【正文】 居住環(huán)境，長(zhǎng)期持有午夜保值增值為主要目的，相對(duì)于大眾購(gòu)房者而言，有能力購(gòu)買(mǎi)且偏愛(ài)較大面積的戶型設(shè)計(jì)。（2）職業(yè)特征：各類電子商務(wù)私營(yíng)業(yè)主、創(chuàng)業(yè)業(yè)主和白領(lǐng)階級(jí)。（2）第二層面：安徽省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（蕪湖、馬鞍山、銅陵、淮南）投資型客戶。充分利用前期成功的品牌效應(yīng)，挖掘產(chǎn)品價(jià)值、地段優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)以及客戶忠誠(chéng)度的深刻內(nèi)涵，迎合目標(biāo)客戶群體需求，為項(xiàng)目推向市場(chǎng)創(chuàng)造具有說(shuō)服力的營(yíng)銷推廣賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)精準(zhǔn)定位的營(yíng)銷推廣高效接觸目標(biāo)客戶群體。本案處于蜀山區(qū)最靠近市中心的區(qū)域，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套設(shè)施齊全，并且隨著中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)的搬遷，讓您真正享受到在世界一流學(xué)府內(nèi)居家的感受。（1）項(xiàng)目周邊其他居民區(qū)一公里范圍內(nèi)都是上個(gè)世紀(jì)的老住宅區(qū)，生活配套設(shè)施已經(jīng)漸近淘汰；（2）項(xiàng)目西鄰合肥學(xué)院校區(qū)尚未搬遷，新的中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)校區(qū)尚要兩三年內(nèi)才能建成；（3）周邊已經(jīng)開(kāi)發(fā)完全，已經(jīng)進(jìn)入建成區(qū)階段。蜀山區(qū)山貓服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，合肥最繁華的國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、南七商業(yè)圈位于中心，區(qū)內(nèi)擁有眾多的百貨超市、專業(yè)市場(chǎng)、娛樂(lè)、金融等行業(yè)，易初蓮花、家樂(lè)福等國(guó)際大型連鎖超市也已進(jìn)駐蜀山。未來(lái)的蜀山區(qū)，將更加緊密的圍繞在以濱湖新區(qū)為新的增長(zhǎng)極的大合肥都市圈中。其中五里飛虹、蜀山春曉、環(huán)城翡翠、琥珀流光，天鵝湖畔、蜀山攬勝、科學(xué)綠島分別入選“合肥十景”、“合肥新十景”。、用地性質(zhì)表4—1項(xiàng)目用地規(guī)模及性質(zhì)一覽表地塊名稱用地面積（平方米）建筑面積（平方米）容積率建筑密度綠化率建筑限高用地性質(zhì)黃金廣場(chǎng) 24%25%35%200米住宅數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市國(guó)土資源局4,2項(xiàng)目所在地人文環(huán)境概況本項(xiàng)目位于蜀山區(qū)，蜀山自古就被稱為“廬州福地”，歷史悠久，人文薈萃。通過(guò)以上分析可知：從蜀山區(qū)作為合肥市現(xiàn)在最主要的城中心南移區(qū)域板塊來(lái)看，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是合肥市的熱點(diǎn)區(qū)域。經(jīng)營(yíng)理念的新穎化、整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展科學(xué)，后勁充足，為整個(gè)合肥房地產(chǎn)業(yè)的活力發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)。并且對(duì)于其內(nèi)部的廣場(chǎng)的形成和娛樂(lè)、健身場(chǎng)地的建設(shè)也帶來(lái)了極大的方便和日后的補(bǔ)充性開(kāi)發(fā)。中央依舊高強(qiáng)的調(diào)控政策不動(dòng)搖與合肥市以及剛出臺(tái)的“微調(diào)”政策一直進(jìn)行的博弈，刺激了一部分的剛需；尤其是去年年底的對(duì)于公積金政策的放寬和首付比例的微調(diào)，使得他們的需求開(kāi)始主動(dòng)釋放。相較而言，在市區(qū)已經(jīng)發(fā)展比較成熟的區(qū)域中，蜀山區(qū)仍是土地的較重要成交陣地。合肥市住宅用地出讓面積最大的為1月份，即在新年之后，合肥市升級(jí)版限購(gòu)令頒布的前兩個(gè)月。大量高檔商務(wù)辦公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)商業(yè)、住宅需求的提升。共設(shè)置車站23座，其中五座換乘樞紐。近期建設(shè)項(xiàng)目由軌道交通2號(hào)線組成，總長(zhǎng)約56公里。（2）公共交通規(guī)劃推行公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快確立公共客運(yùn)交通在城市日常出行中的主導(dǎo)地位?！拔謇取笔侵秆爻鞘幸?guī)劃區(qū)南淝河、十五里河、二十埠河、店鋪河及上派河兩岸規(guī)劃建設(shè)特色濱河生態(tài)廊道。實(shí)施“一圈、三環(huán)、四楔、五廊、十帶”綠化發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建“翠環(huán)繞城、園林楔入、綠帶分隔、點(diǎn)線穿插”的大生態(tài)、大園林、大綠化格局。蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬陽(yáng)區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤。其中，%；，%；，%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的14∶∶∶∶，%。因此，本報(bào)告建議項(xiàng)目初步定為于中高檔的精品項(xiàng)目，檔次基本延續(xù)原整體項(xiàng)目檔位，并適當(dāng)提升。（2）競(jìng)爭(zhēng)概況：由于此項(xiàng)目可以視為原項(xiàng)目的補(bǔ)充和完善性開(kāi)發(fā)，其本身優(yōu)勢(shì)明顯，周圍只有商業(yè)性項(xiàng)目，現(xiàn)已開(kāi)盤(pán)，對(duì)預(yù)期作為以住宅為主體的本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅不大。由于本項(xiàng)目前期已經(jīng)獲得了比較大的成功，因此可參照原有項(xiàng)目狀況，結(jié)合近期市場(chǎng)狀況，總結(jié)得出。從項(xiàng)目所處的區(qū)域來(lái)看，依托完善的生產(chǎn)生活配套設(shè)施，便捷的交通環(huán)境，成為新IT中心的最佳地理位置和已投入使用的項(xiàng)目前期的的整體狀況來(lái)看，本項(xiàng)目有較大的上升空間。肥西路、槽郢路環(huán)繞其邊，交通便利，金寨路高架、合作化路高架緊挨兩側(cè)，黃山路、望江路、金寨路等市區(qū)交通主干道毗鄰其側(cè)，步行50米之內(nèi)有可?？抗?2條不同公交路線的公交站牌，繁華便利一路相連。公司下屬合肥建工第一建筑工程有限責(zé)任公司、合肥建工第二建筑工程有限責(zé)任公司、合肥建工第三建筑工程有限責(zé)任公司、合肥建工第四建筑工程有限責(zé)任公司、合肥建工裝飾工程有限責(zé)任公司、合肥建工工程總承包公司、合肥建工海外公司、合肥建工實(shí)業(yè)總公司。黃金廣場(chǎng)6樓項(xiàng)目第一章 項(xiàng)目概論 項(xiàng)目概況合肥建工集團(tuán)公司成立于1958年，全國(guó)建筑業(yè)500強(qiáng)、安徽省建筑業(yè)50強(qiáng)之一。 集團(tuán)公司以建筑安裝工程為主業(yè)，集建筑施工、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、設(shè)備安裝、機(jī)械及道路橋梁施工、高級(jí)裝飾等多種經(jīng)營(yíng)為一體，具有房屋建筑工程總承包一級(jí)、市政公用工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)，地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包一級(jí)、機(jī)電設(shè)備安裝工程專業(yè)承包一級(jí)、建筑裝飾裝修專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)及海外經(jīng)營(yíng)權(quán)。黃金廣場(chǎng)位于合肥市城市中心區(qū)，市南一環(huán)與金寨路交口，東臨金寨路，北臨黃山路，與中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)隔路相對(duì)，地處于三里庵國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)商業(yè)圈中心與南七商業(yè)圈中心之間。同時(shí)也要注意目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)護(hù)膚的特點(diǎn)：是剛性需求爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù)，而且剛性需求一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的新銳，同時(shí)改善性需求由于政策和市場(chǎng)供應(yīng)的影響并沒(méi)有完全釋放。本著奇貨可居和定位準(zhǔn)確的基本理念，配合前期比較成功的品質(zhì)和服務(wù)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)有非常大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目整體檔次定位重點(diǎn)考慮因素：（1）微觀位置：本項(xiàng)目處于合肥市腹地，安徽省IT商業(yè)中心，該區(qū)域高端定位明確，切已明顯凸顯商業(yè)、住宅型用房的稀缺性，具備良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然資源。繼新國(guó)八條出臺(tái)以后，受政策影響，樓市迅速降溫，逐漸低迷，價(jià)格泡沫逐漸擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入十二月以后，在合肥市政策微調(diào)之下，成交量正在緩緩回升。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。圖21 2007—2011年全省生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度圖數(shù)據(jù)來(lái)源：安徽省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)—（2007—2011）（一）宏觀經(jīng)濟(jì)水平2011年合肥市全年生產(chǎn)總值（GDP），%。大合肥整體布局:其中“141”城市發(fā)展戰(zhàn)略，環(huán)巢經(jīng)濟(jì)圈的城市現(xiàn)狀圖2 合肥市城市總體規(guī)劃圖其中，1是指在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個(gè)主城，一個(gè)主城是指在現(xiàn)有合肥二環(huán)路以內(nèi)、３１２國(guó)道以北的城市空間，主要負(fù)擔(dān)城市的綜合服務(wù)職能；4是指四個(gè)外圍城市組團(tuán)，分別是東部組團(tuán)（包括店埠、撮鎮(zhèn)）；北部組團(tuán)（包括瑤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、雙墩）；西部組團(tuán)（包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地）；西南部組團(tuán)（包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)）；1是指一個(gè)濱湖新區(qū)，在巢湖東北岸地勢(shì)較高地段建設(shè)濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)）。是一個(gè)以科技文化教育為先導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、高效社會(huì)服務(wù)為引導(dǎo)，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)?！八男ā奔丛诖笫裆街車?、董鋪水庫(kù)與大房郢水庫(kù)地區(qū)、濱湖新區(qū)巢湖及南淝河沿岸和瑤海區(qū)磨店鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)四片大面積楔形綠地。圖2 合肥市道路交通圖圖中心城區(qū)交通規(guī)劃（1）中心城區(qū)骨架道路布局城市骨架路網(wǎng)由快速路和I級(jí)主干路組成，快速路網(wǎng)在整個(gè)城鎮(zhèn)密集區(qū)內(nèi)構(gòu)建，規(guī)劃為“四橫四縱”網(wǎng)絡(luò)，I級(jí)主干路布局結(jié)構(gòu)為“環(huán)形、放射加方格網(wǎng)”：在二環(huán)內(nèi)組成環(huán)網(wǎng)狀，向外圍組團(tuán)及功能區(qū)呈網(wǎng)狀放射形結(jié)構(gòu)。（3）軌道交通規(guī)劃