【正文】 XXX廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景蘭州是甘肅省省會(huì)，位于祖國西部三大高原交匯處，是全省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，地處黃河上游、甘肅省中部及我國陸域版圖的幾何中心，是西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶的主要支撐點(diǎn)和輻射源，也是新亞歐大陸橋通往中亞、西亞和歐洲的國際大通道和陸路口岸。蘭州深居大陸腹地，地處黃河上游，市區(qū)東西黃河穿城而過，南北群山環(huán)抱，屬中溫帶大陸性氣候，具有帶狀盆地城市的特征，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，年平均降水量360mm，年平均氣溫10℃，全年日照時(shí)數(shù)平均2446小時(shí)，無霜期180天以上。蘭州是黃河流域唯一黃河穿城而過的城市，市區(qū)依山傍水，山靜水動(dòng)，形成了獨(dú)特而美麗的城市景觀。蘭州市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，%。，%。，%。，%。蘭州市作為西部重要的交通樞紐和西部大開發(fā)的前沿城市，其房地產(chǎn)的發(fā)展已進(jìn)入了高速發(fā)展的階段。從2004年開始，蘭州市主城區(qū)樓盤的價(jià)格進(jìn)入快速上漲階段，部分樓盤價(jià)格年漲幅超過了15%。 萬達(dá)集團(tuán)抓住蘭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)軍蘭州市場，建設(shè)蘭州市規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體項(xiàng)目——XXX廣場，項(xiàng)目位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘片區(qū)，匯集大型購物中心、高級酒店、高檔寫字樓、時(shí)尚休閑娛樂商業(yè)步行街，融商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑于一體，引入國內(nèi)外知名商家和品牌，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值的最大化。二、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱：稱XXX廣場項(xiàng)目（二）項(xiàng)目地址：位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘，項(xiàng)目地塊位于蘭州市南北主干道天水北路東側(cè)，南至雁灘路，北至規(guī)劃路，西至天水北路，東至規(guī)劃路。（三）總用地面積：。（四）總建筑面積：。（五） 建設(shè)內(nèi)容：大型購物中心，寫字樓、五星級酒店、室外步行街、底商、超高層住宅等。（六）投資與收益概況：該項(xiàng)目投資總額為310,；該項(xiàng)目開發(fā)的室外步行街、底商、寫字樓用于銷售，百貨、綜合樓、娛樂樓、超市、室內(nèi)步行街、名店坊、地下停車位部分將采用租賃的方式經(jīng)營。經(jīng)測算，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表121。指 標(biāo) 值指 標(biāo) 值銷 售部 分指 標(biāo)投資利潤率%全部投資（稅前）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資利稅率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%資本金凈利潤率%投資回收期 2年11個(gè)月全部投資（稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元自有資金（稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%投資回收期4年3個(gè)月償 債指 標(biāo)年 份123利息備付率 償債備付率　 表121 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表三、開發(fā)商概況 大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司成立于1988年，1992年改制為股份制企業(yè)，是東北首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一。經(jīng)過20多年的發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱的大型企業(yè)集團(tuán)。總資產(chǎn)達(dá)到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬達(dá)集團(tuán)目前持有收租物業(yè)面積700萬平方米，是亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商。計(jì)劃到2012年開業(yè)80個(gè)萬達(dá)廣場，持有收租物業(yè)面積1200萬平方米，年租金總收入超過80億元，規(guī)模排名全球前四。文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為全國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。萬達(dá)院線是中國排名第一的院線，目標(biāo)到2010年建成70家以上多廳影城，銀幕總數(shù)超過600塊，占有全國30%的市場份額，到2015年超過1200塊銀幕，占據(jù)全國50%左右的市場份額，成為全球排名前五的院線。連鎖百貨是萬達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，其旗下品牌萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家百貨店，2010年將開業(yè)15家店。計(jì)劃到2012年開業(yè)65家店，營業(yè)面積200萬平方米，年銷售額120億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。大連萬達(dá)集團(tuán)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí)力的同時(shí)，也為社會(huì)公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)，連續(xù)多年贊助大連國際服裝節(jié)，先后捐資興建高等院校、小學(xué)、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會(huì)、大連市社會(huì)治安基金會(huì)和大連市扶貧基金會(huì)的發(fā)起單位。該集團(tuán)公司自成立以來，累計(jì)為公益事業(yè)捐資超過15億元人民幣，是中國民營企業(yè)中捐贈(zèng)款最多的企業(yè)，樹立了良好的企業(yè)公民形象。XXX廣場投資有限公司隸屬于大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場”命名的萬達(dá)城市綜合體。截至2009年底，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已經(jīng)在全國21個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的32個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了37個(gè)萬達(dá)廣場，其中已開業(yè)13個(gè)萬達(dá)廣場，正在運(yùn)營7家五星級或超五星級酒店，公司計(jì)劃在2010年新開業(yè)15個(gè)萬達(dá)廣場，新運(yùn)營7家五星級或超五星級酒店。作為率先實(shí)現(xiàn)全國布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營商，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對領(lǐng)先地位，是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。四、編制依據(jù)與研究范圍 （一）編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：1．國家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；2．國家建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；3．工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計(jì)規(guī)范；4．開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。（二） 研究范圍本可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：總論項(xiàng)目市場分析建設(shè)條件分析項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模投資估算與資金籌措財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算財(cái)務(wù)效益分析不確定性分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論等在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二部分 項(xiàng)目市場分析一、宏觀市場分析（一）整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2010年前三季度，面對復(fù)雜多變的國內(nèi)外環(huán)境和各種重大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)向好勢頭進(jìn)一步鞏固，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2010年前三季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，按可比價(jià)格計(jì)算，%。固定資產(chǎn)投資增長較快，投資結(jié)構(gòu)有所改善。，%。其中，%。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，%，扣除價(jià)格因素，%。從前三季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，經(jīng)濟(jì)向好的勢頭進(jìn)一步鞏固。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)和投資、消費(fèi)、出口三大需求的表現(xiàn)來看，三季度中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象?；趯?shí)體經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)重要先行指標(biāo)制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)在一度連續(xù)下滑后，最近兩個(gè)月都在攀升，三季度企業(yè)家信心和企業(yè)景氣指數(shù)也都出現(xiàn)上揚(yáng)，這預(yù)示著未來經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)。（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2010年前三季度，全國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷同旺，%，%%，其中寫字樓銷售增長27%，%，表現(xiàn)在銷售額方面寫字樓與商業(yè)經(jīng)營性用房增量遠(yuǎn)大于商品住宅增量，%。從價(jià)格水平增幅看，在國家連續(xù)的政策干預(yù)下，房價(jià)在剛需市場和高品質(zhì)產(chǎn)品的合推下，雖無大幅上揚(yáng)的表現(xiàn)，但仍處在穩(wěn)步增長階段，尤其表現(xiàn)在二三線城市，寫字樓及商業(yè)經(jīng)營性用房更是表現(xiàn)為量價(jià)齊升的態(tài)勢。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整狀況及趨勢分析1．政策調(diào)整2010年1月國務(wù)院出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“國11條”，二套房貸首付不低于40%的房貸政策明確提出；到保障性住房用地供應(yīng)量的保障，專項(xiàng)整治囤地炒地行為，進(jìn)一步抑制房價(jià)；“新國十條”《堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，以差別化住房信貸政策嚴(yán)格抑制房價(jià)，出臺(tái)了對首套自住房高于90平米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%。2010年9月30日，針對房地產(chǎn)市場疾步回暖，國家再出重拳堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實(shí)“國十條”文件的實(shí)施細(xì)則。——商業(yè)地產(chǎn)將迅猛發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)在我國相對來講，起步較晚，而經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、城市化的快速推進(jìn)，是商業(yè)地產(chǎn)存在并發(fā)展的推動(dòng)力量。國家相關(guān)調(diào)控政策，主要是針對住宅市場，抑制房價(jià)過快增長，解決城市“夾心層”住房問題，商業(yè)地產(chǎn)依然蓬勃發(fā)展。城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性）、專業(yè)商業(yè)中心，一個(gè)城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評判標(biāo)準(zhǔn)之一。受2010年一系列調(diào)控政策影響，以濟(jì)南為代表的部分城市商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費(fèi)群體的購房目標(biāo)。小結(jié)：國家房地產(chǎn)調(diào)控政策劍指商品住宅市場，在商品住宅投資受阻的現(xiàn)實(shí)狀況下，以寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)為主體的商務(wù)地產(chǎn)市場正在穩(wěn)步漸進(jìn)，將會(huì)有相當(dāng)一部分流動(dòng)性資本在進(jìn)入住宅受限之余轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，這為本項(xiàng)目帶來巨大的機(jī)遇。二、區(qū)域市場分析（一）區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1．蘭州市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況圖2211蘭州市20052010年GDP增量圖蘭州市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，到2010年，蘭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長12%，達(dá)到990億元，力爭突破1000億元。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10．6%，達(dá)到30000元；%，達(dá)到460億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長14%，達(dá)到490億元；一般預(yù)算收入年均增長13%，達(dá)到51億元；全社會(huì)商品零售總額年均增長11%，達(dá)到430億元。：：41。依據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，蘭州市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況穩(wěn)步提升。2．雁灘板塊整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況雁灘是蘭州城市的北大門，其中常住人口10萬余人。雁灘由早期的黃河中的灘地轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆卟?、水果、家庭副業(yè)(養(yǎng)豬)”經(jīng)濟(jì)體，再到“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”的確立，目前，雁灘已發(fā)展為以雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等為主的專業(yè)化市場。而區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)極大地推動(dòng)了其板塊總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升了區(qū)域形象，進(jìn)一步加快城市化步伐。小結(jié)： 從近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值為標(biāo)志的數(shù)據(jù)看，蘭州市整體經(jīng)濟(jì)處在穩(wěn)步增長階段，尤其表現(xiàn)在近兩年增幅較快；在經(jīng)濟(jì)增長組成方面因政府著力對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前已經(jīng)發(fā)展成為以第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭的活力經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長的表征，同樣在蘭州的板塊經(jīng)濟(jì)增長方面貢獻(xiàn)巨大，雁灘區(qū)域作為蘭州市最早進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)模性開發(fā)和商貿(mào)行業(yè)發(fā)展的區(qū)域，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力充沛，不斷地吸引外來資金和高素質(zhì)人口，尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)概念的提出，極大地提升了區(qū)域形象，目前雁灘區(qū)域已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商貿(mào)專業(yè)化市場發(fā)展帶動(dòng)物流經(jīng)濟(jì)、區(qū)域規(guī)模化發(fā)展帶動(dòng)消費(fèi)市場三維經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目所在雁灘板塊必將延續(xù)其引領(lǐng)蘭州市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展的地位。（二）區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1．蘭州市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r蘭州市受地域特征限制，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展受市政規(guī)劃影響較大，在城區(qū)主干道人流和商務(wù)集中區(qū)商業(yè)氛圍較弱，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度與區(qū)域商業(yè)活躍程度及城市建設(shè)、住宅市場活躍度明顯趨同。從市場起始看，以專業(yè)市場開發(fā)為主的雁灘片區(qū)是蘭州市商業(yè)地產(chǎn)興起區(qū)域，先后以雁灘家居市場、舊貨市場、日雜市場、古玩市場、瓷磚市場、燈具市場、三森美居等全方位細(xì)分專業(yè)市場開發(fā)，保有租賃開發(fā)是本區(qū)域主要開發(fā)模式，并且以此帶動(dòng)的蘭州市最先的住宅片區(qū)式開發(fā)區(qū)，成為人居和商業(yè)共同發(fā)展的城中新城區(qū)。從影響力來看，與蘭州市商業(yè)活躍區(qū)域發(fā)展類似，東城區(qū)東部市場區(qū)域成為蘭州市最早的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前已經(jīng)形成了以東部市場為核心，先后發(fā)展起東部品牌服裝城、西北品牌鞋城、新東部品牌服裝城、新世紀(jì)商貿(mào)中心、開宸名品基地、錦繡鞋城、易都摩爾綜合商業(yè)區(qū)以及新近開發(fā)的萬商國際及東歐逸景，成為蘭州市輻射周邊區(qū)域商貿(mào)集散中心，租售結(jié)合的保有式開發(fā)模式是此片區(qū)市場的重大特點(diǎn)。從商業(yè)市場活躍度看，蘭州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成了沿慶陽路因市政改造帶動(dòng)的開發(fā)項(xiàng)目，在主城區(qū)范圍內(nèi)，沿城區(qū)主干兩側(cè)和城中改造區(qū)域興起的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)模式基本為點(diǎn)狀開發(fā)為主，以符合沿路商業(yè)發(fā)展需要開發(fā)的以商業(yè)經(jīng)營和商務(wù)服務(wù)為一體的項(xiàng)目為主，輔以部分大型綜合商業(yè)開發(fā)搶占休閑中心區(qū)域和交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域，其開發(fā)受地塊固有的交通環(huán)境、商業(yè)構(gòu)成、消費(fèi)層級限制較大，無法形成對蘭州市商業(yè)市場的帶動(dòng)作用。除上述開發(fā)現(xiàn)狀外，目前，蘭州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成以偏于改造開發(fā)為主、住宅片區(qū)開發(fā)輔助開發(fā)為輔的開發(fā)模式，其經(jīng)營模式以出售為主，從片區(qū)分布可用下圖表現(xiàn)：圖2241 蘭州市主要商圈分布圖蘭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展均以點(diǎn)式開發(fā)為主，少見片區(qū)式、綜合式的開發(fā)，其出售和租賃價(jià)格受經(jīng)營方式和消費(fèi)對象水平影響較大。西關(guān)商圈和東部是目前蘭州市商業(yè)用房租售價(jià)格最高的區(qū)域，通過調(diào)研，商圈內(nèi)臨街商鋪?zhàn)饨鹂杀软?xiàng)目中，以位于張掖路中段新建項(xiàng)目為例，經(jīng)調(diào)查紫金廣場1層的租金比商業(yè)街內(nèi)部價(jià)格稍高一些，約為416元/㎡月。4—5層商業(yè)整體2000㎡㎡。而在次級商圈租金水平受商業(yè)氛圍成熟度、是否臨主街、周邊居民人口數(shù)量等因素影響租售價(jià)格差異較大，商圈臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?00130元/㎡?月。2．雁灘商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r隨著雁灘區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雁灘大橋、良志汽車、萬佳家居、省政協(xié)、良志嘉年華、中廣宜景灣、御景東方、銀垠大廈各自大氣優(yōu)雅的建筑風(fēng)格和錯(cuò)落有致的布局，在極大提升了區(qū)域形象的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)空前熱情，在蘭州城建歷史上一直處于引領(lǐng)先鋒位置。受區(qū)域特性、居住氛圍濃厚以及地理等因素影響，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較為濃厚，但無成熟上規(guī)模商圈。從調(diào)研數(shù)據(jù)分析，雁灘區(qū)域商業(yè)呈如下分布特征：（1）天水路什字至高速路口區(qū)域，主要以建材、家居銷售為主，分布有雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居