【正文】 政大配套費(fèi)3410按220元/平米計(jì)收。投資估算明細(xì)見(jiàn)下表：大沽路綜合體項(xiàng)目投資估算總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)成本＝∑土地費(fèi)用22000　前期工程費(fèi)　行政性收費(fèi)　配套工程費(fèi)7011　建筑安裝工程費(fèi)26350　管理費(fèi)用 　銷售費(fèi)用 　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1000　2經(jīng)營(yíng)資金 　3項(xiàng)目總投資＝1＋2土地費(fèi)用投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬(wàn)元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1土地成本　　土地補(bǔ)償費(fèi)170000 土地出讓金（政府性收益）3400 土地拍賣費(fèi)850其他費(fèi)用750　小計(jì)：22,000 折合每平米：1157前期工程費(fèi)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)名 稱合 計(jì)（萬(wàn)元）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2前期工程費(fèi)　　勘察費(fèi) 估算。6. ％估算，銷售費(fèi)用按200萬(wàn)元進(jìn)行估算，建筑安裝工程包括公建工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，其他費(fèi)用估算方法見(jiàn)各表明細(xì)。2. 大沽路綜合體項(xiàng)目的總占地面積為38000m2，總建筑面積為155000m2。2. 建筑安裝工程按2000年天津市建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及2004年天津市建委頒發(fā)的有關(guān)工程造價(jià)信息。作為建筑群的制高點(diǎn)與服務(wù)式公寓呼應(yīng)聯(lián)系起來(lái)。根據(jù)項(xiàng)目的基本使用功能和周邊環(huán)境的特定條件，并充分考慮城市景觀要求。因此項(xiàng)目功能的多樣化、專業(yè)化，使該地區(qū)的功能配套更趨完美，同時(shí)項(xiàng)目功能定位的準(zhǔn)確性，也為項(xiàng)目建設(shè)成功打下良好的基礎(chǔ)。煤氣：由附近道路上的市政煤氣管道提供氣源，并在本工程中新建一個(gè)中低壓調(diào)壓站，為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定氣源。給排水：由附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨(dú)立的輸水管線，其管徑均為DN300，供水壓力。特別是地鐵一號(hào)線的建設(shè)，更為地區(qū)的發(fā)展提供了交通便利的條件，因此該地區(qū)是今后最具升值潛力的地區(qū)。銷售規(guī)劃服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷售。五、 項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)商住樓的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在天津生活工作的跨國(guó)公司高級(jí)管理層中的外籍人士。泰達(dá)國(guó)際公寓天津奧林匹克大廈本項(xiàng)目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分4由于建設(shè)在大沽路沿線，地處天津較為繁華的大沽路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。其中泰達(dá)國(guó)際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見(jiàn)下表：項(xiàng)目泰達(dá)國(guó)際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬(wàn)平方米）主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161202平方米；躍層244349平方米一室70平方米；二室116121平方米（一衛(wèi)）130140平方米（二衛(wèi)）；三室1820234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營(yíng)方式以租為主，兼有銷售只租不售價(jià)格售價(jià)：9300元/M2租金：，租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進(jìn)度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺(tái)客人，大型跨國(guó)公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）開(kāi)展業(yè)務(wù)客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級(jí)職員，歐美人士居多通過(guò)比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營(yíng)方式一般以租為主，價(jià)格相對(duì)較高。二、 服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析天津市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)還處于起步階段，因此天津的服務(wù)式公寓的供給明顯不足。而服務(wù)式公寓為這一消費(fèi)人群帶來(lái)了理想的工作環(huán)境。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公的條件以及環(huán)境的要求獨(dú)具特點(diǎn)。目前，國(guó)內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開(kāi)展，市場(chǎng)還不成熟。銷售規(guī)劃目前，天津市的甲級(jí)寫字樓一般都采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)?？紤]到項(xiàng)目周邊寫字樓的客戶類型以及本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，本項(xiàng)目應(yīng)該定位在區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓的標(biāo)志性建筑，因此客戶應(yīng)定位在具有一定規(guī)模的國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，特別是商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。四、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力分析（1）寫字樓關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)因素關(guān)系到寫字樓個(gè)體的競(jìng)爭(zhēng)力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、單層面積、車庫(kù)規(guī)模、物業(yè)管理水平等五個(gè)方面。由于部分投資者看好小白樓大沽路沿線寫字樓的未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景，所以在投資購(gòu)買了寫字樓后對(duì)外出租，但是其租金定位高于市場(chǎng)平均價(jià)格，造成部分寫字樓空置。 天津市甲級(jí)寫字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構(gòu)成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場(chǎng)物流/商貿(mào)類（23%）高科技類（12%）建筑/地產(chǎn)類（10%）惠航貨運(yùn)天津分公司中國(guó)衛(wèi)星信息集團(tuán)公司海爾集團(tuán)天津代表處亞太大廈物流/商貿(mào)類（36%）文化/教育類（11%）建筑/地產(chǎn)類（8%）華捷國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司香港全球貨運(yùn)天津代表處英卓語(yǔ)言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校泰達(dá)大廈物流/商貿(mào)類（49%）高科技類（15%）建筑/地產(chǎn)類（9%）振華國(guó)際貨運(yùn)有限公司佑進(jìn)環(huán)球物流有限公司清華同方股份有限公司天津代表處中國(guó)網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處金皇大廈物流/商貿(mào)類（35%）建筑/地產(chǎn)類（17%）高科技類（12%）馬士基（中國(guó)）航運(yùn)天津代表處羅姆電子（上海）公司天津分公司中國(guó)建筑工程總公司天津分公司遠(yuǎn)洋大廈物流/商貿(mào)類（30%）制造/加工類（20%）高科技類（10%）TCL國(guó)際電機(jī)長(zhǎng)城寬帶飛利浦電子廣銀大廈物流/商貿(mào)類（25%）高科技類（14%）綜合類（14%）泰安保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司蜂星電訊沈陽(yáng)三洋電梯世貿(mào)廣場(chǎng)物流/商貿(mào)類（32%）食品/醫(yī)藥類（20%）高科技類（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）LG電子農(nóng)業(yè)銀行云翔大廈物流/商貿(mào)類（28%）咨詢服務(wù)類（23%）建筑/地產(chǎn)類（11%）天津房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)天津證券投資咨詢有限公司國(guó)際工程監(jiān)管公司津匯廣場(chǎng)物流/商貿(mào)類（51%）高科技類（11%）制造/加工類（11%）現(xiàn)代商船佳能（中國(guó)）天津分公司殼牌石油國(guó)際大廈物流/商貿(mào)類（37%）金融/投資類（26%）制造/加工類（9%）韓進(jìn)海運(yùn)、商船三井光大永明人壽保險(xiǎn)有限公司中國(guó)銀行天津分行國(guó)際大廈分理處松下電器機(jī)電（天津）有限公司摩托羅拉（中國(guó)）電子有限公司GTSS工程部通用電器（中國(guó)）有限公司天津辦事處UT斯達(dá)康(中國(guó)) 有限公司天津分公司 說(shuō)明：行業(yè)分類高科技類（電子、通訊、軟件開(kāi)發(fā)、網(wǎng)絡(luò)）建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設(shè)計(jì)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等）金融/投資類（銀行、證券、基金、保險(xiǎn)、投資公司）能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工）文化/教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學(xué)校等）物流/商貿(mào)類（物流公司、航空運(yùn)輸、船運(yùn)、商業(yè)貿(mào)易等）制造/加工類（飛機(jī)/汽車自造、家具、紙業(yè)等）咨詢服務(wù)類（咨詢公司、律師、和會(huì)計(jì)師事務(wù)所等） 食品/醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保健）綜合/ 其他類（旅行社、美容、駐津政府、機(jī)關(guān)代表處）綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級(jí)寫字樓的行業(yè)趨勢(shì)和所占比例： 行業(yè)劃分區(qū)域位置高科技類建筑地產(chǎn)類物流商貿(mào)類金融投資類制造加工類友誼路沿線13%11%24%小白樓CBD區(qū)域15%8%43%河北海河沿線14%23%15%南京路8%39%17%8% （注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后） 通過(guò)以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個(gè)集