市綜合體催生第四代房地產(chǎn)物業(yè)類別，產(chǎn)品實現(xiàn)全面跨越式升級： 城市綜合體一躍成為房地產(chǎn)市場新的主角。 規(guī)模宏大的城市綜合體會逐步浮出水面。 11 三、市場展望 —— 城市發(fā)展崛起推動房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入“快車道” 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)。社會消費品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的重要支撐。 結(jié)合 XX 市房地產(chǎn) 2021 年的發(fā) 展軌跡，針對 2021 年房地產(chǎn)市場特征及趨勢進(jìn)行如下分析： 多點、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。 線面結(jié)合 ： 線主要是指相對集中的中心城區(qū)沿線，將與擬建設(shè)中的淮上區(qū) CBD 商務(wù)中心區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。 第四代城市綜合體成未來供應(yīng)市場主流。占 據(jù)城區(qū)要道的大型城市綜合體，創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展歷程的價格新高，它的出現(xiàn)帶動城市綜合規(guī)劃的飛速發(fā)展。 消費需求市場得以全面激活，投資類置業(yè)成主流。從銷售市場來看，由于價格杠桿的作用及大量外來資金涌入，將成為商業(yè)業(yè)態(tài)的投資主流，而隨著城市圈的不斷完善， XX 周邊城市投資者也開始不斷涌入， XX 消費需求市場得以全面激活。 XX 國際品牌帶領(lǐng)的國內(nèi)外大量知名企業(yè)的入駐，使該項目的檔次形象得到了極大的提升，從而帶