【正文】 市綜合體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 》 ； （ 9） 《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ； （ 10）《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2020—2020 年）》； （ 11）《于都縣城市總體規(guī)劃（修編）》（ 2020—2020 年）； （ 12） 國(guó)家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范 ； （ 13） 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 。 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ........................................................................ 70 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 ..................................................................... 70 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影 響 ................................................. 70 環(huán)境影響分析及保護(hù)措施 ......................................................... 71 第九章 項(xiàng)目組織實(shí)施管理 ................................................................ 74 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) ............................................................................ 74 項(xiàng)目建設(shè)管理 ............................................................................ 74 第十章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案 ........................................ 76 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 III 質(zhì)量保證體系 .......................................................................... 76 工程招投標(biāo)方案 ....................................................................... 76 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .................................................................... 80 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ........................................................................... 80 項(xiàng)目實(shí)施管理 ........................................................................... 80 第十二章 投資估算與資金籌措 ........................................................ 82 投資估算 .................................................................................. 82 資金籌措 .................................................................................. 84 分年投入計(jì)劃 .......................................................................... 85 第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................................................... 87 編制說(shuō)明 .................................................................................. 87 總成本估算 .............................................................................. 87 收入估算 .................................................................................. 87 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果 .......................................................................... 88 敏感性分析 .............................................................................. 88 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 .......................................................................... 89 第十四章 社會(huì)效益分析 .................................................................... 90 社會(huì)影響分析 .......................................................................... 90 項(xiàng)目所在地區(qū)與適性分析 ....................................................... 91 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 ............................................................... 92 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 IV 結(jié) 論 ................................................................................................... 94 附 表 ................................................................................................... 95 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 于都縣城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位概況 單位 名稱(chēng)： 于都縣城 鄉(xiāng) 規(guī)劃建設(shè)局 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 李軍 聯(lián)系電話： 6333002 郵編 編碼 ： 342300 建設(shè)地址 于都縣貢江新區(qū) 建設(shè)性質(zhì) 新建 建設(shè)期限 2020 年 1 月 — 2020 年 12 月 ，共 3 年時(shí)間 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項(xiàng)目擬占地 畝，建設(shè)于都縣城市綜合體項(xiàng)目。本項(xiàng)目建設(shè)有高檔住宅、高層住宅、歌劇院、酒店、商業(yè)、辦公 樓 及停車(chē)場(chǎng)等多功能的綜合建筑群，配套建設(shè)供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。 可行性研究范圍 通過(guò)調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 、于都縣相于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 關(guān)發(fā)展規(guī)劃 ， 研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性， 研究該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開(kāi)展項(xiàng)目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目 可行性研究結(jié)論 。推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè) 背景及 必要性 項(xiàng)目 建設(shè) 背景 于都縣總體 概況 于都縣地處贛州東部，總面積 2893 平方公里，轄 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng) 352個(gè)行政村。二是千年古縣，西漢高祖六年（公元前 201 年）置縣，迄今有 2212 年歷史，是江西最早建縣的十八個(gè)縣和贛南最早建縣的三個(gè)縣之一。五是國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣，先后被 列為國(guó)家貧困縣和國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣。 于都在中央蘇區(qū)的歷史地位和重要貢獻(xiàn) 于都，是一塊紅色的土地。同年 2 月，在縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)動(dòng)了歷史上著名的聲勢(shì)浩大的于都里仁暴動(dòng)、步前暴動(dòng)、橋頭暴動(dòng)，為探索中國(guó)革命道路做了一次次勇敢的實(shí)踐。 隨著紅十五縱隊(duì)活動(dòng)區(qū)域的擴(kuò)大，革命烈火成遼原之勢(shì)，紅色割據(jù)區(qū)域發(fā)展到于都、興國(guó)、寧都、瑞金、會(huì)昌五縣邊界的廣大地區(qū)，成立了農(nóng)民協(xié)會(huì) 20 多個(gè)，會(huì)員達(dá)數(shù)千 人，在紅色區(qū)域內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)了 “一切權(quán)利歸農(nóng)會(huì) ”。于都的農(nóng)民暴動(dòng)在中共贛南特委和于都縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，走上了建立工農(nóng)武裝和在邊區(qū)形成紅色割據(jù)的道路，于都成為當(dāng)時(shí)工農(nóng)革命的熱點(diǎn)地區(qū)和贛南革命熱潮的中心，成為贛南工農(nóng)革命的榜樣，中共贛南特委也一度遷入于都。緊接著紅四團(tuán)配合紅五軍攻占于都城，于都縣城得到第一次解放。于都縣工農(nóng)革命委員會(huì)成立后，朱毛在于都分兵直取興國(guó)、寧都，建立了興國(guó)、寧都工農(nóng)革命委員會(huì)。在1932 年中央蘇區(qū)開(kāi)始開(kāi)展的 “紅五月 ”突擊擴(kuò)紅運(yùn)動(dòng)中，于都、勝利兩縣每次都提前超額完成了擴(kuò)紅任務(wù)，被蘇區(qū)中央政府授予 “擴(kuò)紅先進(jìn)縣 ”光榮稱(chēng)號(hào)。 作為贛南最早建立蘇維埃政權(quán)的地方，于都也是最早實(shí)行土地改革的蘇區(qū)縣。于都當(dāng)時(shí)的商業(yè)也很發(fā)達(dá)，全縣各類(lèi)合作社普遍建立且發(fā)展良好，被蘇區(qū)中央政府授予 “中央蘇區(qū)第一縣總社 ”和“模范合作社 ”稱(chēng)號(hào)，為繁榮蘇區(qū)經(jīng)濟(jì)做出了貢獻(xiàn)。于都作為中央紅軍長(zhǎng)征出發(fā)地而名聞天下。上述數(shù)字表明在參加長(zhǎng)征的 萬(wàn)余紅軍將士中，每五個(gè)人就有一 個(gè)于都人。同時(shí)還籌集草鞋 8400 雙、菜干 150 擔(dān)、硝鹽500 余斤支援紅軍，多次受到蘇區(qū)中央政府的表彰。 （ 4） 為紅軍休整提供便利。這些同志的一部分在突破敵人第二道封鎖線后奉命離隊(duì)回鄉(xiāng)，少部分則加入到紅軍隊(duì)伍中繼續(xù)參加長(zhǎng)征。于都縣城一位年過(guò)古稀的曾大爺將家里的全部木材獻(xiàn)出來(lái)后又親自把自己的一副壽材搬到了架橋工地，周恩來(lái)同志感慨地說(shuō)： “于都人民真好！ ”紅軍渡河期間，于都沿河群眾真正做到了紅軍需要什么就無(wú)私奉獻(xiàn)什么，每到傍晚有組織的群眾就涌上架橋工地，有的點(diǎn)火把，有的直接參加架橋，有的送水送飯。長(zhǎng)征前后于都安置紅軍傷病員一萬(wàn)余名，占紅軍傷病員總數(shù)的一半以上。中央根據(jù)地失守后，為了保護(hù)這批傷病員，不少于都群眾還付出了生命代價(jià)，譜寫(xiě)了一曲曲 擁軍的悲壯之歌。為了適應(yīng)變化了的新形勢(shì)，中央分局先后在于東區(qū)設(shè)立瑞西 縣，在于西區(qū)設(shè)立于西縣，在于北區(qū)設(shè)立興勝縣，包括長(zhǎng)征前夕在于南區(qū)設(shè)立的登賢縣，每個(gè)縣都建立了游擊大隊(duì)，以同敵人開(kāi)展廣泛的游擊戰(zhàn)爭(zhēng)。國(guó)民黨軍對(duì)于都人民實(shí)行慘無(wú)人道的三光政策，叫器 “茅屋要過(guò)火，石頭要過(guò)斬 ”，全縣被國(guó)民黨殺害的共產(chǎn)黨員、革命干部群眾達(dá)三千余人，在于都橋頭山洞活埋的就有數(shù)百人，在沙心被殺絕的于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 農(nóng)戶(hù)達(dá) 37 家，還燒毀房屋 5000 余幢，搶走耕牛 1000 余頭，全縣處于血雨腥風(fēng)的白色恐怖之中。但于都人民始終心向共產(chǎn)黨、心向紅軍，堅(jiān)信黨和紅軍一定能取得勝利。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ：于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 ： 。 2020 年，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，對(duì) GDP 增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá) %，于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 ② 投資和消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。投資 與消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。 ④ 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量得到改善，財(cái)政收入占 GDP 比重大幅提高。財(cái)政總收入、地方財(cái)政收入接近 3 年翻一番。 于都縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年 1— 3 月，于都縣共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比下降 %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量 達(dá) 萬(wàn)平方米；其中商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米（其中住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，非住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米）；房屋銷(xiāo)售額達(dá) 13776 萬(wàn)元。 重點(diǎn)建設(shè)貢江新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、古田新區(qū)、中心城區(qū)、躍洲新區(qū)和黃金拓展區(qū)等 6 大片區(qū)，進(jìn)一步完善城市功 能布局，提升城市品位。利用貢江，將城區(qū)一分為二。 江南片：主要職能以工業(yè)、休閑度假為主的綜合區(qū)，居住人口14 萬(wàn)人。 （ 3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策性建議：① 利用處于市區(qū)和東部片區(qū)中心之間的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展與市區(qū)和瑞金互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)，如牛奶等食品工業(yè)；② 建立銀礦加工基地，加工興國(guó)、寧都、瑞金、會(huì)昌采掘的銀礦；③ 走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化道路，利用自有的草場(chǎng)等資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)企業(yè)的引進(jìn)和對(duì)大型龍頭企業(yè)的扶持，形成自己的品牌；④ 利用龍頭企業(yè)（江鈴汽車(chē)配件等）大力發(fā)展機(jī)械制造業(yè)；⑤ 積極推進(jìn)勞務(wù)培訓(xùn)，形 成東部地區(qū)的勞務(wù)培訓(xùn)中心。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力。 城市綜合體項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開(kāi)發(fā)高層住宅，既能 提升 于都縣縣城 住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷， 使得居住 更舒適安全 。 于都縣城市綜合體 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和 先進(jìn)的 樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì) 思想 ， 同時(shí) 大幅度提高 物業(yè) 管理水于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 平，建設(shè)一流的花園式