【正文】 北海協(xié)和廣場 可行性研究報(bào)告——廣西首家國際化體驗(yàn)式城市綜合體（注：此為相似意向效果圖）錯(cuò)過青島，錯(cuò)過廈門，錯(cuò)過三亞，北?！獓H濱海度假之都，融會古典與時(shí)尚，匯聚東西方文化，厚積薄發(fā)，再次揚(yáng)帆啟航！這次不容您錯(cuò)過！北海協(xié)和廣場 —— 讓您真正把握這片 價(jià)值藍(lán)海！綱目一、北海市城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況… … … … … … 5（一）北海區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境（二）北海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（三）北海市居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及趨勢（四）北海市居民消費(fèi)行為分析（五）地理、氣候（六）旅游、產(chǎn)業(yè)（七）海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)（八）候鳥經(jīng)濟(jì)（九）政策、文化二、北海市商業(yè)概況… … … … … … … … … … 9（一）北海市商業(yè)面積、商圈構(gòu)成及商圈輻射狀況… … … … 9（二）北海商圈及商業(yè)項(xiàng)目簡介… … … … … … … … … 11北部灣廣場商圈北海大道商圈其他商圈（三）北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)… … … … … … … … … 20北海商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營模式陳舊北海市商業(yè)營銷特點(diǎn)分析北海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢（四）北海市商圈發(fā)展方向… … … … … … … … … … 22《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》1中心城建設(shè)用地規(guī)劃2城市發(fā)展方向3銀灘西區(qū)規(guī)劃（本案緊鄰銀灘西區(qū)）未來商圈發(fā)展方向1北海高鐵商圈2云南路商圈 亟待興建的“北海協(xié)和廣場”三、項(xiàng)目簡介… … … … … … … … … … … … 24（一）商業(yè)環(huán)境簡介… … … … … … … … … … … … 24項(xiàng)目區(qū)位 云南路板塊簡介項(xiàng)目1公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境簡介項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊簡介項(xiàng)目初步規(guī)劃、成本、收益估算 … … … … … … … … … … … … 281方案一：32畝（地塊①②整合）… … … … … … … … … … … … 282方案二：（地塊①②③整合）… … … … … … … … … … … 30合作方式實(shí)際資金需求土地升值周邊配套周邊高尚小區(qū)1項(xiàng)目SWOT分析 及 相應(yīng)的開發(fā)、營運(yùn)建議 … … … … … … … … 38（二）項(xiàng)目核心概念：中國的北海?世界的北?！?… … … … 41商業(yè)定位概念：廣西首家國際化體驗(yàn)式城市綜合體項(xiàng)目命名概念：喚醒古典的記憶，追循時(shí)尚的腳步招商意向四、附錄：北海市旅游、產(chǎn)業(yè)、政策概況… … … … … 49（一）濱海旅游城市 國家歷史文化名城… … … … … … … 49北海銀灘：天下第一灘潿洲島旅游區(qū)：世界海島旅游新地標(biāo)國家歷史文化名城（二）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐 三大千億產(chǎn)業(yè)… … … … … … … … 52電子信息產(chǎn)業(yè)石油化工產(chǎn)業(yè)臨港新材料產(chǎn)業(yè)（三）政策導(dǎo)向… … … … … … … … … … … … … … 54《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》“北海三年跨越發(fā)展工程”奮斗目標(biāo) 城市建設(shè)管理年一、 北海市城市發(fā)展及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況（一）北海區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境北海市位于中國廣西的南部、北部灣東北岸，總面積3337平方公里,，其中市區(qū)人口60萬。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，于大西南、海南及東南亞的中樞位置，在中國西南和亞太經(jīng)濟(jì)區(qū)域中，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。北海市的旅游資源十分豐富，海洋旅游資源綜合優(yōu)勢十分突出。（二）北海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 2011年，北海的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅是在人均上、而且在總量上大部分都已進(jìn)入廣西前列。未來五年，人均GDP實(shí)現(xiàn)6萬元、力爭達(dá)到7萬元，將達(dá)到珠三角十一五末的水平，把與發(fā)達(dá)地區(qū)的距離從15年縮小到5年。從2010年、2011年北海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)分析，北海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、信息業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)發(fā)展良好，%，可見北海零售業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀良好，社會購買力逐年增加。統(tǒng)計(jì)報(bào)告說明了北海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)還有很大的發(fā)展空間，人們生活水平的不斷提升，對零售服務(wù)業(yè)的要求也將不斷提高。但業(yè)內(nèi)人士分析，物價(jià)攀高，通貨膨脹也是當(dāng)前存在的經(jīng)濟(jì)狀況，要謹(jǐn)慎警惕這一經(jīng)濟(jì)波動。（三）北海市居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及趨勢消費(fèi)水平：北海居民恩格爾系數(shù)在40%49%為小康，說明北海市居民生活水平為中等小康，中檔消費(fèi)為主，高檔消費(fèi)層次不斷擴(kuò)大是北海近期居民消費(fèi)的主流。本地居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)及趨勢：居民消費(fèi)增長最快的當(dāng)屬吃、穿、用三項(xiàng)。住房、汽車是耐用的消費(fèi)品，且需要長期積蓄，因人而異，難以估算，但用于這一方面的資金會增加；教育消費(fèi)也是不斷增長的一大消費(fèi)趨勢。但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來講，各種零售、服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速且空間巨大。外來游客、“候鳥”消費(fèi)趨勢：隨著北海旅游熱升溫，游客、“候鳥”日益增加，旅游零售業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的配套，整體商業(yè)環(huán)境的消費(fèi)檔次、總量會同步提高。（四）北海市居民消費(fèi)行為分析 居民消費(fèi)所關(guān)心的因素：隨著人們生活水平的提高，交通設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者關(guān)心價(jià)格的同時(shí)，更多的是關(guān)心商品的品質(zhì)和性能，其次是促銷的方式，服務(wù)態(tài)度，商場的知名度、美譽(yù)度等。消費(fèi)者所喜歡的促銷形式：除了降價(jià)以外，贈送禮品是消費(fèi)者最喜歡的促銷活動；其次是降價(jià)與商品聯(lián)合促銷；再次是消費(fèi)者互動；幸運(yùn)大獎也有部分消費(fèi)者喜歡。因此，商場在打好價(jià)格戰(zhàn)的同時(shí)，注重商場的品牌形象也至關(guān)重要，不斷完善服務(wù)形式，增加商場的美譽(yù)度。其中，不斷推陳出新的促銷形式是商場競爭的策略與過程。（五）地理、氣候 北海市地處廣西南端，北部灣東北岸。西北距南寧206公里，東距廣東湛江198公里，東南距海南?？谑?47海里。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有潿洲（）、斜陽（）二個(gè)海島。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越。市區(qū)面積957平方公里，市轄合浦縣、海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)。2010年末，其中市轄區(qū)人口60萬人。北海市地處亞熱帶，氣候溫暖濕潤，空氣清新，每立方厘米空氣中的負(fù)氧離子含量高達(dá)25005000個(gè)，比內(nèi)陸城市高出50100倍，可稱得上是天然氧吧。屬熱帶海洋性季風(fēng)氣候，℃。（六）旅游、產(chǎn)業(yè)自1984年成為全國首批沿海開放城市以來，最深的城市印記莫過于1992年掀起的地產(chǎn)開發(fā)熱，吸引了各省市大批投資者，一時(shí)間風(fēng)頭無雙。經(jīng)過27年的發(fā)展，如今的北海作為一座聞名全國的濱海旅游城市、國家歷史文化名城，擁有“天下第一灘”之稱的北海銀灘以及開發(fā)中的世界海島旅游新地標(biāo)——潿洲島旅游區(qū)。同期，社會經(jīng)濟(jì)取得了長足發(fā)展，構(gòu)建了較為完善的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，民眾收入水平穩(wěn)步攀升，生活水平蒸蒸日上，人居生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢突出，擁有電子信息、石油化工、臨港新材料3個(gè)超千億元產(chǎn)業(yè)。中石化、中海油、中國電子信息集團(tuán)、富士康科技集團(tuán)、冠捷科技集團(tuán)、景光科技、建興光電、誠德新材料等能源、電子、新材料行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)紛紛進(jìn)駐北海，逐步形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。(注:產(chǎn)業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)和風(fēng)景區(qū))（七）海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)高鐵：2012年底，北海223。224。南寧223。224。廣州 高鐵 全線年內(nèi)通車。機(jī)場：空中航線20條左右，可直達(dá)北京、上海、香港、長沙、廣州、深圳、成都、重慶、昆明、?？?、武漢、溫州、濟(jì)南、杭州、桂林等城市。北海港：面向東盟的主要外貿(mào)港口之一，另開通了?？凇迧u及下龍灣等國際國內(nèi)客運(yùn)航線。高速公路：廣東以及中國西南地區(qū)到廣西沿海地區(qū)高速公路的相繼建成通車。（八）候鳥經(jīng)濟(jì) 由于氣候適宜、旅游資源豐富、配套設(shè)施完善、商圈氛圍濃厚，秋來春去的候鳥老人帶動了北海的“候鳥經(jīng)濟(jì)”，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、養(yǎng)老、保健等行業(yè)帶來諸多商機(jī)。據(jù)北海房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告顯示：北海市區(qū)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶的構(gòu)成大體分為本地購房群體和外來購房群體。外地人為北海房地產(chǎn)市場購置主力，主要來自黑龍江、吉林、廣東、河南、山東、浙江、福建、內(nèi)蒙古、遼寧、北京等地，其中來自黑龍江的購房者所占比例最高，占外地人購買商品住房面積的15~25%?？傮w來說，外地人約占60%，本地人約占40%。同時(shí)，三亞樓盤紛紛漲價(jià)，部分客戶放棄三亞，來北海買房。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，從三亞轉(zhuǎn)移至北海買房者已成倍增加。（九）政策、文化自2008年《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施后，北海積極推進(jìn)實(shí)施，發(fā)揮作為大西南地區(qū)出海通道和中國與東盟“橋頭堡”的作用，主動融入?yún)^(qū)域一體化，增強(qiáng)與周邊城市的合作共贏意識，共筑增長一極，成為北部灣畔的富裕、文明、和諧的宜居之城，活力之城，恒常發(fā)展之城。 2010年中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，北海站到了新的歷史起點(diǎn)。作為在古代“海上絲綢之路”時(shí)期就與東盟密切交往的城市，北海的跨越發(fā)展，除了產(chǎn)業(yè)的興旺、經(jīng)濟(jì)的繁榮，同時(shí)應(yīng)體現(xiàn)歷史文化的光大，體現(xiàn)城市文化品格和城市精神。2010年末，北海申報(bào)歷史文化名城成功，促使人們從源頭上審視北海的開放歷程，發(fā)掘歷史文化資源，重塑北海的文化形象。二、北海市商業(yè)概況（一）北海市商業(yè)面積、商圈構(gòu)成及商圈輻射狀況 目前，北海大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積大約有30萬平方米，北海市中心商業(yè)地段位于環(huán)北部灣廣場這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周圍商場密集，人流量大，占北海市商場的三分之二之多，可見此地競爭何其激烈。但近年來，隨著房地產(chǎn)向市區(qū)四面擴(kuò)展，人口開始向商圈外圍遷移，商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴(kuò)張，形成了一個(gè)中心輻射四面的發(fā)展趨勢。目前商圈外較具特及響影力的當(dāng)屬北京路段的大潤發(fā)商場。北海目前的商業(yè)格局是由：北至北部灣路，南至北海大道，東至北京路，西至貴州路，四條道路圍和的“口”字形結(jié)構(gòu)。區(qū)域內(nèi)包括：北海最大的購物廣場、人流量最大的超市、最具人氣的開放式綠地。 代表項(xiàng)目：和安商港、和安商都、新新力、新力購物廣場、寶宜商廈、啟東電腦城、大潤發(fā)、東都百匯。（二）北海商圈及商業(yè)項(xiàng)目簡介北部灣廣場商圈 北部灣廣場商圈作為北海最繁華的商業(yè)中心，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢賦予巨大的價(jià)值增長潛力，其內(nèi)樓盤的地段價(jià)值尤為明顯。集聚各種優(yōu)質(zhì)城市生活資源，巨大的人流量和旺盛的人氣，為樓盤帶來無盡的商機(jī)。作為王牌地段的稀缺樓盤，北部灣廣場商業(yè)中心的每次推盤都是一次萬眾矚目的新焦點(diǎn)。北海大道商圈 大潤發(fā)超市是一家臺灣的大型連鎖量販店，為附近樓盤的業(yè)主提供便利的生活需要，為成熟社區(qū)的成型提供條件。超市周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是商業(yè)，還是住宅，無論是新房，還是二手房，呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，并且無論租金還是售價(jià)都會比同一地段沒有超市的項(xiàng)目要高。其他商圈（三）北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)北海商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營模式陳舊 北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨(dú)自經(jīng)營為主。沒有商場整體的統(tǒng)一布局，集中營銷的競爭優(yōu)勢；不能總體把握市場的變動方向，重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營管理混亂，在北海眾商場中，和安商港與大潤發(fā)商場及新建安商都模式較為前位，競爭優(yōu)勢比較突出?？傮w上北海商業(yè)的模式與運(yùn)營與區(qū)外發(fā)達(dá)地區(qū)相比，還是存在很大的差距。北海市商業(yè)營銷特點(diǎn)分析北海市商業(yè)營銷上還沒有形成自己的特色，很多公司企業(yè)都是頭重腳輕，開始熱后面冷的情況，沒能一如繼往地研究分析市場變動趨勢，跟著別人走，一種營銷方式通全局的情況縷縷見諸。1商品促銷形式集中于降價(jià)（折扣）商品降價(jià)促銷是商品促銷的第一手段，固然重要；但是在整個(gè)商業(yè)范圍內(nèi)，商家普遍采用降價(jià)（折扣）的方式，消費(fèi)者對于降價(jià)（折扣）必然會產(chǎn)生懈怠心理，“看誰降得低”是消費(fèi)者的第一反應(yīng)，特點(diǎn)是同種同類商業(yè)充棟的情況下。因以，行業(yè)間的競爭就會變惡性競爭，終不利于北海商業(yè)的發(fā)展。2公司的形象營銷急功近利北海企業(yè)公司對于形象的宣傳給人一種急功近利的感覺。公司開業(yè)之始，都能以公司的形象為重，注意多重策劃宣傳，但經(jīng)過的一段時(shí)間后，這種公司的形象宣傳漸漸的少了。3商場活動沒有市場針對性很多商場在開展?fàn)I銷活動時(shí)只注重形式，而沒有多大實(shí)際性的活動，給消費(fèi)者的感覺就是“做秀”。很多商場在做營銷促銷中，基本上都是搭個(gè)臺，搞場表演；降降價(jià)，送點(diǎn)不著邊的禮物。4沒有將市場營銷作為商場的戰(zhàn)略，而僅僅是種手段很多商場在做活動時(shí)，都是一個(gè)品牌，一場促銷一場活動，隨意性很大。個(gè)別商場雖然有長期的營銷計(jì)劃，但營銷活動的過程卻沒有做好周密的調(diào)查和安排，浪費(fèi)人力物力，活動沒有市場效應(yīng)。北海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢北海市民和外來人口多年的生活、消費(fèi)和投資習(xí)慣已形成三大老商圈：北部灣廣場商圈、北海大道商圈，這是北海商業(yè)經(jīng)濟(jì)騰飛的不竭動力。按照這幾年北海商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，除了老商圈內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷開發(fā)外，外圍商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在緩慢開拓。同時(shí)，北海商場正向大型、綜合、專業(yè)方向發(fā)展；對品牌、服務(wù)等要求越來越高。（四）北海市商圈發(fā)展方向《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》1中心城建設(shè)用地規(guī)劃第二十二章：中心城近期建設(shè)規(guī)劃：規(guī)劃近期（2015年），人口規(guī)模為105萬人。2城市發(fā)展方向 第52條：城市發(fā)展方向：主城區(qū)近期向南發(fā)展。3銀灘西區(qū)規(guī)劃（本案緊鄰銀灘西區(qū)） 第122條：建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域：銀灘西區(qū)：沿銀灘旅游帶從僑港到罐頭嶺，結(jié)合海景大道建設(shè)，以“山、海、城、港、廊”五方面的交融為空間主題，注重發(fā)展濱海地區(qū)的娛樂、休閑、商務(wù)等功能