【正文】 新華南鞋業(yè)百貨城（鞋、鞋材、百貨）、新海印毛線布匹交易廣場(chǎng)（毛線、布匹）、　新觀綠皮具總匯（皮具系列） 、天雄紡織城（布匹）、天河區(qū)沙東工業(yè)品市場(chǎng)附場(chǎng)（服裝）、沙東工業(yè)品市場(chǎng)（服裝）、歐陸商業(yè)廣場(chǎng)鞋業(yè)城（鞋類）、流花服裝批發(fā)市場(chǎng)（服裝）、婚紗專營(yíng)一條街（婚紗）、紅棉步步高時(shí)裝廣場(chǎng)（服裝、百貨、日用品）。每個(gè)城市的地鐵站的周邊商業(yè)開發(fā)，都非常注重同地鐵出入口的對(duì)接，讓地鐵人流盡量轉(zhuǎn)化成有效的商氣，促進(jìn)周邊商業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和物業(yè)升值，同時(shí)也給人們的生活帶來極大的方便，地鐵的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益彰顯。日平均人流量超過10萬人次，最高達(dá)60萬人次之多，已成為市民購(gòu)物消閑的新熱點(diǎn)和游客觀光游覽的新景點(diǎn)。（三）廣州地鐵物業(yè)廣州地鐵線路圖廣州新的路網(wǎng)規(guī)劃由目前已通車運(yùn)營(yíng)的地鐵一號(hào)線、正在緊張建設(shè)之中的地鐵二號(hào)線、已向國(guó)家申報(bào)立項(xiàng)的軌道交通三號(hào)線、規(guī)劃中的軌道交通四號(hào)線和北起新國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南接廣州火車東站的機(jī)場(chǎng)線等5條線路共同組成。商場(chǎng)的現(xiàn)狀基本是處于停業(yè)階段。上?？萍拣^站亞太盛匯 商場(chǎng)面積5萬㎡，主干道5米。負(fù)一層主要經(jīng)營(yíng)化妝品和服裝。商鋪的標(biāo)準(zhǔn)開間3米，進(jìn)深3~5米（每間商鋪10~15㎡），商鋪基本都是同一門面，落地玻璃；。（港匯廣場(chǎng)整體形象相當(dāng)高檔，裝修考究，類似深圳中信廣場(chǎng)）。由于入口大堂及通道基本都利用為檔次較低的掛鋪/獨(dú)立柜臺(tái)，感覺比較凌亂。各類新潮服飾占了經(jīng)營(yíng)總類的８０％，其余的為假發(fā)、飾品玩具、皮具類。迪美購(gòu)物中心 商場(chǎng)的人流主要靠香港名店街引過來，所以交通不如以上商場(chǎng)，檔次裝修也不如人，但是人流量也相當(dāng)大?？繅Φ莫?dú)立鋪位面積由１０～５０㎡不等，、５米；，；掛鋪統(tǒng)一１米的柜臺(tái)。商場(chǎng)的形狀呈長(zhǎng)條形，可以通往其他商場(chǎng)及出口相連，全部統(tǒng)一裝修店面以及招牌（除了極少部分大牌子商家，例如esprit、雅致飾品等）。軌道交通三號(hào)線一期工程2000年12月建成試運(yùn)營(yíng)，全長(zhǎng)近25公里，共設(shè)19座車站，是一條環(huán)繞中心城區(qū)以高架為主的線路。目前，上海地鐵運(yùn)營(yíng)有限公司負(fù)責(zé)軌道交通一、二、三、四號(hào)線的運(yùn)營(yíng)管理，運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)125公里，共84座車站，形成了“十字加環(huán)”的網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營(yíng)格局。物業(yè)管理費(fèi)在3858元/㎡。都以地下設(shè)3層為主。深圳地鐵目前開通1號(hào)線，全長(zhǎng)15個(gè)站點(diǎn)目前已全部開通，由于在建過程中充分參考香港地鐵運(yùn)作模式所以在經(jīng)營(yíng)過程中形成專門招商公司及與沿線物業(yè)充分互動(dòng)形成地鐵經(jīng)濟(jì)。獲取火車北站的發(fā)展規(guī)劃方向?yàn)榱吮ＷC項(xiàng)目的定位準(zhǔn)確，我方通過各種資源獲取北站的未來發(fā)展規(guī)劃，為項(xiàng)目的《可行性報(bào)告》提供了可借鑒的規(guī)劃依據(jù)。為企業(yè)和政府搭建溝通平臺(tái)本案要想取得成功，獲得政府的支持將是非常重要的一環(huán)，我方積極為企業(yè)同金牛區(qū)政府和荷花池辦事處之間搭建溝通平臺(tái)，協(xié)調(diào)企業(yè)同政府之間的關(guān)系，使項(xiàng)目獲得了金牛區(qū)政府和荷花池辦事處的大力支持。三、 項(xiàng)目研究方向由于項(xiàng)目處在火車北站的特殊位置，人流量巨大、環(huán)境嘈雜加上地塊本身的狹長(zhǎng)、展示效果好的特點(diǎn)，本案的居住功能偏弱、居住價(jià)值偏小。如果與地鐵公司的合作與配合不到位，投資方關(guān)于“L”工程的全部預(yù)期就不能實(shí)現(xiàn)，而且會(huì)給公司帶來巨大的損失，這是我們必須高度關(guān)注的。第五、“L”工程北側(cè)與地鐵5號(hào)線相平行并緊鄰，在設(shè)計(jì)時(shí)須充分考慮將來對(duì)地鐵5號(hào)線施工的結(jié)構(gòu)影響。第三、地鐵1號(hào)線于明年5月份形成隧道，與“L”工程項(xiàng)目接口最遲至明年5月份施工，“L”工程必須于此時(shí)與其對(duì)接（即形成同步地下通道）?！盠”工程的建設(shè)已經(jīng)取得金牛區(qū)政府的認(rèn)同和支持，站在為政府傾力打造火車北站商圈的高度，力爭(zhēng)讓“L”工程盡快成為X市和金牛區(qū)重大市政改造工程和政府形象工程。二、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和緊迫性由于項(xiàng)目處于火車北站商圈，加之X地鐵一號(hào)線和五號(hào)線施工在即，為萬通商城和九州賓館的改造提供了千載難逢的大好機(jī)遇，火車北站傳統(tǒng)商圈的商業(yè)價(jià)值和地鐵經(jīng)濟(jì)的不可復(fù)制，為“L”工程的實(shí)施創(chuàng)造了絕佳的條件，這是不容拒絕和放棄的巨大商機(jī)。機(jī)會(huì)就在面前！機(jī)會(huì)稍縱即逝!把握機(jī)會(huì)刻不容緩! 香港中天基金會(huì)應(yīng)緊緊抓住這一機(jī)會(huì)，歷史性的承擔(dān)起這個(gè)偉大而光榮的使命，配合X地鐵工程打造火車北站商圈無以倫比的標(biāo)志性建筑——“中天世紀(jì)”，與地鐵一道成為X新一輪城市發(fā)展的見證者！正所謂，箭已上弦，不容不發(fā)，“中天世紀(jì)”以如日中天之勢(shì)在中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的進(jìn)程中浩然誕生！第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目暫定名：中天世紀(jì)（考慮到項(xiàng)目的商業(yè)秘密，對(duì)內(nèi)外以“L”工程代稱）投資商：香港中天基金會(huì)有限公司開發(fā)商：四川中天世紀(jì)建設(shè)投資開發(fā)有限公司（香港中天基金會(huì)組建項(xiàng)目公司進(jìn)行“L工程”項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)）策劃服務(wù)團(tuán)隊(duì)X卓越房地產(chǎn)代理公司和中為集團(tuán)策劃部組成精英團(tuán)隊(duì)，共同打造“L工程”。而本案作為X地鐵在城北區(qū)域特別是火車北站商圈的最大受益者，將給我們帶來無限的商機(jī)，這也是對(duì)火車北站傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)有效提升的最好時(shí)機(jī)，地鐵與本案的無縫連接將給這一傳統(tǒng)商圈帶來巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，其潛在的經(jīng)濟(jì)能量將異常巨大！本案的開發(fā)已經(jīng)到了千載難逢的絕佳時(shí)機(jī)！整合火車北站商圈是地鐵經(jīng)濟(jì)概念凸現(xiàn)后的大勢(shì)所趨形勢(shì)喜人、形勢(shì)也逼人，地鐵工程的施工迫在眉睫，我們必須馬上行動(dòng)。 中天，歷史性的站在巨人的肩膀上， 中天世紀(jì)，一座商業(yè)的豐碑正在崛起。 這是歷史的選擇，更是時(shí)代的需求。如果我們錯(cuò)失良機(jī)，坐以待斃，不能與地鐵工程的施工同步，我們將失去一次絕好的發(fā)展機(jī)會(huì)。項(xiàng)目位置： 地塊位于X市火車北站廣場(chǎng)東側(cè)，北靠北站售票大廳，南臨二環(huán)路北三段。唯有順勢(shì)、借力、整合、提升現(xiàn)有傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，才能把握未來火車北站商業(yè)旗艦的方向。第二、火車北站商圈歷來“臟、亂、差”，社會(huì)治安問題相當(dāng)嚴(yán)重，各級(jí)政府都把火車北站整體形象的打造列為政府重點(diǎn)工作推進(jìn)，這是“L”工程的高度所在。這將極大地提升商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)值和經(jīng)營(yíng)的潛力，為火車北站商圈的打造增添一處獨(dú)特的商業(yè)風(fēng)景。這將有利于投資方與地鐵公司的友好合作，特別是對(duì)地鐵一號(hào)線的設(shè)計(jì)對(duì)接將實(shí)現(xiàn)投資方對(duì)“L”工程的全部預(yù)期。因?yàn)榈罔F工程的進(jìn)度已不允許我們懈怠，如果錯(cuò)失良機(jī)，就等于坐以待斃。因此本次調(diào)查研究的方向主要是項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和商務(wù)價(jià)值，同時(shí)考慮地鐵經(jīng)濟(jì)對(duì)本案的推動(dòng)作用，在定位研究上通過同地鐵的有效結(jié)合，最大限度的提升項(xiàng)目的商業(yè)和商務(wù)價(jià)值，并確定本案的發(fā)展方向、市場(chǎng)容量、形象檔次、經(jīng)濟(jì)回報(bào)、社會(huì)效益等問題，證明項(xiàng)目切實(shí)可行。積極同地鐵公司接觸本案同其他商業(yè)最大的不同之處在于同地鐵之間的“無縫對(duì)接”，我方積極同地鐵公司接觸，了解地鐵的最新動(dòng)向和相關(guān)情況，積極推動(dòng)本案同地鐵之間的“無縫對(duì)接”。進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查為使本次的《可行性研究報(bào)告》做到有針對(duì)性和準(zhǔn)確性，我方調(diào)動(dòng)公司的人力、物力和財(cái)力歷時(shí)一個(gè)月，對(duì)X和城北的商業(yè)、酒店和寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行了專項(xiàng)的調(diào)查，為項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供了有力的數(shù)據(jù)支持。深圳地鐵主要沿線分布的寫字樓、酒店、商業(yè) 華僑酒店 金凱萊酒店 金光華廣場(chǎng) 金世界廣場(chǎng) 福明家地鐵1號(hào)線、4號(hào)線地鐵聯(lián)體商業(yè)分布情況羅湖商業(yè)城地下商場(chǎng)（在建）地下獨(dú)立層商業(yè)（在建）、新城市購(gòu)物中心金光華、國(guó)貿(mào)八達(dá)商城、金泰地鐵商場(chǎng)千萬家項(xiàng)目、北方大廈地下項(xiàng)目萬象城華聯(lián)商業(yè)街崗廈－會(huì)展地下商業(yè)街（規(guī)劃中）與崗廈的連通商業(yè)街（規(guī)劃中）、金中環(huán)大廈（在建）、大中華（在建）興萬家居家生活廣場(chǎng)其他站點(diǎn)省略羅湖站國(guó)貿(mào)站老街站大劇院華強(qiáng)站購(gòu)物公園站科學(xué)館崗廈站會(huì)展中心少年宮市民中心會(huì)展中心福民站皇崗站 一號(hào)線經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)部分地鐵出口與地下對(duì)接口圖片： 地下商業(yè)布置 地下出口布置 地鐵出口與商業(yè)對(duì)接地鐵沿線接口商業(yè)、寫字樓物業(yè) 金中環(huán) 喜年中心 英龍展業(yè) 卓越大廈商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩大特點(diǎn)①?gòu)牡叵陆?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)看 深圳地鐵在建設(shè)過程中，有效與沿線開發(fā)商共同打造。地下商業(yè)多以獨(dú)立店鋪為主，其中有小型超市、便利店、食品、服裝、箱包、工藝品、花店、藥店、干洗店等。此面積的劃分較符合小業(yè)主投資或自主經(jīng)營(yíng)。 軌道交通一號(hào)線南段1993年5月建成通車，一號(hào)線全線1995年4月試運(yùn)營(yíng)，南、北延伸段分別于1997年7月和2004年12月開通試運(yùn)營(yíng)。軌道交通四號(hào)線2005年12月實(shí)現(xiàn)“C”字形試運(yùn)營(yíng)，全長(zhǎng)27公里，共13座車站（不含共線段車站），與軌道交通三號(hào)線接軌成環(huán)。地下商城僅由兩條通道組成。由于裝修比較高檔，而且是直接臨著地鐵出口，是人流通往其他商業(yè)城的必經(jīng)之地，場(chǎng)地比較旺。迪美中心的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相對(duì)單一、低檔。還有一個(gè)面積約為１０００㎡的美食廣場(chǎng)，以及相連的南夢(mèng)宮電玩店。徐家匯站：港匯廣場(chǎng) 地下商場(chǎng)有ＫＦＣ，美容美發(fā)、自由鳥、左丹奴、三槍、茶行、兒童玩具衣服店、聯(lián)華超市、柯達(dá)沖印、體育用品店（獨(dú)立成為一個(gè)區(qū)域，有黑眼睛、保獅龍、ＬＥＥ、班尼路、耐克等等休閑運(yùn)動(dòng)系列），獨(dú)立鋪位、半獨(dú)立鋪位（即運(yùn)動(dòng)街的鋪位，都是沒有完全到頂?shù)哪景宸指睿骄赇伱娣e４０㎡以上。徐家匯地鐵大廳 沖印、飲料、手機(jī)充值卡、精品店、小禮品店、飾品店、書店。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多為服裝飾品類，還有一個(gè)鬼城。負(fù)二層主要是大食代美食廣場(chǎng)（上海新家坊餐飲有限公司，連鎖經(jīng)營(yíng)），美容美發(fā)，手機(jī)等。商鋪面積15㎡左右，開間4~5米，進(jìn)深4米。因?yàn)樵摰囟卧谏虾儆诮紖^(qū)，周邊沒有成熟的商業(yè)環(huán)境，也缺少成型的住宅小區(qū)。到2010年，廣州市將建成以城市快速軌道交通為骨干的多層次、多功能、多類型的城市綜合交通體系。經(jīng)營(yíng)范圍：百貨業(yè)（一、二、三樓服飾、珠寶；四樓家具燈飾、音像文化廊、影院；五樓通訊器材、家私家居用品；六、七樓美食、電玩），超市（負(fù)一層吉之島百貨、超市，天貿(mào)南大百貨占據(jù)了二樓、三樓、七樓部分商場(chǎng)）。我們有理由相信X的地鐵憑借高起點(diǎn)的規(guī)劃，能讓地鐵的價(jià)值發(fā)揮的更大；也有理由相信本案的建設(shè)，通過學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，能讓地鐵給本案帶來更大的發(fā)展空間。 （二）鄭州火車站商業(yè)調(diào)查鄭州車站扼守中原腹地，位居河南省鄭州市的中心，連接京廣、隴海兩大鐵路干線，占地面積近3000畝，站房面積10萬平方米，每天過往人流近15萬人次，客運(yùn)年運(yùn)輸進(jìn)款達(dá)15億元，全站進(jìn)款達(dá)19億，既是全國(guó)特等客運(yùn)站，也是全國(guó)最大行包中轉(zhuǎn)站，素有中國(guó)鐵路客運(yùn)的“心臟”之稱。會(huì)形成一個(gè)比較大的、比較高檔的、帶動(dòng)鄭州站西區(qū)發(fā)展的新的商圈”。上海市民通常稱之為“新客站”，以區(qū)別老的上海火車站（即老北站）。乘客如果要換乘于一、三、四號(hào)線之間，就必須先出站，再通過一條通道方可進(jìn)行換乘。成為上海的交通商務(wù)區(qū)。天。第三章 本土市場(chǎng)研究一、X市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展行情（一）市場(chǎng)活躍，商品房成交量大幅增長(zhǎng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1－7月，%。同期，郊區(qū)（市），%；，%。其中：，%。特別是五城區(qū)商品房供應(yīng)最近放量明顯，使得商品房、處于幾年來的相對(duì)高位。套數(shù)、供應(yīng)十分充足。%。X富人區(qū)，云集眾多高檔住宅、酒店、餐飲，著力打造的城南商務(wù)區(qū)，眾多國(guó)內(nèi)國(guó)外高級(jí)商務(wù)人士在此聚集。既有城南高檔配套的優(yōu)勢(shì)，又有X國(guó)際化程度最高的優(yōu)勢(shì)，X下一代辦公物業(yè)將可能在此集中，與CBD區(qū)域形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。早期商務(wù)公寓只是住宅商務(wù)化的結(jié)果，是很不成熟的辦公形式。 早期商務(wù)公寓如：祥福苑、盤古花園商務(wù)樓等，現(xiàn)代商務(wù)公寓如：加州灣V派、金茂禮都、博敖大廈、世代錦江、金色夏威夷等，乙級(jí)寫字樓如：世貿(mào)中心、新時(shí)代廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、世界、新世紀(jì)廣場(chǎng)等，甲級(jí)寫字樓如：城市之心、川信大廈、威斯頓聯(lián)邦、香格里拉、力寶大廈等。50－500第一太平戴維斯60－80小戶型6500，寫字樓7250“早期商務(wù)公寓”特征“早期商務(wù)公寓”項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目逐漸演變而成，因此在名字上叫“商住樓”的特別多，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上主要偏向于住，由于位置地段比較好，很多中小型企業(yè)拿來作辦公用，在這里辦公的企業(yè)首先考慮的是經(jīng)濟(jì)性的要求：租金、物管費(fèi)等費(fèi)用的低廉。該類產(chǎn)品一般不配置中央空調(diào)、但電梯的配置和建筑外觀都會(huì)考慮商務(wù)的要求，一般都設(shè)置有商務(wù)中心，小型餐飲設(shè)施等。在戶型面積劃分上，考慮了投資者的置業(yè)門檻問題，通過縮小面積降低總價(jià)。乙級(jí)寫字樓特征 乙級(jí)寫字樓一般與甲級(jí)寫字樓有同樣優(yōu)異的區(qū)位，但在產(chǎn)品品質(zhì)上明顯弱于甲級(jí)。銷售價(jià)格一般為4500—7000元/㎡。甲級(jí)寫字樓特征甲級(jí)寫字樓一般位于CBD區(qū)域或人民南路，其區(qū)位具有極高的商務(wù)價(jià)值，交通便利，建筑具有極強(qiáng)的標(biāo)識(shí)性，能滿足以知名外資企業(yè)為代表的大型企業(yè)的形象要求。由于營(yíng)銷的需要，X多數(shù)“甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”項(xiàng)目并沒有真正達(dá)到甲級(jí)的要求，但仍打出了甲級(jí)的概念，所以在甲級(jí)概念下，產(chǎn)品呈現(xiàn)了較大的品質(zhì)差異。目前X市場(chǎng)上的經(jīng)濟(jì)型品牌連鎖酒店眾多，如：如家、錦江之星、七天連鎖、馬瑞卡、安逸15宜必思等。經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量的快速增漲必然對(duì)招待所和低星級(jí)的酒店造成很大的市場(chǎng)壓力。在經(jīng)濟(jì)型酒店和高星級(jí)酒店的雙重夾攻下，大部分招待所和低星級(jí)酒店面臨被淘汰和轉(zhuǎn)型的局面。以此推算，2007年至2008年，將有300萬㎡左右的商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)。而這些專業(yè)市場(chǎng)在進(jìn)行重組時(shí)，會(huì)趨于集中化和規(guī)?；３吮旧硪劳幸延新糜尉包c(diǎn)外，還有借助項(xiàng)目的超大規(guī)模，率先