【正文】 其中建設(shè)投資58333萬元，經(jīng)營資金投資100萬元。將寫字樓塔樓布置在大沽路與衛(wèi)津河轉(zhuǎn)角。且區(qū)域環(huán)境良好，無噪聲源及污染源。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營狀況，同時(shí)征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)重（4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。恒華大廈金皇大廈泰達(dá)大廈本項(xiàng)目地段和交通4334總建筑面積3324單層面積4434車庫規(guī)模3434物業(yè)管理水平4334加權(quán)總分4綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，在建筑規(guī)模和物業(yè)管理水平方面具有優(yōu)勢(shì)。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時(shí)也必將拉動(dòng)對(duì)寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，保險(xiǎn)行業(yè)在本季度尤為突出。綠化率高低，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升也起著至關(guān)重要的作用。由中原對(duì)市場(chǎng)需求的了解來看，目前市場(chǎng)對(duì)中小戶型需求量較大?！　⌒略龉?yīng)量不足是造成一季度成交規(guī)模下滑的重要原因。外來的理性文化基因，通過社會(huì)的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了天津社會(huì)文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開放城市的基礎(chǔ)。2003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動(dòng)周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國際化進(jìn)程。到2002年，天津走過了極不平凡的九年，%，實(shí)現(xiàn)了國有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。這一時(shí)期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時(shí)期。天津大沽路綜合體項(xiàng)目正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市的高級(jí)功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動(dòng)城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張?bào)w現(xiàn)都市形象的新“名片”。投資拉動(dòng)和工業(yè)推動(dòng)作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費(fèi)、利用外資全面發(fā)展，財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關(guān)，年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過10%。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會(huì)財(cái)富進(jìn)一步增加，天津市對(duì)科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。以住宅市場(chǎng)為例，今年一季度天津市商品住宅成交量為228萬平方米，同期新增供應(yīng)量只有90萬平方米，新增供應(yīng)不足導(dǎo)致需求市場(chǎng)以消化存量為主。至于四室以上大戶型，大多項(xiàng)目并不將其作為主力房型，只有極少數(shù)高端樓盤因客群定位的差異化，才將大戶型作為主力產(chǎn)品。通常來講，開發(fā)企業(yè)都會(huì)選擇周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境、人居氛圍較為成熟的的地塊開發(fā)高檔公寓。為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，眾多國內(nèi)外知名保險(xiǎn)公司在津?qū)ふ肄k公地址。因此，在未來的510年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點(diǎn)。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公的條件以及環(huán)境的要求獨(dú)具特點(diǎn)。泰達(dá)國際公寓天津奧林匹克大廈本項(xiàng)目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分4由于建設(shè)在大沽路沿線，地處天津較為繁華的大沽路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。給排水：由附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨(dú)立的輸水管線，其管徑均為DN300，供水壓力。作為建筑群的制高點(diǎn)與服務(wù)式公寓呼應(yīng)聯(lián)系起來。投資估算明細(xì)見下表：大沽路綜合體項(xiàng)目投資估算總表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)成本＝∑土地費(fèi)用22000　前期工程費(fèi)　行政性收費(fèi)　配套工程費(fèi)7011　建筑安裝工程費(fèi)26350　管理費(fèi)用 　銷售費(fèi)用 　不可預(yù)見費(fèi)1000　2經(jīng)營資金 　3項(xiàng)目總投資＝1＋2土地費(fèi)用投資估算表 單位：萬元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1土地成本　　土地補(bǔ)償費(fèi)170000 土地出讓金（政府性收益）3400 土地拍賣費(fèi)850其他費(fèi)用750　小計(jì)：22,000 折合每平米：1157前期工程費(fèi)投資估算表 單位：萬元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2前期工程費(fèi)　　勘察費(fèi) 估算。三、投資估算結(jié)果大沽路綜合體項(xiàng)目總投資為88433 萬元。將商住樓設(shè)計(jì)成一長(zhǎng)方型平面，將置于相對(duì)安靜的衛(wèi)津河一側(cè)，北面形成綠地公園，使其擁有良好的朝向和景觀。大沽路綜合體項(xiàng)目建成后將和附近的城市環(huán)境融為一體，并成為周邊地區(qū)以及天津市的標(biāo)志性建筑物，三、建設(shè)條件該項(xiàng)目選址地處城市基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的地區(qū)，供水、排水、電力設(shè)施、燃?xì)夤芫€、城市熱網(wǎng)及通訊設(shè)施環(huán)繞周邊，且有能力為本工程提供完善的服務(wù)。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有泰達(dá)國際公寓和天津奧林匹克大廈。一、 服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)2003年，天津市人均國民生產(chǎn)總值為25874元，按照當(dāng)年匯率計(jì)算，折合3126美元，首次突破了3000美元大關(guān)。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營狀況，同時(shí)征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積單層面積車庫規(guī)模物業(yè)管理水平權(quán)重（4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在120左右，也說明了大多數(shù)企業(yè)家對(duì)在天津投資的前景十分樂觀。伴隨著企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和業(yè)務(wù)拓展，他們對(duì)于高檔寫字樓的需求比較強(qiáng)勁。 社區(qū)環(huán)境方面，目前天津市高檔公寓綠化率基本統(tǒng)一在30%左右，這和天津市目前主要高檔公寓多是高層、小高層類產(chǎn)品有關(guān)。 目前市場(chǎng)中在售高檔公寓產(chǎn)品特點(diǎn) 戶型方面，從目前市場(chǎng)需求方的反應(yīng)來看，兩室、三室戶型依然是市場(chǎng)對(duì)高檔公寓需求的主流戶型，天津高檔公寓類產(chǎn)品，中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)明顯不足。存量房市場(chǎng)表現(xiàn)喜人，本季度銷售面積達(dá)207萬平方米，在去年較高的基數(shù)上，同比增幅仍然達(dá)到了15%，這顯示出天津存量房由于價(jià)格及現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，日益成為天津房屋交易市場(chǎng)的重要組成部分。 天津是一座設(shè)衛(wèi)建城600年的歷史文化名城，是近代中國中西文化沖突又融合的一個(gè)典型的載體，是中國近代都市文化開放性的一個(gè)象征，也是一個(gè)琳瑯滿目的中國近代發(fā)展史博物館。近幾年來，經(jīng)過自身多年的努力和積累，天津已具備了比較雄厚的技術(shù)、區(qū)位、資源、港口和社會(huì)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，對(duì)國內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強(qiáng)大吸引力，天津也因此成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?。而功能?fù)合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明的象征。面積分配及位置見下表：序號(hào)功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1寫字樓40000西北角塔樓, 建筑控高99米,坐落于大沽南路與衛(wèi)津河交叉路口126層2商住樓60000西北側(cè)兩棟貼建建筑，建筑控高99米,緊鄰大沽南路120層　3高級(jí)服務(wù)式公寓30000東南角塔樓, 建筑控高99米,正面朝衛(wèi)津河方向125層　4底層商鋪10000裙房中的一、二、三、四層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）建筑控高99米,14層5地下建筑15001層6合計(jì)155000　　三、項(xiàng)目背景 1994年3月，天津市提出實(shí)施三五八十的發(fā)展思路。三五八十四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新階段。三、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了建筑的高效性，符合國際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國家水平，居民生活水平開始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，天津與外界的交往越來越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國際化大都市邁進(jìn)。開發(fā)：1997～2003年期間，全國房地產(chǎn)土地開發(fā)面積平均每年增加2400多萬平方米。此外，春節(jié)長(zhǎng)假也對(duì)本季度成交量下滑造成較大影響。 產(chǎn)品形式方面，目前天津市主要高檔公寓項(xiàng)目多以毛坯為主，即使提供精裝的項(xiàng)目也以統(tǒng)一精裝修為主。綜合來說，這些項(xiàng)目的周邊環(huán)境及配套設(shè)施主要體現(xiàn)在以下幾方面：周邊環(huán)境包括：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、交通、自然環(huán)境、人文環(huán)境、人為景觀等。 國內(nèi)許多保險(xiǎn)公司看好天津高檔寫字樓市場(chǎng)，它們一般希望整層甚至整棟租賃或購買寫字樓，這成為本季度甲級(jí)寫字樓需求的一支重要力量。二、 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)目前，天津市的寫字樓市場(chǎng)還處于起步階段，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。因此，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。電力：自建一座公用的35KV變電站，從不同的上級(jí)電網(wǎng)引入兩路來電。將公寓樓沿大沽路展開布置，面向恒華中心。設(shè)