【正文】 6． 3 項目劣勢 （ 1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著惠 州由濱江城市向?yàn)I海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。 （ 6） 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。這類項目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。 5． 2． 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比： 君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設(shè)計合理 3） 配套設(shè)施完善 劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。在銀行按揭上為 8成 30年。在樓體外觀上，采用粉紅色的 較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。 5． 2． 1 地理位置 從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。 在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競爭不僅在戶型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。房地產(chǎn)業(yè) 的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè) 已成為國民經(jīng)濟(jì)的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00 三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為 85 萬平方米。 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米 ,其中售給個人 萬平方米，二 00 三年，商品房銷售面積 萬平方米。如圖 2所示。消 費(fèi)者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。這部分潛在的消費(fèi)者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。 22％的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元。 3． 4 商品房需求祈求 3． 4． 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2020 年 6 月在惠州進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（惠州市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明，惠州市民購買商品房的基本特點(diǎn)是： ◆一次性投資額度為 13 萬元?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬 m2，居住人口 427 萬，人均居住面積為 m2／人。外貿(mào)進(jìn)出口總額 90 億美元，約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 144％。全市面積 11158 萬平方公里，是省級歷史文化 名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 萬人 ， 2020 年第五次人口普查時人口密度 215 人／ km2，低于全省平均水平。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物 的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。 ◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。 ◆ 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來解決停車問題。 ◆ 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬 36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。考慮到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。 2． 4． 1 基本描述 本項目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。 2． 3． 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。 2． 3． 3 項目總體布局 ****廣場總占地面積約 平方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是 64M寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng) 營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。對影響本項目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對比。主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問 500 個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進(jìn)行對主要類似樓盤進(jìn)行個案調(diào)查。 2． 2． 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)。 第二章 項目概括 2． 1 研究基礎(chǔ) 用地單位：惠 州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項目名稱： **廣場 用地位置：惠州市江北 27號小區(qū) 用地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2． 1． 1 可行性研究分析的基本依據(jù) 1．國土證：惠府國用（ 2020）字第 13020200077 號 惠府國用（ 2020）字第 13020200012號 惠府國用（ 2020）字 第 13020200013號 惠府國用（ 2020）字第 13020200076號 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第 337 號（一期） 3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（ 2020） 42 號（一期） 2． 1． 2 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 平方米，已開發(fā) 40%?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積 平方公里，海域面積 488 平方公里，海岸線 52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。 1． 4 南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項目，首期投資 43 億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資項目，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。 根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少 1%，制造業(yè)外資企 業(yè)單位數(shù)量便增加 %至 %，制造業(yè)外資投入金額增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加 %到 %?；葜菔袇^(qū)西距廣州市 153 公里，東距汕頭市 320公里，南與深圳市相隔 80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47 海里。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 %，地方財政收入年均增長 %，實(shí)際利用外資年均增長 %，外貿(mào)出口總額年均增長 %，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長 %，人均 GDP 年均增長 %。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。第一階段， 1978 年到 1988 年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實(shí)行改革開放，香港的 勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑， 2020 年底，惠州市總?cè)丝跒? 萬，其中戶籍人口（常住人口） 萬人，外來人口（暫住人口） 萬人?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 惠州市是廣東省的一座 歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。 ◆ 總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本項目的實(shí)際情總 嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是： ◆ 項目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項目有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局 ；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。 20多年來，惠州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。全市總面積 11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 94平方公里。 1． 2 惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到 1988 年，第二個階段是 1989— 1993 年，第三個階段是 1994 年到現(xiàn)在。從 1989 年到 1993 年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 %，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993 年占 GDP 的 %，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993 年占 GDP 的 %，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。 1994 年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。 1． 3 惠州市的區(qū)位條件 惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國際大都市香港。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香 港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。惠州作為珠三角城市重要的一員，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。 未來 幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機(jī)會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。 1． 5 惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對 **廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。 2． 2． 4 研究方法 為達(dá)成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。三是計算機(jī)模擬運(yùn)算。 2． 3． 1 發(fā)展商簡介 惠 州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 12 月，前身為惠州市 **經(jīng)濟(jì)