【正文】 政大配套費(fèi)3410按220元/平米計收。投資估算明細(xì)見下表：大沽路綜合體項目投資估算總表 單位：萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)成本＝∑土地費(fèi)用22000　前期工程費(fèi)　行政性收費(fèi)　配套工程費(fèi)7011　建筑安裝工程費(fèi)26350　管理費(fèi)用 　銷售費(fèi)用 　不可預(yù)見費(fèi)1000　2經(jīng)營資金 　3項目總投資＝1＋2土地費(fèi)用投資估算表 單位：萬元序號名 稱合 計（萬元）計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1土地成本　　土地補(bǔ)償費(fèi)170000 土地出讓金（政府性收益）3400 土地拍賣費(fèi)850其他費(fèi)用750　小計：22,000 折合每平米：1157前期工程費(fèi)投資估算表 單位：萬元序號名 稱合 計（萬元）計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2前期工程費(fèi)　　勘察費(fèi) 估算。6. ％估算，銷售費(fèi)用按200萬元進(jìn)行估算，建筑安裝工程包括公建工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，其他費(fèi)用估算方法見各表明細(xì)。2. 大沽路綜合體項目的總占地面積為38000m2，總建筑面積為155000m2。2. 建筑安裝工程按2000年天津市建筑安裝工程預(yù)算基價及2004年天津市建委頒發(fā)的有關(guān)工程造價信息。作為建筑群的制高點與服務(wù)式公寓呼應(yīng)聯(lián)系起來。根據(jù)項目的基本使用功能和周邊環(huán)境的特定條件，并充分考慮城市景觀要求。因此項目功能的多樣化、專業(yè)化，使該地區(qū)的功能配套更趨完美，同時項目功能定位的準(zhǔn)確性，也為項目建設(shè)成功打下良好的基礎(chǔ)。煤氣：由附近道路上的市政煤氣管道提供氣源，并在本工程中新建一個中低壓調(diào)壓站，為本項目提供穩(wěn)定氣源。給排水：由附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨立的輸水管線，其管徑均為DN300，供水壓力。特別是地鐵一號線的建設(shè)，更為地區(qū)的發(fā)展提供了交通便利的條件，因此該地區(qū)是今后最具升值潛力的地區(qū)。銷售規(guī)劃服務(wù)式公寓的經(jīng)營一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷售。五、 項目規(guī)模與銷售規(guī)劃項目規(guī)模本項目服務(wù)式公寓作為對商住樓的補(bǔ)充，其面向的是相對長期在天津生活工作的跨國公司高級管理層中的外籍人士。泰達(dá)國際公寓天津奧林匹克大廈本項目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分4由于建設(shè)在大沽路沿線，地處天津較為繁華的大沽路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無可比擬的優(yōu)勢之一。其中泰達(dá)國際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見下表：項目泰達(dá)國際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬平方米）主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161202平方米；躍層244349平方米一室70平方米；二室116121平方米（一衛(wèi)）130140平方米（二衛(wèi)）；三室1820234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營方式以租為主，兼有銷售只租不售價格售價：9300元/M2租金：，租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進(jìn)度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺客人，大型跨國公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺地區(qū)）開展業(yè)務(wù)客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級職員，歐美人士居多通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營方式一般以租為主，價格相對較高。二、 服務(wù)式公寓市場供給分析天津市的服務(wù)式公寓市場還處于起步階段，因此天津的服務(wù)式公寓的供給明顯不足。而服務(wù)式公寓為這一消費(fèi)人群帶來了理想的工作環(huán)境。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對辦公的條件以及環(huán)境的要求獨具特點。目前，國內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開展，市場還不成熟。銷售規(guī)劃目前，天津市的甲級寫字樓一般都采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營?？紤]到項目周邊寫字樓的客戶類型以及本項目的建設(shè)規(guī)模，本項目應(yīng)該定位在區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓的標(biāo)志性建筑，因此客戶應(yīng)定位在具有一定規(guī)模的國際、國內(nèi)知名企業(yè)，特別是商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)。綜合考慮各種因素，本項目為投資理想項目。四、本項目的競爭能力分析（1）寫字樓關(guān)鍵競爭因素關(guān)系到寫字樓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、單層面積、車庫規(guī)模、物業(yè)管理水平等五個方面。由于部分投資者看好小白樓大沽路沿線寫字樓的未來市場發(fā)展前景，所以在投資購買了寫字樓后對外出租，但是其租金定位高于市場平均價格，造成部分寫字樓空置。 天津市甲級寫字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構(gòu)成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場物流/商貿(mào)類（23%）高科技類（12%）建筑/地產(chǎn)類（10%）惠航貨運(yùn)天津分公司中國衛(wèi)星信息集團(tuán)公司海爾集團(tuán)天津代表處亞太大廈物流/商貿(mào)類（36%）文化/教育類（11%）建筑/地產(chǎn)類（8%）華捷國際運(yùn)輸代理有限公司香港全球貨運(yùn)天津代表處英卓語言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校泰達(dá)大廈物流/商貿(mào)類（49%）高科技類（15%）建筑/地產(chǎn)類（9%）振華國際貨運(yùn)有限公司佑進(jìn)環(huán)球物流有限公司清華同方股份有限公司天津代表處中國網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處金皇大廈物流/商貿(mào)類（35%）建筑/地產(chǎn)類（17%）高科技類（12%）馬士基（中國）航運(yùn)天津代表處羅姆電子（上海）公司天津分公司中國建筑工程總公司天津分公司遠(yuǎn)洋大廈物流/商貿(mào)類（30%）制造/加工類（20%）高科技類（10%）TCL國際電機(jī)長城寬帶飛利浦電子廣銀大廈物流/商貿(mào)類（25%）高科技類（14%）綜合類（14%）泰安保險經(jīng)紀(jì)有限公司蜂星電訊沈陽三洋電梯世貿(mào)廣場物流/商貿(mào)類（32%）食品/醫(yī)藥類（20%）高科技類（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）LG電子農(nóng)業(yè)銀行云翔大廈物流/商貿(mào)類（28%）咨詢服務(wù)類（23%）建筑/地產(chǎn)類（11%）天津房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)天津證券投資咨詢有限公司國際工程監(jiān)管公司津匯廣場物流/商貿(mào)類（51%）高科技類（11%）制造/加工類（11%）現(xiàn)代商船佳能（中國）天津分公司殼牌石油國際大廈物流/商貿(mào)類（37%）金融/投資類（26%）制造/加工類（9%）韓進(jìn)海運(yùn)、商船三井光大永明人壽保險有限公司中國銀行天津分行國際大廈分理處松下電器機(jī)電（天津）有限公司摩托羅拉（中國）電子有限公司GTSS工程部通用電器（中國）有限公司天津辦事處UT斯達(dá)康(中國) 有限公司天津分公司 說明：行業(yè)分類高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)）建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設(shè)計、地產(chǎn)開發(fā)等）金融/投資類（銀行、證券、基金、保險、投資公司）能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工）文化/教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學(xué)校等）物流/商貿(mào)類（物流公司、航空運(yùn)輸、船運(yùn)、商業(yè)貿(mào)易等）制造/加工類（飛機(jī)/汽車自造、家具、紙業(yè)等）咨詢服務(wù)類（咨詢公司、律師、和會計師事務(wù)所等） 食品/醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保健）綜合/ 其他類（旅行社、美容、駐津政府、機(jī)關(guān)代表處）綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級寫字樓的行業(yè)趨勢和所占比例： 行業(yè)劃分區(qū)域位置高科技類建筑地產(chǎn)類物流商貿(mào)類金融投資類制造加工類友誼路沿線13%11%24%小白樓CBD區(qū)域15%8%43%河北海河沿線14%23%15%南京路8%39%17%8% （注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后） 通過以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個集