【正文】 孔長青 陳 軍 溫 新 李任德 章建海 龐承光二零一四年十一月廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司 廣西伊蒙（上思）農(nóng)業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目可行性研究報告報告目錄第一章 總論 1第一節(jié) 項目概要 1一、項目名稱 1二、項目建設(shè)性質(zhì) 1三、項目建設(shè)單位 1四、項目負(fù)責(zé)人 1五、項目建設(shè)地點 1六、建設(shè)用地 1七、項目建設(shè)規(guī)模 1八、項目功能說明 3第二節(jié) 項目名稱及建設(shè)單位介紹 4一、項目名稱 4二、項目細(xì)分簡介 4三、建設(shè)單位 7第三節(jié) 報告編制依據(jù)和研究范圍 9一、研究范圍與誤差控制 9二、項目指導(dǎo)思想 10三、編制依據(jù) 11第四節(jié) 項目提出背景 13一、項目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》 13二、國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策 13三、項目《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》 14四、農(nóng)業(yè)綜合體市場背景 15第五節(jié) 項目建設(shè)的必要性 17一、養(yǎng)老市場市場發(fā)展的需要 17二、保險資金投資運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要 17三、企業(yè)發(fā)展的需要 19四、項目產(chǎn)品質(zhì)量安全需要 20五、發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，有利于拓展旅游業(yè)的內(nèi)涵、外延 21六、有利于提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。1建設(shè)內(nèi)容秸桿房老年公寓建設(shè)內(nèi)容主要包括：養(yǎng)老生活中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)生康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心、老年再創(chuàng)業(yè)等，同時，充分利用建筑空間，科學(xué)合理地配套完善功能齊全的附屬設(shè)施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場地、養(yǎng)生基地、醫(yī)療基地、地面停車場、文化娛樂活動室等多個功能園區(qū)。（2）休閑娛樂區(qū)體閑娛樂中心總建筑面積7 000㎡。商業(yè)區(qū)包括購物中心、老年旅游咨詢中心、老年保險服務(wù)、老年婚介服務(wù)、老年代辦及法律咨詢服務(wù)。（4）室外工程 主要為道路及停車場、運(yùn)動場、園林綠地、假山?jīng)鐾さ?。農(nóng)家樂文化休閑獨立會所，50套獨棟，引進(jìn)私營企業(yè)、私營老板、山漸青業(yè)主，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。有機(jī)農(nóng)業(yè)深加工園，自營，為私營企業(yè)、私營老板、美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶推廣訂制。達(dá)到高起點、高水準(zhǔn)、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。主要功能包括為老年人開展生活照料、健身娛樂、養(yǎng)生康復(fù)、小型醫(yī)療、老年大學(xué)、生態(tài)采摘、配套商業(yè)、酒店公寓、精神慰藉、心理咨詢等方面服務(wù)。項目的實施積極采取各種環(huán)保節(jié)能措施，實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。項目對新型秸稈板材行業(yè)的發(fā)展有著重大的指導(dǎo)意義。達(dá)到高起點、高水準(zhǔn)、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。（三）農(nóng)業(yè)項目（1）特種野豬養(yǎng)殖基地建設(shè)建設(shè)年出欄萬頭特種野豬的生態(tài)養(yǎng)殖科技園，并配套建設(shè)相應(yīng)的飼料種植基地、有機(jī)肥加工基地、飼料加工基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地。（2）特種牛、羊繁育基地建設(shè)本項目生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)育肥、肉用牛羊?qū)⒅饕峁┙o公司已經(jīng)建成的牛羊屠宰、加工廠，用于生產(chǎn)高檔分割優(yōu)質(zhì)牛、羊肉，提供給公司自營和加盟的餐飲公司，以及主要城市的賓館、飯店、超市；同時依托較完善的銷售網(wǎng)絡(luò)體系向北京市提供優(yōu)質(zhì)精加工牛羊肉。生產(chǎn)輸送的能量以需要設(shè)計而定，需要多少就設(shè)計多少，從一噸至一千噸都能設(shè)計制造出來。經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測： 由于“物體動力能源”發(fā)電方法是一種物體合成的特殊動力，與物質(zhì)動力有極大的區(qū)別，物質(zhì)動力能源每發(fā)出一度電，就把產(chǎn)生一度電的能源消耗完了。公司項目建設(shè)將不斷融入觀光農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等所形成的不同的農(nóng)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過不斷的發(fā)展所形成的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 圖表 1. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司發(fā)展模式（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司在基于養(yǎng)生和養(yǎng)老發(fā)展上的共性，在要素、資源、配套上都可以實現(xiàn)共享。綠色建筑社區(qū)一般具有較低的容積率，卻具有較高的綠化率，大面積水系必不可少，它質(zhì)樸外觀與清新的環(huán)境能夠讓人心靈致靜，返樸歸真。第三節(jié) 報告編制依據(jù)和研究范圍一、研究范圍與誤差控制本報告通過對以下問題的調(diào)查研究來分析項目立項和實施的可行性和收益前景，分析結(jié)論作為企業(yè)制定具體發(fā)展規(guī)劃和項目建設(shè)的參考資料。堅持功能布局重點突出、結(jié)構(gòu)清晰合理、服務(wù)設(shè)施配套完善的原則。堅持市場導(dǎo)向的原則生態(tài)休閑農(nóng)莊建設(shè)的成功與否，市場是決定要素，在產(chǎn)品生產(chǎn)，在項目選擇、技術(shù)的引進(jìn)的各個環(huán)節(jié)，要注重市場的調(diào)查，堅持市場引導(dǎo)生產(chǎn)，市場引導(dǎo)項目，市場決定技術(shù)。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是伴隨著我國老齡化社會矛盾的日益凸顯、社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、收入結(jié)構(gòu)的變化而應(yīng)運(yùn)而生的。三、編制依據(jù)（一）依據(jù)《中共中央國務(wù)院關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》（中發(fā)[2007]1號）《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》（中發(fā)[2006]l號）《全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》2010—2015年《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目可行性研究報告編寫大綱）和《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目摘要》[國農(nóng)辦2007 199號]《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》《中華人民共和國合同法》（建設(shè)頃目環(huán)境保護(hù)管理辦法）《廣西壯族自治區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》GB5018893《南寧市農(nóng)業(yè)相農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展十二五規(guī)劃綢要》1建設(shè)方提供的有關(guān)文件和基礎(chǔ)材料等項目建設(shè)要注意環(huán)境資源的保護(hù)，盡可能地減少植被破壞，加強(qiáng)對林地。圖表 5. 本報告編制依據(jù)序號本報告編制依據(jù)1國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)2《廣西省工業(yè)建設(shè)項目用地控制指標(biāo)》（修訂）版3國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》4海關(guān)總署健康養(yǎng)生產(chǎn)品進(jìn)出口統(tǒng)計數(shù)據(jù)5國家監(jiān)管政策制定相關(guān)資料6國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料7行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站資料8國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料9廣西省防城港市相關(guān)規(guī)定10《我國“十二五”發(fā)展規(guī)劃》11在妙鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃12企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計信息13廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司企業(yè)內(nèi)部資料14廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目股權(quán)租賃投（融）資計劃書的委托書（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）第四節(jié) 項目提出背景一、項目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類 鼓勵類中：一、農(nóng)林業(yè)農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)蔬菜、瓜果、花卉設(shè)施栽培（含無土栽培）先進(jìn)技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效標(biāo)準(zhǔn)化栽培技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用1生態(tài)種（養(yǎng)）技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用三十七、其他服務(wù)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)1社區(qū)照料服務(wù)1病患陪護(hù)服務(wù)廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目” 符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類 鼓勵類項目。以此，養(yǎng)老項目方面，屬于保險資金投資股權(quán)直接投資項目，險資進(jìn)入股權(quán)融資租賃資金來源渠道拓寬，政策利好。2013年，我國發(fā)展了150多萬家具有休閑農(nóng)業(yè)特色的農(nóng)家樂，有相當(dāng)規(guī)模的休閑農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)有12000多家，直接地的從業(yè)人員有300多萬人，年接待游客大約有7億人次，年經(jīng)營收入達(dá)到900億元左右，我國當(dāng)前的休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，成為新農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的亮點之一。（二）廣西休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，全區(qū)農(nóng)業(yè)部門結(jié)合各地實際，按照”敖傭”思路，采取有力措施，把休閑農(nóng)業(yè)作為富民強(qiáng)農(nóng)的一項重要工作推進(jìn)落實，取得明顯成效。力爭到2015年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)園發(fā)展到500個，休閑農(nóng)業(yè)景點（區(qū)）接待游客3000萬人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達(dá)125億元。目前，全區(qū)40％以上縣市都舉辦有各具特色的休閑農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅能緩解養(yǎng)老問題的日益嚴(yán)峻性，而且還有利于形成新的消費(fèi)熱點，擴(kuò)大內(nèi)需，增加就業(yè)崗位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一個新增長點。群體的養(yǎng)老問題，僅靠政府運(yùn)作是不現(xiàn)實的；另外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會變革，家庭養(yǎng)老功能正在逐漸弱化，健康問題帶來的對照料的依賴需求等壓力關(guān)系到家庭和社會穩(wěn)定發(fā)展；再有，國（公）辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)暴露的問題迫切需要社會承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。此外，保險資金可運(yùn)用的中長期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。這種資金來源和運(yùn)用的不匹配，嚴(yán)重地影響了保險資金的良性循環(huán)和資金使用效果?！?009年出臺的《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權(quán)辦法》打開了保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門?！钡谑碌冢ㄈ模╉椧?guī)定，“推動研究保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)……等稅收支持政策。而《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權(quán)辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導(dǎo)意義，但規(guī)定較為原則，在實際操作中有待細(xì)化。全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)，是破解我國日趨尖銳的養(yǎng)老服務(wù)難題，切實提高廣大老年人生命、生活質(zhì)量的重要出路；是弘揚(yáng)中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；也是加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)渠道和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要途徑。達(dá)到高起點、高水準(zhǔn)、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。人們在解決衣住行的問題后，對自身生命健康當(dāng)然格外關(guān)注，盼望享受質(zhì)量安全食品，綠色、有機(jī)食品存在著一個巨大市場。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展的今天，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展不僅有利于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展而且也有利于帶動二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定意義上也迎合了新時期生態(tài)旅游發(fā)展的大趨勢。農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，但較其他產(chǎn)業(yè)而言，效益較低，導(dǎo)致對農(nóng)業(yè)投入不足，農(nóng)民積極性不高．休閑農(nóng)業(yè)可以打破產(chǎn)業(yè)界限，使第一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。大力提高農(nóng)民綜合素質(zhì)，著力培養(yǎng)知識型、守法型、誠信型、創(chuàng)業(yè)型新農(nóng)民能夠有力地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國際接軌，我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)正向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，休閑農(nóng)業(yè)為這種轉(zhuǎn)變提供了一種新的有效途徑．它不僅能夠提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的商品量，還能夠把農(nóng)業(yè)的生態(tài)效益、民間文化等無形產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為合理的經(jīng)濟(jì)收入，從而提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。同時，由于體閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要諸如水、電、通路等配套設(shè)施工程，這些投資建設(shè)逐漸規(guī)?；?、規(guī)范化、合理化，有利于加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐．從而帶動當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村、農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項目通村公路硬化已基本完成，交通順暢、運(yùn)輸便捷。區(qū)位條件優(yōu)越。具有近海、沿邊、沿線、沿江的特點，上思縣地處十萬大山北麓，北距廣西首府南寧100km，東離防城港港口118 km，距北海港204公里；近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市分別只有204公里和230公里。經(jīng)過多年來的建設(shè)和發(fā)展，防城港市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，農(nóng)業(yè)方面已經(jīng)形成以糧食為基礎(chǔ)，以菜、果、蔗為龍頭，種、養(yǎng)、加工并舉的高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)的都市型農(nóng)業(yè)格局，形成了奶牛、羅非魚、茉莉花、桑蠶、甘蔗、香蕉等一批有特色的產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品；工業(yè)方面已經(jīng)形成以食品、造紙以及紙制品、化工與精細(xì)化工、電子信息、生物工程與制藥為支柱的工業(yè)體系，主要工業(yè)產(chǎn)品有機(jī)制糖、淀粉、紙漿、紙制品、平板玻璃等幾十種，服務(wù)業(yè)方面已經(jīng)形成了以商貿(mào)、餐飲等為支柱，旅游、信息、會展、倉儲、物流等為新支撐點的服務(wù)體系。褐煤工業(yè)儲量7788萬噸，石灰石儲量數(shù)十億噸。甘蔗生長的溫光和土壤條件優(yōu)越，單產(chǎn)和糖分含量高；林木四季生長，鮮果常年不斷；野生蔬菜種類繁多，質(zhì)優(yōu)量多，以甘蔗、林果、畜禽水產(chǎn)、野生蔬菜為重點的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)潛力巨大。交通條件便利、環(huán)境優(yōu)美，項目區(qū)域地勢較平坦、生態(tài)資源豐富、植被覆蓋率高，空氣流通，質(zhì)量良好。此外，正與北大EMBA學(xué)院、廣西大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)科學(xué)院洽談合作協(xié)議，掛牌“產(chǎn)學(xué)研”基地和教學(xué)實習(xí)基地。目前企業(yè)與區(qū)內(nèi)農(nóng)民的合作進(jìn)展順利。二、項目發(fā)展機(jī)遇生態(tài)休閑農(nóng)莊發(fā)展結(jié)合“綠色生態(tài)環(huán)保、山水田園風(fēng)光、幸福和諧家園”主題，面臨社會主義新農(nóng)村建設(shè)的轉(zhuǎn)型示范。其中。企業(yè)內(nèi)各部門負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)相應(yīng)的設(shè)備選定和調(diào)試監(jiān)督。2014年11月2016年14月份完成建筑建設(shè)，2015年112月完成設(shè)備簽約談判，設(shè)備采購與制造； 2016年14月份完成員工的崗前培訓(xùn)工作，設(shè)備安裝調(diào)試，設(shè)備驗收，并進(jìn)入試運(yùn)營期。具體的實施流程和進(jìn)度規(guī)劃如下圖所示：圖表 9. 項目建設(shè)期詳細(xì)進(jìn)度計劃方案（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、項目管理本項目承辦單位為廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司，建設(shè)項目籌建指揮部，實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，以確保項目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計劃安排的工期完成。實行工程監(jiān)理制。對項目資金實行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用和擠占。項目的建設(shè)，對帶動防城港市經(jīng)濟(jì)、解決廣西省及周邊地區(qū)養(yǎng)老問題、推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了積極推動作用。%，%，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（i=10％），稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（i=10％）；，其中含建設(shè)試產(chǎn)期24個月。本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。圖表 14. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司項目產(chǎn)品應(yīng)用實例分析（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司成立后將成功創(chuàng)建秸稈建材新材料的研制平臺，并成立國家級新型秸稈板材工程實驗室，保持公司產(chǎn)品在全球范圍內(nèi)的技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢，成為國內(nèi)第一家從規(guī)模到技術(shù)能向新農(nóng)村建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)穩(wěn)定批量供貨的民營企業(yè)。產(chǎn)能規(guī)劃為900萬㎡，㎡，營業(yè)額共計40000萬元。原料處理工段（原料松解、除塵及面板處理）、板芯加工工段（熱床成型、熱固化）、成品后處理工段（冷卻、裁切）、成品包裝工段、檢測工段，有完善的設(shè)備管理制度，設(shè)備完好率在100%，利用率在98%以上。應(yīng)該滿足以下基本要求：主要設(shè)備方案與擬定建設(shè)規(guī)模及生產(chǎn)工藝相適應(yīng)，以最大限度滿足項目投產(chǎn)后生產(chǎn)要求；主要設(shè)備之間、主要設(shè)備與輔助設(shè)備之間的能力相互配套；設(shè)備質(zhì)量、性能成熟，以保證生產(chǎn)的穩(wěn)定性和產(chǎn)品質(zhì)量；設(shè)備選擇在保證性能前提下，力求經(jīng)濟(jì)合理；選用設(shè)備應(yīng)符合國際最高標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。在此同時，公司將根據(jù)市場需求的擴(kuò)展而擴(kuò)大生產(chǎn)。綜合評價，本項目社會效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，具有顯著的可行性，建議企業(yè)早日實施建設(shè)。圖表 13. 廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項目綜合效益示意圖（資料來源：廣西伊蒙農(nóng)業(yè)科技