【正文】 房要求 。 第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 一、 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想 全面貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于“小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略”的精神，以繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展為目的，以培育小城鎮(zhèn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、健全農(nóng)村市場(chǎng)體系和社會(huì)化服務(wù)體系，完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合理服務(wù)古饒城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 的基礎(chǔ)設(shè)施為突破口，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，為推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化創(chuàng)造條件。 二、 項(xiàng)目建設(shè)的思路 以發(fā)展 古饒 新市鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)為中心，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和農(nóng)村社會(huì)進(jìn)步為目標(biāo)，通過實(shí)施 城市商業(yè)綜合體 項(xiàng)目為主導(dǎo)，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，培育農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，調(diào)整城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一 體化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)村個(gè)體經(jīng)濟(jì)及社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 基本思路是大力推進(jìn)“三個(gè)集中”：一是農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，實(shí)施整村拆遷，采取農(nóng)村宅基地置換統(tǒng)建安置房、對(duì)購買城市商品房予以補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)民打破地域身份界限，分層次向城市、中心鎮(zhèn)村集中，進(jìn)而解決城市化和農(nóng)民住房問題。二是農(nóng)事企業(yè)向園區(qū)集中，最大限度地發(fā)揮利用土地價(jià)值，將“村村點(diǎn)火、戶戶冒煙”辦企業(yè)的分散無序發(fā)展整合為幾個(gè)工業(yè)小區(qū)，原有的駐村企業(yè)遷入小區(qū)，農(nóng)民不種莊稼進(jìn)工廠，進(jìn)而解決居民區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)混雜，實(shí)現(xiàn)企業(yè)集中集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化格局。三是農(nóng)用土地向規(guī)模經(jīng) 營集中，在農(nóng)民土地承包經(jīng)營所有權(quán)不變的前提下，本著依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，采取村民股份合作、土地資源合作、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作等辦法，將農(nóng)民承包的土地以入股、返租倒包等方式集中起來形成規(guī)模，實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作，發(fā)展有機(jī)、綠色、特色種植，實(shí)現(xiàn)農(nóng)用零散土地集約化。 三 、 項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ) 古饒城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 從項(xiàng)目的規(guī)劃來看，通過規(guī)劃的實(shí)施，將農(nóng)民集中安置，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能齊全、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的 城市綜合體， 項(xiàng)目建設(shè)居民樓 5+1 多棟，快捷賓館、酒店、醫(yī)院、九年一貫制學(xué)校，大型商業(yè)賣場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)，兩縱兩橫商業(yè)街及其臨街商業(yè)門面。 既 節(jié)約了土地 ，又改善了居住條件和生活環(huán)境，加快縮小城鄉(xiāng)差別。同時(shí)，配以土地整理建設(shè)，對(duì)農(nóng)田水利、田間道路等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，對(duì)土地進(jìn)行改良，既保持了項(xiàng)目區(qū)內(nèi)耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量不降低，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和勞動(dòng)條件也得到進(jìn)一步改善，提高了土地生產(chǎn)力，更加適應(yīng)農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展的要求。 根據(jù)《淮北市土地利用總體規(guī)劃》中確定的土地戰(zhàn)略及用途，結(jié)合實(shí)際，將其納入 烈山區(qū) 國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃的重點(diǎn)戰(zhàn)略部署中，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和吸引外地客商來解決。 綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)具有良好的建設(shè)基礎(chǔ)。 古饒城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件及選址 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 古饒鎮(zhèn)隸屬于安徽省淮北市烈山區(qū)，位于烈山區(qū)最南部，毗鄰宿州市，秦樓村位于古饒鎮(zhèn)南部，距淮北市區(qū) 18 公里，緊靠符夾鐵路和 S101省道， 206國道。 一、 自然條件 氣象 項(xiàng)目所在地屬溫帶大陸性氣候，四季分明，溫差明顯，年平均氣溫 ℃，全年最冷月為 1 月，平均氣溫為 5℃。無霜期為 184 天。多年年平均降水量為 570 毫米，年最多降雨量為 ，年最小降雨量為 ，降雨量年際變化大。全年 60%的降雨量集中在 68 月份。 常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)、西南風(fēng)，其中夏季以西南風(fēng)為主，一般風(fēng)力不大，最大風(fēng)力可達(dá) 7級(jí)。 水文地質(zhì) 項(xiàng)目所在地處于平原，濉河、新北沱河、沱河縱貫?zāi)媳?，地下水為第四紀(jì)砂卵層組成的含水層，埋深 ，水量豐富。 古饒鎮(zhèn)全境平原地貌，海拔 2738 米。項(xiàng)目所在地土壤層為黏土類土，工程地質(zhì)為二類地區(qū)，土壤層承載力為 1012噸 /平方米，凍古饒城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 土層為 80 厘米。地域深層地質(zhì)構(gòu)造為寒武紀(jì)巖基拱起構(gòu)造，地質(zhì)構(gòu)造為相對(duì)穩(wěn)定區(qū)，對(duì)地震的橫波危害較輕，抗震能力強(qiáng)，屬地震穩(wěn)定區(qū)，地震烈度為 6度，適于工程建設(shè)。 道路交通條 件 境內(nèi)有煤礦專用線，緊靠符夾鐵路和 S101 省道， 206國道，合徐高速公路、濉溪至四卜縣道公路，穿境而過。擁有古饒集和四卜閘兩個(gè)水運(yùn)碼頭，交通十分便利。全鎮(zhèn)已形成公路、鐵路，內(nèi)河運(yùn)為主四通八達(dá)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 二 、市政配套條件 郵電通訊發(fā)達(dá)，實(shí)現(xiàn)了村村通電話。鎮(zhèn)域內(nèi)聯(lián)通公司數(shù)字信號(hào)發(fā)射塔，移動(dòng)公司 TSM數(shù)字移動(dòng)電話機(jī)站天線的相繼建成，通訊信號(hào)實(shí)現(xiàn)了無縫隙覆蓋。 小城鎮(zhèn)建設(shè)初具規(guī)模。高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量管理、全方位投入，已建成二橫二縱“井”字形街道 4 條，鋪設(shè)水泥路面 8萬 m，鋪修了礦東柏油 路面 6000m，修建沿街下水道 6000m，所有街區(qū)已全部實(shí)現(xiàn)硬化，美化、綠化，有線電視入戶率達(dá) 95％以上。 供電設(shè)施完備，全鎮(zhèn)經(jīng)過農(nóng)電網(wǎng)改造后，供電正常，電價(jià)穩(wěn)定，在招商引資上，電價(jià)優(yōu)惠。由于古饒鎮(zhèn)依鄰?fù)畋泵弘姽厩皫X煤礦，在項(xiàng)目工業(yè)用電上，皖北煤電公司前嶺煤礦可以轉(zhuǎn)供電，可確保一級(jí)用電，安全生產(chǎn)。在招商引資的政策上，全面放開基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校等公共事業(yè)領(lǐng)域。 居民生活污水量按照生活用水的 95%估算，為 130 噸 /日。項(xiàng)目用古饒城市商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 地周邊已建有雨水、污水管線，因此本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活污水以及自然降水可以直接排入鎮(zhèn)區(qū)規(guī) 劃管網(wǎng)。 三、 資源優(yōu)勢(shì) 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)取得長足進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人民生活水平不斷提高。古饒鎮(zhèn)先后被評(píng)為市、 區(qū) “造林綠化”優(yōu)秀單位、“社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位”、“農(nóng)田水利建設(shè)先進(jìn)單位”、“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。古饒鎮(zhèn)投資環(huán)境優(yōu)越。皖北煤礦集團(tuán)公司前嶺煤礦坐落該鎮(zhèn)，有豐富的礦產(chǎn)資源可以利用。在土地利用及稅收等方面可給予政策上的傾斜與支持，全鎮(zhèn)有可供利用的勞動(dòng)力 4萬余人，有豐富的人力資源市場(chǎng)。 第二節(jié) 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目規(guī)劃用地 約 350 畝（ 萬平方米 ） 。項(xiàng)目區(qū)地理位置優(yōu)越，環(huán)境衛(wèi)生條件良好，土地平整、規(guī) 則，項(xiàng)目建設(shè)工程量不復(fù)雜，施工條件良好，交通條件優(yōu)越，商品運(yùn)輸方便，與鎮(zhèn)區(qū)公共設(shè)施聯(lián)系方便并互不干擾，符合 項(xiàng)目 規(guī)劃，是項(xiàng)目建設(shè)的最佳位置。 11 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 一、項(xiàng)目規(guī)劃原則 區(qū)域整體發(fā)展的原則。 城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村是一個(gè)發(fā)展中存在著整體性關(guān)聯(lián)的區(qū)域，要使 古饒鎮(zhèn)由一個(gè)城鄉(xiāng)混雜發(fā)展的綜合體逐步演變?yōu)槌青l(xiāng)有機(jī)結(jié)合的整體，必須強(qiáng)調(diào)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)以及城鄉(xiāng)空間發(fā)展的整體性，同時(shí)處理好發(fā)展上的時(shí)序關(guān)系。 可持續(xù)發(fā)展的原則。 可持續(xù)發(fā)展作為一項(xiàng)重要的指 導(dǎo)思想，對(duì)于提高城鄉(xiāng)空間布局規(guī)劃的科學(xué)性有著直接的現(xiàn)實(shí)意義，并影響著城鄉(xiāng)未來的發(fā)展。發(fā)展的持久性要求社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展考慮資源的有限性和再生能力，具體表現(xiàn)為控制城鎮(zhèn)發(fā)展的速度和規(guī)模，采取集約的空間增長模式。 以人為本的原則。 規(guī)劃應(yīng)以人為本，堅(jiān)持人性化的需求，處處著意營造適宜的人居環(huán)境，優(yōu)化人居環(huán)境，優(yōu)化區(qū)域、城鎮(zhèn)空間形態(tài)，配置健全的生活服務(wù)設(shè)施，方便生活的多樣性和多元化需求，注意在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)之間找到平衡。 二、項(xiàng)目規(guī)劃的基本思路 12 本項(xiàng)目建設(shè) 是城鄉(xiāng)融合的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化和生態(tài)復(fù)合系統(tǒng)與時(shí)俱進(jìn)、持續(xù)趨優(yōu)的綜合變遷過程。有必要指出的是，這是一個(gè)充分發(fā)揮城鄉(xiāng)各自優(yōu)勢(shì)，互相吸收先進(jìn)、健康的因素，理順交流途徑的雙向演進(jìn)過程，并不意味著城鄉(xiāng)差別（如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)方式、文化、空間景觀等）的消失，也不意味著社會(huì)區(qū)域由非均質(zhì)空間演變?yōu)橐环N徹底的均質(zhì)空間。城鄉(xiāng)兩者依然相互依存，但在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、設(shè)施共享水平等方面的差距將會(huì)逐步縮小以至消除。 三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念： 充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代社區(qū)文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 總體 規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 商業(yè)綜合體 精萃，吸取各地域居民居住區(qū)建設(shè)的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、 商業(yè)門面、購物中心、 中心廣場(chǎng) 、學(xué)校 等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 整個(gè) 項(xiàng)目選址 地形成矩形狀，以 北 部設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，區(qū)內(nèi)主干道串聯(lián)若干個(gè)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。 建筑單體設(shè)計(jì) 13 項(xiàng)目區(qū) 建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多 綠地、陽光和較好通風(fēng)。 項(xiàng)目主要內(nèi)容包括居民 集中區(qū) ，快捷賓館、酒店、醫(yī)院、九年一貫制學(xué)校，大型商業(yè)賣場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)，兩縱兩橫商業(yè)街及其臨街商業(yè)門面。 建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì) 整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造新城區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造 8900平方米綠地 面積 ，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出 1 米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓新城區(qū)的綠化景 觀真正成為村民的休閑享受樂園。根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。新城區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。 14 在注重市域城鎮(zhèn)體系整合和空間管制的同時(shí)，應(yīng)充分考慮農(nóng)村居民的生活模式 。在提倡以城市和中心鎮(zhèn)為依托，加快引農(nóng)進(jìn)城的步伐的同時(shí)，應(yīng)逐步按照城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃目標(biāo)，自然生態(tài)和人文環(huán)境相融共生的設(shè)計(jì)思想和三個(gè)集中（公共服務(wù)設(shè)施集中，公共綠化集中，村落組團(tuán)集中）的布局原則，統(tǒng)一規(guī)劃和集中建設(shè)農(nóng)民住宅，引導(dǎo)農(nóng)居向集中化、城鎮(zhèn)化發(fā)展。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 由于本項(xiàng)目建設(shè)用地有限，在滿足國家建設(shè)規(guī)范要求的各項(xiàng)指標(biāo)同時(shí)，盡可能充分利用土地資源。 本項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積 （約 350 畝） ， 總 建設(shè)面積： 。 項(xiàng)目主要 建設(shè) 內(nèi)容包括 ： 居民 集中區(qū) 兩 個(gè) ， 總 建筑面積 83000平方米； 快捷賓館 （ 9層） 一 座， 總 建筑面積 9800平方米 ； 商務(wù) 酒店 （ 4層） 一 座， 總 建筑面積 6200 平方米； 醫(yī)院 1 座， 總 建筑面積 5000平方米 ； 九年一貫制學(xué)校 一 所， 總 建筑面積 10200平方米 ； 大型商業(yè) 大 賣場(chǎng) 一 座， 總建筑面積 3000平方米 ； 集貿(mào)市場(chǎng) 一 個(gè) ， 總建筑面積 3000平方米 ； 15 兩縱兩橫商業(yè)街及其臨街商業(yè)門面 （ 兩層 ） ， 總建筑面積 共計(jì) 23000平方米。 其他配套設(shè)施 總建筑面積 20xx 平方米 ， 以及配套 道路及硬化 、 河岸綜合治理、 供排水管網(wǎng)、供電設(shè)施 、 綠化亮化 、 廁所 和監(jiān)控設(shè)施等。 16 第五章 工程方案 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) (一 )業(yè)主提供的 1： 500地形圖、及用地紅線圖； (二 )業(yè)主提供的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書； (三 )《淮北市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》； (四 )《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 (GB 50352— 20xx)； (五 )《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 (JGJ 3620xx J 48020xx)； (六 )《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)范》 (GB 50386— 20xx)； (七 )《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB 5001120xx)； (八 )《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 (GB5000920xx)； (九 )《 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5000720xx)； (十 )《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB5001620xx)； (十一 )《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB 5014020xx)； (十二 )國家和地方與本工程有關(guān)的其它現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)和條例。 第二節(jié) 總平面設(shè)計(jì) （一）地塊概述 本項(xiàng)目地處 古饒鎮(zhèn) 重要位置，用地大致呈四邊角形，區(qū)域位置優(yōu) 17 越，交通便利。 在總平面設(shè)計(jì)中主要把握以下三點(diǎn)：整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風(fēng)尚；與其它用地規(guī)劃建筑群在功能、交通、空間形象上協(xié)調(diào)；突出信息時(shí)代便捷、高效、互動(dòng)的結(jié)構(gòu)理念。 該 工程充分考慮“建筑 — 人 —環(huán)境”三者之間的相互滲透，力爭創(chuàng)造出一個(gè)安靜舒適的有機(jī)居住環(huán)境。 （二）總平面布置 規(guī)劃目標(biāo) 營建優(yōu)美的人文社區(qū)，在考慮社會(huì)效益，環(huán)境效益的同時(shí)提升用地的經(jīng)濟(jì)效益，使工程達(dá)到功能組織合理、用地配置得當(dāng)、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢、適當(dāng)配套等要求，創(chuàng)造出以人為本、尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的人居空間，同時(shí)具有鮮明的地方特色和新的 住房 理念。 總體布局符合規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保、防災(zāi)、減災(zāi)等