【正文】 第一章 總論一、項(xiàng)目名稱 大沽路綜合體項(xiàng)目二、建設(shè)內(nèi)容 大沽路綜合體項(xiàng)目選址于河西區(qū)大沽南路與衛(wèi)津河交匯處，地塊占地面積約38000平方米。建筑形式為二組高層塔樓建筑綜合體。其中面向大沽南路一側(cè)的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約150000平方米。大沽路綜合體項(xiàng)目地下建筑面積15000平方米，主要布置為地下停車場(chǎng)和公用工程設(shè)備用房。地上建筑面積155000平方米，按照未來的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分為3個(gè)功能分區(qū)：寫字樓、高級(jí)服務(wù)式公寓、商住樓和底層商鋪。面積分配及位置見下表：序號(hào)功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1寫字樓40000西北角塔樓, 建筑控高99米,坐落于大沽南路與衛(wèi)津河交叉路口126層2商住樓60000西北側(cè)兩棟貼建建筑，建筑控高99米,緊鄰大沽南路120層　3高級(jí)服務(wù)式公寓30000東南角塔樓, 建筑控高99米,正面朝衛(wèi)津河方向125層　4底層商鋪10000裙房中的一、二、三、四層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）建筑控高99米,14層5地下建筑15001層6合計(jì)155000　　三、項(xiàng)目背景 1994年3月，天津市提出實(shí)施三五八十的發(fā)展思路。到2002年，天津走過了極不平凡的九年，，%，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。這一時(shí)期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時(shí)期。三五八十四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進(jìn)入一個(gè)新階段。但是，在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下，天津市的決策者客觀分析形勢(shì)，清醒的認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財(cái)力還不夠足天津需要有一個(gè)更大的變化！　　在這樣一個(gè)背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴(kuò)大會(huì)宣布了 “綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。計(jì)劃用三到五年時(shí)間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟(jì)的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國(guó)際港口大都市的治本之策。 在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中河西小白樓地區(qū)規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國(guó)際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)位于小白樓CBD的核心地帶，并且位于天津市金融商業(yè)繁華區(qū)大沽南路旁。項(xiàng)目建成后，將成為天津市的又一標(biāo)志性建筑物。四、可行性研究報(bào)告工作主要范圍? 項(xiàng)目建設(shè)的必要性? 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析? 項(xiàng)目選址的可行性? 投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性? 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度五、項(xiàng)目的主要指標(biāo)序號(hào)內(nèi)容單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)　　　1總占地面積平方米38000　2總建筑面積平方米155000地上建筑面積平方米140000地下建筑面積平方米150003容積率　　4總戶數(shù)1070底層商業(yè)部分除外寫字樓180商住樓360高級(jí)服務(wù)式公寓5306機(jī)動(dòng)車車位個(gè)1000　8非機(jī)動(dòng)車車位個(gè)800　　　　　二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　1投資總額萬元　80000　2項(xiàng)目建設(shè)期年3　　　　　三公用工程指標(biāo)　　　1日最高用水量立方米/天2夏季制冷負(fù)荷KW136003冬季采暖負(fù)荷KW108904電力總負(fù)荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410第二章 項(xiàng)目的建設(shè)意義一、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實(shí)施步驟海河是天津的母親河，是天津獨(dú)特的、標(biāo)志性的寶貴資源。2002年10月，天津市政府將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的開發(fā)要求。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動(dòng)開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū)20公里劃為“4個(gè)功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費(fèi)娛樂區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來建設(shè)智慧城。大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)選址位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時(shí)處于天津市“北五大道”CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對(duì)智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合CBD規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。從而使得該項(xiàng)目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。二、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國(guó)各個(gè)城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。而功能復(fù)合、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明的象征。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動(dòng)周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國(guó)際化進(jìn)程。天津大沽路綜合體項(xiàng)目正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項(xiàng)目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城市的高級(jí)功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動(dòng)城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張?bào)w現(xiàn)都市形象的新“名片”。三、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了建筑的高效性，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使空間利用集約化。寫字樓、商住樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費(fèi)和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。天津大沽路綜合體項(xiàng)目由寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場(chǎng)所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。第三章 市場(chǎng)前景分析本項(xiàng)目功能包括甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓和商業(yè)店鋪等四個(gè)部分。本章重點(diǎn)分析甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓的市場(chǎng)前景。無論是上述的哪一種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其經(jīng)營(yíng)均是處在復(fù)雜、不斷變化的市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)之雙重環(huán)境中。因此，它們的投資機(jī)會(huì)研究和市場(chǎng)前景與需求分析重點(diǎn)均放在兩個(gè)方面：一是對(duì)所面向市場(chǎng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的宏觀分析和預(yù)測(cè)；二是對(duì)具體終端（寫字樓、公寓）市場(chǎng)環(huán)境的分析和預(yù)測(cè)。第一節(jié) 研究框架本項(xiàng)目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓和商鋪等四個(gè)部分。雖然它們的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場(chǎng)環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對(duì)它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場(chǎng)前景與需求的分析要區(qū)分開來，不能一概而論。對(duì)于公寓來說，其市場(chǎng)分析主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的狀況對(duì)于服務(wù)式公寓市場(chǎng)具有決定性意義；對(duì)于寫字樓來說，其市場(chǎng)分析的重點(diǎn)則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會(huì)給寫字樓帶來更多的商機(jī)；而對(duì)于商住樓來說，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的狀況，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷?xiàng)目市場(chǎng)分析所制訂的研究框架如下圖所示：區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等）住宅市場(chǎng)分析（常規(guī)、商務(wù)）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r住宅市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)商住樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)供給分析商住樓市場(chǎng)供給分析寫字樓市場(chǎng)供給分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、出租率）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 本項(xiàng)目的研究框架第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都與項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)文化等環(huán)境息息相關(guān)。因此，進(jìn)行市場(chǎng)分析的第一步就是分析項(xiàng)目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對(duì)天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來說，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購(gòu)買力水平等。近幾年來，經(jīng)過自身多年的努力和積累，天津已具備了比較雄厚的技術(shù)、區(qū)位、資源、港口和社會(huì)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，對(duì)國(guó)內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強(qiáng)大吸引力，天津也因此成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。投資拉動(dòng)和工業(yè)推動(dòng)作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費(fèi)、利用外資全面發(fā)展，財(cái)政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和速度同步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關(guān)，年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率超過10%。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，居民生活水平開始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)?？傮w來說，天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢(shì)，本項(xiàng)目在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有其建設(shè)的支撐點(diǎn)和必要性。區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項(xiàng)目要受到國(guó)家以及地方的政治、經(jīng)濟(jì)和法律的制約和影響。針對(duì)本項(xiàng)目而言，我們主要就經(jīng)濟(jì)體制和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)方針和政策進(jìn)行分析?？缛胄率兰o(jì)以來，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。在新世紀(jì)最初10年，天津市總體經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和目標(biāo)