【正文】 土地拍賣費(fèi)850其他費(fèi)用750　小計(jì)：22,000 折合每平米：1157前期工程費(fèi)投資估算表 單位：萬元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2前期工程費(fèi)　　勘察費(fèi) 估算。2. 大沽路綜合體項(xiàng)目的總占地面積為38000m2，總建筑面積為155000m2。作為建筑群的制高點(diǎn)與服務(wù)式公寓呼應(yīng)聯(lián)系起來。因此項(xiàng)目功能的多樣化、專業(yè)化，使該地區(qū)的功能配套更趨完美，同時(shí)項(xiàng)目功能定位的準(zhǔn)確性，也為項(xiàng)目建設(shè)成功打下良好的基礎(chǔ)。給排水：由附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨(dú)立的輸水管線，其管徑均為DN300，供水壓力。銷售規(guī)劃服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷售。泰達(dá)國(guó)際公寓天津奧林匹克大廈本項(xiàng)目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分4由于建設(shè)在大沽路沿線，地處天津較為繁華的大沽路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。二、 服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析天津市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)還處于起步階段，因此天津的服務(wù)式公寓的供給明顯不足。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公的條件以及環(huán)境的要求獨(dú)具特點(diǎn)。銷售規(guī)劃目前，天津市的甲級(jí)寫字樓一般都采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。由于部分投資者看好小白樓大沽路沿線寫字樓的未來市場(chǎng)發(fā)展前景，所以在投資購買了寫字樓后對(duì)外出租，但是其租金定位高于市場(chǎng)平均價(jià)格，造成部分寫字樓空置。因此，在未來的510年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點(diǎn)。 19992003年天津市對(duì)外招商引資情況年份絕對(duì)數(shù)（萬美元）增長(zhǎng)速度（%）（比上年）直接利用外資借用外國(guó)資金直接利用外資借用外國(guó)資金199925320321332200025600026467200132200076882002380591631020031633257225資料來源：《天津統(tǒng)計(jì)年鑒2004》注：2003年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，眾多國(guó)內(nèi)外知名保險(xiǎn)公司在津?qū)ふ肄k公地址。天津地區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概述及分析 天津目前已入住的甲級(jí)寫字樓總體供應(yīng)量為125萬平米左右，其中辦公樓部分所占面積為59萬平米左右，其余的面積組成包括了與之配套的公寓、酒店及底商物業(yè)，這一部分面積占總體面積的50%左右。通常來講，開發(fā)企業(yè)都會(huì)選擇周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境、人居氛圍較為成熟的的地塊開發(fā)高檔公寓。很多高檔公寓項(xiàng)目因?yàn)檎嫉亍⑽恢?、容積率等條件所限，在園林景觀的立體化上尋求突破，也取得了較好的效果。至于四室以上大戶型，大多項(xiàng)目并不將其作為主力房型，只有極少數(shù)高端樓盤因客群定位的差異化，才將大戶型作為主力產(chǎn)品。所以在面對(duì)市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)品需求激增的情況下，對(duì)高檔公寓的需求并未出現(xiàn)井噴的勢(shì)頭，保持著一種平穩(wěn)上升的狀態(tài)。以住宅市場(chǎng)為例，今年一季度天津市商品住宅成交量為228萬平方米，同期新增供應(yīng)量只有90萬平方米，新增供應(yīng)不足導(dǎo)致需求市場(chǎng)以消化存量為主。2004年天津房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛，經(jīng)過政府宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)，以及供需市場(chǎng)的理性對(duì)接，天津樓市在房?jī)r(jià)高企環(huán)境下逐漸恢復(fù)平穩(wěn)走勢(shì)。銷售：2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米增加了396萬平方米。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會(huì)財(cái)富進(jìn)一步增加，天津市對(duì)科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國(guó)際化的重要標(biāo)志。投資拉動(dòng)和工業(yè)推動(dòng)作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費(fèi)、利用外資全面發(fā)展，財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和速度同步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關(guān)，年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過10%。第一節(jié) 研究框架本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓和商鋪等四個(gè)部分。天津大沽路綜合體項(xiàng)目正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市的高級(jí)功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動(dòng)城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張?bào)w現(xiàn)都市形象的新“名片”。四、可行性研究報(bào)告工作主要范圍? 項(xiàng)目建設(shè)的必要性? 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析? 項(xiàng)目選址的可行性? 投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度五、項(xiàng)目的主要指標(biāo)序號(hào)內(nèi)容單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)　　　1總占地面積平方米38000　2總建筑面積平方米155000地上建筑面積平方米140000地下建筑面積平方米150003容積率　　4總戶數(shù)1070底層商業(yè)部分除外寫字樓180商住樓360高級(jí)服務(wù)式公寓5306機(jī)動(dòng)車車位個(gè)1000　8非機(jī)動(dòng)車車位個(gè)800　　　　　二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　1投資總額萬元　80000　2項(xiàng)目建設(shè)期年3　　　　　三公用工程指標(biāo)　　　1日最高用水量立方米/天2夏季制冷負(fù)荷KW136003冬季采暖負(fù)荷KW108904電力總負(fù)荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410第二章 項(xiàng)目的建設(shè)意義一、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實(shí)施步驟海河是天津的母親河，是天津獨(dú)特的、標(biāo)志性的寶貴資源。這一時(shí)期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時(shí)期。第一章 總論一、項(xiàng)目名稱 大沽路綜合體項(xiàng)目二、建設(shè)內(nèi)容 大沽路綜合體項(xiàng)目選址于河西區(qū)大沽南路與衛(wèi)津河交匯處，地塊占地面積約38000平方米。到2002年，天津走過了極不平凡的九年，%，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。項(xiàng)目建成后，將成為天津市的又一標(biāo)志性建筑物。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動(dòng)周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國(guó)際化進(jìn)程。因此，它們的投資機(jī)會(huì)研究和市場(chǎng)前景與需求分析重點(diǎn)均放在兩個(gè)方面：一是對(duì)所面向市場(chǎng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的宏觀分析和預(yù)測(cè)；二是對(duì)具體終端（寫字樓、公寓）市場(chǎng)環(huán)境的分析和預(yù)測(cè)。2003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，天津市政府在《十五規(guī)劃》中提出，要“大力發(fā)展服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力量。外來的理性文化基因，通過社會(huì)的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了天津社會(huì)文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開放城市的基礎(chǔ)。 但從今年年初政府部門公布的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，2005年天津樓市仍然處于一個(gè)比較明顯的集中增長(zhǎng)期。　　新增供應(yīng)量不足是造成一季度成交規(guī)模下滑的重要原因?！。?）天津地區(qū)公寓市場(chǎng)分析天津房地產(chǎn)市場(chǎng)在習(xí)慣上把高檔公寓作為高檔住宅中的一部分，而公寓類產(chǎn)品的商業(yè)性和可投資性相對(duì)較強(qiáng)。由中原對(duì)市場(chǎng)需求的了解來看，目前市場(chǎng)對(duì)中小戶型需求量較大。隨著大梅江項(xiàng)目的開發(fā)，“生態(tài)水景”被大多數(shù)追求健康的人們所推崇，但天津畢竟是一座水資源相當(dāng)匱乏的城市，并且不乏一些人對(duì)于“水景”的后期管理存在疑慮。綠化率高低，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升也起著至關(guān)重要的作用。出租對(duì)象多以涉外人士為主。其中，保險(xiǎn)行業(yè)在本季度尤為突出。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，%；，%；，%。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時(shí)也必將拉動(dòng)對(duì)寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是需要特別指出的是，通過本次深入調(diào)查分析小白樓沿線的甲級(jí)寫字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經(jīng)銷售完畢。恒華大廈金皇大廈泰達(dá)大廈本項(xiàng)目地段和交通4334總建筑面積3324單層面積4434車庫規(guī)模3434物業(yè)管理水平4334加權(quán)總分4綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，在建筑規(guī)模和物業(yè)管理水平方面具有優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，其建筑面積應(yīng)該超過區(qū)域內(nèi)的一般性建筑物，因此本項(xiàng)目的總建筑面積應(yīng)該達(dá)到6萬平方米左右，單層建筑面積應(yīng)超過1200平方米。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，抓住機(jī)遇興建服務(wù)式公寓是當(dāng)前最佳的投資選擇。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)重（4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。本項(xiàng)目商住樓的規(guī)模為9平方米。且區(qū)域環(huán)境良好，無噪聲源及污染源。每項(xiàng)使用功能的確定均源自市場(chǎng)需求，其功能的配置齊全，在建筑群體內(nèi)可滿足各種人群不同的使用要求，這里既有高檔甲級(jí)寫字樓供人們辦公使用，又有高級(jí)公寓、商住樓供人們居住、休息，還有高檔的商業(yè)設(shè)施可滿足人們購物的需要。將寫字樓塔樓布置在大沽路與衛(wèi)津河轉(zhuǎn)角。二、投資估算編制說明1. 本投資估算包括商住樓、服務(wù)式公寓、商鋪、寫字樓、地下建筑的建筑安裝工程費(fèi)用、附屬室外工程及各項(xiàng)其他費(fèi)用。其中建設(shè)投資58333萬元，經(jīng)營(yíng)資金投資100