【正文】 孔長青 陳 軍 溫 新 李任德 章建海 龐承光二零一四年十一月廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司 廣西伊蒙（上思）農業(yè)綜合體國家示范區(qū)項目可行性研究報告報告目錄第一章 總論 1第一節(jié) 項目概要 1一、項目名稱 1二、項目建設性質 1三、項目建設單位 1四、項目負責人 1五、項目建設地點 1六、建設用地 1七、項目建設規(guī)模 1八、項目功能說明 3第二節(jié) 項目名稱及建設單位介紹 4一、項目名稱 4二、項目細分簡介 4三、建設單位 7第三節(jié) 報告編制依據(jù)和研究范圍 9一、研究范圍與誤差控制 9二、項目指導思想 10三、編制依據(jù) 11第四節(jié) 項目提出背景 13一、項目符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修訂本）》 13二、國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策 13三、項目《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知》 14四、農業(yè)綜合體市場背景 15第五節(jié) 項目建設的必要性 17一、養(yǎng)老市場市場發(fā)展的需要 17二、保險資金投資運營養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要 17三、企業(yè)發(fā)展的需要 19四、項目產(chǎn)品質量安全需要 20五、發(fā)展休閑農業(yè)，有利于拓展旅游業(yè)的內涵、外延 21六、有利于提高農業(yè)的經(jīng)濟效益。1建設內容秸桿房老年公寓建設內容主要包括：養(yǎng)老生活中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)生康復中心、養(yǎng)老服務從業(yè)培訓中心、辦公服務中心、老年再創(chuàng)業(yè)等，同時，充分利用建筑空間，科學合理地配套完善功能齊全的附屬設施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場地、養(yǎng)生基地、醫(yī)療基地、地面停車場、文化娛樂活動室等多個功能園區(qū)。（2）休閑娛樂區(qū)體閑娛樂中心總建筑面積7 000㎡。商業(yè)區(qū)包括購物中心、老年旅游咨詢中心、老年保險服務、老年婚介服務、老年代辦及法律咨詢服務。（4）室外工程 主要為道路及停車場、運動場、園林綠地、假山?jīng)鐾さ?。農家樂文化休閑獨立會所，50套獨棟，引進私營企業(yè)、私營老板、山漸青業(yè)主，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。有機農業(yè)深加工園，自營，為私營企業(yè)、私營老板、美食城訂制，為電商平臺訂制，為銀行金卡以上VIP客戶推廣訂制。達到高起點、高水準、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。主要功能包括為老年人開展生活照料、健身娛樂、養(yǎng)生康復、小型醫(yī)療、老年大學、生態(tài)采摘、配套商業(yè)、酒店公寓、精神慰藉、心理咨詢等方面服務。項目的實施積極采取各種環(huán)保節(jié)能措施，實現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。項目對新型秸稈板材行業(yè)的發(fā)展有著重大的指導意義。達到高起點、高水準、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。（三）農業(yè)項目（1）特種野豬養(yǎng)殖基地建設建設年出欄萬頭特種野豬的生態(tài)養(yǎng)殖科技園，并配套建設相應的飼料種植基地、有機肥加工基地、飼料加工基地、農副產(chǎn)品加工基地。（2）特種牛、羊繁育基地建設本項目生產(chǎn)的優(yōu)質育肥、肉用牛羊將主要提供給公司已經(jīng)建成的牛羊屠宰、加工廠，用于生產(chǎn)高檔分割優(yōu)質牛、羊肉，提供給公司自營和加盟的餐飲公司，以及主要城市的賓館、飯店、超市；同時依托較完善的銷售網(wǎng)絡體系向北京市提供優(yōu)質精加工牛羊肉。生產(chǎn)輸送的能量以需要設計而定，需要多少就設計多少，從一噸至一千噸都能設計制造出來。經(jīng)濟效益預測： 由于“物體動力能源”發(fā)電方法是一種物體合成的特殊動力，與物質動力有極大的區(qū)別，物質動力能源每發(fā)出一度電，就把產(chǎn)生一度電的能源消耗完了。公司項目建設將不斷融入觀光農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)、科技農業(yè)、現(xiàn)代農業(yè)等所形成的不同的農業(yè)園區(qū)，經(jīng)過不斷的發(fā)展所形成的泛農業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 圖表 1. 廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司發(fā)展模式（資料來源：廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司）公司在基于養(yǎng)生和養(yǎng)老發(fā)展上的共性，在要素、資源、配套上都可以實現(xiàn)共享。綠色建筑社區(qū)一般具有較低的容積率，卻具有較高的綠化率，大面積水系必不可少，它質樸外觀與清新的環(huán)境能夠讓人心靈致靜，返樸歸真。第三節(jié) 報告編制依據(jù)和研究范圍一、研究范圍與誤差控制本報告通過對以下問題的調查研究來分析項目立項和實施的可行性和收益前景，分析結論作為企業(yè)制定具體發(fā)展規(guī)劃和項目建設的參考資料。堅持功能布局重點突出、結構清晰合理、服務設施配套完善的原則。堅持市場導向的原則生態(tài)休閑農莊建設的成功與否，市場是決定要素，在產(chǎn)品生產(chǎn)，在項目選擇、技術的引進的各個環(huán)節(jié)，要注重市場的調查，堅持市場引導生產(chǎn)，市場引導項目，市場決定技術。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是伴隨著我國老齡化社會矛盾的日益凸顯、社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展、收入結構的變化而應運而生的。三、編制依據(jù)（一）依據(jù)《中共中央國務院關于積極發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)扎實推進社會主義新農村建設的若干意見》（中發(fā)[2007]1號）《中共中央國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見》（中發(fā)[2006]l號）《全國農業(yè)和農村經(jīng)濟發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》2010—2015年《國家農業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目可行性研究報告編寫大綱）和《國家農業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目摘要》[國農辦2007 199號]《中華人民共和國環(huán)境保護法》《中華人民共和國合同法》（建設頃目環(huán)境保護管理辦法）《廣西壯族自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》GB5018893《南寧市農業(yè)相農村經(jīng)濟發(fā)展十二五規(guī)劃綢要》1建設方提供的有關文件和基礎材料等項目建設要注意環(huán)境資源的保護，盡可能地減少植被破壞，加強對林地。圖表 5. 本報告編制依據(jù)序號本報告編制依據(jù)1國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)2《廣西省工業(yè)建設項目用地控制指標》（修訂）版3國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》4海關總署健康養(yǎng)生產(chǎn)品進出口統(tǒng)計數(shù)據(jù)5國家監(jiān)管政策制定相關資料6國內養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調查資料7行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站資料8國內養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調查資料9廣西省防城港市相關規(guī)定10《我國“十二五”發(fā)展規(guī)劃》11在妙鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃12企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計信息13廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司企業(yè)內部資料14廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司項目股權租賃投（融）資計劃書的委托書（資料來源：廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司）第四節(jié) 項目提出背景一、項目符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修訂本）》廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目”，符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類 鼓勵類中：一、農林業(yè)農產(chǎn)品基地建設蔬菜、瓜果、花卉設施栽培（含無土栽培）先進技術開發(fā)與應用優(yōu)質、高產(chǎn)、高效標準化栽培技術開發(fā)與應用1生態(tài)種（養(yǎng)）技術開發(fā)與應用三十七、其他服務業(yè)養(yǎng)老服務1社區(qū)照料服務1病患陪護服務廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項目” 符合《產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類 鼓勵類項目。以此，養(yǎng)老項目方面，屬于保險資金投資股權直接投資項目，險資進入股權融資租賃資金來源渠道拓寬，政策利好。2013年，我國發(fā)展了150多萬家具有休閑農業(yè)特色的農家樂，有相當規(guī)模的休閑農業(yè)觀光園區(qū)有12000多家，直接地的從業(yè)人員有300多萬人，年接待游客大約有7億人次，年經(jīng)營收入達到900億元左右，我國當前的休閑農業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，成為新農村建設和發(fā)展的亮點之一。（二）廣西休閑農業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，全區(qū)農業(yè)部門結合各地實際，按照”敖傭”思路，采取有力措施，把休閑農業(yè)作為富民強農的一項重要工作推進落實，取得明顯成效。力爭到2015年，全區(qū)休閑農業(yè)園發(fā)展到500個，休閑農業(yè)景點（區(qū)）接待游客3000萬人次，休閑農業(yè)產(chǎn)值達125億元。目前，全區(qū)40％以上縣市都舉辦有各具特色的休閑農業(yè)節(jié)慶活動。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅能緩解養(yǎng)老問題的日益嚴峻性，而且還有利于形成新的消費熱點，擴大內需，增加就業(yè)崗位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，成為發(fā)展經(jīng)濟的一個新增長點。群體的養(yǎng)老問題，僅靠政府運作是不現(xiàn)實的；另外，隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會變革，家庭養(yǎng)老功能正在逐漸弱化，健康問題帶來的對照料的依賴需求等壓力關系到家庭和社會穩(wěn)定發(fā)展；再有，國（公）辦養(yǎng)老機構暴露的問題迫切需要社會承擔起養(yǎng)老責任。由于我國的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。此外，保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。這種資金來源和運用的不匹配，嚴重地影響了保險資金的良性循環(huán)和資金使用效果?！?009年出臺的《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權辦法》打開了保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門?！钡谑碌冢ㄈ模╉椧?guī)定，“推動研究保險資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)……等稅收支持政策。而《險資投資不動產(chǎn)辦法》和《險資投資股權辦法》對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導意義，但規(guī)定較為原則，在實際操作中有待細化。全面推進居家養(yǎng)老服務，是破解我國日趨尖銳的養(yǎng)老服務難題，切實提高廣大老年人生命、生活質量的重要出路；是弘揚中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；也是加快發(fā)展服務業(yè)，擴大就業(yè)渠道和促進經(jīng)濟增長的重要途徑。達到高起點、高水準、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。人們在解決衣住行的問題后，對自身生命健康當然格外關注，盼望享受質量安全食品，綠色、有機食品存在著一個巨大市場。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展的今天，休閑農業(yè)的發(fā)展不僅有利于農業(yè)和農村經(jīng)濟發(fā)展而且也有利于帶動二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定意義上也迎合了新時期生態(tài)旅游發(fā)展的大趨勢。農業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎，但較其他產(chǎn)業(yè)而言，效益較低，導致對農業(yè)投入不足，農民積極性不高．休閑農業(yè)可以打破產(chǎn)業(yè)界限，使第一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。大力提高農民綜合素質，著力培養(yǎng)知識型、守法型、誠信型、創(chuàng)業(yè)型新農民能夠有力地促進經(jīng)濟社會發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展與國際接軌，我國傳統(tǒng)農業(yè)正向現(xiàn)代農業(yè)轉變，休閑農業(yè)為這種轉變提供了一種新的有效途徑．它不僅能夠提高農業(yè)產(chǎn)品的商品量，還能夠把農業(yè)的生態(tài)效益、民間文化等無形產(chǎn)品轉化為合理的經(jīng)濟收入，從而提高農業(yè)的經(jīng)濟效益。同時，由于體閑農業(yè)的發(fā)展需要諸如水、電、通路等配套設施工程，這些投資建設逐漸規(guī)?；?、規(guī)范化、合理化，有利于加快社會主義新農村建設的步伐．從而帶動當?shù)氐霓r村、農業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。項目通村公路硬化已基本完成，交通順暢、運輸便捷。區(qū)位條件優(yōu)越。具有近海、沿邊、沿線、沿江的特點，上思縣地處十萬大山北麓，北距廣西首府南寧100km，東離防城港港口118 km，距北海港204公里；近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市分別只有204公里和230公里。經(jīng)過多年來的建設和發(fā)展，防城港市的經(jīng)濟結構進一步優(yōu)化，農業(yè)方面已經(jīng)形成以糧食為基礎，以菜、果、蔗為龍頭，種、養(yǎng)、加工并舉的高產(chǎn)、高效、優(yōu)質的都市型農業(yè)格局，形成了奶牛、羅非魚、茉莉花、桑蠶、甘蔗、香蕉等一批有特色的產(chǎn)業(yè)和農產(chǎn)品；工業(yè)方面已經(jīng)形成以食品、造紙以及紙制品、化工與精細化工、電子信息、生物工程與制藥為支柱的工業(yè)體系，主要工業(yè)產(chǎn)品有機制糖、淀粉、紙漿、紙制品、平板玻璃等幾十種，服務業(yè)方面已經(jīng)形成了以商貿、餐飲等為支柱，旅游、信息、會展、倉儲、物流等為新支撐點的服務體系。褐煤工業(yè)儲量7788萬噸，石灰石儲量數(shù)十億噸。甘蔗生長的溫光和土壤條件優(yōu)越，單產(chǎn)和糖分含量高；林木四季生長，鮮果常年不斷；野生蔬菜種類繁多，質優(yōu)量多，以甘蔗、林果、畜禽水產(chǎn)、野生蔬菜為重點的農業(yè)綜合開發(fā)潛力巨大。交通條件便利、環(huán)境優(yōu)美，項目區(qū)域地勢較平坦、生態(tài)資源豐富、植被覆蓋率高，空氣流通，質量良好。此外，正與北大EMBA學院、廣西大學、廣西農業(yè)科學院洽談合作協(xié)議，掛牌“產(chǎn)學研”基地和教學實習基地。目前企業(yè)與區(qū)內農民的合作進展順利。二、項目發(fā)展機遇生態(tài)休閑農莊發(fā)展結合“綠色生態(tài)環(huán)保、山水田園風光、幸福和諧家園”主題，面臨社會主義新農村建設的轉型示范。其中。企業(yè)內各部門負責人、技術負責人，負責相應的設備選定和調試監(jiān)督。2014年11月2016年14月份完成建筑建設，2015年112月完成設備簽約談判，設備采購與制造； 2016年14月份完成員工的崗前培訓工作，設備安裝調試，設備驗收，并進入試運營期。具體的實施流程和進度規(guī)劃如下圖所示：圖表 9. 項目建設期詳細進度計劃方案（資料來源：廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司）四、項目管理本項目承辦單位為廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司，建設項目籌建指揮部，實行項目經(jīng)理負責制，直接對總經(jīng)理負責，以確保項目高質量、高標準按進度計劃安排的工期完成。實行工程監(jiān)理制。對項目資金實行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴禁挪用和擠占。項目的建設，對帶動防城港市經(jīng)濟、解決廣西省及周邊地區(qū)養(yǎng)老問題、推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了積極推動作用。%，%，稅前財務凈現(xiàn)值（i=10％），稅后財務凈現(xiàn)值（i=10％）；，其中含建設試產(chǎn)期24個月。本項目具有良好的經(jīng)濟效益。圖表 14. 廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司項目產(chǎn)品應用實例分析（資料來源：廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司）公司成立后將成功創(chuàng)建秸稈建材新材料的研制平臺，并成立國家級新型秸稈板材工程實驗室，保持公司產(chǎn)品在全球范圍內的技術領先優(yōu)勢，成為國內第一家從規(guī)模到技術能向新農村建設、養(yǎng)老地產(chǎn)穩(wěn)定批量供貨的民營企業(yè)。產(chǎn)能規(guī)劃為900萬㎡，㎡，營業(yè)額共計40000萬元。原料處理工段（原料松解、除塵及面板處理）、板芯加工工段（熱床成型、熱固化）、成品后處理工段（冷卻、裁切）、成品包裝工段、檢測工段，有完善的設備管理制度，設備完好率在100%，利用率在98%以上。應該滿足以下基本要求：主要設備方案與擬定建設規(guī)模及生產(chǎn)工藝相適應，以最大限度滿足項目投產(chǎn)后生產(chǎn)要求；主要設備之間、主要設備與輔助設備之間的能力相互配套；設備質量、性能成熟，以保證生產(chǎn)的穩(wěn)定性和產(chǎn)品質量；設備選擇在保證性能前提下，力求經(jīng)濟合理；選用設備應符合國際最高標準的相關技術標準要求。在此同時，公司將根據(jù)市場需求的擴展而擴大生產(chǎn)。綜合評價，本項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，具有顯著的可行性，建議企業(yè)早日實施建設。圖表 13. 廣西伊蒙農業(yè)科技有限公司新建項目綜合效益示意圖（資料來源：廣西伊蒙農業(yè)科技