【正文】 目 錄第一章 總 論 1 1 2 2第二章 項目建設(shè)背景與必要性 3 3 4第三章 市場分析與預(yù)測 6第四章 項目選址及建設(shè)條件 8 8 8第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 12 12 12第六章 工程建設(shè)方案 13 13 13 15 15 16第七章 環(huán)境保護 18 18 21第八章 節(jié)能方案分析 22 22 25 26第九章 項目工程管理與勞動保護 27 27 28第十章 項目實施進度安排 30 30 30 30第十一章 投資估算與資金籌措 31 31 32第十二章 招投標(biāo)方案 34 34 34 35 35 35第十三章 經(jīng)濟效益分析 36 3效益分析 36 37 37第十四章 社會效益分析 38 38 38 38第十五章 研究結(jié)論與建議 39 39 3943某第一章 總 論娛樂廣場項目擬建項目選址于老城區(qū)蓮池路乾明小區(qū)至十字路口路段。該區(qū)域?qū)ν饨煌ū憬?，環(huán)境安靜，工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，周圍沒有易燃易爆、噪聲和散發(fā)有害氣體、強電磁波干擾等污染源，均符合有關(guān)安全衛(wèi)生環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)。土建工程項目擬用地面積1500平方米，建筑占地面積750平方米，總建筑面積3000平方米，一棟四層。設(shè)備工程本項目需購置音響系統(tǒng)、電腦、電視等KTV包廂必備設(shè)備。配套工程本項目配套工程包括道路及場地硬化、綠化工程、供配電、給排水及消防工程等配套設(shè)施工程。為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強建設(shè)進程中的各項管理工作，編好施工組織設(shè)計，搞好安全施工，項目建設(shè)工期15個月?？偼顿Y估算，。資金籌措項目所需資金全部由項目單位通過多渠道融資方式解決?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》；《城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》；《常德市城市總體規(guī)劃》（20092030年）；《常德市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要（草案）》；《常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)“十二五”規(guī)劃》（討論稿）；國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料。本可研報告依據(jù)國家有關(guān)部門政策、規(guī)程、規(guī)范等，對項目建設(shè)背景與必要性、市場分析與預(yù)測、項目選址與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護與節(jié)能措施、項目建設(shè)實施進度計劃、投資估算和資金籌措、招投標(biāo)方案、財務(wù)評價及社會效益等方面進行分析研究。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表12。表12 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積m215002建筑占地面積m27503總建筑面積m230004項目建設(shè)期月155總投資萬元50006利潤總額萬元正常年7財務(wù)內(nèi)部收益率%稅后8財務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅后9投資回收期年含建設(shè)期第二章 項目建設(shè)背景與必要性進入21 世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而 KTV 行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟熱點。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使KTV 行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。每年中國的各個大中小型城市都會有一批新的KTV 店開張，但是行業(yè)內(nèi)巨大的競爭壓力也會使得一部份投資者退出這一市場。經(jīng)過多年的發(fā)展，KTV 的娛樂方式已經(jīng)受到了市民的普遍認可。因此，在常德市，KTV 行業(yè)成為了整個市場上一道獨特的風(fēng)景線，極大地豐富了人們?nèi)粘Ｉ睢３醪浇y(tǒng)計，現(xiàn)在常德市內(nèi)的檔次較高的量販?zhǔn)終TV 已有10余間，根據(jù)常德市現(xiàn)有的KTV 走勢，都是走高服務(wù)質(zhì)量，高檔裝修，平價超市，這一切都已成為常德市消費者的消費習(xí)慣。常德市的KTV 市場還沒有飽和，根據(jù)常德市人的消費習(xí)慣，特別注重精神消費及享受消費，%，可見，市場潛力相當(dāng)大。盡管如此，由于地理位置、經(jīng)營理念、管理方式以及發(fā)展戰(zhàn)略的差異使得各家KTV 目前的經(jīng)營狀況都不一樣，所謂優(yōu)勝劣汰，適者生存。2010年，占三次產(chǎn)業(yè)增加值總量的20%，%。，%；，%。常德經(jīng)開區(qū)目前僅有聲工廠、夜貓等幾家規(guī)模小、檔次低的KTV娛樂場所，完全滿足不了當(dāng)?shù)氐膴蕵废M，絕大多數(shù)居民都是前往江北城區(qū)消費，因為與江北城區(qū)相距較遠，居民的娛樂消費有諸多不便。多數(shù)居民都希望在本地建設(shè)一個大規(guī)模、上檔次的娛樂消費場所。以往，常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的重心偏向發(fā)展工業(yè)，導(dǎo)致第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，城市的整體功能缺失。近年來，常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為了完善城市配套功能，加快了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加大了三產(chǎn)項目的引進力度。面對常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的消費需求，結(jié)合開發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，現(xiàn)正著力開發(fā)一個娛樂廣場項目，以提高園區(qū)內(nèi)的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。2010年，德山開發(fā)區(qū)已正式升格成為全國79個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，其發(fā)展勢頭強勁，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?。文化是城市的靈魂，創(chuàng)新的源泉。社會文明程度的提高，有賴于文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。KTV 娛樂業(yè)的發(fā)展，豐富人民群眾精神文化生活，加速文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。為打造常德特色文化產(chǎn)業(yè)，營造良好的配套環(huán)境。KTV 是一個貼心的娛樂場所，人們在工作之余歡唱一番無疑是一種暢快的放松減壓方式。在全國各大城市中，常德人的生活指數(shù)較高，其中常德居民支出增長最快的是娛樂消費。本項目建設(shè)為常德的消費者提供健康放松，個性飛揚的休閑娛樂空間，在盡情歌唱歡樂的過程中讓他們享受到健康、安全、熱情、周到的服務(wù)，緩解來自工作和生活中的壓力，釋放埋藏已久的激情，從而進一步豐富居民的文化娛樂生活。 KTV娛樂業(yè)的興旺，必然帶動經(jīng)濟的發(fā)展，最為明顯的是餐飲業(yè)和零售業(yè)。作為消費性服務(wù)業(yè)的KTV，有利于優(yōu)化常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)競爭力，吸引更多跨國企業(yè)和區(qū)域總部，為全市的經(jīng)濟發(fā)展提供功能區(qū)域服務(wù)。精明的商家利用人們?nèi)找嬖鲩L的娛樂需求，將娛樂因素與其它產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，提高賺錢的效率。娛樂經(jīng)濟就這樣孕育而生了，聯(lián)姻雙方從而也形成了雙贏的互利格局，國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟”不僅正在形成，它還有望成為下一個經(jīng)濟熱點。據(jù)老牌娛樂集團華特－迪士尼公司粗略估算，中國的娛樂業(yè)市場可以創(chuàng)造出每年約 70 億美元的巨額利潤。由此可見，將娛樂因素融入經(jīng)濟必然會帶來巨大的收益?！笆濉逼陂g，常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將與常德市現(xiàn)代化國際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、物流集散、娛樂休閑。大力實施外向牽動、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成常德市工業(yè)基地。建成具有國際化、市場化、法制化水準(zhǔn)和常德現(xiàn)代化國際名城特色的綠色城區(qū)?？偠灾卷椖拷ㄔO(shè)必將有利于帶動項目周邊的零售業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展，在娛樂消費的刺激下，進一步帶動常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。第三章 市場分析與預(yù)測常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)作為新興的工業(yè)城市，近年來經(jīng)濟快速發(fā)展，居民消費需求持續(xù)增加。常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有規(guī)模工業(yè)企業(yè)92家，常駐人口近10萬，流動人口比例大。園區(qū)內(nèi)娛樂消費場所完全滿足不了本地的娛樂行業(yè)發(fā)展的需要，致使娛樂消費向江北城區(qū)轉(zhuǎn)移，引進KTV娛樂廣場項目符合當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求，能大力促進本地娛樂業(yè)的發(fā)展。KTV娛樂的消費人群主要是2030歲的中、青年人群。常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是一個以企業(yè)為主的工業(yè)城市，領(lǐng)導(dǎo)和職工幾乎全是精力旺盛的中、青年人，這部分人消費層次可以分為高檔、中檔和低檔，消費心理大多為娛樂、放松心情和減壓?？舍槍Σ煌南M檔次設(shè)計不同檔次的包間，以滿足各種消費需求。為加速“工業(yè)新城、城市新區(qū)、美好德山”建設(shè)步伐，推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷滿足常德經(jīng)開區(qū)居民日益提高的物質(zhì)文化需求，常德經(jīng)開區(qū)正大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，力求著力打造一個具有優(yōu)良人居環(huán)境的新興城市。常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的整體思路是：爭取用5～10年的時間，逐步建立起適合全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展需要和城市功能需要的市場體系、社會化綜合服務(wù)體系和社會保障體系，滿足人民群眾在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質(zhì)生活方面及在文化娛樂、廣播影視、圖書出版、體育康復(fù)等精神生活方面提出的更多、更高的要求。常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的城市定位越來越明晰：要打造成為一個以工業(yè)為主，城市化功能齊全的城市新區(qū)。服務(wù)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是支撐經(jīng)濟又好又快發(fā)展的諸多條件之一，其發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標(biāo)志，是加快“城市新區(qū)”建設(shè)的重要抓手之一。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，努力提高服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平，是推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的必由之路。常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)：服務(wù)業(yè)增加值年均遞增20%左右，到2020年，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員的比重達到35%，服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，就業(yè)容量顯著增加，總體發(fā)展水平適應(yīng)德山開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。目前常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)與這個目標(biāo)還有很大差距，在今后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，園區(qū)將大量引進三產(chǎn)企業(yè)以促進服務(wù)業(yè)的發(fā)展。常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在招商過程中，會更加注重引進大型服務(wù)業(yè)項目，重點打造園區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量。第四章 項目選址及建設(shè)條件擬建項目選址于老城區(qū)蓮池路乾明小區(qū)至十字路口路段。該區(qū)域?qū)ν饨煌ū憬?，環(huán)境安靜，工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，周圍沒有易燃易爆、噪聲和散發(fā)有害氣體、強電磁波干擾等污染源，均符合有關(guān)安全衛(wèi)生環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)。常德交通方便快捷是全國60個交通樞紐城市之一，是湖南省唯一擁有