【正文】 1 月 — 2020 年 12 月 ，共 3 年時(shí)間 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 項(xiàng)目擬占地 畝，建設(shè)于都縣城市綜合體項(xiàng)目。本項(xiàng)目建設(shè)有高檔住宅、高層住宅、歌劇院、酒店、商業(yè)、辦公 樓 及停車場等多功能的綜合建筑群，配套建設(shè)供配電工程、供水與排污工程、環(huán)保與安全工程和其它等輔助工程。 投資估算及資金籌措 （ 1）本項(xiàng)目總投資 萬元，其中固定資產(chǎn)投資為于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 萬元，流動(dòng)資金為 萬元。 （ 2）資金籌措： 地方政府自籌 萬元，申請國家財(cái)政補(bǔ)助 50000 萬元， 擬通過招商引資籌措余款 萬元。 可行性研究依據(jù) （ 1）《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》； （ 2） 建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》 （ 建住房 〔 2020〕 165 號(hào) ）； （ 3）《于都縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 第十二個(gè)五年 規(guī)劃 綱 要》； （ 4） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 ； （ 5） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180—93） ； （ 6）《 江西省 城市 規(guī)劃 管理 技術(shù)導(dǎo)則 》； （ 7） 《 于都縣縣城總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 》（ 1999—2020 年 ） ； （ 8） 《 江西省于都縣城市綜合體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 》 ； （ 9） 《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ； （ 10）《贛州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2020—2020 年）》； （ 11）《于都縣城市總體規(guī)劃（修編）》（ 2020—2020 年）； （ 12） 國家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范 ； （ 13） 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 。 可行性研究范圍 通過調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 、于都縣相于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 關(guān)發(fā)展規(guī)劃 ， 研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性， 研究該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開展項(xiàng)目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目 可行性研究結(jié)論 。 可行性研究的結(jié)論 開發(fā)建設(shè) 于都縣城市綜合體項(xiàng)目 可以達(dá)到下述目的： （ 1）符合《于都縣城市總體規(guī)劃（修編）》（ 2020— 2020 年） ，有利于于都縣的城市發(fā)展，有利于 整治和美化城市環(huán)境。 （ 2）符合《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見》文件精神， 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)要素向城市集聚，提升城市服務(wù)功能和承載能力?？茖W(xué)規(guī)劃城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局，強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù) 設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力。推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)。 （ 4）本項(xiàng)目將建 成于都縣的城市綜合體， 為 于都縣城鎮(zhèn)居 民提供一處 獨(dú)特 的生活居住 、商業(yè)購物、文化娛樂綜合場所 。 （ 5） 盤活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政 收入 ，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展 并 有利 于 社會(huì)穩(wěn)定。 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ， 既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有 較 好的社會(huì)效益的項(xiàng)目，應(yīng)盡早組織實(shí)施。 于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè) 背景及 必要性 項(xiàng)目 建設(shè) 背景 于都縣總體 概況 于都縣地處贛州東部，總面積 2893 平方公里，轄 9 鎮(zhèn) 14 鄉(xiāng) 352個(gè)行政村。 于都 地處贛州東部，素有閩、粵、湘“三省往來之沖”之稱。贛龍鐵路、 323 國道、 319 國道、昆廈高速公路穿境而過，距京九線贛州火車站及贛州黃金機(jī)場 60公里，距京九線江口貨運(yùn)站（中型） 28 公里，擁有贛龍鐵路于都貨運(yùn)站（中型），距廣州、東莞、廈門、深圳等港口城市和省會(huì)南昌均只需 4 小時(shí)左右車程，構(gòu)建了以鐵路、公路、高速路為主的三位一體現(xiàn)代大交通網(wǎng)絡(luò)。 一是人口大縣，總?cè)丝?104 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，人口規(guī)模為江西第四、贛州第一，擁有富余勞動(dòng)力 45 萬人。二是千年古縣，西漢高祖六年（公元前 201 年）置縣，迄今有 2212 年歷史，是江西最早建縣的十八個(gè)縣和贛南最早建縣的三個(gè)縣之一。三是資源大縣，鎢、鉛、碳石、鋅、稀土等儲(chǔ)量豐富，已探明礦種多達(dá) 27 種150 處，開采價(jià)值較高，開發(fā)前景廣闊，是贛州市重要的礦產(chǎn)品生產(chǎn)基地，被前蘇聯(lián)專家譽(yù)為“東方烏拉爾”。四是著名革命老區(qū)縣，為中國革命勝利 做 出了歷史性貢獻(xiàn)，誕生過贛南第一支正規(guī)革命武裝、第一塊紅色根據(jù)地、第一個(gè)縣級(jí)蘇維埃政權(quán)，是中央紅軍長征的 集結(jié)出發(fā)地。 1934 年 10 月，中央機(jī)關(guān)、中革軍委和中央紅軍主力共 萬人集結(jié)于都，開始舉世聞名的二萬五千里長征。五是國家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣，先后被 列為國家貧困縣和國家扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣。六于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 是建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣， 2020 年，于都縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）突破百億元，達(dá) 億元，總量為 2020 年的 倍，實(shí)現(xiàn)四年翻番， 2020 年一年全縣 GDP 凈增 億元，增量為歷史最高，接近于 2020 年 GDP 總量。 呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步攀升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的喜人局面。五年來，累計(jì)獲得國家、省、市表彰 606 項(xiàng)，其中被評(píng)為全國民政工作先進(jìn)縣、全國文化工作先進(jìn)縣、全國公安“三基”工作先進(jìn)縣、全省工業(yè)崛起先進(jìn)縣、全省利用外資先進(jìn)縣、全省新農(nóng)村建設(shè)綜合先進(jìn)縣、全省糧食生 產(chǎn)先進(jìn)縣、全省農(nóng)村危房改造工作先進(jìn)縣、全省強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策落實(shí)先進(jìn)縣；連續(xù)四年被評(píng)為全市工業(yè)發(fā)展先進(jìn)縣，連續(xù)五年被評(píng)為全市推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作先進(jìn)縣，連續(xù)四年被評(píng)為全市住房保障工作先進(jìn)縣，連續(xù)四年被評(píng)為全市和諧平安縣；雙擁工作實(shí)現(xiàn)全省“六連冠”，民生工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)全市“四連冠”。 于都在中央蘇區(qū)的歷史地位和重要貢獻(xiàn) 于都，是一塊紅色的土地。在共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的土地革命戰(zhàn)爭中，不僅是舉世聞名的中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，而且是贛南第一支工農(nóng)武裝、第一塊紅色根據(jù)地的誕生地，是中央革命根據(jù)地的全紅縣和鞏固后方，艱苦卓絕 的中國南方三年游擊戰(zhàn)爭也是從于都開始的。 一是 于都誕生了贛南地區(qū)第一塊紅色根據(jù)地和第一支工農(nóng)武裝，為中央革命根據(jù)的創(chuàng)建奠定了重要基礎(chǔ)大革命時(shí)期于都就有一大批青年參加廣州黃浦軍校和武漢農(nóng)運(yùn)所學(xué)習(xí)， 1926 年 1 月就成立于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 了中共于都支部，黨員達(dá)到 56 名。大革命失敗后，于都中心支部在黨的八七會(huì)議精神指導(dǎo)下，于 1928 年元月成立了中共于都縣委，并相繼成立了農(nóng)民協(xié)會(huì)、工會(huì)和共青團(tuán)組織。同年 2 月，在縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)動(dòng)了歷史上著名的聲勢浩大的于都里仁暴動(dòng)、步前暴動(dòng)、橋頭暴動(dòng)，為探索中國革命道路做了一次次勇敢的實(shí)踐。暴動(dòng)失敗后 ，于都黨的骨干分子沒有被敵人所嚇倒，而是開始著手革命武裝的建立。 1928 年 6 月縣委決定以農(nóng)民暴動(dòng)骨干為基礎(chǔ)，吸收 “三點(diǎn)會(huì) ”成員，在于都興國邊界地區(qū)組建了江西紅軍第十五縱隊(duì)，管開炳任縱隊(duì)長、朱學(xué)躍任黨代表，鐘聲樓任參謀長，組建時(shí)有八十多人、四十多支槍。紅十五縱隊(duì)是贛南第一支正規(guī)工農(nóng)武裝，它的成立大大推動(dòng)了于興邊界工農(nóng)武裝斗爭的發(fā)展，揭開了贛南革命史上的新篇章。 隨著紅十五縱隊(duì)活動(dòng)區(qū)域的擴(kuò)大，革命烈火成遼原之勢，紅色割據(jù)區(qū)域發(fā)展到于都、興國、寧都、瑞金、會(huì)昌五縣邊界的廣大地區(qū)，成立了農(nóng)民協(xié)會(huì) 20 多個(gè)，會(huì)員達(dá)數(shù)千 人，在紅色區(qū)域內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)了 “一切權(quán)利歸農(nóng)會(huì) ”。 1928 年 8 月成立了中共于北特區(qū)委員會(huì)和于北特區(qū)革命委員會(huì)，由李駿和謝芳圣分別擔(dān)任書記和主席。它的成立標(biāo)志著以于都橋頭為中心的于北革命根據(jù)地的正式形式，于都成為 “贛南當(dāng)時(shí)最紅的地方 ”和 “群眾斗爭的代表 ”[陳毅《關(guān)于贛南閩西、粵東江的報(bào)告》（ 1929 年 9 月 11 日） ]，對整個(gè)贛南乃至江西的工農(nóng)武裝斗爭產(chǎn)生了重要影響。 土地革命初期，贛南各地暴發(fā)了許多次農(nóng)民暴動(dòng)，如南康潭口于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 暴動(dòng)、贛縣大埠暴動(dòng)，以及信豐、尋烏等縣的農(nóng)民暴動(dòng)，但暴動(dòng)失敗后都沒有及時(shí)建立工農(nóng)武裝，更沒有形成 紅色割據(jù)。于都的農(nóng)民暴動(dòng)在中共贛南特委和于都縣委的領(lǐng)導(dǎo)下，走上了建立工農(nóng)武裝和在邊區(qū)形成紅色割據(jù)的道路，于都成為當(dāng)時(shí)工農(nóng)革命的熱點(diǎn)地區(qū)和贛南革命熱潮的中心，成為贛南工農(nóng)革命的榜樣，中共贛南特委也一度遷入于都。橋頭革命根據(jù)地是江西全省繼井岡山、東固根據(jù)地之后的第三塊紅色區(qū)域，隨著革命形勢的發(fā)展，橋頭和東固兩塊紅色地區(qū)域相互聯(lián)結(jié)在一起，同井岡山革命根據(jù)地遙相呼應(yīng)，互相配合，成為 1929 年初紅四軍、紅五軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)贛南、閩西的重要條件和前提，也為后來的中央革命根據(jù)地的建立奠定了十分重要的基礎(chǔ)。 二是 于都是中央蘇區(qū)的全紅 縣和鞏固后方，為中央革命根據(jù)地的政權(quán)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)、軍隊(duì)建設(shè)做出了重大貢獻(xiàn)年 2 月，以紅十五縱隊(duì)和剛成立不久的紅十六縱隊(duì)為基礎(chǔ)組建了江西紅軍獨(dú)立第四團(tuán)，全團(tuán)四百多人，三百多支槍。同時(shí)，彭德懷領(lǐng)導(dǎo)的紅五軍從井岡山突圍到達(dá)橋頭，得到了突圍后的第一次休整。緊接著紅四團(tuán)配合紅五軍攻占于都城，于都縣城得到第一次解放。 4 月紅四、紅五軍再占于都城，成立了贛南第一個(gè)縣級(jí)蘇維埃政權(quán) ——于都縣工農(nóng)革命委員會(huì)，同時(shí)建立了縣赤衛(wèi)大隊(duì)。為慶?？h工農(nóng)革命委員會(huì)和縣赤衛(wèi)大隊(duì)的成立，中共于都縣委在縣城東門沙壩召開了萬人大會(huì)，毛澤東、朱德、彭 德懷、滕代遠(yuǎn)等到會(huì)指導(dǎo)并做了重要講話。之后縣赤衛(wèi)大隊(duì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)于都、東、西、南鄉(xiāng)，有力地打擊了于都境內(nèi)的反動(dòng)勢力，至 1930 年 4 月于都全縣基本赤化，并成立了于都縣蘇維埃于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 政府，從此以后，于都便成為中央蘇區(qū)的全紅縣和鞏固后方。于都縣工農(nóng)革命委員會(huì)成立后，朱毛在于都分兵直取興國、寧都，建立了興國、寧都工農(nóng)革命委員會(huì)。三縣工農(nóng)革命委員會(huì)的建立標(biāo)志著贛南革命根據(jù)地的初步形成。而于都縣工農(nóng)革命委員會(huì)作為贛南最早建立的縣級(jí)蘇維埃政府，無疑為中央蘇區(qū)其它縣蘇維埃政府的建設(shè)積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為中央蘇區(qū)的政權(quán)建設(shè)產(chǎn)生了積極影響。 蘇 區(qū)時(shí)期，在現(xiàn)于都縣范圍內(nèi)先后組建了紅十五縱隊(duì)、紅二十二縱隊(duì)、于都赤衛(wèi)師、于都獨(dú)立第三團(tuán)、于都紅衛(wèi)警衛(wèi)營、于北區(qū)獨(dú)立團(tuán)、獨(dú)立第九團(tuán)、紅色特務(wù)團(tuán)、于都模范師、少共國際師勝利團(tuán)等大批地方工農(nóng)武裝，這些地方武裝先后都加入了主力紅軍。在1932 年中央蘇區(qū)開始開展的 “紅五月 ”突擊擴(kuò)紅運(yùn)動(dòng)中，于都、勝利兩縣每次都提前超額完成了擴(kuò)紅任務(wù)，被蘇區(qū)中央政府授予 “擴(kuò)紅先進(jìn)縣 ”光榮稱號(hào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)土地革命戰(zhàn)爭時(shí)期，于都縣共有 萬人參加紅軍，占當(dāng)時(shí)于都、勝利兩縣總?cè)丝诘奈宸种欢?。?jù)當(dāng)時(shí)的老紅軍解放后回憶，全縣除老弱婦幼外幾乎 全部男性青壯年都參加了紅軍，從事生產(chǎn)的只有婦女、老人和身體有殘疾者。于都人民為中央紅軍的壯大發(fā)展做出巨大犧牲，為根據(jù)地的軍隊(duì)建設(shè)做出了重大貢獻(xiàn)。 作為贛南最早建立蘇維埃政權(quán)的地方，于都也是最早實(shí)行土地改革的蘇區(qū)縣。于都的貧雇農(nóng)在土改中獲得了他們世世代代夢昧以求的土地，從而大大激發(fā)了生產(chǎn)積極性，全縣糧食總產(chǎn)比土改前翻了一番，不僅解決了自身溫飽，而且有 力地支援了紅軍反 “圍剿 ”斗于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 爭。中央政府分配給于都、勝利兩縣的籌糧籌款計(jì)劃每次都提前超額完成，成為中央蘇區(qū)的主要 “糧倉 ”。為發(fā)展蘇區(qū)經(jīng)濟(jì)，中央政府還在于都鐵山垅鎮(zhèn)成立了 “中華鎢砂公司 ”，大量的鎢砂換回了蘇區(qū)政府和紅軍必需的藥品、食鹽和武器彈藥，為保障蘇區(qū)物資供給起了十分重要的作用。于都當(dāng)時(shí)的商業(yè)也很發(fā)達(dá)，全縣各類合作社普遍建立且發(fā)展良好，被蘇區(qū)中央政府授予 “中央蘇區(qū)第一縣總社 ”和“模范合作社 ”稱號(hào)，為繁榮蘇區(qū)經(jīng)濟(jì)做出了貢獻(xiàn)。 三 是 于都是中央紅軍長征的集結(jié)出發(fā)地，于都人民為支援紅軍長征做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲由于王 明 “左 ”傾機(jī)會(huì)主義的影響和軍事教條主義的瞎指揮，中央蘇區(qū)第五次反 “圍剿 ”遭受失敗，中央紅軍不得不進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。 1934 年 10 月中旬，中央紅軍一、三、五、八、九軍團(tuán)和中央機(jī)關(guān)直屬部隊(duì)先后從反 “圍剿 ”戰(zhàn)場和駐地到達(dá)于都河（貢江）北岸集結(jié)，并分別進(jìn)行了近一個(gè)星期的休整和糧食物資、武器彈藥的補(bǔ)充。 10 月 17 日至 20 日， 萬名紅軍將士分別從于都三門灘至?xí)樘m埠長達(dá) 50 余公里的貢江北岸南渡貢水，開始了舉世聞名的二萬五千里長征。于都作為中央紅軍長征出發(fā)地而名聞天下。 于都縣各級(jí)黨政組織和于都人民在支援和掩護(hù)主力紅軍 出發(fā)長征的過程中，為中國革命的勝利做出了巨大貢獻(xiàn)和犧牲，主要表現(xiàn)為： （ 1） 踴躍參加紅軍。在長征前兩次突擊擴(kuò)紅運(yùn)動(dòng)中，一萬余名于都兒女報(bào)名參加紅軍，先后組成了八個(gè)補(bǔ)充團(tuán)，主力紅軍在于都于都城市綜合體建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 集結(jié)休整期間補(bǔ)充的 9700 名紅軍新戰(zhàn)士中就有 7000 余名于都籍戰(zhàn)士。參加長征的于都籍紅軍將士達(dá) 萬余人，其中 萬人在長征中壯烈犧牲，四千余人在突破敵人第一、二、三道封鎖線時(shí)被敵軍打散回到原籍繼續(xù)從事革命斗爭，只有一千余人勝利到達(dá)陜北，全國解放后僅留下 277 人。上述數(shù)字表明在參加長征的 萬余紅軍將士中，每五個(gè)人就有一 個(gè)于都人。 （ 2） 籌集糧款物資。長征前夕，于都、勝利、登賢三縣在中央蘇區(qū)兩次籌糧、借谷活動(dòng)中，完成籌糧 25 萬擔(dān)，占全蘇區(qū)的四分之一多。在購買公債活動(dòng)中，于都縣人民省吃儉用、傾其所有，完成購買公債 50 余萬元。同時(shí)還籌集草鞋 8400 雙、菜干 150 擔(dān)、硝鹽500 余斤支援紅軍，多次受