某生活廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-04-10 06:04 本頁(yè)面
【正文】 作用。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：基地面積 59184平方米總建筑面積 323209平方米其中：地上建筑面積 230818平方米 商業(yè)部分 80827平方米 辦公部分 91008平方米 餐飲娛樂(lè)部分 58983平方米地下建筑面積 92391平方米容積率 建筑密度 38 %綠化率 25 %機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位 922輛非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位 6469輛項(xiàng)目基地位于真北路、曹安路交叉口西南側(cè)，其南面為麥德龍超市、西面為規(guī)劃中的興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，位于普陀區(qū)政府規(guī)劃建設(shè)的真北商務(wù)中心，符合普陀區(qū)對(duì)該地塊的發(fā)展規(guī)劃。此外，對(duì)原愛(ài)奇愛(ài)特商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開(kāi)發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而且，本項(xiàng)目可為公司帶來(lái)較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，項(xiàng)目行政審批公開(kāi)明朗，而且基地周?chē)姓门涮自O(shè)施齊全，建設(shè)條件成熟。 周邊潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。經(jīng)估算，凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目工程建設(shè)投資為135977萬(wàn)元，%，財(cái)務(wù)效益較好。二、市場(chǎng)分析凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過(guò)分析上海市及普陀區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，及不同功能房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析近年來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。%，超過(guò)“7%”這一上海房地產(chǎn)業(yè)“十五”期間的目標(biāo)值，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到901億元,%，占全市固定資產(chǎn)投資的37%。今后幾年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，上海市城市建設(shè)的發(fā)展等。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)漲幅等方面分析，上海今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。178。 供需總量分析 目前的土地供應(yīng)量和新開(kāi)工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。2003年新增經(jīng)營(yíng)性用地3191公頃，可建商品住房面積達(dá)4048萬(wàn)平方米，商品房新開(kāi)工面積3135萬(wàn)平方米，商品房施工面積為8268萬(wàn)平方米。2004年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求主要來(lái)自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、外省市和境外人士購(gòu)房等，并考慮投資性的購(gòu)房因素，需求總量每年將超過(guò)2000萬(wàn)平方米。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢(shì)。178。 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善，市中心舊區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價(jià)商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，2004年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近70%，上海商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。178。 商品住房銷(xiāo)售價(jià)格分析隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷(xiāo)售價(jià)格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。2004年商品住房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，房?jī)r(jià)漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長(zhǎng)?？傊?，2004年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房?jī)r(jià)漲幅趨向平緩。在未來(lái)三年中，每年商品房竣工量、銷(xiāo)售量和存量房交易量都將超過(guò)2000萬(wàn)平方米；房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重，每年在8%～9%左右。2003年是上海商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和投資上都有較大的增量，市場(chǎng)輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。從目前的情況來(lái)看，在上海的住宅開(kāi)發(fā)趨勢(shì)影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，滬郊及二環(huán)之間區(qū)域的商業(yè)用房也將有較快增長(zhǎng)。相對(duì)，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購(gòu)買(mǎi)力擴(kuò)散而降低速度。到2003年，上海商鋪總保量為1780萬(wàn)平方米，其中：中心城區(qū)約300萬(wàn)平方米，％；中心市區(qū)約800萬(wàn)平方米，約占居住物業(yè)的５％
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