【正文】 居住環(huán)境，長期持有午夜保值增值為主要目的，相對于大眾購房者而言，有能力購買且偏愛較大面積的戶型設計。（2）職業(yè)特征：各類電子商務私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)業(yè)主和白領階級。（2）第二層面：安徽省內經濟發(fā)達地區(qū)（蕪湖、馬鞍山、銅陵、淮南）投資型客戶。充分利用前期成功的品牌效應，挖掘產品價值、地段優(yōu)勢、學區(qū)優(yōu)勢和經驗以及客戶忠誠度的深刻內涵，迎合目標客戶群體需求，為項目推向市場創(chuàng)造具有說服力的營銷推廣賣點，通過精準定位的營銷推廣高效接觸目標客戶群體。本案處于蜀山區(qū)最靠近市中心的區(qū)域，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套設施齊全，并且隨著中國科學技術大學的搬遷，讓您真正享受到在世界一流學府內居家的感受。（1）項目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內都是上個世紀的老住宅區(qū)，生活配套設施已經漸近淘汰；（2）項目西鄰合肥學院校區(qū)尚未搬遷，新的中國科學技術大學校區(qū)尚要兩三年內才能建成；（3）周邊已經開發(fā)完全，已經進入建成區(qū)階段。蜀山區(qū)山貓服務業(yè)發(fā)達，合肥最繁華的國購廣場、南七商業(yè)圈位于中心，區(qū)內擁有眾多的百貨超市、專業(yè)市場、娛樂、金融等行業(yè)，易初蓮花、家樂福等國際大型連鎖超市也已進駐蜀山。未來的蜀山區(qū)，將更加緊密的圍繞在以濱湖新區(qū)為新的增長極的大合肥都市圈中。其中五里飛虹、蜀山春曉、環(huán)城翡翠、琥珀流光，天鵝湖畔、蜀山攬勝、科學綠島分別入選“合肥十景”、“合肥新十景”。、用地性質表4—1項目用地規(guī)模及性質一覽表地塊名稱用地面積（平方米）建筑面積（平方米）容積率建筑密度綠化率建筑限高用地性質黃金廣場 24%25%35%200米住宅數據來源：合肥市國土資源局4,2項目所在地人文環(huán)境概況本項目位于蜀山區(qū)，蜀山自古就被稱為“廬州福地”，歷史悠久，人文薈萃。通過以上分析可知：從蜀山區(qū)作為合肥市現在最主要的城中心南移區(qū)域板塊來看，該區(qū)域的房地產市場一直是合肥市的熱點區(qū)域。經營理念的新穎化、整個產業(yè)的發(fā)展科學，后勁充足，為整個合肥房地產業(yè)的活力發(fā)展做出了較大的貢獻。并且對于其內部的廣場的形成和娛樂、健身場地的建設也帶來了極大的方便和日后的補充性開發(fā)。中央依舊高強的調控政策不動搖與合肥市以及剛出臺的“微調”政策一直進行的博弈，刺激了一部分的剛需；尤其是去年年底的對于公積金政策的放寬和首付比例的微調，使得他們的需求開始主動釋放。相較而言，在市區(qū)已經發(fā)展比較成熟的區(qū)域中，蜀山區(qū)仍是土地的較重要成交陣地。合肥市住宅用地出讓面積最大的為1月份，即在新年之后，合肥市升級版限購令頒布的前兩個月。大量高檔商務辦公的進駐，將極大促進商業(yè)、住宅需求的提升。共設置車站23座，其中五座換乘樞紐。近期建設項目由軌道交通2號線組成，總長約56公里。（2）公共交通規(guī)劃推行公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快確立公共客運交通在城市日常出行中的主導地位。“五廊”是指沿城市規(guī)劃區(qū)南淝河、十五里河、二十埠河、店鋪河及上派河兩岸規(guī)劃建設特色濱河生態(tài)廊道。實施“一圈、三環(huán)、四楔、五廊、十帶”綠化發(fā)展戰(zhàn)略，構建“翠環(huán)繞城、園林楔入、綠帶分隔、點線穿插”的大生態(tài)、大園林、大綠化格局。蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬陽區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤。其中，%；，%；，%。三次產業(yè)比例由上年的14∶∶∶∶，%。因此，本報告建議項目初步定為于中高檔的精品項目，檔次基本延續(xù)原整體項目檔位，并適當提升。（2）競爭概況：由于此項目可以視為原項目的補充和完善性開發(fā)，其本身優(yōu)勢明顯，周圍只有商業(yè)性項目，現已開盤，對預期作為以住宅為主體的本項目競爭威脅不大。由于本項目前期已經獲得了比較大的成功，因此可參照原有項目狀況，結合近期市場狀況，總結得出。從項目所處的區(qū)域來看，依托完善的生產生活配套設施，便捷的交通環(huán)境，成為新IT中心的最佳地理位置和已投入使用的項目前期的的整體狀況來看，本項目有較大的上升空間。肥西路、槽郢路環(huán)繞其邊，交通便利，金寨路高架、合作化路高架緊挨兩側，黃山路、望江路、金寨路等市區(qū)交通主干道毗鄰其側，步行50米之內有可停靠共12條不同公交路線的公交站牌，繁華便利一路相連。公司下屬合肥建工第一建筑工程有限責任公司、合肥建工第二建筑工程有限責任公司、合肥建工第三建筑工程有限責任公司、合肥建工第四建筑工程有限責任公司、合肥建工裝飾工程有限責任公司、合肥建工工程總承包公司、合肥建工海外公司、合肥建工實業(yè)總公司。黃金廣場6樓項目第一章 項目概論 項目概況合肥建工集團公司成立于1958年，全國建筑業(yè)500強、安徽省建筑業(yè)50強之一。 集團公司以建筑安裝工程為主業(yè)，集建筑施工、房地產綜合開發(fā)、設備安裝、機械及道路橋梁施工、高級裝飾等多種經營為一體，具有房屋建筑工程總承包一級、市政公用工程施工總承包一級資質，地基與基礎工程專業(yè)承包一級、機電設備安裝工程專業(yè)承包一級、建筑裝飾裝修專業(yè)承包一級資質及海外經營權。黃金廣場位于合肥市城市中心區(qū)，市南一環(huán)與金寨路交口，東臨金寨路，北臨黃山路，與中國科學技術大學隔路相對，地處于三里庵國購廣場商業(yè)圈中心與南七商業(yè)圈中心之間。同時也要注意目前市場經濟護膚的特點：是剛性需求爆發(fā)帶動改善性需求恢復，而且剛性需求一直都是房地產市場購買力的新銳，同時改善性需求由于政策和市場供應的影響并沒有完全釋放。本著奇貨可居和定位準確的基本理念，配合前期比較成功的品質和服務優(yōu)勢，將會有非常大的市場機會。本項目整體檔次定位重點考慮因素：（1）微觀位置：本項目處于合肥市腹地，安徽省IT商業(yè)中心，該區(qū)域高端定位明確，切已明顯凸顯商業(yè)、住宅型用房的稀缺性，具備良好的區(qū)位優(yōu)勢和自然資源。繼新國八條出臺以后，受政策影響，樓市迅速降溫，逐漸低迷，價格泡沫逐漸擠出房地產市場，進入十二月以后，在合肥市政策微調之下，成交量正在緩緩回升。產業(yè)結構、所有制結構、區(qū)域經濟結構進一步優(yōu)化。圖21 2007—2011年全省生產總值及其增長速度圖數據來源：安徽省統(tǒng)計局統(tǒng)計公報—（2007—2011）（一）宏觀經濟水平2011年合肥市全年生產總值（GDP），%。大合肥整體布局:其中“141”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經濟圈的城市現狀圖2 合肥市城市總體規(guī)劃圖其中，1是指在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內構建一個主城，一個主城是指在現有合肥二環(huán)路以內、３１２國道以北的城市空間，主要負擔城市的綜合服務職能；4是指四個外圍城市組團，分別是東部組團（包括店埠、撮鎮(zhèn)）；北部組團（包括瑤海經濟開發(fā)區(qū)、廬陽工業(yè)園區(qū)、雙墩）；西部組團（包括高新技術開發(fā)區(qū)、蜀山經濟開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地）；西南部組團（包括經濟技術開發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)）；1是指一個濱湖新區(qū)，在巢湖東北岸地勢較高地段建設濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)）。是一個以科技文化教育為先導、高新技術產業(yè)為主導、高效社會服務為引導，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)?！八男ā奔丛诖笫裆街車?、董鋪水庫與大房郢水庫地區(qū)、濱湖新區(qū)巢湖及南淝河沿岸和瑤海區(qū)磨店鄉(xiāng)規(guī)劃建設四片大面積楔形綠地。圖2 合肥市道路交通圖圖中心城區(qū)交通規(guī)劃（1）中心城區(qū)骨架道路布局城市骨架路網由快速路和I級主干路組成，快速路網在整個城鎮(zhèn)密集區(qū)內構建，規(guī)劃為“四橫四縱”網絡，I級主干路布局結構為“環(huán)形、放射加方格網”：在二環(huán)內組成環(huán)網狀，向外圍組團及功能區(qū)呈網狀放射形結構。（3）軌道交通規(guī)劃