某生活廣場項目投資可行性研究報告(存儲版)
【正文】 ，用房需求劇增。上海GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟發(fā)展增強了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的發(fā)展蘊含了無限機遇。，年收益率約為8%10%。根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在普陀區(qū)區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有三大塊：長壽路－－江寧路板塊由于靠近市中心和上?；疖囌?，同時長壽路是該區(qū)最重要的商業(yè)中心，江寧路是連接靜安區(qū)進入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個主要分布區(qū)。目前項目地塊附近基本沒有其他寫字樓，經(jīng)估算，完成凱旋生活廣場項目建設(shè)投資為135977萬元，其中土地費用約20200萬，建筑安裝工程費為94778萬元。（2）項目建設(shè)期和經(jīng)營期。 商場出售、出租收入本項目可供出售、出租商業(yè)建筑面積為80827平方米，其中2層分3年出售，售價暫按12000元/平方米計；其余商業(yè)用房將出租經(jīng)營， （1）銷售費用銷售費用按銷售收入的2%計取，計2416萬元。19 / 19。經(jīng)測算，測算期內(nèi)車位經(jīng)營收入為2160萬元。根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)近年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)等因素，本項目取定財務(wù)基準收益率為10%。n 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運營情況和統(tǒng)計資料。u 本項目建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。隨著該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，該地區(qū)對中高檔辦公樓的需求將進一步增加，本項目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質(zhì)量的服務(wù)，功能上力求完善、先進?？梢?，新供應(yīng)量相對不足，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦東市場從2000年的45%下降到最近的17%，浦西市場則從2000年的21%%的新低。日。隨著全球經(jīng)濟一體化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進駐中國市場。%。根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價情況，項目法人制定了經(jīng)營計劃，商業(yè)用房的一、二層出售，其余部分出租經(jīng)營，商業(yè)用房售價暫定為12000元/平方米，平均租金暫定為3元/平方米從消費群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多個居民新村，并有多個中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強大的消費基礎(chǔ)。 該區(qū)的市場群落建設(shè)于80年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)基地。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺將造成投資者向街鋪傾斜?？傊?，2004年，上海房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價漲幅趨向平緩。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢。%，超過“7%”這一上海房地產(chǎn)業(yè)“十五”期間的目標值，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資達到901億元,%，占全市固定資產(chǎn)投資的37%。此外，對原愛奇愛特商廈拆除重建，建設(shè)符合現(xiàn)代商業(yè)需求的一流商業(yè)中心，不僅有利于開發(fā)商的自身發(fā)展，而且有利于提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?！熬盼濉逼陂g，普陀區(qū)的主要經(jīng)濟指標年均增速達15%以上，實現(xiàn)了五年翻番，物貿(mào)交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。整個項目總建筑面積為323209平方米，其中地上建筑面積為230818平方米，地下建筑面積為92391平方米。目 錄目 錄 1一、 總論 2 項目簡介 2 2 2 2 3 3 3 3 4 5二、市場分析 5 上海房地產(chǎn)市場總體分析 5 6 9 10三、投資估算與資金籌措 12 12 13 13 13四、財務(wù)效益分析 13 13 13 14 辦公樓出售、出租收入 14 商場出售、出租收入 14 餐飲娛樂出售、出租收入 14 15 15前 言凱旋生活廣場項目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角，原屬新黃浦愛奇愛特配售中心有限公司所有，2002年9月上海建配龍建材配送有限公司與其簽訂了該地塊的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（附件1），并獲得了該地塊的房地產(chǎn)權(quán)證。凱旋生活廣場項目從功能上分為三部分，裙樓1～4層為商業(yè)用房；裙樓6層及一棟12層小高層的7～12層部分為餐飲娛樂用房；兩棟高層的7～24層部分為辦公樓。改革開放以來，特別是進入90年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就。主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下：基地面積 59184平方米總建筑面積 323209平方米其中：地上建筑面積
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