【正文】 是：把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要經(jīng)濟(jì)中心，建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，成為全國率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，天津市政府在《十五規(guī)劃》中提出，要“大力發(fā)展服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要拉動力量。發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國際化的重要標(biāo)志?！笆濉逼陂g，天津市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，力爭使天津發(fā)展成為全國房地產(chǎn)強(qiáng)市。服務(wù)式公寓作為房地產(chǎn)業(yè)的各個細(xì)分市場提供服務(wù)支持，同時也將提高天津市服務(wù)業(yè)的整體功能。而商住樓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場開發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟(jì)方針和政策環(huán)境非常適合本項目投資建設(shè)。區(qū)域環(huán)境分析之社會文化環(huán)境分析社會文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財富過程中所積累的精神財富之總和，它體現(xiàn)著一個國家或地區(qū)的社會文明程度。天津是一座設(shè)衛(wèi)建城600年的歷史文化名城，是近代中國中西文化沖突又融合的一個典型的載體，是中國近代都市文化開放性的一個象征，也是一個琳瑯滿目的中國近代發(fā)展史博物館。外來的理性文化基因，通過社會的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了天津社會文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開放城市的基礎(chǔ)。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會財富進(jìn)一步增加，天津市對科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，天津與外界的交往越來越多，社會文明程度日益提高，正在向國際化大都市邁進(jìn)。因此，區(qū)域整體社會文化環(huán)境也為本項目的建設(shè)提供了沃土。二、住宅市場分析房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時也是世界公認(rèn)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。隨著中國加入WTO和北京申辦奧運(yùn)的成功，房地產(chǎn)業(yè)也迎來了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。下面分別對全國和天津市的住宅市場進(jìn)行分析和論證。國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展概述及分析房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，2004年是中國房地產(chǎn)市場不平靜的一年，在強(qiáng)力的宏觀調(diào)控下，2004年中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了不同于往年的鮮明特征。 投資：，%。從2004年變化看，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點(diǎn)，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。 開發(fā)：1997～2003年期間，全國房地產(chǎn)土地開發(fā)面積平均每年增加2400多萬平方米。2004年由于土地市場清理整頓、暫停半年建設(shè)用地審批，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積首次出現(xiàn)下降，比上年減少了2400多萬平方米。房地產(chǎn)土地購置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢頭，1997～2003年房地產(chǎn)土地購置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。 銷售：2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米增加了396萬平方米。隨著銷售量的增長，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲。 價格：2004年全國商品房平均售價為2714元/平方米，比1998年增加651元，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，遠(yuǎn)大于1998～2003年的年均增量。從各類商品房2004年的價格看，住宅價格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，％。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業(yè)用房的價格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，％。全國2004年住宅價格同比增長較快，辦公樓、商業(yè)用房價格增幅較大。 與此同時，據(jù)國家建設(shè)部的統(tǒng)計，2004年全國房地產(chǎn)住宅消費(fèi)已超過2500億人民幣，并以每年20%的速度增長。中外業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)市場消費(fèi)的重要市場之一。天津地區(qū)公寓（住宅）市場發(fā)展概述及分析近幾年，天津市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。（1） 2005年天津地區(qū)住宅市場分析2005天津房地產(chǎn)市場表現(xiàn)平靜。由于年初是天津樓市的傳統(tǒng)淡季，新增供應(yīng)相對短缺，成交量與去年同期相比也有較大幅度回落。但從今年年初政府部門公布的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，2005年天津樓市仍然處于一個比較明顯的集中增長期。2004年天津房價上漲勢頭迅猛，經(jīng)過政府宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)，以及供需市場的理性對接，天津樓市在房價高企環(huán)境下逐漸恢復(fù)平穩(wěn)走勢。從今年一季度天津房地產(chǎn)市場的總體表現(xiàn)來看，基本上延續(xù)了從去年年中以來的穩(wěn)健發(fā)展勢頭。隨著今后商品房供應(yīng)集中放量，再加上房交會及五一、十一長假的帶動，預(yù)計隨后三個季度，天津房地產(chǎn)市場的供需規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長。大批創(chuàng)新型產(chǎn)品的入市，也將帶動天津的住宅產(chǎn)業(yè)化向縱深發(fā)展。　　　2005年一季度，，%%。其中，成交金額98億元，%%。存量房市場表現(xiàn)喜人，本季度銷售面積達(dá)207萬平方米，在去年較高的基數(shù)上，同比增幅仍然達(dá)到了15%，這顯示出天津存量房由于價格及現(xiàn)房優(yōu)勢，日益成為天津房屋交易市場的重要組成部分?！　⌒略龉?yīng)量不足是造成一季度成交規(guī)模下滑的重要原因。以住宅市場為例，今年一季度天津市商品住宅成交量為228萬平方米，同期新增供應(yīng)量只有90萬平方米，新增供應(yīng)不足導(dǎo)致需求市場以消化存量為主。此外，春節(jié)長假也對本季度成交量下滑造成較大影響。今年2月份，天津市商品房成交量為51萬平米，不到去年同期成交量的一半?！　”M管整體市場下挫明顯，但5000元以上的高檔住宅及別墅市場表現(xiàn)不俗。今年一季度，，%%。從目前來看，在中心城區(qū)以5000元劃分高檔房已經(jīng)有偏低的傾向，但高檔住宅及別墅市場的一枝獨(dú)秀，也反映出天津?qū)Ω邫n產(chǎn)品的吸納能力在加強(qiáng)。同時，受房價拉升及住宅品質(zhì)提高的影響，天津住宅市場的供需重心也在逐漸上移?！。?）天津地區(qū)公寓市場分析天津房地產(chǎn)市場在習(xí)慣上把高檔公寓作為高檔住宅中的一部分，而公寓類產(chǎn)品的商業(yè)性和可投資性相對較強(qiáng)。所以在面對市場對住宅產(chǎn)品需求激增的情況下，對高檔公寓的需求并未出現(xiàn)井噴的勢頭，保持著一種平穩(wěn)上升的狀態(tài)。由于在售的高檔公寓類產(chǎn)品大多具有價格高、面積大、產(chǎn)品總價高的特點(diǎn)，所以銷售勢頭與一些中高檔住宅項目的熱銷勢頭相比有一定的反差。 天津市高檔公寓產(chǎn)品大體分為兩種，一種居住傾向性較強(qiáng)，例如海逸長洲、時代奧城等項目?？腿盒枨髮Ξa(chǎn)品景觀、自然環(huán)境、交通等條件較為關(guān)注，對產(chǎn)品戶型設(shè)計和產(chǎn)品細(xì)節(jié)較為重視。另一種是商業(yè)用途傾向性較強(qiáng)，例如白樓仕嘉、羅馬花園等項目，由于其特殊的地理位置，產(chǎn)品的商業(yè)氣息較濃，客群對此類產(chǎn)品的地理位置、周邊業(yè)態(tài)等條件較為重視，各項目多結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行定位。隨著對高檔公寓類產(chǎn)品的需求逐漸明朗化，高檔公寓類產(chǎn)品的市場潛力不斷顯現(xiàn)出來。 目前市場中在售高檔公寓產(chǎn)品特點(diǎn) 戶型方面，從目前市場需求方的反應(yīng)來看，兩室、三室戶型依然是市場對高檔公寓需求的主流戶型，天津高檔公寓類產(chǎn)品，中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)明顯不足。由中原對市場需求的了解來看，目前市場對中小戶型需求量較大。至于四室以上大戶型，大多項目并不將其作為主力房型，只有極少數(shù)高端樓盤因客群定位的差異化，才將大戶型作為主力產(chǎn)品。 產(chǎn)品形式方面，目前天津市主要高檔公寓項目多以毛坯為主，即使提供精裝的項目也以統(tǒng)一精裝修為主。時代奧城是目前在售高檔公寓中唯一一個精裝修項目。隨著成品房概念認(rèn)知度的加強(qiáng)，開發(fā)商對于精裝產(chǎn)品的日益把握成熟及市場的引導(dǎo)，人們對于帶裝修的房子的接受度在增強(qiáng)，但其對裝修質(zhì)量、用料、環(huán)保等問題的顧慮仍然沒有消除。 項目景觀方面，目前天津市高檔公寓主要的園林形式大體可分為：水景景觀園林；丘陵綠化景觀；立體式綠化園林。其園林風(fēng)格也可分為：英式、法式、中式等。園林景觀作為項目綜合品質(zhì)提升的一個重要因素，正逐步被人們重視起來，一般的園林綠化已不足以滿足人們對于高端項目、高品質(zhì)生活選擇的需求。隨著大梅江項目的開發(fā)，“生態(tài)水景”被大多數(shù)追求健康的人們所推崇，但天津畢竟是一座水資源相當(dāng)匱乏的城市，并且不乏一些人對于“水景”的后期管理存在疑慮。很多高檔公寓項目因?yàn)檎嫉?、位置、容積率等條件所限，在園林景觀的立體化上尋求突破，也取得了較好的效果。 停車配置方面，目前天津市高檔公寓提供的停車比例基本為1：1:。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，人們都考慮到今后買車意向在逐年加大，所以開發(fā)商在做項目時不應(yīng)以當(dāng)前時點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。天津市高檔公寓項目的車位形式主要有地上車位、地下車位兩種形式。地上車位為臨時性停車提供的較多。對于地下車位形式，主要是高層、小高層項目為節(jié)省面積所做，此外利用“人防部分”做地下停車場較多。 社區(qū)環(huán)境方面，目前天津市高檔公寓綠化率基本統(tǒng)一在30%左右，這和天津市目前主要高檔公寓多是高層、小高層類產(chǎn)品有關(guān)。綠化率高低，對項目品質(zhì)的提升也起著至關(guān)重要的作用。通常來講，開發(fā)企業(yè)都會選擇周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境、人居氛圍較為成熟的的地塊開發(fā)高檔公寓。綜合來說，這些項目的周邊環(huán)境及配套設(shè)施主要體現(xiàn)在以下幾方面：周邊環(huán)境包括：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、交通、自然環(huán)境、人文環(huán)境、人為景觀等。周邊配套包括：教育配套、商業(yè)區(qū)、超市購物等生活便利設(shè)施，以及休閑娛樂等。 房地產(chǎn)市場中高檔公寓類項目經(jīng)營情況 價格體系 就高檔公寓類產(chǎn)品價格而言，北京的鳳凰城、后現(xiàn)代城等高檔公寓項目銷售均價多在1200013000元/平米，上海世茂濱江銷售均價21000元/平米，而天津高檔公寓類產(chǎn)品中售價相對較高的時代奧城與白樓仕嘉，均價不過80009000元/平米。天津高檔公寓類產(chǎn)品的定價普遍較低，這與地方市場的發(fā)展程度和市場需求狀況有較大關(guān)系。 經(jīng)營狀況及入住率 目前天津房地產(chǎn)市場中高檔公寓類產(chǎn)品均以銷售為主，客群中相當(dāng)比例的購買者用于自住，少量投資型購買者一般以個人形式進(jìn)行出租。隨著天津經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，高檔公寓和高檔住宅的出租需求量不斷增大，房租和住宅產(chǎn)品檔次均提升較快。出租對象多以涉外人士為主。天津地區(qū)寫字樓市場發(fā)展概述及分析 天津目前已入住的甲級寫字樓總體供應(yīng)量為125萬平米左右，其中辦公樓部分所占面積為59萬平米左右，其余的面積組成包括了與之配套的公寓、酒店及底商物業(yè)，這一部分面積占總體面積的50