【正文】 電機(jī)作為備用電源，以滿足一級(jí)負(fù)荷供電可靠性的要求及服務(wù)式公寓的要求。第四章 項(xiàng)目選址一、周邊情況分析建設(shè)地點(diǎn)地處天津中環(huán)線，是城市CBD中心城帶，緊鄰小白樓地區(qū)，區(qū)域歷史上是天津市重要的商業(yè)區(qū)，有著豐富的商業(yè)、文化、人文底蘊(yùn)。四、 市場(chǎng)定位服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。前者與其所依靠的星級(jí)酒店接受同一個(gè)酒店管理集團(tuán)的管理，而后者一般成立獨(dú)立的管理公司進(jìn)行管理。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。根據(jù)天津市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷的情況以及CBD沿線的地價(jià)，并考慮在3年建設(shè)期中房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上揚(yáng)，所以確定售價(jià)為12000元/平方米，出售部分預(yù)計(jì)三年內(nèi)可以銷售完畢，預(yù)計(jì)出售率分別為40%、40%、20%；出租部分考慮南京路沿線甲級(jí)寫字樓的租金和入住率情況，我們預(yù)計(jì)租金為6元/日平方米，預(yù)計(jì)入住率能夠達(dá)到85%以上。五、市場(chǎng)定位本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓地處大沽南路與衛(wèi)津河交匯處，處于小白樓CBD區(qū)域。三、 寫字樓市場(chǎng)供給分析通過(guò)我們的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)天津市的甲級(jí)寫字樓主要分布在南京路、小白樓CBD、友誼路三個(gè)區(qū)域。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務(wù)辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。2003年，%，%。良好的辦公形象與氛圍、便捷的交通是這些公司選址的重要因素，因此它們?nèi)胱潜P的區(qū)位分布主要集中在小白樓CBD區(qū)域，其次為南京路和友誼路區(qū)域。本季度國(guó)華大廈的推出，使得天津市場(chǎng)總供應(yīng)量超過(guò)了60萬(wàn)平米，也提升了周邊寫字樓的品質(zhì)。周邊配套包括：教育配套、商業(yè)區(qū)、超市購(gòu)物等生活便利設(shè)施，以及休閑娛樂等。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，人們都考慮到今后買車意向在逐年加大，所以開發(fā)商在做項(xiàng)目時(shí)不應(yīng)以當(dāng)前時(shí)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。時(shí)代奧城是目前在售高檔公寓中唯一一個(gè)精裝修項(xiàng)目。 天津市高檔公寓產(chǎn)品大體分為兩種，一種居住傾向性較強(qiáng)，例如海逸長(zhǎng)洲、時(shí)代奧城等項(xiàng)目。今年2月份，天津市商品房成交量為51萬(wàn)平米，不到去年同期成交量的一半。隨著今后商品房供應(yīng)集中放量，再加上房交會(huì)及五一、十一長(zhǎng)假的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)隨后三個(gè)季度，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。與此同時(shí)，據(jù)國(guó)家建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)房地產(chǎn)住宅消費(fèi)已超過(guò)2500億人民幣，并以每年20%的速度增長(zhǎng)。 價(jià)格：2004年全國(guó)商品房平均售價(jià)為2714元/平方米，比1998年增加651元，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，遠(yuǎn)大于1998～2003年的年均增量。2004年由于土地市場(chǎng)清理整頓、暫停半年建設(shè)用地審批，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積首次出現(xiàn)下降，比上年減少了2400多萬(wàn)平方米。因此，區(qū)域整體社會(huì)文化環(huán)境也為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了沃土。服務(wù)式公寓作為房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)提供服務(wù)支持，同時(shí)也將提高天津市服務(wù)業(yè)的整體功能。總體來(lái)說(shuō)，天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢(shì)，本項(xiàng)目在區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有其建設(shè)的支撐點(diǎn)和必要性。對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)分析主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的狀況對(duì)于服務(wù)式公寓市場(chǎng)具有決定性意義；對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)分析的重點(diǎn)則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會(huì)給寫字樓帶來(lái)更多的商機(jī)；而對(duì)于商住樓來(lái)說(shuō)，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的狀況，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。寫字樓、商住樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費(fèi)和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動(dòng)開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū)20公里劃為“4個(gè)功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費(fèi)娛樂區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來(lái)建設(shè)智慧城。但是，在全面建設(shè)小康社會(huì)的新形勢(shì)下，天津市的決策者客觀分析形勢(shì)，清醒的認(rèn)識(shí)到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟(jì)總量與先進(jìn)地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財(cái)力還不夠足天津需要有一個(gè)更大的變化！　　在這樣一個(gè)背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴(kuò)大會(huì)宣布了 “綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。其中面向大沽南路一側(cè)的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物。地上建筑面積155000平方米，按照未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分為3個(gè)功能分區(qū)：寫字樓、高級(jí)服務(wù)式公寓、商住樓和底層商鋪。 在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個(gè)段落，其中河西小白樓地區(qū)規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國(guó)際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心突出的標(biāo)志。二、天津大沽路綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國(guó)各個(gè)城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。本章重點(diǎn)分析甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓的市場(chǎng)前景。區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購(gòu)買力水平等?？缛胄率兰o(jì)以來(lái)，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。區(qū)域環(huán)境分析之社會(huì)文化環(huán)境分析社會(huì)文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過(guò)程中所積累的精神財(cái)富之總和，它體現(xiàn)著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)文明程度。下面分別對(duì)全國(guó)和天津市的住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析和論證。 全國(guó)2004年住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)較快，辦公樓、商業(yè)用房?jī)r(jià)格增幅較大。（1） 2005年天津地區(qū)住宅市場(chǎng)分析2005天津房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平靜。其中，成交金額98億元，%%。從目前來(lái)看，在中心城區(qū)以5000元?jiǎng)澐指邫n房已經(jīng)有偏低的傾向，但高檔住宅及別墅市場(chǎng)的一枝獨(dú)秀，也反映出天津?qū)Ω邫n產(chǎn)品的吸納能力在加強(qiáng)。隨著對(duì)高檔公寓類產(chǎn)品的需求逐漸明朗化，高檔公寓類產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力不斷顯現(xiàn)出來(lái)。其園林風(fēng)格也可分為：英式、法式、中式等。對(duì)于地下車位形式，主要是高層、小高層項(xiàng)目為節(jié)省面積所做，此外利用“人防部分”做地下停車場(chǎng)較多。 經(jīng)營(yíng)狀況及入住率 目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔公寓類產(chǎn)品均以銷售為主，客群中相當(dāng)比例的購(gòu)買者用于自住，少量投資型購(gòu)買者一般以個(gè)人形式進(jìn)行出租。從國(guó)內(nèi)公司的表現(xiàn)來(lái)看，中資機(jī)構(gòu)仍為主力買家。同時(shí)，本季度的擴(kuò)租面積也較大，這可以充分看出各類公司在天津良好的投資環(huán)境下不斷壯大、發(fā)展的喜人局面。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺(tái)商投資企業(yè)2465家。2004年第二季度天津甲級(jí)寫字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積（萬(wàn)平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融30天信大廈18云翔大廈325華盛廣場(chǎng)5環(huán)渤海12廣銀420備注南京路沿線國(guó)際大廈7今晚大廈418津匯廣場(chǎng)430萬(wàn)科世貿(mào)18備注小白樓CBD區(qū)域萬(wàn)隆大廈7天星河畔10泰達(dá)大廈10金皇大廈35文華中心325濱江萬(wàn)麗35萬(wàn)順大廈4520備注海河沿線遠(yuǎn)洋大廈8萬(wàn)科假日11備注（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡(jiǎn)要分析可直觀表示如下圖：通過(guò)上圖我們可以看出：，排在了天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有坐落于項(xiàng)目區(qū)附近的恒華大廈、金皇大廈和泰達(dá)大廈。六、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模該項(xiàng)目位于CBD沿線，在該區(qū)域依次分布有多座甲級(jí)寫字樓。但是，憑借著巨大的市場(chǎng)潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一顆冉冉升起的新星。經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到3000美元以上時(shí)，伴隨著SOHO族個(gè)體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對(duì)服務(wù)式公寓的需求會(huì)有較大幅度的攀升。三、 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)因素關(guān)系到服務(wù)式公寓個(gè)體的競(jìng)爭(zhēng)力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個(gè)方面。但是這部分客戶的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游人數(shù)，也就是說(shuō)服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于酒店。同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)也為完善該地區(qū)的功能配套起到重要的作用。綜上所述，大沽路綜合體項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)外部基礎(chǔ)配套設(shè)施良好，周邊建筑環(huán)境適宜，建設(shè)用地符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)，且用地權(quán)屬明確，故選址可行。項(xiàng)目將各不同使用功能的單體建筑有機(jī)的組合成“U”字型，并沿大沽路、衛(wèi)津河布置。3. 項(xiàng)目擬建設(shè)方案、國(guó)內(nèi)類似項(xiàng)目投資及業(yè)主單位提供的數(shù)據(jù)。7. 經(jīng)營(yíng)資金投資根據(jù)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)情況，只預(yù)測(cè)其物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資金。供熱配套工程費(fèi)2325公建第一熱電廠150/平米自來(lái)水工程建設(shè)費(fèi)建筑面積27元/平米。設(shè)計(jì)費(fèi)264%計(jì)算工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)211建安造價(jià)%工程保險(xiǎn)費(fèi)建安造價(jià)%環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi) 估算地震安全性評(píng)價(jià) 估算風(fēng)洞試驗(yàn)費(fèi) 估算三通一平工程費(fèi)54估算招標(biāo)管理費(fèi)211建安造價(jià)%現(xiàn)勢(shì)地形圖費(fèi)用 估算。寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商鋪、地下建筑等各工程的建筑面積、高度、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)見下表：序號(hào)建筑物名稱建筑面積（平方米）結(jié)構(gòu)形式裝修標(biāo)準(zhǔn)1寫字樓40000框架剪力墻粗裝修2服務(wù)式公寓30000框架核心筒精裝修3商住樓60000框架剪力墻粗裝修4商鋪10000框架剪力墻粗裝修5地下建筑15000　箱筏粗裝修6合計(jì)155000　　3. 項(xiàng)目投資估算包括新建35KV電站一座、中低壓調(diào)壓站一座。將公寓樓沿大沽路展開布置，面向恒華中心。二、總體方案本項(xiàng)目的基本功能由甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪及地下停車場(chǎng)等組成。電力：自建一座公用的35KV變電站，從不同的上級(jí)電網(wǎng)引入兩路來(lái)電。我們建議本項(xiàng)目