【正文】 計費264%計算工程建設監(jiān)理費211建安造價%工程保險費建安造價%環(huán)境評價費 估算地震安全性評價 估算風洞試驗費 估算三通一平工程費54估算招標管理費211建安造價%現(xiàn)勢地形圖費用 估算。7. 經(jīng)營資金投資根據(jù)項目未來運營情況，只預測其物業(yè)管理公司經(jīng)營資金。項目將各不同使用功能的單體建筑有機的組合成“U”字型，并沿大沽路、衛(wèi)津河布置。同時本項目的建設也為完善該地區(qū)的功能配套起到重要的作用。三、 本項目競爭能力分析（1）服務式公寓的關鍵競爭因素關系到服務式公寓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設施、物業(yè)管理水平等五個方面。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場一顆冉冉升起的新星。（2）關鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項目甲級寫字樓現(xiàn)有競爭對手主要有坐落于項目區(qū)附近的恒華大廈、金皇大廈和泰達大廈。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺商投資企業(yè)2465家。從國內(nèi)公司的表現(xiàn)來看，中資機構(gòu)仍為主力買家。對于地下車位形式，主要是高層、小高層項目為節(jié)省面積所做，此外利用“人防部分”做地下停車場較多。隨著對高檔公寓類產(chǎn)品的需求逐漸明朗化，高檔公寓類產(chǎn)品的市場潛力不斷顯現(xiàn)出來。其中，成交金額98億元，%%。全國2004年住宅價格同比增長較快，辦公樓、商業(yè)用房價格增幅較大。 區(qū)域環(huán)境分析之社會文化環(huán)境分析社會文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財富過程中所積累的精神財富之總和，它體現(xiàn)著一個國家或地區(qū)的社會文明程度。區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟環(huán)境分析對于一個地區(qū)環(huán)境分析來說，經(jīng)濟環(huán)境主要包括經(jīng)濟發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展狀況、社會購買力水平等。二、天津大沽路綜合體項目的建設，將成為體現(xiàn)都市形象的標志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國各個城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。地上建筑面積155000平方米，按照未來的經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分為3個功能分區(qū)：寫字樓、高級服務式公寓、商住樓和底層商鋪。但是，在全面建設小康社會的新形勢下，天津市的決策者客觀分析形勢，清醒的認識到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟總量與先進地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財力還不夠足天津需要有一個更大的變化！　　在這樣一個背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴大會宣布了 “綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。寫字樓、商住樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。總體來說，天津整體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢，本項目在區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境中有其建設的支撐點和必要性。因此，區(qū)域整體社會文化環(huán)境也為本項目的建設提供了沃土。2004年由于土地市場清理整頓、暫停半年建設用地審批，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積首次出現(xiàn)下降，比上年減少了2400多萬平方米。與此同時，據(jù)國家建設部的統(tǒng)計，2004年全國房地產(chǎn)住宅消費已超過2500億人民幣，并以每年20%的速度增長。今年2月份，天津市商品房成交量為51萬平米，不到去年同期成交量的一半。時代奧城是目前在售高檔公寓中唯一一個精裝修項目。周邊配套包括：教育配套、商業(yè)區(qū)、超市購物等生活便利設施，以及休閑娛樂等。良好的辦公形象與氛圍、便捷的交通是這些公司選址的重要因素，因此它們?nèi)胱潜P的區(qū)位分布主要集中在小白樓CBD區(qū)域，其次為南京路和友誼路區(qū)域。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務辦公區(qū)域，作為商務辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。五、市場定位本項目甲級寫字樓地處大沽南路與衛(wèi)津河交匯處，處于小白樓CBD區(qū)域。這種經(jīng)營空間和條件的要求正好是服務式公寓所具備的特質(zhì)。四、 市場定位服務式公寓由于其自身的價格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國公司的外籍高層管理人士。并設自備柴油發(fā)電機作為備用電源，以滿足一級負荷供電可靠性的要求及服務式公寓的要求。在寫字樓與商住樓之間設置商業(yè)步行街，商業(yè)街的布置既分割了不同使用功能的建筑有組織的分解人流，又使它們有機的組合成統(tǒng)一的建筑群。施工圖紙審查費按設計費的15％計算臨水、臨電費 估算，臨水費：接管、安裝；臨電費：架線、租賃變壓器。6. ％估算，銷售費用按200萬元進行估算，建筑安裝工程包括公建工程和基礎設施建設費用，其他費用估算方法見各表明細。根據(jù)項目的基本使用功能和周邊環(huán)境的特定條件，并充分考慮城市景觀要求。特別是地鐵一號線的建設，更為地區(qū)的發(fā)展提供了交通便利的條件，因此該地區(qū)是今后最具升值潛力的地區(qū)。其中泰達國際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見下表：項目泰達國際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬平方米）主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161202平方米；躍層244349平方米一室70平方米；二室116121平方米（一衛(wèi)）130140平方米（二衛(wèi)）；三室1820234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營方式以租為主，兼有銷售只租不售價格售價：9300元/M2租金：，租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺客人，大型跨國公司的高層管理人士；外籍商務客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺地區(qū)）開展業(yè)務客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級職員，歐美人士居多通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營方式一般以租為主，價格相對較高。目前，國內(nèi)的服務式公寓業(yè)務剛剛開展，市場還不成熟。四、本項目的競爭能力分析（1）寫字樓關鍵競爭因素關系到寫字樓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、單層面積、車庫規(guī)模、物業(yè)管理水平等五個方面。招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動了新的投資熱潮。由于2005年是我國正式入世界貿(mào)易組織的第五年，“入世”效應逐步顯現(xiàn)，進入天津的外資、合資公司日益增多。地上車位為臨時性停車提供的較多。另一種是商業(yè)用途傾向性較強，例如白樓仕嘉、羅馬花園等項目，由于其特殊的地理位置，產(chǎn)品的商業(yè)氣息較濃，客群對此類產(chǎn)品的地理位置、周邊業(yè)態(tài)等條件較為重視，各項目多結(jié)合自身特點進行定位?！　　?005年一季度，%%。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業(yè)用房的價格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，％。從2004年變化看，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟方針和政策環(huán)境非常適合本項目投資建設。因此，進行市場分析的第一步就是分析項目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進行分析。從而使得該項目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進天津海河“金龍起舞”工程的順利建設貢獻力量。大沽路綜合體項目地下建筑面積15000平方米，主要布置為地下停車場和公用工程設備用房。計劃用三到五年時間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。天津大沽路綜合體項目由寫字樓、服務式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務生活一體化社區(qū)，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項目要受到國家以及地方的政治、經(jīng)濟和法律的制約和影響。二、住宅市場分析房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，同時也是世界公認的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。房地產(chǎn)土地購置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢頭，1997～2003年房地產(chǎn)土地購置面積平均每年增加4842萬平方米，而2004年增量為4288萬平方米，減少了554萬平方米。中外業(yè)內(nèi)人士一致認為，中國已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)市場消費的重要市場之一。　　盡管整體市場下挫明顯，但5000元以上的高檔住宅及別墅市場表現(xiàn)不俗。隨著成品房概念認知度的加強，開發(fā)商對于精裝產(chǎn)品的日益把握成熟及市場的引導，人們對于帶裝修的房子的接受度在增強，但其對裝修質(zhì)量、用料、環(huán)保等問題的顧慮仍然沒有消除。 房地產(chǎn)市場中高檔公寓類項目經(jīng)營情況 價格體系 就高檔公寓類產(chǎn)品價格而言，北京的鳳凰城、后現(xiàn)代城等高檔公寓項目銷售均價多在1200013000元/平米，上海世茂濱江銷售均價21000元/平米，而天津高檔公寓類產(chǎn)品中售價相對較高的時代奧城與白樓仕嘉，均價不過80009000元/平米。在行業(yè)性質(zhì)方面，租賃客戶主要分布在貿(mào)易、貨運、保險、地產(chǎn)、咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。我們通過對天津占主導位置的各甲級寫字樓的市場調(diào)研。大沽路沿線一直是天津市較為繁華的地區(qū)，也是商用寫字樓最密集的區(qū)域之一，通過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主。特別是近年來伴隨著世界先進經(jīng)營理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體——年輕的SOHO族群體。對于本項目而言，依托由國際知名酒店管理集團管理的五星級酒店是其特有的優(yōu)勢，而在本項目中的甲級寫字樓的客戶則成為服務式公寓主要的客戶來源。暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季熱源依托城市現(xiàn)有熱網(wǎng)，經(jīng)換熱后供本大廈集中空調(diào)所需熱水。第六章 投資估算一、投資估算編制依據(jù)1. 國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版）規(guī)定的投資估算范圍?！⌒∮嫞赫酆厦科矫祝盒姓允召M投資估算表