【正文】 .... 46 項目周邊設施及景觀資源分布 .................................................... 48 地塊基地分析 ................................................................................ 48 （二）項目分析（ SWOT 分析） ............................................................. 50 項目優(yōu)勢（ Strength） .................................................................. 50 項目劣勢（ Weakness） ................................................................ 51 項目機會（ Opportunity） ............................................................ 52 項目威脅（ Threats） .................................................................... 52 （三）項目評價 .......................................................................................... 54 五、項目定位與規(guī)劃 .......................................................................................... 55 （一）項目定位 .......................................................................................... 55 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 4 頁 項目整體定位 ................................................................................ 55 商業(yè)是城市綜合體的核心驅動力 ................................................ 56 持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關系 .................................................... 56 （二）城市綜合 體各元素初步定位 .......................................................... 58 項目商業(yè)定位方向研判 ................................................................ 58 其他功能的初步定位 .................................................................... 59 (三 ) 各功能板塊發(fā)展概念 ......................................................................... 60 商業(yè) ................................................................................................ 60 甲級寫字樓 .................................................................................... 61 酒店及服務式公寓 ........................................................................ 61 銷售型物業(yè)發(fā)展定位 .................................................................... 62 (四 ) 項目經(jīng)營管理 .................................................................................... 63 六、項目開發(fā)建設進度安排 .............................................................................. 64 （一） 項目整體開發(fā)建設的原則 ............................................................ 64 項目整體開發(fā)目標 ........................................................................ 64 項目開發(fā)時序原則 ........................................................................ 65 （二） 項目開 發(fā)橫道圖 ............................................................................ 66 七、投資估算與資金籌措 .................................................................................. 68 （一）項目總投資估算 .............................................................................. 68 （二）資金籌措 .......................................................................................... 69 資金來源 ........................................................................................ 69 項目籌資方案 ................................................................................ 69 八、對該項目的財務評價 .................................................................................. 69 （一） 評價的基本假設 .............................................................................. 70 （二）財務分析結果 .................................................................................. 71 編制現(xiàn)金流量表 ............................................................................ 71 財 務指標 ........................................................................................ 74 敏感度分析 .................................................................................... 75 （三）財務評價 .......................................................................................... 76 可行性 ............................................................................................ 76 償債能力評價 ................................................................................ 76 九、項目風險分析及防范措施 .......................................................................... 77 （一）國家宏觀調控政策分析及相應措施 .............................................. 77 穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位 ........................................ 77 房價調控不等于短期內(nèi)降低房價上漲的速度 ............................ 78 宏觀調控不改行業(yè)長期向好 ........................................................ 78 商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向 ................ 78 相應措施 ........................................................................................ 79 （二）政府行政管理行為對項目的影響及相應的措施 .......................... 80 （三）施工建設過程中的風險及防范措施 .............................................. 81 （四）市場風險及防范措施 ...................................................................... 83 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 5 頁 南京商業(yè)地產(chǎn)前景較好 ................................................................ 83 控制市場風險措施 ........................................................................ 83 （五）內(nèi)部經(jīng)營管理的風險及防范措施 .................................................. 85 科學的決策管理程序 .................................................................... 85 嚴格的工作流程制度和審批程序制度 ........................................ 85 公正的招投標管理制度 ................................................................ 85 施工管理制度 ................................................................................ 85 嚴密的財務管理制度 .................................................................... 86 營銷及招商管理制度 .................................................................... 86 南京中山東路 518 號城市綜合體 項目可行性研究報告 總 83 頁第 6 頁 序 （ 一 ）市場 分析 南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務吸引了大批中外商家、游客。根據(jù)市場調查，南京市宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定的增長勢頭，運行良好，城市具有競爭力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長，人均可支配收入逐年增加，南 京市城市消費品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力。 近年來， 南京 消費結構逐步升級，極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。 甲級寫字樓市場分析 南京甲級寫字樓市場從 2021 年開始進入快速發(fā)展時期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權出售，純租賃型的物業(yè)稀缺， 整體市場的品質距離上海北京的同類型物業(yè)有差距 。 南京市甲級寫字樓 現(xiàn)存量 54 萬 平方米 ，未來 3 年 新增 供應量高達 86 萬 平方米 ，每年吸納量才 510 萬 平方米 ，供求失衡，空置率已達預警狀態(tài) ， 根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預 測， 從 2021 開始至 2021 年底，南京市甲級寫字樓市場預計約有 200 萬平方米的市場存量，但累計的有效吸納量預計只有約 84 萬平