【正文】 第一章 總論一、項目名稱 大沽路綜合體項目二、建設內(nèi)容 大沽路綜合體項目選址于河西區(qū)大沽南路與衛(wèi)津河交匯處，地塊占地面積約38000平方米。建筑形式為二組高層塔樓建筑綜合體。其中面向大沽南路一側(cè)的塔樓為整個建筑群的標志性建筑物。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約150000平方米。大沽路綜合體項目地下建筑面積15000平方米，主要布置為地下停車場和公用工程設備用房。地上建筑面積155000平方米，按照未來的經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分為3個功能分區(qū)：寫字樓、高級服務式公寓、商住樓和底層商鋪。面積分配及位置見下表：序號功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1寫字樓40000西北角塔樓, 建筑控高99米,坐落于大沽南路與衛(wèi)津河交叉路口126層2商住樓60000西北側(cè)兩棟貼建建筑，建筑控高99米,緊鄰大沽南路120層　3高級服務式公寓30000東南角塔樓, 建筑控高99米,正面朝衛(wèi)津河方向125層　4底層商鋪10000裙房中的一、二、三、四層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）建筑控高99米,14層5地下建筑15001層6合計155000　　三、項目背景 1994年3月，天津市提出實施三五八十的發(fā)展思路。到2002年，天津走過了極不平凡的九年，，%，實現(xiàn)了國有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。這一時期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時期。三五八十四大奮斗的實現(xiàn)，標志著天津現(xiàn)代化建設將進入一個新階段。但是，在全面建設小康社會的新形勢下，天津市的決策者客觀分析形勢，清醒的認識到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟總量與先進地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財力還不夠足天津需要有一個更大的變化！　　在這樣一個背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴大會宣布了 “綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。計劃用三到五年時間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國際港口大都市的治本之策。 在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個段落，其中河西小白樓地區(qū)規(guī)劃為中央金融商務區(qū)（CBD），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市的功能設施的建設，創(chuàng)造吸引國際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟中心突出的標志。本項目的建設地點位于小白樓CBD的核心地帶，并且位于天津市金融商業(yè)繁華區(qū)大沽南路旁。項目建成后，將成為天津市的又一標志性建筑物。四、可行性研究報告工作主要范圍? 項目建設的必要性? 項目市場前景分析? 項目選址的可行性? 投資估算及經(jīng)濟可行性? 項目實施進度五、項目的主要指標序號內(nèi)容單位指標備注一技術指標　　　1總占地面積平方米38000　2總建筑面積平方米155000地上建筑面積平方米140000地下建筑面積平方米150003容積率　　4總戶數(shù)1070底層商業(yè)部分除外寫字樓180商住樓360高級服務式公寓5306機動車車位個1000　8非機動車車位個800　　　　　二經(jīng)濟指標　　　1投資總額萬元　80000　2項目建設期年3　　　　　三公用工程指標　　　1日最高用水量立方米/天2夏季制冷負荷KW136003冬季采暖負荷KW108904電力總負荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410第二章 項目的建設意義一、天津大沽路綜合體項目的建設，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實施步驟海河是天津的母親河，是天津獨特的、標志性的寶貴資源。2002年10月，天津市政府將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨具特色的服務型經(jīng)濟帶和景觀帶”的開發(fā)要求。為實現(xiàn)該目標，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風貌特色，中心城區(qū)20公里劃為“4個功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費娛樂區(qū)、中心金融商務區(qū)和未來建設智慧城。大沽路綜合體項目的建設選址位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務區(qū)段內(nèi)，也同時處于天津市“北五大道”CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務區(qū)對智能化商務功能的發(fā)展需要，符合CBD規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。從而使得該項目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進天津海河“金龍起舞”工程的順利建設貢獻力量。二、天津大沽路綜合體項目的建設，將成為體現(xiàn)都市形象的標志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國各個城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。而功能復合、協(xié)調(diào)互補的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟文明和建筑文明的象征。作為體現(xiàn)城市形象的標志性建筑，具備方向性、地標性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強有力的區(qū)域輻射作用，帶動周邊土地增值，有效推進城市的現(xiàn)代化和國際化進程。天津大沽路綜合體項目正是具備完整性、有機性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項目的建設將有效地推進天津市的城市現(xiàn)代化進程，實現(xiàn)城市的高級功能，增強城市活力，還將帶動城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張體現(xiàn)都市形象的新“名片”。三、天津大沽路綜合體項目的建設，實現(xiàn)了建筑的高效性，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點進行合理布局，使空間利用集約化。寫字樓、商住樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。天津大沽路綜合體項目由寫字樓、服務式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務生活一體化社區(qū)，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。第三章 市場前景分析本項目功能包括甲級寫字樓、服務式公寓、商住樓和商業(yè)店鋪等四個部分。本章重點分析甲級寫字樓、服務式公寓的市場前景。無論是上述的哪一種經(jīng)營業(yè)態(tài)，其經(jīng)營均是處在復雜、不斷變化的市場和區(qū)域經(jīng)濟之雙重環(huán)境中。因此，它們的投資機會研究和市場前景與需求分析重點均放在兩個方面：一是對所面向市場整體區(qū)域經(jīng)濟的宏觀分析和預測；二是對具體終端（寫字樓、公寓）市場環(huán)境的分析和預測。第一節(jié) 研究框架本項目為多業(yè)態(tài)復合型建筑，包括甲級寫字樓、服務式公寓、商住樓和商鋪等四個部分。雖然它們的經(jīng)營與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對它們各自投資機會的研究、市場前景與需求的分析要區(qū)分開來，不能一概而論。對于公寓來說，其市場分析主要針對住宅市場，住宅市場的狀況對于服務式公寓市場具有決定性意義；對于寫字樓來說，其市場分析的重點則是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展狀況，往往較高的經(jīng)濟發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會給寫字樓帶來更多的商機；而對于商住樓來說，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當?shù)刈≌袌龅臓顩r，也取決于當?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展狀況。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷椖渴袌龇治鏊朴喌难芯靠蚣苋缦聢D所示：區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟、政策、文化、技術等）住宅市場分析（常規(guī)、商務）企業(yè)發(fā)展狀況住宅市場發(fā)展及需求預測商住樓市場發(fā)展及需求預測寫字樓市場發(fā)展及需求預測住宅市場供給分析商住樓市場供給分析寫字樓市場供給分析本項目競爭能力分析本項目競爭能力分析市場定位市場定位市場定位銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、出租率）本項目競爭能力分析 本項目的研究框架第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析一、 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析任何一個項目的建設和運營都與項目所處區(qū)域的經(jīng)濟、政治、社會文化等環(huán)境息息相關。因此，進行市場分析的第一步就是分析項目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進行分析。區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟環(huán)境分析對于一個地區(qū)環(huán)境分析來說，經(jīng)濟環(huán)境主要包括經(jīng)濟發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展狀況、社會購買力水平等。近幾年來，經(jīng)過自身多年的努力和積累，天津已具備了比較雄厚的技術、區(qū)位、資源、港口和社會環(huán)境等優(yōu)勢，對國內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強大吸引力，天津也因此成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟指標增幅創(chuàng)近年最好水平。投資拉動和工業(yè)推動作用突出，金融支持力度增強，出口、消費、利用外資全面發(fā)展，財政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長加快，經(jīng)濟增長質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關，年均經(jīng)濟增長率超過10%。目前，天津市的各項經(jīng)濟指標已經(jīng)達到或接近中等發(fā)達國家水平，居民生活水平開始進入富裕型階段，整體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢。總體來說，天津整體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢，本項目在區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境中有其建設的支撐點和必要性。區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項目要受到國家以及地方的政治、經(jīng)濟和法律的制約和影響。針對本項目而言，我們主要就經(jīng)濟體制和地區(qū)的經(jīng)濟方針和政策進行分析。跨入新世紀以來，天津經(jīng)濟和社會發(fā)展進入了一個新的歷史時期。在新世紀最初10年，天津市總體經(jīng)濟建設方針和目標