【正文】 申辦奧運的成功，房地產(chǎn)業(yè)也迎來了前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。從2004年變化看，房地產(chǎn)投資增速呈快速下降趨勢，從1～2月到1～12月下降22個百分點，幾乎與固定資產(chǎn)投資同步下降。 在住宅中，別墅、高檔公寓1998年為4596元/平方米，2003年下降為4145元/平方米；經(jīng)濟適用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年辦公樓的價格為5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增長1337元；2004年商業(yè)用房的價格為3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，％。天津地區(qū)公寓（住宅）市場發(fā)展概述及分析近幾年，天津市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，土地開發(fā)、基礎設施建設、服務質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善?！　　?005年一季度，%%。今年一季度，%%。另一種是商業(yè)用途傾向性較強，例如白樓仕嘉、羅馬花園等項目，由于其特殊的地理位置，產(chǎn)品的商業(yè)氣息較濃，客群對此類產(chǎn)品的地理位置、周邊業(yè)態(tài)等條件較為重視，各項目多結(jié)合自身特點進行定位。 項目景觀方面，目前天津市高檔公寓主要的園林形式大體可分為：水景景觀園林；丘陵綠化景觀；立體式綠化園林。地上車位為臨時性停車提供的較多。天津高檔公寓類產(chǎn)品的定價普遍較低，這與地方市場的發(fā)展程度和市場需求狀況有較大關系。由于2005年是我國正式入世界貿(mào)易組織的第五年，“入世”效應逐步顯現(xiàn)，進入天津的外資、合資公司日益增多。在租用面積方面，與上季度相比，三季度平均成交面積有所擴大，主要集中在300平米左右。招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動了新的投資熱潮。 天津市甲級寫字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構(gòu)成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場物流/商貿(mào)類（23%）高科技類（12%）建筑/地產(chǎn)類（10%）惠航貨運天津分公司中國衛(wèi)星信息集團公司海爾集團天津代表處亞太大廈物流/商貿(mào)類（36%）文化/教育類（11%）建筑/地產(chǎn)類（8%）華捷國際運輸代理有限公司香港全球貨運天津代表處英卓語言學校、北京四中網(wǎng)校泰達大廈物流/商貿(mào)類（49%）高科技類（15%）建筑/地產(chǎn)類（9%）振華國際貨運有限公司佑進環(huán)球物流有限公司清華同方股份有限公司天津代表處中國網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處金皇大廈物流/商貿(mào)類（35%）建筑/地產(chǎn)類（17%）高科技類（12%）馬士基（中國）航運天津代表處羅姆電子（上海）公司天津分公司中國建筑工程總公司天津分公司遠洋大廈物流/商貿(mào)類（30%）制造/加工類（20%）高科技類（10%）TCL國際電機長城寬帶飛利浦電子廣銀大廈物流/商貿(mào)類（25%）高科技類（14%）綜合類（14%）泰安保險經(jīng)紀有限公司蜂星電訊沈陽三洋電梯世貿(mào)廣場物流/商貿(mào)類（32%）食品/醫(yī)藥類（20%）高科技類（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）LG電子農(nóng)業(yè)銀行云翔大廈物流/商貿(mào)類（28%）咨詢服務類（23%）建筑/地產(chǎn)類（11%）天津房地產(chǎn)發(fā)展集團天津證券投資咨詢有限公司國際工程監(jiān)管公司津匯廣場物流/商貿(mào)類（51%）高科技類（11%）制造/加工類（11%）現(xiàn)代商船佳能（中國）天津分公司殼牌石油國際大廈物流/商貿(mào)類（37%）金融/投資類（26%）制造/加工類（9%）韓進海運、商船三井光大永明人壽保險有限公司中國銀行天津分行國際大廈分理處松下電器機電（天津）有限公司摩托羅拉（中國）電子有限公司GTSS工程部通用電器（中國）有限公司天津辦事處UT斯達康(中國) 有限公司天津分公司 說明：行業(yè)分類高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡）建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設計、地產(chǎn)開發(fā)等）金融/投資類（銀行、證券、基金、保險、投資公司）能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工）文化/教育類（文化、影視藝術、廣告、傳媒、學校等）物流/商貿(mào)類（物流公司、航空運輸、船運、商業(yè)貿(mào)易等）制造/加工類（飛機/汽車自造、家具、紙業(yè)等）咨詢服務類（咨詢公司、律師、和會計師事務所等） 食品/醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保健）綜合/ 其他類（旅行社、美容、駐津政府、機關代表處）綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級寫字樓的行業(yè)趨勢和所占比例： 行業(yè)劃分區(qū)域位置高科技類建筑地產(chǎn)類物流商貿(mào)類金融投資類制造加工類友誼路沿線13%11%24%小白樓CBD區(qū)域15%8%43%河北海河沿線14%23%15%南京路8%39%17%8% （注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后） 通過以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒有較為明顯的優(yōu)勢。四、本項目的競爭能力分析（1）寫字樓關鍵競爭因素關系到寫字樓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、單層面積、車庫規(guī)模、物業(yè)管理水平等五個方面?？紤]到項目周邊寫字樓的客戶類型以及本項目的建設規(guī)模，本項目應該定位在區(qū)域內(nèi)商務寫字樓的標志性建筑，因此客戶應定位在具有一定規(guī)模的國際、國內(nèi)知名企業(yè)，特別是商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)。目前，國內(nèi)的服務式公寓業(yè)務剛剛開展，市場還不成熟。而服務式公寓為這一消費人群帶來了理想的工作環(huán)境。其中泰達國際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見下表：項目泰達國際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬平方米）主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161202平方米；躍層244349平方米一室70平方米；二室116121平方米（一衛(wèi)）130140平方米（二衛(wèi)）；三室1820234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營方式以租為主，兼有銷售只租不售價格售價：9300元/M2租金：，租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺客人，大型跨國公司的高層管理人士；外籍商務客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺地區(qū)）開展業(yè)務客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級職員，歐美人士居多通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營方式一般以租為主，價格相對較高。五、 項目規(guī)模與銷售規(guī)劃項目規(guī)模本項目服務式公寓作為對商住樓的補充，其面向的是相對長期在天津生活工作的跨國公司高級管理層中的外籍人士。特別是地鐵一號線的建設，更為地區(qū)的發(fā)展提供了交通便利的條件，因此該地區(qū)是今后最具升值潛力的地區(qū)。煤氣：由附近道路上的市政煤氣管道提供氣源，并在本工程中新建一個中低壓調(diào)壓站，為本項目提供穩(wěn)定氣源。根據(jù)項目的基本使用功能和周邊環(huán)境的特定條件，并充分考慮城市景觀要求。2. 建筑安裝工程按2000年天津市建筑安裝工程預算基價及2004年天津市建委頒發(fā)的有關工程造價信息。6. ％估算，銷售費用按200萬元進行估算，建筑安裝工程包括公建工程和基礎設施建設費用，其他費用估算方法見各表明細。印花稅中標價3‰產(chǎn)權(quán)登記費商業(yè)辦公：工程造價的2‰房產(chǎn)測繪費31商業(yè)辦公：2元/平米　小計：折合每平米：配套工程費投資估算表 單位：萬元序號名 稱合 計（萬元）計費標準4配套工程費　　市政大配套費3410按220元/平米計收。施工圖紙審查費按設計費的15％計算臨水、臨電費 估算，臨水費：接管、安裝；臨電費：架線、租賃變壓器。4. 項目的預備費按開發(fā)建設成本（除財務費用）之和的5%測算。在寫字樓與商住樓之間設置商業(yè)步行街，商業(yè)街的布置既分割了不同使用功能的建筑有組織的分解人流，又使它們有機的組合成統(tǒng)一的建筑群。地塊占地面積38000平方米，建筑形式為二組高層塔樓建筑綜合體，其中面向大沽南路一側(cè)的塔樓為整個建筑群的標志性建筑物。并設自備柴油發(fā)