【正文】 中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒有較為明顯的優(yōu)勢。因此，在未來的510年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點。招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動了新的投資熱潮。 19992003年天津市對外招商引資情況年份絕對數(shù)（萬美元）增長速度（%）（比上年）直接利用外資借用外國資金直接利用外資借用外國資金199925320321332200025600026467200132200076882002380591631020031633257225資料來源：《天津統(tǒng)計年鑒2004》注：2003年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。在租用面積方面，與上季度相比，三季度平均成交面積有所擴(kuò)大，主要集中在300平米左右。為了搶占市場先機(jī)，眾多國內(nèi)外知名保險公司在津?qū)ふ肄k公地址。由于2005年是我國正式入世界貿(mào)易組織的第五年，“入世”效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，進(jìn)入天津的外資、合資公司日益增多。天津地區(qū)寫字樓市場發(fā)展概述及分析 天津目前已入住的甲級寫字樓總體供應(yīng)量為125萬平米左右，其中辦公樓部分所占面積為59萬平米左右，其余的面積組成包括了與之配套的公寓、酒店及底商物業(yè)，這一部分面積占總體面積的50%左右。天津高檔公寓類產(chǎn)品的定價普遍較低，這與地方市場的發(fā)展程度和市場需求狀況有較大關(guān)系。通常來講，開發(fā)企業(yè)都會選擇周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境、人居氛圍較為成熟的的地塊開發(fā)高檔公寓。地上車位為臨時性停車提供的較多。很多高檔公寓項目因為占地、位置、容積率等條件所限，在園林景觀的立體化上尋求突破，也取得了較好的效果。 項目景觀方面，目前天津市高檔公寓主要的園林形式大體可分為：水景景觀園林；丘陵綠化景觀；立體式綠化園林。至于四室以上大戶型，大多項目并不將其作為主力房型，只有極少數(shù)高端樓盤因客群定位的差異化，才將大戶型作為主力產(chǎn)品。另一種是商業(yè)用途傾向性較強(qiáng)，例如白樓仕嘉、羅馬花園等項目，由于其特殊的地理位置，產(chǎn)品的商業(yè)氣息較濃，客群對此類產(chǎn)品的地理位置、周邊業(yè)態(tài)等條件較為重視，各項目多結(jié)合自身特點進(jìn)行定位。所以在面對市場對住宅產(chǎn)品需求激增的情況下，對高檔公寓的需求并未出現(xiàn)井噴的勢頭，保持著一種平穩(wěn)上升的狀態(tài)。今年一季度，%%。以住宅市場為例，今年一季度天津市商品住宅成交量為228萬平方米，同期新增供應(yīng)量只有90萬平方米，新增供應(yīng)不足導(dǎo)致需求市場以消化存量為主?！　　?005年一季度，%%。2004年天津房價上漲勢頭迅猛，經(jīng)過政府宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)，以及供需市場的理性對接，天津樓市在房價高企環(huán)境下逐漸恢復(fù)平穩(wěn)走勢。天津地區(qū)公寓（住宅）市場發(fā)展概述及分析近幾年，天津市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟(jì)適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業(yè)用房的價格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，％。銷售：2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米增加了396萬平方米。 從2004年變化看，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。隨著中國加入WTO和北京申辦奧運的成功，房地產(chǎn)業(yè)也迎來了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會財富進(jìn)一步增加，天津市對科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟(jì)方針和政策環(huán)境非常適合本項目投資建設(shè)。發(fā)達(dá)服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國際化的重要標(biāo)志。針對本項目而言，我們主要就經(jīng)濟(jì)體制和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)方針和政策進(jìn)行分析。投資拉動和工業(yè)推動作用突出，金融支持力度增強(qiáng)，出口、消費、利用外資全面發(fā)展，財政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長加快，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關(guān)，年均經(jīng)濟(jì)增長率超過10%。因此，進(jìn)行市場分析的第一步就是分析項目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行分析。第一節(jié) 研究框架本項目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括甲級寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓和商鋪等四個部分。第三章 市場前景分析本項目功能包括甲級寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓和商業(yè)店鋪等四個部分。天津大沽路綜合體項目正是具備完整性、有機(jī)性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項目的建設(shè)將有效地推進(jìn)天津市的城市現(xiàn)代化進(jìn)程，實現(xiàn)城市的高級功能，增強(qiáng)城市活力，還將帶動城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張體現(xiàn)都市形象的新“名片”。從而使得該項目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進(jìn)天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻(xiàn)力量。四、可行性研究報告工作主要范圍? 項目建設(shè)的必要性? 項目市場前景分析? 項目選址的可行性? 投資估算及經(jīng)濟(jì)可行性? 項目實施進(jìn)度五、項目的主要指標(biāo)序號內(nèi)容單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)　　　1總占地面積平方米38000　2總建筑面積平方米155000地上建筑面積平方米140000地下建筑面積平方米150003容積率　　4總戶數(shù)1070底層商業(yè)部分除外寫字樓180商住樓360高級服務(wù)式公寓5306機(jī)動車車位個1000　8非機(jī)動車車位個800　　　　　二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　　1投資總額萬元　80000　2項目建設(shè)期年3　　　　　三公用工程指標(biāo)　　　1日最高用水量立方米/天2夏季制冷負(fù)荷KW136003冬季采暖負(fù)荷KW108904電力總負(fù)荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410第二章 項目的建設(shè)意義一、天津大沽路綜合體項目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實施步驟海河是天津的母親河，是天津獨特的、標(biāo)志性的寶貴資源。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟(jì)的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國際港口大都市的治本之策。這一時期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時期。大沽路綜合體項目地下建筑面積15000平方米，主要布置為地下停車場和公用工程設(shè)備用房。第一章 總論一、項目名稱 大沽路綜合體項目二、建設(shè)內(nèi)容 大沽路綜合體項目選址于河西區(qū)大沽南路與衛(wèi)津河交匯處，地塊占地面積約38000平方米。建筑綜合體總建筑面積約155000平方米，其中地下建筑面積約15000平方米，地上建筑面積約150000平方米。到2002年，天津走過了極不平凡的九年，%，實現(xiàn)了國有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。計劃用三到五年時間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。項目建成后，將成為天津市的又一標(biāo)志性建筑物。大沽路綜合體項目的建設(shè)選址位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時處于天津市“北五大道”CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合CBD規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強(qiáng)有力的區(qū)域輻射作用，帶動周邊土地增值，有效推進(jìn)城市的現(xiàn)代化和國際化進(jìn)程。天津大沽路綜合體項目由寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。因此，它們的投資機(jī)會研究和市場前景與需求分析重點均放在兩個方面：一是對所面向市場整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的宏觀分析和預(yù)測；二是對具體終端（寫字樓、公寓）市場環(huán)境的分析和預(yù)測。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷椖渴袌龇治鏊朴喌难芯靠蚣苋缦聢D所示：區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等）住宅市場分析（常規(guī)、商務(wù)）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r住宅市場發(fā)展及需求預(yù)測商住樓市場發(fā)展及需求預(yù)測寫字樓市場發(fā)展及需求預(yù)測住宅市場供給分析商住樓市場供給分析寫字樓市場供給分析本項目競爭能力分析本項目競爭能力分析市場定位市場定位市場定位銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、出租率）本項目競爭能力分析 本項目的研究框架第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析任何一個項目的建設(shè)和運營都與項目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會文化等環(huán)境息息相關(guān)。2003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項目要受到國家以及地方的政治、經(jīng)濟(jì)和法律的制約和影響。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，天津市政府在《十五規(guī)劃》中提出，要“大力發(fā)展服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要拉動力量。而商住樓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場開發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。外來的理性文化基因，通過社會的運作與交往，潛移默化地影響了天津社會文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開放城市的基礎(chǔ)。二、住宅市場分析房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成