【正文】 部分，同時也是世界公認(rèn)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。 投資：，%。房地產(chǎn)土地購置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢頭，1997～2003年房地產(chǎn)土地購置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。從各類商品房2004年的價格看，住宅價格為2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，％。中外業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)市場消費的重要市場之一。但從今年年初政府部門公布的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，2005年天津樓市仍然處于一個比較明顯的集中增長期。大批創(chuàng)新型產(chǎn)品的入市，也將帶動天津的住宅產(chǎn)業(yè)化向縱深發(fā)展?！　⌒略龉?yīng)量不足是造成一季度成交規(guī)模下滑的重要原因?！　”M管整體市場下挫明顯，但5000元以上的高檔住宅及別墅市場表現(xiàn)不俗?！。?）天津地區(qū)公寓市場分析天津房地產(chǎn)市場在習(xí)慣上把高檔公寓作為高檔住宅中的一部分，而公寓類產(chǎn)品的商業(yè)性和可投資性相對較強(qiáng)?？腿盒枨髮Ξa(chǎn)品景觀、自然環(huán)境、交通等條件較為關(guān)注，對產(chǎn)品戶型設(shè)計和產(chǎn)品細(xì)節(jié)較為重視。由中原對市場需求的了解來看，目前市場對中小戶型需求量較大。隨著成品房概念認(rèn)知度的加強(qiáng)，開發(fā)商對于精裝產(chǎn)品的日益把握成熟及市場的引導(dǎo)，人們對于帶裝修的房子的接受度在增強(qiáng)，但其對裝修質(zhì)量、用料、環(huán)保等問題的顧慮仍然沒有消除。隨著大梅江項目的開發(fā)，“生態(tài)水景”被大多數(shù)追求健康的人們所推崇，但天津畢竟是一座水資源相當(dāng)匱乏的城市，并且不乏一些人對于“水景”的后期管理存在疑慮。天津市高檔公寓項目的車位形式主要有地上車位、地下車位兩種形式。綠化率高低，對項目品質(zhì)的提升也起著至關(guān)重要的作用。 房地產(chǎn)市場中高檔公寓類項目經(jīng)營情況 價格體系 就高檔公寓類產(chǎn)品價格而言，北京的鳳凰城、后現(xiàn)代城等高檔公寓項目銷售均價多在1200013000元/平米，上海世茂濱江銷售均價21000元/平米，而天津高檔公寓類產(chǎn)品中售價相對較高的時代奧城與白樓仕嘉，均價不過80009000元/平米。出租對象多以涉外人士為主。 據(jù)不完全統(tǒng)計，本季度約有40%左右的租賃面積是新進(jìn)入天津的中、外資公司租用的。其中，保險行業(yè)在本季度尤為突出。在行業(yè)性質(zhì)方面，租賃客戶主要分布在貿(mào)易、貨運、保險、地產(chǎn)、咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，%；，%；，%。外地企業(yè)在津投資超過500萬元的項目有273個，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時也必將拉動對寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場。我們通過對天津占主導(dǎo)位置的各甲級寫字樓的市場調(diào)研。但是需要特別指出的是，通過本次深入調(diào)查分析小白樓沿線的甲級寫字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經(jīng)銷售完畢。天津市主要的寫字樓情況參見下表：天津市甲級寫字樓基本狀況區(qū)域名稱層數(shù)總建辦公面積底商面積標(biāo)準(zhǔn)層面積電梯數(shù)目空調(diào)類型車位車位租金租金售價入住率備注南京路沿線河川大廈31（2）9343中央120（40）地上600地1下1200050%毛坯房南京路沿線嘉利中心35（2）13003分戶200地一下400地二下300580070%毛坯房南京路沿線經(jīng)聯(lián)大廈29（2）4015005分戶地上800元098%有毛坯有裝修好的南京路沿線森淼清華園24（2）05462分戶地下240地下租400，買十萬0660060%地下兩層的車庫南京路沿線新華大廈31（1）7（1）2；1830200040021分戶地下20，地上60地下200地上100 06800起70%有主樓和配樓，140套還剩40套南京路沿線都市花園（商住部分）27（1）28003分戶300456070%底商為10層的地稅，辦公可選11—21層南京路沿線惠嘉公寓26（2）560（單）4分戶地下30地上60地上60地下300099%分為AB兩座，是居住與辦公混住南京路沿線云瑯大廈（商住c）15（1）411003分戶70地上2元/次090%暖氣供熱南京路沿線財富大廈13（1）110002中央600099%友誼路區(qū)域合眾大廈20（1）024008分戶250地上100地下400550090%友誼路區(qū)域銀豐花園28（2）16（1）51000160033分戶地上40地下123地上0元，地下500 580090%友誼路區(qū)域萬順溫泉31（1）85800—12008分戶地上60 地下出售15萬，地上出租100，地下600640099%其中一棟主要用作辦公，絕大多數(shù)以住宅為主友誼路區(qū)域羅馬花園二期（商住樓部分）16（1）1107174分戶280地上90120地上一150300地下2804800638080%每平米單價上調(diào)1000元，2門剩幾套友誼路區(qū)域華盛廣場（商?。?0(2)8003分戶地上84地下67地上150地下200460090%泛CBD區(qū)域亞太大廈32（2）011005（2）中央地下180地上20地上2/h地下800780090%農(nóng)行購買了12層泛CBD區(qū)域匯通大廈18112803分戶地上3000565080%底商為美容機(jī)構(gòu)，剩10套，漲價500元泛CBD區(qū)域逸庭園33（2）（）1500（1200）4分戶（中央）地上4060、90、120420040%銷控9層CBD區(qū)域凱旋門33（2）6903（單）分戶地下70負(fù)一900負(fù)二600570050%通過我們調(diào)研，目前上述這三個區(qū)域中的商住項目總數(shù)約為18個，總建約為80萬平米左右，商住辦公面積約為48萬平米左右。恒華大廈金皇大廈泰達(dá)大廈本項目地段和交通4334總建筑面積3324單層面積4434車庫規(guī)模3434物業(yè)管理水平4334加權(quán)總分4綜合上述各項分析，我們認(rèn)為本項目對其他項目而言，在建筑規(guī)模和物業(yè)管理水平方面具有優(yōu)勢。大沽路沿線一直是天津市較為繁華的地區(qū)，也是商用寫字樓最密集的區(qū)域之一，通過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主。本項目作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，其建筑面積應(yīng)該超過區(qū)域內(nèi)的一般性建筑物，因此本項目的總建筑面積應(yīng)該達(dá)到6萬平方米左右，單層建筑面積應(yīng)超過1200平方米。第四節(jié) 服務(wù)式公寓市場分析服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是近年來伴隨著世界先進(jìn)經(jīng)營理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體——年輕的SOHO族群體。因此，抓住機(jī)遇興建服務(wù)式公寓是當(dāng)前最佳的投資選擇。天津市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達(dá)國際公寓、天津奧林匹克大廈、遠(yuǎn)洋酒店等。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)重（4）競爭能力評分各單項評價分?jǐn)?shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。對于本項目而言，依托由國際知名酒店管理集團(tuán)管理的五星級酒店是其特有的優(yōu)勢，而在本項目中的甲級寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來源。本項目商住樓的規(guī)模為9平方米。小白樓是天津市已經(jīng)形成的CBD區(qū)域，周邊云集了天津的高級寫字樓、大型商場、酒店、高級住宅等高檔建筑群，其配套的重點中學(xué)、大型綜合醫(yī)院也分布其間。且區(qū)域環(huán)境良好，無噪聲源及污染源。暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季熱源依托城市現(xiàn)有熱網(wǎng)，經(jīng)換熱后供本大廈集中空調(diào)所需熱水。每項使用功能的確定均源自市場需求，其功能的配置齊全，在建筑群體內(nèi)可滿足各種人群不同的使用要求，這里既有高檔甲級寫字樓供人們辦公使用，又有高級公寓、商住樓供人們居住、休息，還有高檔的商業(yè)設(shè)施可滿足人們購物的需要。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約140000平方米。將寫字樓塔樓布置在大沽路與衛(wèi)津河轉(zhuǎn)角。第六章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)1. 國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版）規(guī)定的投資估算范圍。二、投資估算編制說明1. 本投資估算包括商住樓、服務(wù)式公寓、商鋪、寫字樓、地下建筑的建筑安裝工程費用、附屬室外工程及各項其他費用。5. 項目建設(shè)期3年。其中建設(shè)投資58333萬元，經(jīng)營資金投資100萬元?！⌒∮嫞赫酆厦科矫祝盒姓允召M投資估算表 單位：萬元序號名 稱合 計（萬元）計費標(biāo)準(zhǔn)3行政性收費　　工程規(guī)劃管理費建安造價%建筑工程交易服務(wù)費 建安造價%60%質(zhì)量監(jiān)督費建安造價‰城建檔案管理及整理費